【正文】 溢價。樹立品牌的另一個含義就是通過先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理模式和良好的服務(wù)理念爭服顧客，贏得市場，最終保障整個商業(yè)獲得長期的租金收益和經(jīng)營收益。 ?主力店和旗艦店的位臵需要預(yù)留； ?邊招商、邊開業(yè)； ?在品牌和鋪位的選擇上要堅持檔次相似的原則。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。 1326層寫字樓 商業(yè)配套： 14層約 6000平米 寫字樓調(diào)查 展業(yè)中心 —— 規(guī)模： 1棟 30層 商業(yè)配套： 1— 3層商業(yè)裙樓， 2層 為銀行， 3樓業(yè)態(tài)未定 大慶大廈 —— 規(guī)模 ： 建筑面積 51713平米 商業(yè)配套： 4層商業(yè)群樓近 5000平米 目前狀況：已入伙，群樓空置 寫字樓調(diào)查 世貿(mào)中心 —— 招行總部 深圳標(biāo)志性建筑之一 實力和財富的象征 著名公司的進(jìn)駐 巨大的消費潛力 白領(lǐng)的聚集地 寫字樓調(diào)查 本元大廈 —— 規(guī)模： 1棟 427層 48戶 商業(yè)配套： 13層為銀行， 4樓設(shè)王子廚房 喜年中心 —— 規(guī)模 ： 建筑面積 51713平米 商業(yè)配套：銀行、酒店、配餐中心 ?附件三：部分商業(yè)業(yè)態(tài)分布 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況 3F—— 大型地下停車場； 2F—— 與地鐵相連，提供便捷式餐飲、西餅、便利、藥妝、健康補(bǔ)品、休閑服飾等； 1F—— 皮具、珠寶、女裝、化妝品、飾品、鞋等 金光華廣場業(yè)態(tài)分布 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況 1F—— 國際精品服飾、餐飲、名表行、化妝品等； 2F—— 國際品牌男裝、鞋類等； 金光華廣場業(yè)態(tài)分布 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況 3F—— 國際品牌男裝、電影院（下層）； 4F—— 童裝、玩具、女裝、女性內(nèi)衣系列、電影院（上層）； 金光華廣場業(yè)態(tài)分布 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況 5F—— 餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品、廚房用品、工藝品、布藝、音像制品、游樂園； 6F—— 運動器材、休閑服飾、牛仔系列、高爾夫器具、游泳系列、發(fā)廊、游樂園； 金光華廣場業(yè)態(tài)分布 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況 7F—— 大型品牌餐飲； 金光華購物廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，以國際一線品牌的男女裝服飾和品牌餐飲業(yè)為主。萬象城的業(yè)態(tài)部分較為明晰，即便在同一樓層有業(yè)態(tài)的交叉，但在檔次上是類似的，同時將餐飲穿插在每個樓層的分布有利于人氣的聚集。（先期優(yōu)惠較萬象城要少），招商策略在很大程度上影響了經(jīng)營的狀況。 11:18:2911:18:2911:181/19/2023 11:18:29 AM ?1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 1月 19日星期四 上午 11時 18分 29秒 11:18: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 11時 18分 29秒 上午 11時 18分 11:18: ?沒有失敗，只有暫時停止成功！。 11:18:2911:18:2911:18Thursday, January 19, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 上午 11時 18分 :18January 19, 2023 ?1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 11:18:2911:18:2911:181/19/2023 11:18:29 AM ?1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :18:2911:18:29January 19, 2023 ?1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 11時 18分 29秒 上午 11時 18分 11:18: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載。 