【正文】 速回籠資金。富力2020 年 12 月份的協(xié)議銷售額為 億元，銷售面積約 238,000 平方米；其中包括在 12 月開售的三個全新項目，分別是廣州富力盈凱廣場、南京富力城和太原富力愛丁堡公館。而且目前也出現(xiàn)了開發(fā)商拿地意愿極低、首次購房家庭信貸成本過高、郊區(qū)新城購房銳減影響人口引導(dǎo)等問題。 據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，自去年 3 月份開始， 北京樓市成交面積一直穩(wěn)定在 50 萬平米左右，僅為 2020年平均成交面積的二分之一， 2020年的三分之一。五環(huán)外的限購政策適當(dāng)微調(diào)，對外地人口納稅社保年限降至 1 到 2 年。“由于公租房租金略低于市場租價，必然對市場產(chǎn)生良性、穩(wěn)定的作用。 近期國土部公布的“北京獲批在集體建設(shè)用地上試點建設(shè)租賃房”試點進(jìn)展情況，陳剛表示，目前正在加快試點項目進(jìn)展，將在一季度盡快公布。 “去年一年的房地產(chǎn)調(diào)控，北京房地產(chǎn)市場成交量快速下降，房價也達(dá)到了‘穩(wěn)中有降’的調(diào)控目標(biāo)，但還沒有達(dá)到一個合理水平，因此，今年北京市將繼續(xù)保持房價‘穩(wěn)中有降’的調(diào)控目標(biāo)不變。日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，價格上漲過快的情況主要出現(xiàn)在大城市圈，特別是首都圈。泰國房地產(chǎn)泡沫破滅造成曼谷辦公樓空置率高達(dá) 2/3，導(dǎo)致 400 億美元的銀行呆賬，破壞泰國的銀行業(yè)和金融體系，大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉，失業(yè)率大幅上升，引發(fā)了全面的經(jīng)濟 危機。房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本經(jīng)濟從 1991 年 2 月開始陷入蕭 條，歷時長達(dá) 32 個月，隨后的七八年一直停滯不前。房地產(chǎn)泡沫自產(chǎn)生到破滅，印度尼西亞歷時 8 年，馬來西亞歷時約 7 年。泰國 1988年 — 1992 年房地產(chǎn)價格每年上升 20%— 30％， 1992 年 — 1997 年每年上升 40％。 國外房地產(chǎn)泡沫的特點 房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅具有規(guī)律性：房地產(chǎn)泡沫發(fā)展過程具有暴漲、 暴跌的特點；破滅時產(chǎn)生的影響大而恢復(fù)慢；房地產(chǎn)泡沫主要是區(qū)域性的。但一些城市房價上漲過快，超出了一般居民的購買能力，也給整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展埋 下了風(fēng)險隱患。現(xiàn)任全國工商聯(lián)副主席、十一屆全國人大財經(jīng)委員會委員。 全國主要監(jiān)測城市地價增幅普降，綜合地價環(huán)比負(fù)增長的城市約占 1/3。全國各業(yè)用地價格增速深度回調(diào)，住宅地價環(huán)比零增長。 2020 年第 4 季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為 3049 元 /平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為 5654 元 /平方米、 4518 元 /平方米和 652 元 /平方米；環(huán)比增長率分別為 %、 %、 %、%；同比增長率分別為 %、 %、 %、 %。住宅地價變化與綜合地價基本一致，環(huán)比增幅超過 %的城市僅有 5 個，分別為太原、邯鄲、蘭州、石家莊、岳陽；環(huán)比負(fù)增長的城市由上一季度的 12 個增加到 37 個，其中，降幅較大的城市有蕪湖市（ %）、溫州市（ %）、嘉興市（ %）、深圳市（ %）、廊坊市（ %）。主要從事土地經(jīng)濟、房地產(chǎn)金融方面的研究。