【正文】 主要依靠周邊配套 城市中心區(qū)高品質生活城市花園 城鄉(xiāng)結合部（ 1130公里）交通較便捷，出行依賴地鐵不定2030萬以多層、小高層為主，輔以高層和洋房70130主要依靠周邊配套，內部以生活配套為主城鄉(xiāng)圍合式住宅生活四季花城 近郊區(qū)（大于 30公里）交通較便捷，通勤時間較長2570萬 以多層、花園洋房為主，配以少量小高層65140 內部生活配套相對完善 大社區(qū)小圍合n成熟產品系列準確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產品開發(fā)模式，成為萬科進入新城市的先鋒，實現了快速復制、快速盈利的目標以二居、三居為主，戶型面積區(qū)間逐漸增大多層產品占總開發(fā)規(guī)模的80%距離市區(qū)越遠，但是城市未來發(fā)展的重點區(qū)域萬科 2023年開發(fā)項目中的十四個產品系列產品系列 規(guī)劃建筑面積 占地面積 07 年開工面積 07 年竣工面積 累計竣工面積魅力之城系列 4,184,093 2,771,288 1,147,528 348950 790009萬科城系列 3,675,078 2,493,715 665,417 290,284 634,679金域藍灣系列 3,100,369 1,047,796 634,562 189839 365130四季花城系列 2,325,382 1,875,256 331,406 335,386 1,619,210城市花園系列 1,274,199 960,785 39,915 253,318 1,196,569金色家園系列 1,259,897 494,593 525,081 82903 148937高爾夫系列 1,151,481 921,331 167,703 175,406 372,728其他金域系列 1,093,608 327,390 466,474 0 0假日風景系列 872,162 588,085 273458 168,569 299,458藍山系列 622,405 653,838 21,437 86,946 273,462蘭喬圣菲系列 601,180 902,723 122,800 110,828 214,032其他金色系列 409,902 202,679 240,649 0 0金御系列 404,657 195,887 259,008 40,345 40,345金色城品系列 190,963 77,313 59854 44153 44153總計 21,165,376 13,512,679 4,955,292 2,126,927 5,998,712萬科產品系列（按建筑面積排序）在萬科 2023年開發(fā)的項目中，按規(guī)劃建筑面積計算有 50%的項目可以歸入 14個產品系列中。東海岸、武漢萬科四季花城地處城市郊區(qū)或城市結合部；規(guī)模大，通常成片開發(fā)；中檔低密度高層或小高層建筑；大面積綠化景觀；配套商業(yè)街、商業(yè)廣場。至今，中心已經就復合式廚房、住宅衛(wèi)生間設計、滲水地磚研究、室內空氣質量標準等課題進行了詳細的探討，部分研究成果已經或即將應用于深圳大梅沙項目、武漢四季花城、沈陽四季花城、南京金色家園等項目研究中心依托有關政府主管部門、中國建筑設計研究院、中國建筑科學研究院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家?guī)?，同時與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學、香港城市大學等境外科研機構建立了密切聯系。萬科的注意力，開始集中于消費者的細節(jié)需求以及住宅產品本身。產品研發(fā)引領行業(yè)發(fā)展1994年 11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平臺 —— 萬創(chuàng)建筑設計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設計方面提煉更高的產品競爭力。 在細分客戶價值的基礎上，形成住宅產品體系，建立萬科住宅標準；216。我國的住房剛性需求旺盛，供需矛盾短期內無法解決。– 新興白領受經濟能力的制約，中檔戶型是他們的最佳選擇– 萬科面對的更多的是城市的白領，從中高檔到高檔調整到以中檔為主少數高檔這樣的定位，始終把握主流市場。能夠把握一輪很好的發(fā)展機會，分散風險。n2023年前萬科在上海、天津等地便已陸續(xù)推出其小戶型產品 “ 螞蟻工房 ” ，與后來主管部門力推的“90/70” 政策，積極發(fā)展小戶型住宅的精神，不謀而合。 萬科提出了 “ 標準化 ” “ 專業(yè)化 ” ，要像造汽車一樣造房子，即用標準化手段來解決規(guī)?；a和跨地域開發(fā)的問題?？粘布彝?45歲 以上，以 經濟 型客 戶為 主。