2023年 1月 上午 11時 18分 :18January 19, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 11:18:2911:18:2911:18Thursday, January 19, 2023 ?1知人者智，自知者明。 上午 11時 18分 29秒 上午 11時 18分 11:18: ?楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 19日星期四 上午 11時 18分 29秒 11:18: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 11:18:2911:18:2911:181/19/2023 11:18:29 AM ?1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 1月 上午 11時 18分 :18January 19, 2023 ?1行動出成果，工作出財富。 11:18:2911:18:2911:18Thursday, January 19, 2023 ?1乍見翻疑夢，相悲各問年。 華潤萬象城與金光華廣場對比分析 明年廣場 ?形象定位： 品牌中高檔 shoppingmall； ?客戶定位： 2540歲之間中高收入白領(lǐng)女性； ? 業(yè)態(tài)分布： 空中連廊：高級餐廳及商務(wù)會展中心 5F主題：“異國珍味” 南亞五國風(fēng)味 4F主題：“休閑驛站” — 分 4個區(qū)：數(shù)碼娛樂區(qū)、個性生活區(qū)、時尚美容區(qū)、休閑服務(wù)區(qū) 3F主題：“運動休閑街” — 分 5個區(qū)：運動服飾區(qū)、牛仔服飾區(qū)、休閑服飾區(qū)、男裝區(qū)、兒童區(qū) 2F主題：“都市精品” — 分 5個區(qū)：精品時裝區(qū)、時尚女裝區(qū)、時尚配飾、設(shè)計師天地、服務(wù)區(qū) 1F主題：“世界名品” — 分 3個區(qū)：女裝區(qū)、男裝區(qū)、精品配飾區(qū) 1F內(nèi)街：“休閑美食街” B1主題：“健身及美食廣場” — 分 2個區(qū)：健身中心、美食廣場 ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ?從人流組織來分析： 由于金光華的業(yè)態(tài)分布不盡合理，人流的路線分散，不利于人流的組織。而金光華的主力店相對于一個 12萬平米的購物中心來說是不夠的，業(yè)態(tài)的檔次高中低都有，總體定位不明確。 項目推廣 — 事件營銷 事件營銷 9： 主力店開店慶典 主力店開店慶典 主力店確定 關(guān)鍵工作 : 展示項目商業(yè)良好運營情況，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進(jìn)后續(xù)項目的銷售 目的 : 后續(xù)新聞及軟文報道 邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請 /中信公司領(lǐng)導(dǎo) /中信會會員 /世聯(lián)尊貴會會員等 項目推廣 — 事件營銷 通過中信會進(jìn)行項目價值的分析和傳播 中信業(yè)主資源利用 對象：中信珠三角、聯(lián)動推廣 方式：短信、直郵、電話通知、會刊 內(nèi)容： 針對項目推廣需要，以區(qū)域發(fā)展前景、項目投資前景分析和產(chǎn)品訴求傳遞給客戶，為后期項目銷售儲備客戶。 事件營銷 1： 中信維多利亞購物公園招商推介新聞發(fā)布會 五洲賓館 地點 : 項目預(yù)熱，項目整體推介 目的 : 主題：項目商業(yè)價值，項目推介 邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者 中信公司領(lǐng)導(dǎo) 政府部門領(lǐng)導(dǎo) 世聯(lián)領(lǐng)導(dǎo) 有號召力的品牌商家 中信會會員 時間 : 2023年 4月 項目推廣 — 事件營銷 事件營銷 2： 投資論壇 形式：論壇 /發(fā)布會 /講座 主題：中國商業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式探討 邀請嘉賓： 各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記 中信公司領(lǐng)導(dǎo) 世聯(lián)公司領(lǐng)導(dǎo) 