這篇文章分析了最近 20 年國外發(fā)生的幾次房地產(chǎn)泡沫的特點和治理的經(jīng)驗教訓(xùn)，具有一定啟示意義。 日本房地產(chǎn)泡沫始于 1983 年。房地產(chǎn)價格長期快速上漲導(dǎo)致大量投資、貸款流向 房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場成為財富的聚集地。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫膨脹到一定程度，遇到社會經(jīng)濟環(huán)境突然變化，就會迅速破滅，這一過程一般為 1— 2 年。房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致大量企業(yè)倒閉，進(jìn)而造成金融機構(gòu)不良債權(quán)大幅度增加甚至倒閉，1995 年 3 月日本金融機構(gòu)不良債權(quán)額達(dá) 40 萬億日元。房地產(chǎn)泡沫破滅后形成的不良債權(quán)需要慢慢消化，居民信心需要慢慢恢復(fù)。泰國、印度尼西亞的房地產(chǎn)泡沫也局限在曼谷、雅加達(dá)等城市。”陳剛明確表示。他強調(diào)，集體建設(shè)用地建租賃房將納入公租房管理體系，租賃對象必須通過公租房資格審核。另一方面，我們正在探索鼓勵大的房屋中介通過大量收集房源，然后再以穩(wěn)定的價格轉(zhuǎn)租出去。對首次購房的家庭降低信貸門檻，并給予稅費減免。去年 11 月份北京商品房批售面積 96 萬平米，環(huán)比下降 15%，同比下降 30%；商品房住宅成交金額 148 億元，同比萎縮42%，環(huán)比下降 13%；成交均價 19821 元 /平米，同比下降 7%，環(huán)比下降 4%；商品房庫存繼續(xù)增加，已到達(dá)年內(nèi)最高點 1104 萬平米。他建議，在堅定落實現(xiàn)有的調(diào)控政策下，北京的調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整。 富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠表示：集團(tuán)一直靈活調(diào)節(jié)市場策略以應(yīng)對市場的狀況，單以去年 12 月下旬推出的商業(yè)項目廣州富力盈凱廣場為例，其良好銷售反映市場對商業(yè)地產(chǎn)存在穩(wěn)健的需求。 中國指數(shù)研究院黃瑜院長表示，根據(jù)國家統(tǒng)計局的宏觀數(shù)據(jù)，2020 年 1~11 月商業(yè)及辦公樓銷售面積和均價都在 10%以上增長。未來一年，商業(yè)地產(chǎn)量價齊增，無論企業(yè)還是個人投資，還是一個很好的機會。 作為多中心城市的北京，也是商業(yè)地產(chǎn)布局的必爭之地。而隨著 2020 年續(xù)租成本增加迫使部分租戶轉(zhuǎn)向非核心商務(wù)區(qū)尋求辦 公面積，市場整體租金漲幅將進(jìn)一步放緩。據(jù)了解，金地集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè) 10 多年，此前從未涉足寫字樓項目開發(fā)。即使從北、上、廣、深來看，未來商業(yè)地產(chǎn)的核心城市還是北京、上海等以金融業(yè)為主導(dǎo)的城市。但目前可以看到，上海、北京繁華地段辦公樓寫字樓的租金價格都在漲，比如金融街、中關(guān)村、東二環(huán)都有很大的上漲幅度，高檔寫字樓的租金最低為 10 元 /平方米，也有 20 元 /平方米的，在未來的一段時間里，這個價位仍很堅挺，因為供應(yīng)量是一個 下降的趨勢，而需求量是一個上升的趨 勢，而租賃市場是不存在任何泡沫的，是對市場的真實反映。對于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，陳勁松解釋，“租金在漲，只要租金漲，樓價再降一降，出租回報很合理，不是不可能達(dá)到的。同時，外地購房者數(shù)量急劇下滑，市場置業(yè)人群大多來自本地戶籍，住宅市場人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。 高端寫字樓除了地理位置，就是配套和環(huán)境了。