某建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述(文件)
【正文】 積金 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)應(yīng)指標(biāo)計(jì)算 （ 1）資產(chǎn)負(fù)債率 ——評(píng)價(jià)項(xiàng)目負(fù)債水平的綜合指標(biāo)。 ** 一般認(rèn)為流動(dòng)比率在 200%較合適，理由是變現(xiàn)能力差的存貨通常占流動(dòng)資產(chǎn)總額的一半左右。 ** 一般認(rèn)為速動(dòng)比率在 100%較合適，但當(dāng)上世紀(jì) 90年代以來已降低為 :1左右。例如：美國(guó)為 ，日本為 。 我國(guó)交通、運(yùn)輸、電力等基礎(chǔ)設(shè)施，資產(chǎn)負(fù)債率平均約為 50%，加工業(yè) 65%，商貿(mào)業(yè) 80%。 ② 流動(dòng)資金借款余額的計(jì)算按下式進(jìn)行 : ????TttT1本金償還）（借款年借款余額第 其中 ， (借款 )t為資金來源與運(yùn)用表中第 t年流動(dòng)資金借款 。其中 : ① 流動(dòng)資產(chǎn)總額為應(yīng)收賬款、存貨、現(xiàn)金、累計(jì)盈余資金之和。 ? 應(yīng)付利潤(rùn) ： 0 ? 項(xiàng)目決定在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性分配利潤(rùn)。因此彌補(bǔ)虧損 21766萬元。 ? 前兩年總虧損 = ? 所以利潤(rùn)總額 10675萬元全部用來彌補(bǔ)前兩年的虧損。 ? 資金來源 ： 銷售收入 ： 60 000萬元 投資借款 ： 0 資本金 ： 0 ? 資金應(yīng)用 ： 房地產(chǎn)投資（不含利息） ： 45 000萬元 ? 銷售稅金及附加 ： 3 300 印花稅 ： 30 ? 土地增值稅 ： 0. ? 利息 ：本年利息 =（ 10417+2024） 8%=995萬元 ? 先粗略估算一下，該年資金盈余不夠還總的投資借款本金，雖然2023年沒借款，但前兩年的投資借款仍然要在這年產(chǎn)生利息。 利息 ：還款方式為每年支付該年利息，最后一次還本，則第則第 1年產(chǎn)生的利息因?yàn)橐芽鄢?，所以?2年中不再產(chǎn)生利息。因?yàn)闆]有收入，其它應(yīng)用均為 0 ? 資金平衡 ：此時(shí)，資本金明顯不能提供第一年的投資應(yīng)用，所以必須借助投資借款。建設(shè)期前兩年可投入資本金合計(jì) 20230萬元，其它資金來源只有通過銷售收入和長(zhǎng)期借款取得。 （國(guó)外金融機(jī)構(gòu)往往要求大于 ） 償債備付率 = 可用于還本付息資金 當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 （ 1） 例：償債備付率 ( )。 資金來源與應(yīng)用表組成 ? 資金來源 ：收入，資本金，長(zhǎng)期借款，流動(dòng)資金借款，發(fā)行債券，發(fā)行股票，回收固定資產(chǎn)余值，回收流動(dòng)資金。試計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率和資本金利潤(rùn)率。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目損益表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 ? 盈余公積金 盈余公積金包括 3塊，即法定盈余公積金，公益金，任意盈余公積金。 ? 其中：其它扣除項(xiàng)目 =開發(fā)成本 20%。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 供水、電、氣、暖及排污、綠化、小區(qū)道路等 ,按建筑面積估算 公建配套費(fèi) 幼兒園、會(huì)所、室外道路、室外綠化，約占建安費(fèi) 用的 5%。 公益金主要用于企業(yè)的職工集體福利設(shè)施支出 。 附表 1 2 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 （全部投資） 單位 : 萬元年 份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10現(xiàn)金流入 0 0 1574 2734 2734 2734 2734 2734 2734 3755. 20產(chǎn)品銷售收入 1574 2734 2734 2734 2734 2734 2734 2734固定資產(chǎn)余值回收 726. 20流動(dòng)資金回收 295. 00現(xiàn)金流出 1300 2228. 00 1397. 43 1954. 91 1879. 91 1879. 91 1879. 91 1879. 91 1879. 91 1879. 91建設(shè)投資 1300 2228流動(dòng)資金 220. 00 75. 00經(jīng)營(yíng)成本 1067. 5 1450. 7 1450. 7 1450. 7 1450. 7 1450. 7 1450. 7 1450. 7銷售稅金 78. 7 136. 7 136. 7 136. 7 136. 7 136. 7 136. 7 136. 7所得稅 28. 35 265. 55 265. 55 265. 55 265. 55 265. 55 265. 55 265. 55職工福利費(fèi)支出 2. 88 26. 96 26. 96 26. 96 26. 96 26. 96 26. 96 26. 96凈現(xiàn)金流量 1300 2228. 00 176. 57 779. 09 854. 09 854. 09 854. 09 854. 09 854. 09 1875. 29累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1300 3528. 00 3351. 43 2572. 34 1718. 25 864. 17 10. 08 844. 01 1698. 10 3573. 39折現(xiàn)系數(shù) 0. 8929 0. 7972 0. 71 18 0. 6355 0. 5674 0. 5066 0. 4523 0. 4039 0. 3606 0. 3220凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 1 160. 71 1776. 15 125. 68 495. 12 484. 63 432. 71 386. 35 344. 95 307. 99 603. 79累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 1 160. 71 2936. 86 281 1. 18 2316. 06 1831. 43 1398. 72 1012 667. 42 359. 43 244. 37計(jì)算結(jié)果： i0 = NPV ＝ I R R ＝ % Pb= 7 年 Pb*= 年 附表 13 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 （自有資金） 單位 : 萬元年 份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10現(xiàn)金流入 0 0 1574 2734 2734 2734 2734 2734 2734 3755 . 20 產(chǎn)品銷售收入 1574 2734 2734 2734 2734 2734 2734 2734 固定資產(chǎn)余值回收 726. 20 流動(dòng)資金回收 295. 00現(xiàn)金流出 1300 628 1623 . 80 2425 . 22 2326 . 67 2303 . 12 2279 . 57 1886 . 02 1886 . 02 2023 . 02 建設(shè)投資 ( 自有資金 ) 1300 628 流動(dòng)資金 ( 自有資金 ) 100 流動(dòng)資金 ( 盈余資金 ) 75 經(jīng)營(yíng)成本 1067 . 5 1450 . 7 1450 . 7 1450 . 7 1450 . 7 1450 . 7 1450 . 7 1450 . 7 銷售稅金 78. 7 136. 7 136. 7 136. 7 136. 7 136. 7 136. 7 136. 7 所得稅 0. 00 213. 55 225. 76 237. 97 250. 18 262. 39 262. 39 262. 39 職工福利費(fèi)支出 0. 00 21. 68 22. 92 24. 16 25. 40 26. 64 26. 64 26. 64 借款本金償還 200 370 370 370 370 120 借款利息支出 0 178 158 121 84 47 10 10 10凈現(xiàn)金流量 1300 628. 00 49. 80 308. 78 407. 33 430. 88 454. 43 847. 98 847. 98 1749 . 18累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1300
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