通常夫妻中一人工作 輕 松首次置 業(yè)或改善型經濟務實 型：價格水平、交通狀況是其最 為 關注；需求 戶 型以 緊 湊兩房 為 主中 間 收入水平：其 對 交通狀況的關注程度高于 對 價格的關注； 對 周 邊 自然 環(huán)境和教育文化配套 較為 重 視高收入水平： 對 價格不敏感，注重交通狀況和 戶 型布局、以及開 發(fā) 商品牌小太陽 3539歲 ，以中 層 管理和個體私 營業(yè) 主為 主。萬科產品形象萬科產品形象產品范圍?專業(yè)從事房地產開發(fā)?物業(yè)管理：萬科物業(yè)服務是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不僅成為維持品牌滿意度關鍵驅動因素，也成為消費者購買的關鍵驅動因素功能特性?位置地段不理想?小區(qū)環(huán)境格調典雅?親情、人生的物管使用者?白領、高學歷職業(yè)經理人士質量 /價值?出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費者帶來了很高的性價比?品牌效應所帶的品牌聲譽給消費者帶來較高的附加值產地 /起源?來自深圳的全國知名品牌營銷溝通《萬科》周刊文化傳播產生光環(huán)效應王石人格魅力在主流媒體的社會影響前期策劃和銷售服務相輔相成的影響物管服務入住后的人性化管理制度社區(qū)文化締結的情感聯結品牌效應帶來的尊貴感受2023年萬科從關注產品轉向關注客戶，學習帕爾迪，從客戶的收入、生命周期、以及價值取向進行多維度細分 基本情況經濟務實家庭(25%)生活形態(tài) 房屋需求關注晚年家庭(6%) 職業(yè)新銳家庭(29%) 彰顯成功家庭(9%) 望子成龍家庭(31%) n工作 35年，有一定的積蓄和經濟基礎，成員比較年輕，學歷較高，大部分無孩n在意生活的品質和享受生活，娛樂休閑活動最豐富n對房屋的社會標簽價值有認同，房屋的物理特征上強調的是個性特征，好的戶型很重要n收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點n有著強烈的家庭觀念 n這類家庭對房屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性n處于社會中高端階層，高學歷，高收入，高社會地位n工作忙碌，經常加班，休閑娛樂活動的層次比其他家庭都要高很多n房屋購買是事業(yè)成功的標志，注重健身場所，硬件設施，物業(yè)管理，山水園林，位置等n有足夠經濟實力的退休老人，同時又較為關心自身的生活。n這種針對客戶生命周期所作的產品線延長和產品細分，使其集團各項目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項目不再是孤立的、單獨的個體，而成為一個有機整體，項目間互為補充，互為依托，使其集團形成完整充實的產品鏈。萬科關注客戶的需求差異，并認為目前中國城市消費者 70％以上已經歷首次置業(yè)，不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國人口老齡化的趨勢，需求其實已經存在。一旦把質量標準與客戶滿意度掛鉤，那就意味價值觀的轉變和整個經營思路的調整。首次置 業(yè) 對 價格比 較 敏感、距離工作 單 位 較 近的位置、 較為 重 視戶 型 設計 、 傾 向于 購買 大型社區(qū)； 戶 型面 積 需求集中于 90平米左右的 緊 湊型兩房兩 廳小小太陽 2530歲 ,以普通 職員和一般管理者 為主， 經濟 水平有限。通常家庭生活工作 壓 力 較 大改善型 經濟務實 型：需求 戶 型以 緊 湊兩房、三房 為 主中 間 收入水平： 傾 向于靠近高 質 量中學 購 房；需求 戶 型以三房 為 主高收入水平： 戶 型 選擇傾 向于大面 積戶 型，小高 層 、高 層 或花園洋房。為了更好的配合產業(yè)化進程的開展，產品一定要保證具有鮮明的特質，以便于客戶的清晰分類萬科不同目標客群所對應的產品 客 戶類別需求特征 選擇產 品 項 目名稱年 輕家庭首次置 業(yè)高 層 金色家園多 層 、小高 層 四季花城小高 層 、高 層 新里程小小太陽家庭首次置 業(yè)多 層 、小高 層 四季花城小高 層 、高 層 魅力之城改善居住多 層 、小高 層 、高 層 城市花園小高 層 、高 層 魅力之城高 層 金色家園小高 層 、高 層 萬科城小高 層 、高 層 新里程小太陽家庭改善居住高 層 金色家園多 層 、小高 層 、高 層 城市花園小高 層 、高 層 魅力之城小高 層 、高 層 、花園洋房 萬科城小高 層 、高 層 新里程客 戶類別需求特征 選擇產 品 項 目名稱后小太陽家庭改善居住高 層 金色家園多 層 、小高 層 、高 層 城市花園多 層 、小高 層 四季花城小高 層 、高 層 新里程小高 層 、高 層 魅力之城小高 層 、高 層 、花園洋房萬科城高 層 金域 蘭 灣