【正文】 主要依靠周邊配套 城市中心區(qū)高品質(zhì)生活城市花園 城鄉(xiāng)結(jié)合部（ 1130公里）交通較便捷，出行依賴地鐵不定2030萬以多層、小高層為主，輔以高層和洋房70130主要依靠周邊配套，內(nèi)部以生活配套為主城鄉(xiāng)圍合式住宅生活四季花城 近郊區(qū)（大于 30公里）交通較便捷，通勤時間較長2570萬 以多層、花園洋房為主，配以少量小高層65140 內(nèi)部生活配套相對完善 大社區(qū)小圍合n成熟產(chǎn)品系列準(zhǔn)確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)模式，成為萬科進(jìn)入新城市的先鋒，實現(xiàn)了快速復(fù)制、快速盈利的目標(biāo)以二居、三居為主，戶型面積區(qū)間逐漸增大多層產(chǎn)品占總開發(fā)規(guī)模的80%距離市區(qū)越遠(yuǎn)，但是城市未來發(fā)展的重點區(qū)域萬科 2023年開發(fā)項目中的十四個產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列 規(guī)劃建筑面積 占地面積 07 年開工面積 07 年竣工面積 累計竣工面積魅力之城系列 4,184,093 2,771,288 1,147,528 348950 790009萬科城系列 3,675,078 2,493,715 665,417 290,284 634,679金域藍(lán)灣系列 3,100,369 1,047,796 634,562 189839 365130四季花城系列 2,325,382 1,875,256 331,406 335,386 1,619,210城市花園系列 1,274,199 960,785 39,915 253,318 1,196,569金色家園系列 1,259,897 494,593 525,081 82903 148937高爾夫系列 1,151,481 921,331 167,703 175,406 372,728其他金域系列 1,093,608 327,390 466,474 0 0假日風(fēng)景系列 872,162 588,085 273458 168,569 299,458藍(lán)山系列 622,405 653,838 21,437 86,946 273,462蘭喬圣菲系列 601,180 902,723 122,800 110,828 214,032其他金色系列 409,902 202,679 240,649 0 0金御系列 404,657 195,887 259,008 40,345 40,345金色城品系列 190,963 77,313 59854 44153 44153總計 21,165,376 13,512,679 4,955,292 2,126,927 5,998,712萬科產(chǎn)品系列（按建筑面積排序）在萬科 2023年開發(fā)的項目中，按規(guī)劃建筑面積計算有 50%的項目可以歸入 14個產(chǎn)品系列中。東海岸、武漢萬科四季花城地處城市郊區(qū)或城市結(jié)合部；規(guī)模大，通常成片開發(fā)；中檔低密度高層或小高層建筑；大面積綠化景觀；配套商業(yè)街、商業(yè)廣場。至今，中心已經(jīng)就復(fù)合式廚房、住宅衛(wèi)生間設(shè)計、滲水地磚研究、室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等課題進(jìn)行了詳細(xì)的探討，部分研究成果已經(jīng)或即將應(yīng)用于深圳大梅沙項目、武漢四季花城、沈陽四季花城、南京金色家園等項目研究中心依托有關(guān)政府主管部門、中國建筑設(shè)計研究院、中國建筑科學(xué)研究院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家?guī)?，同時與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學(xué)、香港城市大學(xué)等境外科研機構(gòu)建立了密切聯(lián)系。萬科的注意力，開始集中于消費者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展1994年 11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺 —— 萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。 在細(xì)分客戶價值的基礎(chǔ)上，形成住宅產(chǎn)品體系，建立萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)；216。我國的住房剛性需求旺盛，供需矛盾短期內(nèi)無法解決。– 新興白領(lǐng)受經(jīng)濟能力的制約，中檔戶型是他們的最佳選擇– 萬科面對的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場。能夠把握一輪很好的發(fā)展機會，分散風(fēng)險。n2023年前萬科在上海、天津等地便已陸續(xù)推出其小戶型產(chǎn)品 “ 螞蟻工房 ” ，與后來主管部門力推的“90/70” 政策，積極發(fā)展小戶型住宅的精神，不謀而合。 萬科提出了 “ 標(biāo)準(zhǔn)化 ” “ 專業(yè)化 ” ，要像造汽車一樣造房子，即用標(biāo)準(zhǔn)化手段來解決規(guī)模化生產(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題?？粘布彝?45歲 以上，以 經(jīng)濟 型客 戶為 主。通常夫妻中一人工作 輕 松首次置 業(yè)或改善型經(jīng)濟務(wù)實 型：價格水平、交通狀況是其最 為 關(guān)注；需求 戶 型以 緊 湊兩房 為 主中 間 收入水平：其 對 交通狀況的關(guān)注程度高于 對 價格的關(guān)注； 對 周 邊 自然 環(huán)境和教育文化配套 較為 重 視高收入水平： 對 價格不敏感，注重交通狀況和 戶 型布局、以及開 發(fā) 商品牌小太陽 3539歲 ，以中 層 管理和個體私 營業(yè) 主為 主。