如果是知名設(shè)計公司設(shè)計，那么他們會在設(shè)計前考慮客戶愿望、城市環(huán)境來進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，把設(shè)計理念與城市環(huán)境巧妙融合在一起，設(shè)計出真正適合這個城市的高端作品。沿 未央路、長安路、南二環(huán)、高新區(qū)高新路、科技路、唐延路，甲級寫字樓呈現(xiàn)出點狀布局，在很大程度上滿足了企業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。記者走訪正在銷售的老三屆首座置業(yè)顧問告訴記者，從市場形勢來看，由于限購、限貸、限價政策的實施，住宅市場壓力過大，形成房地產(chǎn)市場冬眠狀態(tài)。從產(chǎn)品面積看， 35— 99 平方米的寫字樓在市場接受率較高，而過于大的戶型銷量較低。而隨著西安城市國際化大都市建設(shè)的不斷深入，將會引發(fā)新一輪甲級寫字樓的開發(fā)高潮。在銷售壓力增大、貨幣緊縮的雙重夾擊下，土地市場也隨著冷清，昔日內(nèi)地房企紛搶“地王”此起彼伏的勝景不在。 目標(biāo)：二三線 作為香港最大的開發(fā)商之一，李嘉誠旗下和記黃埔和長江實業(yè)的動作尤為更引人注目。 10 月 28 日，嘉里建設(shè)與香格里拉聯(lián)合體在公開競買中摘牌福建莆田市一宗商業(yè)地塊，總面積 萬平米，總價 億。 值得關(guān)注的是，這七大港企“跑馬圈地”的佛山、大連、重慶、莆田、珠海、昆明、南京等地均是國內(nèi)二三線城市，購地用途也幾乎全為商業(yè)用地。 顯然，對眾多港資房企而言，選在房地產(chǎn)調(diào)控帶來的行業(yè)低谷之際，選在成本價格較低 、商業(yè)潛在價格高、地方支持性政策多的二三 線城市布局商業(yè)地產(chǎn)已成共識。與內(nèi)地房企相比，在經(jīng)歷了數(shù)次金融波動之后，已深諳地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律的港資顯然有超強的 “反周期”操作能力。特別是二三線城市，城市化率正在逐步走高，對于大型、綜合性商業(yè)的需求旺盛，地方政府基于政績給予大型房企一些土地和稅收上的優(yōu)惠，促進(jìn)招商引資，因而吸引到港資及外資企業(yè)。 另一方面，對于商業(yè)地塊最重要的是運營經(jīng)驗，目前國內(nèi)能夠熟練操作商業(yè)地塊的企業(yè)很少，而 港資及外資企業(yè)這部分經(jīng)驗比較多，很多對于國內(nèi)企業(yè)是風(fēng)險的項目，對于這些企業(yè)來說反而是機遇。 一線城市去年租金普漲 2020 年，北 京、上海、廣州、深圳四個一線城市和成都，核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪租金普遍呈現(xiàn)上漲趨勢。 CBD、中關(guān)村商鋪租金同比也有 %和 %的上漲。 供應(yīng)大增致泡沫隱現(xiàn) 近年來，隨著住宅市場調(diào)控政策收緊，不少傳統(tǒng)的開發(fā)商開始不同程度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。這將給招租和經(jīng)營帶來更大挑戰(zhàn)，或?qū)е赂嗟膯栴}項目出現(xiàn)。 Top 業(yè)界動態(tài) ?【 保利靜默兩月后拿地全年簽約 732 億 】 2020 年 1 月 9 日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱， 2020 年 12 月公司實現(xiàn)簽約面積 萬平方米，同比下降 %；實現(xiàn)簽約金額 億元，同比下降 %。 11 月份，保利實現(xiàn)簽約金額 億元，同比下降 %； 10月份，保利實現(xiàn)簽約金額 億元，同比下降 %； 9 月份，保利實現(xiàn)簽約金額 億元，同比下降 %； 8 月份，保利實現(xiàn)簽約金額 億元，同比下降 %。但環(huán)比的話，保利 12 月的簽約金額卻是近三個月以來的“最好值”?！睆V發(fā)證券解釋，主要是保利具備在弱市下兼并整合的能力，因此 2020 年的業(yè)績和銷售增長比較穩(wěn)定。 