【正文】 擬建 2 棟高達(dá) 180 米的寫字樓，北區(qū)則為酒店、商場(chǎng)、辦公、文化等。如果按照這一報(bào)價(jià)核算的話， 19 萬(wàn)平方米建筑面積的寫字樓，預(yù)期將回籠資金 152 億元。 2020 年 11 月前，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，基本一套商業(yè)背后，有 20 組意向客戶。 除北京外，一些二三線城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格更出現(xiàn)快速上漲，如西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪價(jià)格甚至漲至 15 萬(wàn)元 /平米。造成近三年只有不到 10 個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市。在住宅市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定的背景下，商鋪的投資優(yōu)點(diǎn)日趨明顯，商鋪價(jià)格會(huì)持續(xù)走高?？v觀一線城市，北京未來(lái)的寫字樓前景會(huì)非常好。從數(shù)據(jù)中可以看出大家還是非?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。但大量民間資本開始涌向商業(yè)地產(chǎn)，造成供需矛盾加劇。 Top 【 房企新一輪洗牌開始 三成或?qū)⒊鼍?】 隨著樓市調(diào)控的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金正在加速外流，房企合并整合大潮漸漸降臨。 在強(qiáng)大的樓市調(diào)控下，中小房企的生存狀況最為艱難，掛牌出讓的現(xiàn)象屢見不鮮。 宋延慶向記者表示，新一輪樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)洗牌已經(jīng)開始，并呈現(xiàn)加劇的趨勢(shì)。 此外，水井坊還打算將旗下另外一家房地產(chǎn)公司興千業(yè)收回政府欠款后清算注銷。 Top 【 滬甲級(jí)寫字樓租金猛漲跨 跨國(guó)企業(yè)追漲擴(kuò)租 】 上海甲級(jí)寫字樓平均租金正逼近 2020 年租金大跌前的高位水平 元 /平方米 在高租金的壓力下，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求依舊有增無(wú)減，目前浦西大部分辦公樓的出租率都已接近 100%。 仲量聯(lián)行近期發(fā)布的一項(xiàng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，今年三季度上海甲級(jí)寫字樓租金增速依舊不減，環(huán)比出現(xiàn)了 %的漲幅?！?DTZ 戴德梁行中國(guó)區(qū)企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事魏超英亦在接受本報(bào)采訪時(shí) 表示，上海甲級(jí)寫字樓的復(fù)蘇主要從去年二三季度開始。 “我們公司也在擴(kuò)張，也在租賃新的寫字樓以滿足公司發(fā)展的需求。 同時(shí)在市場(chǎng)中變得活躍的，還有中資企業(yè)。除此之外，來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的需求也將保持快速增長(zhǎng)。在政府穩(wěn)步擴(kuò)大金融市場(chǎng)對(duì)外開放的作用下，外商直接投資將一如既往地穩(wěn)定增長(zhǎng)，特別涌入金融服務(wù)領(lǐng)域?！? 賴錦雄亦認(rèn)為，受強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求推動(dòng)，預(yù)計(jì)今年第四季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在新增供應(yīng)穩(wěn)定增加的同時(shí)，空置率仍將緩慢下降。 仲量聯(lián)行指出，盡管外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化，目前上宗物業(yè)投資市場(chǎng)回報(bào)率依舊保 持平穩(wěn)。“過去的12 個(gè)月已經(jīng)證明了政府對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的推動(dòng)力，我現(xiàn)在比較擔(dān)心的是外圍經(jīng)濟(jì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)。 商業(yè)地產(chǎn)最能代表城市化程度，是城市化的一根標(biāo)桿。