商業(yè)投資分析專家、權(quán)威人士 中信城市廣場商家、中信業(yè)主、世聯(lián)客戶 （與財經(jīng)雜志聯(lián)合舉行投資論壇） 項目推廣 — 事件營銷 事件營銷 3： 主力店簽約儀式暨招商推介會 主力店確定 關(guān)鍵工作 : 威尼斯酒店 地點 : 展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷售 目的 : 邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請 /中信公司 領(lǐng)導(dǎo)邀請 /業(yè)內(nèi)人士邀請 /中信會員 主力店簽約儀式暨招商推介會 視招商進(jìn)展情況具體確定 具體時間 : 后續(xù)新聞及軟文報道 項目推廣 — 事件營銷 在媒體的運用上，本項目將更多的運用時尚的媒體，例如城市畫報、周末畫報、男女士芭莎等 事件營銷 4： 對中信業(yè)主的產(chǎn)品商業(yè)價值推介會 時間： 事件營銷 5： 對中信高爾夫球會的產(chǎn)品商業(yè)價值推介會 事件營銷 6： 對招商金卡，中信實業(yè)銀行金卡會員 產(chǎn)品商 業(yè)價值推介會 主題：產(chǎn)品商業(yè)價值推介 邀請嘉賓： 各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請 /中信公司領(lǐng)導(dǎo)業(yè)內(nèi)人士邀請 /中信業(yè)主 /高爾夫會員 /招商或中信實業(yè)銀行金卡會員 項目推廣 — 事件營銷 鋪王拍賣會 鋪王選擇規(guī)律 —— 一、商鋪價值全體現(xiàn)。 項目的總體招商思路 樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理 是指統(tǒng)一商業(yè)的整體 ， 包括內(nèi)部店鋪的裝修風(fēng)格 、 統(tǒng)一商業(yè)服務(wù)人員的著裝 ， 統(tǒng)一進(jìn)行宣傳推廣 ， 這樣能夠很大程度上提高商場的物業(yè)檔次 ， 從而滿足高檔的商業(yè)定位 ， 同時也能大大改善項目的購物和經(jīng)營環(huán)境 ， 有利于提升項目的品牌知名度 ， 構(gòu)筑核心競爭力； 統(tǒng)一培訓(xùn)管理 ， 以此提高整體服務(wù)水平 ， 降低營銷成本 。（按套內(nèi)面積計算） 項目銷售收入測算 項目整體銷售收入不含 45層為 176366000元，含 45層為 210766000元； 實際回款不含 45層為 113192023元，含 45層為 147592023元； 商鋪位置 套內(nèi)面積 價格 銷售收入 實際回款 1層外鋪 1500 47384 71076000 71076000 1層內(nèi)鋪 3000 28430 85290000 34116000 2層內(nèi)鋪 1000 20000 20000000 8000000 45層 4300 8000 34400000 34400000 合計 9800 210766000 147592000 項目整體回顧 ?項目屬性定位： 城市精英人士交往、休閑、購物的頂級場所 ?項目形象定位： 頂級時尚、極致體驗 ?項目命名： 中信維多利亞廣場 ?項目功能定位及比例： 娛樂、休閑：餐飲：購物：文化展覽 =32%： 44%： 16%： 7% ?出售 /出租比例： 大致在 23%38% ?售賣模式： 帶租約銷售 +核心售賣模式 + 直接銷售 ?項目收益： 項目整體銷售收入不含 45層 176366000元，含 45層 210766000元；實際回款不含 45層 113192023元，含 45層 147592023元； 小結(jié)：項目的長期收益主要來自于項目的成功經(jīng)營，短期收益相對較少。 項目的價格定位 — 靜態(tài)租金測算 ? 公式 V=a/r[11/(1+r)n]，其中 V代表評估價值， a=233， r=6%，n=37年（使用年限 40年）。 項目售賣模式分析 — 核心售賣模式分析 建議一樓內(nèi)鋪及 二樓專賣部分采 用核心售賣模式 ?45層采用直接銷售給商家的方式 ?所以本項目將采用 帶租約銷售 +核心售賣模式 +直接銷售的方式對部分商鋪進(jìn)行銷售 項目售賣模式分析 前提 ?項目屬性定位 ?項目形象定位 ?項目功能定位 ?項目方 ?向性問題 ?項目銷 ?售問題 ?項目租售比例 ?項目業(yè)態(tài)組合 ?項目售賣模式 ?項目經(jīng)營模式 ?項目價格定位 報告思路 香蜜湖片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目周邊僅有零星街鋪交易，與本項目經(jīng)營模式相去甚遠(yuǎn)，可參照性不強(qiáng)。 ?投資客戶只付首期，不需月供，即可享有物業(yè)升值的好處。 項目售賣模式分析 帶