【正文】 －單價高于市場現(xiàn)狀 W2市場方面： 購房意識初級，對節(jié)能住宅認(rèn)知低；對高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增長緩慢，剛性需求增長幅度不大 W3配套方面： 周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少，公交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利 W4價格方面： 主流消費能力在 2040萬元之間 Opportunities機(jī)會分析 Threats威脅分析 O1：河?xùn)|新城組團(tuán)的發(fā)展 — 區(qū)域發(fā)展 O2：德城區(qū)市場處于初級階段，未來 13年房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。 地塊分析 項目 SWOT分析 劣勢 Weakness 容 積 率： 項目容積率較高，為 ，在一定程度上限制了項目的品質(zhì)和規(guī)劃； 四至環(huán)境： 地塊所處地段較差，工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對項目近期造 成負(fù)面影響；另有地塊上存有高壓線，對項目后期銷售帶來制約； 生活配套： 項目周邊目前人氣稀薄，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購物近期將不會 有明顯的改善。 通過休閑旅游 ， 整合城市高端消費人群的消費 ， 提升項目的生活品質(zhì)檔次 。 13 四、項目價值結(jié)構(gòu) 項目 SWOT分析 ? 劣勢（ W） 劣勢 劣勢彌補(bǔ) 生活配套缺乏 項目啟動時先建好一部分的商業(yè)配套 ， 讓客戶對項目生活有直觀的信心 。合理的定價和價格策略有助于開發(fā)商回籠資金快中有升 . 案例四 12 四、項目價值結(jié)構(gòu) 項目 SWOT分析 ? 優(yōu)勢（ S） 優(yōu)勢 優(yōu)勢發(fā)揮 區(qū)位：項目處于城市房地產(chǎn)發(fā)展的新崛起板塊 ， 有較好的市場價值預(yù)期 。 T普蘭店區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，房地產(chǎn)升溫帶來的具大供應(yīng)量； T目前國家抑制投資的宏觀導(dǎo)向，形成的連帶影響帶來的威脅； T產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)帶來的污染、噪音、粉塵等隱患； T外來打工人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對本項目形象造成不利影響 。 SWOT矩陣分析 O（機(jī)會） 1. 本項目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年 招商力度不斷加大，項目目標(biāo)客戶群 體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認(rèn)同感逐 漸增強(qiáng)； 2. 肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，由此所 帶來的觀光投資客逐年增加。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。 解析結(jié)論： 案例三 Strength優(yōu)勢分析 Weakness劣勢分析 S先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整； S空氣清新，環(huán)境好； S天然水景優(yōu)勢，提升項目品質(zhì)； S項目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價低，競爭優(yōu)勢明顯； S周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光。提早入市，做足增加附加值的配套設(shè)施可以使項目更加具備高性價比優(yōu)勢。 高爾夫資源： 18棟標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場配套 ，為項目建立鮮明的檔次標(biāo)準(zhǔn) 充分利用高爾夫球場提升項目檔次 ， 建立市場區(qū)隔 ， 并發(fā)揮高爾夫俱樂部的運營功效推動項目的高端客戶營銷 。 交通： 距市中心 ， 距機(jī)場 28公里 ， 成都地鐵 2號線將龍泉城區(qū)與成都市區(qū)緊緊相連 。 16 小結(jié)： 通過有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競爭力，可以形成強(qiáng)大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項目。 房產(chǎn)政策頻出，客戶臵業(yè)謹(jǐn)慎，競爭對手及其他片區(qū)分流客戶。 ?學(xué)區(qū)價值：芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢：項目所在片區(qū)交通形象較好，預(yù)示著區(qū)域無限的發(fā)展?jié)摿Α? 規(guī)模優(yōu)勢：占地 660畝，總建 72萬平方。 ? 劣勢： W 1. 體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。項目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點； ? 縱觀惠州房產(chǎn)，競爭集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對公寓、服務(wù)式公寓的需求是必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。 景觀視野 ? 項目周邊無高大建筑物遮擋 ， 東北面有臉面山體資源 ， 景觀及視野良好 。 在 項目 SWOT分析基礎(chǔ)上繼續(xù)研究我在市場中究竟扮演著什么角色。 環(huán)境改善 ? 隨著新機(jī)場建設(shè)和東連接線建設(shè) ， 項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀槔ッ鞯臇|大門 ， 政府勢必將投入更多資金進(jìn)行舊城改造 ， 帶動整體區(qū)域的環(huán)境改善 。 47 分析結(jié)論綜述 ? 避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造具有代表性的綜合物業(yè)項目 ? 抓住機(jī)遇，爭取時間避開同類項目的正面競爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場 ? 賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響 案例十三 SWOT 分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 地處深圳樓市熱點片區(qū) 都市板塊和生態(tài)板塊的交節(jié)點 擁有自然原生水系山脈景觀優(yōu)勢 項目周邊有多個成熟小區(qū) ,居住氛圍良好 ，高端客戶的心理障礙 片區(qū)整體形象較差 與梅坂公路相臨，項目受噪音及揚塵影響較大 4 、 項目周邊商業(yè) 、 教育等配套相對較弱 機(jī)會 Opportunity SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會） WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會，克服劣勢） 水源保護(hù)地 ,健康生態(tài)的原生環(huán)境，類似的地塊再批較難 城市化進(jìn)程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施將會日益完善； 3 、 周遍競爭對手已基本成型，有 利于進(jìn)行針對性的差異化設(shè)計 強(qiáng)化地段規(guī)劃生態(tài)健康 ,保護(hù)自然資源 利用空檔期，搶占時機(jī)，創(chuàng)立形象 樹立環(huán)保生態(tài)標(biāo)志性 4 、唯一性路段昭示 利用市場空檔快速建立高端項目社區(qū)形象 利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿 ,克服產(chǎn)品劣勢，將產(chǎn)品價值愿望無限提升 創(chuàng)造價值點，提升產(chǎn)品價值感 營銷引導(dǎo)，樣板房、工程樣板房 （規(guī)避產(chǎn)品缺陷） 強(qiáng)化本項目規(guī)劃的商業(yè)及教育配套影響力 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅） WT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅） 龍華片區(qū)推盤量逐年遞增，加劇競爭態(tài)勢； 發(fā)展商的 品牌號召力較弱 同類資源物業(yè)競爭激烈 集中強(qiáng)勢推廣，建立