而是因?yàn)檫@里充滿著機(jī)會(huì)，充滿著誘惑，是來(lái)奮斗、來(lái)打垪、來(lái)創(chuàng)造美好未來(lái)的。人 們都省吃儉用、節(jié)衣縮食購(gòu)買住房，消費(fèi)自然要打折扣。 沒有調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)未能紅火，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了住房?jī)r(jià)格泡沫嚴(yán)重。身處 2020 年第一周往回望，2020 年異常艱難的杭州樓市呈現(xiàn)出尤為清晰的行進(jìn)脈絡(luò)，而在這當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)罕見地占據(jù)了近半壁江山，很好地闡釋了何為“水落石出”。 整個(gè) 2020 年，杭州主城區(qū)一共成交寫字樓 1006 套，成交面積 萬(wàn)平方米，相較于 2020 年的 1701 套、 萬(wàn)方落差十分明顯，成交面積跌幅超三成。全年有兩個(gè)月成交量突破千套，分別是 9 月的 1199 套和 12 月的 1097 套，即便是調(diào)控剛剛出臺(tái)后的 3 月份行情走入低谷時(shí)，最低月成交量也仍有 383 套。 住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，之所以選擇房地產(chǎn)私募基金作為課題展開研究，是看到了在住宅投資化、資 產(chǎn)證券化的過程中，基金的作用被不斷放大。但這種情況在未來(lái) 10 年內(nèi)可能發(fā)生改變。 《報(bào)告》認(rèn)為，房地產(chǎn)私募基金方興未艾，屬于起步階段。 然而， 2020 年末至 2020 年，泡沫崩潰，借款人無(wú)力償還貸款時(shí)，銀行緊急拋售房屋，卻發(fā)現(xiàn)售價(jià)已不能彌補(bǔ)當(dāng)時(shí)的貸款加利息。 不同地域差別大 “美國(guó)房地產(chǎn)在 2020 年雖然還沒有完 全觸底，拉斯維加斯、佛羅里達(dá)、底特律和亞利桑那等地依然暴跌。 而美國(guó)商務(wù)部去年 11 月 20 日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó) 11 月新建房屋開工量上升 %，達(dá)到 萬(wàn)幢，高于市場(chǎng)預(yù)期?！? 黛博拉解釋稱，美國(guó)學(xué)區(qū)的優(yōu)劣對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)影響頗大，當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)好，學(xué)校升學(xué)率高，美國(guó)家長(zhǎng)為了給孩子創(chuàng)造良好的教育環(huán)境，都會(huì)花重金在當(dāng)?shù)刭?gòu)置房產(chǎn)，以享受該學(xué)區(qū)良好的教育資源。由于高居不下的犯罪率，紐瓦克曾在 1996 年被《時(shí)代》周刊評(píng)為美國(guó)最危險(xiǎn)的地區(qū)。” 李文杰表示，就寫字樓上來(lái)講，“最近我們看到的數(shù)字，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市的寫字樓，租金在今年以來(lái)就已經(jīng)按月實(shí)際上跟年初比累計(jì)上漲了 30%。 李文杰說(shuō)， 2020 年和 2020 年市場(chǎng)出現(xiàn)的“商住倒掛”現(xiàn)象，今年以來(lái)已經(jīng)發(fā)生了根本性的改變。以君安國(guó)際為例，項(xiàng)目重金禮聘迪拜國(guó)際金融中心設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) Gensler,獨(dú)創(chuàng) 北京“云”建筑美學(xué)，營(yíng)造“彩云流逸”的建筑表情。規(guī)劃委官方網(wǎng)站顯示，亦莊綜合商務(wù)區(qū)位于亦莊主干道榮京街和榮華路交匯處，北鄰博大公園、東鄰地鐵亦莊線，建成后將以亦莊長(zhǎng)安街 —— 榮華路為軸，以地標(biāo)級(jí)商場(chǎng)、酒店、寫字樓為組團(tuán)，構(gòu)建起比肩西單商圈、媲美國(guó)貿(mào)三期的亦莊 CBD。李文杰稱，“空置率也從年初的 10%降到了 3%， 3%基本上我們認(rèn)為寫字樓是滿租的，一般說(shuō) 10，我們就認(rèn)為是滿租的，很多寫字樓租賃的時(shí)候會(huì)給樓內(nèi)的業(yè) 主預(yù)留一部分?jǐn)U租的面積。地域差異對(duì)房?jī)r(jià)的影響可見一斑。 