萬科產(chǎn)品形象萬科產(chǎn)品形象產(chǎn)品范圍?專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)?物業(yè)管理：萬科物業(yè)服務(wù)是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不僅成為維持品牌滿意度關(guān)鍵驅(qū)動因素，也成為消費者購買的關(guān)鍵驅(qū)動因素功能特性?位置地段不理想?小區(qū)環(huán)境格調(diào)典雅?親情、人生的物管使用者?白領(lǐng)、高學(xué)歷職業(yè)經(jīng)理人士質(zhì)量 /價值?出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費者帶來了很高的性價比?品牌效應(yīng)所帶的品牌聲譽給消費者帶來較高的附加值產(chǎn)地 /起源?來自深圳的全國知名品牌營銷溝通《萬科》周刊文化傳播產(chǎn)生光環(huán)效應(yīng)王石人格魅力在主流媒體的社會影響前期策劃和銷售服務(wù)相輔相成的影響物管服務(wù)入住后的人性化管理制度社區(qū)文化締結(jié)的情感聯(lián)結(jié)品牌效應(yīng)帶來的尊貴感受2023年萬科從關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關(guān)注客戶，學(xué)習(xí)帕爾迪，從客戶的收入、生命周期、以及價值取向進(jìn)行多維度細(xì)分 基本情況經(jīng)濟務(wù)實家庭(25%)生活形態(tài) 房屋需求關(guān)注晚年家庭(6%) 職業(yè)新銳家庭(29%) 彰顯成功家庭(9%) 望子成龍家庭(31%) n工作 35年，有一定的積蓄和經(jīng)濟基礎(chǔ)，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無孩n在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂休閑活動最豐富n對房屋的社會標(biāo)簽價值有認(rèn)同，房屋的物理特征上強調(diào)的是個性特征，好的戶型很重要n收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點n有著強烈的家庭觀念 n這類家庭對房屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性n處于社會中高端階層，高學(xué)歷，高收入，高社會地位n工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂活動的層次比其他家庭都要高很多n房屋購買是事業(yè)成功的標(biāo)志，注重健身場所，硬件設(shè)施，物業(yè)管理，山水園林，位置等n有足夠經(jīng)濟實力的退休老人，同時又較為關(guān)心自身的生活。n這種針對客戶生命周期所作的產(chǎn)品線延長和產(chǎn)品細(xì)分，使其集團各項目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項目不再是孤立的、單獨的個體，而成為一個有機整體，項目間互為補充，互為依托，使其集團形成完整充實的產(chǎn)品鏈。萬科關(guān)注客戶的需求差異，并認(rèn)為目前中國城市消費者 70％以上已經(jīng)歷首次置業(yè)，不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國人口老齡化的趨勢，需求其實已經(jīng)存在。一旦把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與客戶滿意度掛鉤，那就意味價值觀的轉(zhuǎn)變和整個經(jīng)營思路的調(diào)整。首次置 業(yè) 對 價格比 較 敏感、距離工作 單 位 較 近的位置、 較為 重 視戶 型 設(shè)計 、 傾 向于 購買 大型社區(qū)； 戶 型面 積 需求集中于 90平米左右的 緊 湊型兩房兩 廳小小太陽 2530歲 ,以普通 職員和一般管理者 為主， 經(jīng)濟 水平有限。通常家庭生活工作 壓 力 較 大改善型 經(jīng)濟務(wù)實 型：需求 戶 型以 緊 湊兩房、三房 為 主中 間 收入水平： 傾 向于靠近高 質(zhì) 量中學(xué) 購 房；需求 戶 型以三房 為 主高收入水平： 戶 型 選擇傾 向于大面 積戶 型，小高 層 、高 層 或花園洋房。為了更好的配合產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的開展，產(chǎn)品一定要保證具有鮮明的特質(zhì)，以便于客戶的清晰分類萬科不同目標(biāo)客群所對應(yīng)的產(chǎn)品 客 戶類別需求特征 選擇產(chǎn) 品 項 目名稱年 輕家庭首次置 業(yè)高 層 金色家園多 層 、小高 層 四季花城小高 層 、高 層 新里程小小太陽家庭首次置 業(yè)多 層 、小高 層 四季花城小高 層 、高 層 魅力之城改善居住多 層 、小高 層 、高 層 城市花園小高 層 、高 層 魅力之城高 層 金色家園小高 層 、高 層 萬科城小高 層 、高 層 新里程小太陽家庭改善居住高 層 金色家園多 層 、小高 層 、高 層 城市花園小高 層 、高 層 魅力之城小高 層 、高 層 、花園洋房 萬科城小高 層 、高 層 新里程客 戶類別需求特征 選擇產(chǎn) 品 項 目名稱后小太陽家庭改善居住高 層 金色家園多 層 、小高 層 、高 層 城市花園多 層 、小高 層 四季花城小高 層 、高 層 新里程小高 層 、高 層 魅力之城小高 層 、高 層 、花園洋房萬科城高 層 金域 蘭 灣