黛博拉認(rèn)為：“新澤西普林斯頓地區(qū)的房?jī)r(jià)幾年來(lái)仰 仗名校光環(huán)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，加之附近配套設(shè)施完善，是一個(gè)值得投資的好區(qū)域。 去年，紐約市區(qū)的投資房產(chǎn)銷 售額 invest sales則高達(dá) 250億美元，相比于 2020 年的 69 億美元和 2020 年的 142 億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出業(yè)界猜測(cè)。比如，紐約的曼哈頓地區(qū)，雖然該地區(qū)房?jī)r(jià)也有來(lái)回震蕩，但 200 年以來(lái)，總體來(lái)說(shuō)長(zhǎng)線上漲，全世界的王公貴族都在曼哈頓投資房產(chǎn)置業(yè)，好區(qū)的抗跌性很強(qiáng)。 美國(guó)房?jī)r(jià)從 2020 年次貸危機(jī)開始，一路慘跌，而至今日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖仍需時(shí)日，但其間逢低買入機(jī)會(huì)隱現(xiàn)。與去年相比，房地產(chǎn)私募基金如今已從對(duì)模式的探究進(jìn)入了直接投資和管理的階段。房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展與國(guó)家的調(diào)控方向是保持一致的。即使如此規(guī)模，與如今房地產(chǎn)行業(yè) 70%的資金來(lái)自預(yù)售和銀行貸款相比還 是顯得微不足道。 Top 【 未來(lái)三年地產(chǎn)私募基金規(guī)模或達(dá) 5000 億 】 住建部政策研究中心課題組與高和資本共同發(fā)布了《人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）。 和籍籍無(wú)名的寫字樓市場(chǎng)相比，酒店式公寓市場(chǎng)完全當(dāng)?shù)闷稹暗靡狻倍?。而具體到 三類產(chǎn)品，商鋪和寫字樓雙雙不敵 2020 年，之所以成交總量還能打平，全靠酒店式公寓大放光彩“單騎救主”。房?jī)r(jià)收入比沒有例外，我們的房?jī)r(jià)下跌空間巨大。住房賣出去了，沒有人居住，周圍的店鋪如何紅火得起來(lái)。從某種程度上來(lái)說(shuō)，這些所謂的來(lái)闖天下的人才是這些都市的金礦，不可否認(rèn)的是其中有個(gè)別者會(huì)功德圓滿，闖出一番事業(yè)；大多數(shù)人除了虛度了青春，耗盡了生命，最終一無(wú)所獲，空手而歸。店鋪、寫字樓一蹶不振，無(wú)人問津，說(shuō)城市化才剛剛起步，有多大多大的發(fā)展空間不是自欺欺人，就是坑蒙拐騙，忽悠別人。事實(shí)證明商業(yè)地產(chǎn)對(duì)投資、投機(jī)者都缺乏誘惑力，道理非常簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)關(guān)乎民生，沒有綁架的對(duì)象，缺乏炒作的題材。 五大代理行的一位高管表示，當(dāng)下的國(guó)內(nèi)寫字樓租賃市場(chǎng)如日中天，但國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)疲軟仍將會(huì)對(duì)其行情走勢(shì)帶來(lái)不確定性。 另?yè)?jù)仲聯(lián)量行發(fā)布的第三季度快報(bào)，今年第三季度本市大宗物業(yè)成交金額達(dá)到 78 億元人民幣，略高于第二季度。” 仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼指出：“在過去的幾個(gè)季度中，新建成辦公樓面積被來(lái)自國(guó)內(nèi)外公司的需求迅速吸納。根據(jù) 2020 年最新公布的新華－道瓊斯國(guó)際金融中心發(fā)展指數(shù)報(bào)告 (IFCD 指數(shù) )，上海位居全球金融中心排行第六位，相比去年上升兩位。 國(guó)際經(jīng)濟(jì)疲軟的擠出效應(yīng)？ 無(wú)疑，雖然市場(chǎng)普遍對(duì)全球經(jīng)濟(jì)狀況表示擔(dān) 心，但眾多外資機(jī)構(gòu)在中國(guó)的擴(kuò)張計(jì)劃并沒有停止。 不過，在以歐美企業(yè)為主力租客的上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，日韓企業(yè)也開始“嶄露頭角”?！? 據(jù)悉，跨國(guó)企業(yè)在上海甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)從去年年末一直活躍至今，且活躍程度有增無(wú)減。 高力國(guó)際辦公樓服務(wù)租戶代表、華東區(qū)董事賴錦雄更是向本報(bào)記者指出，截至第三季度，上海甲級(jí)寫字樓的整體市場(chǎng)空置率已下降至%的歷史低位。 五大代理行的多位高管在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)指出，外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)低迷，越來(lái)越多的跨國(guó)企業(yè)將目光投向中國(guó)，各領(lǐng)域投資者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的樂觀預(yù)期，為國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)催生出大量強(qiáng)勁的新增及擴(kuò)租需求。仲量聯(lián)行方面表示，第三季度全市甲級(jí)辦公樓 平均租金已達(dá)到 元 /平方米 而近期主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司也紛紛從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置的這一趨勢(shì)，與 2020 年至 2020 年房?jī)r(jià)暴漲過程中一批電信、鋼鐵、釀酒企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)的大潮恰好逆勢(shì)而行。 水井坊 (600779， SH)發(fā)布公告稱， 為集中資源發(fā)展白酒主營(yíng)業(yè)務(wù)，并結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)控政策及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，公司擬剝離郫縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 此外，從股權(quán)交易比例來(lái)看，房地產(chǎn)平 均股權(quán)交易比例已高達(dá) 54%， 100%股權(quán)交易占 20%。其中，房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá) 253 宗，約為去年全年同業(yè)并購(gòu)宗數(shù)的 2 倍，并購(gòu)金額超過 900 億元。其中望 京 SOHO 出現(xiàn)超過 7億元陜北客戶的團(tuán)購(gòu)，高和萃則出現(xiàn) 億元買家，以及長(zhǎng)楹天街的年底熱銷等都引起市場(chǎng)關(guān)注。 2020 年，北京僅有金澳國(guó)際、高和萃、龍湖長(zhǎng)楹天街、望京 SOHO等少數(shù)幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市。辦公樓銷售額整體增長(zhǎng) 20%。國(guó)貿(mào)地區(qū)跟 2020 年比漲幅是100%。 與重點(diǎn)二線城市相比， 北京市的商住比仍然較低，具備很大的提升潛力。 高和投資寫字樓白皮書的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2020 年北京商業(yè)整體供應(yīng)稀缺，尤其是市區(qū)商業(yè)供應(yīng)稀少。國(guó)際著名商業(yè)地產(chǎn)顧 問機(jī)構(gòu)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)， 2020 年上半年北京甲級(jí)寫字樓的變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，第二季度租金環(huán)比增長(zhǎng) %，達(dá)到人 民幣 241 元 /平方米 /月。如龍湖地產(chǎn)在市場(chǎng)拐點(diǎn)到來(lái)之際 ,長(zhǎng)楹天街商業(yè)項(xiàng)目逆市飄紅?！币患乙再Y金實(shí)力著稱的企業(yè)相關(guān)人士表示?！敝槿耸糠Q，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)支付了有關(guān)款項(xiàng)。 “萬(wàn)達(dá)的收購(gòu)模式比較特別，類似于預(yù)售。在地上可售建筑面積的 萬(wàn)平方米之中，3 萬(wàn)平方米的酒店面積以及 6000 平方米的地下配套用房權(quán)益，卻已完成了出讓。 為萬(wàn)達(dá)“量身定制” 2020 年年底，原本平淡的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)被 2 枚“重磅炸彈”連續(xù)引爆。 Top 【 地產(chǎn)大佬扎堆外灘地王 神秘“第三方”萬(wàn)達(dá)現(xiàn)身 】 摘要：一家開發(fā)商在金蟬脫殼的過程中，將一眾地產(chǎn)大佬都卷入博弈；上海外灘“地王”易主大戲，就像一場(chǎng)逆向推理的偵探小說(shuō)，隨著情節(jié)的展開，令觀眾慢慢看出前期一連串交易 的輪廓。并稱，計(jì)劃在 3 至 5 年內(nèi)將其內(nèi)地的購(gòu)物中心由現(xiàn)時(shí) 55 家增至 100家。 “這種態(tài)勢(shì)下，未來(lái)外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資會(huì)出現(xiàn)不同的態(tài)度，進(jìn)出的流動(dòng)性更強(qiáng)，并且對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資也 會(huì)更加細(xì)分。 內(nèi)地市場(chǎng)對(duì)外資的需求增加已無(wú)爭(zhēng)議。 該人士更表示，在“十二五”的一系列發(fā)展規(guī)劃實(shí)施中，由于寬松貨幣效應(yīng)逐漸消失、地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)財(cái)稅減少，各級(jí)地方政府迫于發(fā)展壓力，也越來(lái)越看重對(duì)外資的招商引資。 2020 年：發(fā)掘“藍(lán)海” 但外資撤出內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成為一種 趨勢(shì)？接受本報(bào)記者采訪的市場(chǎng)人士和研究人士都出言謹(jǐn)慎。包括駿豪地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、仁恒集團(tuán)、和記黃埔等這些在各級(jí)政府目錄上一直是外資身份的港資房企紛紛加大了在內(nèi)地的并購(gòu)、拿地速度。廖俊平解釋，“黑石的退出更多是因?yàn)槠湓O(shè)定 的投資周期到期，且已實(shí)現(xiàn)了預(yù)期收益。 該購(gòu)物中心在 2020 年被黑石以 10 億元價(jià)格收入囊中。 DTZ 戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)主管伍惠敏接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，上海出現(xiàn)了境外業(yè)主拋盤的現(xiàn)象，且有明顯增加跡象。 但也同時(shí)由于前三季高增長(zhǎng)的“底盤效應(yīng)”，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管去年四季度房地 產(chǎn)利用外資的增長(zhǎng)速度有所回落，但全年來(lái)看，外資利用的規(guī)模仍是保持了相對(duì)較快的增長(zhǎng)。其中， 1~6 月份的同比增長(zhǎng)速度更是 突破 %，成為 2020 年以來(lái)的同比最高值?！? 進(jìn)入“十二五”開局之年，隨著貨幣政策的回歸常態(tài)以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，無(wú)論是財(cái)政收入增長(zhǎng)減緩、力保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地方政府，還是融資大門層層關(guān)閉的房地產(chǎn)行業(yè)，都對(duì)外資有著更甚往年的熱情。 這并非偶然，普遍的市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)吸收外資的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)正在形成，而高利潤(rùn)的房地產(chǎn)行業(yè)則成為了外資青睞的對(duì)象。 實(shí)際上， 2020 年，作為服務(wù)業(yè)的吸金大戶，房地產(chǎn)行業(yè)利用外資規(guī)模盡管保持了快速增長(zhǎng)，但在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境以及房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控下，去年 9 月以來(lái)，快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭已經(jīng)開始出現(xiàn)分歧。 Top 【 從擴(kuò)張到退出 房地產(chǎn)外資利用臨調(diào) 】 被房地產(chǎn)企業(yè)與地方平臺(tái)所寄予融資厚望的利用外資渠道，也已被“調(diào)結(jié)構(gòu)”的調(diào)控目標(biāo)滲透。 就在激戰(zhàn)期