上述土地用途為商住用地，其中住宅用地容積率 ，商業(yè)用地容積率 (地塊一另含幼兒園、小學(xué)用地 25368 平方米計入容積率指標(biāo)計算 )。 實際上，保利 12 月份的兩次拿地有點非同尋常，因為 10 月、 11月連續(xù)兩個月，保利都不曾有過任何拿地舉措。而且，保利高層此前也向觀點地產(chǎn)新媒體表示，“公司還是會采取比較積極的態(tài)度去拿地，具體會根據(jù)項目推出市場后的反映情況來決定拿地節(jié)奏，公司并沒有明確說減少拿地。 高力國際發(fā)布了 2020 年北京物業(yè)市場分析報告，在過去的一年里北京甲級寫字樓租金環(huán)比漲幅達(dá)到了 %，是北京甲級寫字樓歷史上最大的一次漲幅。北京寫字樓市場整體空置率于年末已經(jīng)跌至 %，為歷史最低點。與此同時，內(nèi)資公司也進(jìn)入了擴張辦公空間的高峰期，如葛洲壩集團(tuán)、百 度等。 “未來的一段時間內(nèi)市場上不會有新的甲級寫字樓出現(xiàn)，最快也要等到 2020 年望京區(qū)域的幾個項目落成，而中服地塊項目至少要到2020 年才能上市。而今年 3 月，項目最初的開發(fā)商 ST 昌魚突如其來的一紙狀告，讓這個問題樓盤背后的復(fù)雜糾紛再次浮出水面。中匯廣場關(guān)系到 ST 昌魚 90%的資產(chǎn)， ST 昌魚寄希望于奪回資產(chǎn)使公司扭虧為盈，而中天宏業(yè)則希望結(jié)束論戰(zhàn)使大廈租售走上正軌。在中天宏業(yè)與 ST 昌魚耗時 4 年的爭奪戰(zhàn)中，預(yù)售漏洞、交易監(jiān)管漏洞、限外阻礙、上市公司信息披露監(jiān)管不嚴(yán)等等問題紛紛浮出水面。處于資金饑渴困境的中地公司在合作伊始就受制于人，在簽署的合同中留有模糊地帶。2020 年末，華普中心易名為中匯廣場重新上市，然而等待他的依然是無休止的訴訟和爭議。而作為調(diào)整的體現(xiàn)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家發(fā)改委、商務(wù)部已經(jīng)聯(lián)合下發(fā)了今年的第 12 號令《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2020 年修訂）》（下稱《指導(dǎo)目錄》），并要求自 2020 年 1 月 30 日起施行。 如今， 2020 年調(diào)控持續(xù)的定調(diào)已經(jīng)明確，監(jiān)管層也頻頻表示強化對房地產(chǎn)領(lǐng)域外商直接投資的監(jiān)管，其向市場 傳達(dá)的信號，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，已經(jīng)意味著今年外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資將更加明顯地分化與復(fù)雜。從摩根士丹利、高盛、花旗、黑石等國際基金到港臺、英國、中東等區(qū)域兇猛流入的熱錢， 2020 年，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為外商投資的第二大領(lǐng)域。去年 10 月以前，境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以利用外資為渠道 的同比資金增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他渠道與平均值。其中 1~10 月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資同比增速回降到 %，到 11 月份，這一同比數(shù)據(jù)更進(jìn)一步滑落至 %。 增速回落的原因被歸結(jié)為發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟復(fù)蘇乏力，債務(wù)危機嚴(yán)重，新興經(jīng)濟體通脹抬頭，不穩(wěn)定因素增加以及房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的累積效應(yīng)。 昔日的喧囂頗有降溫之 感。將如此高收益資產(chǎn)賣出，也難怪黑石被一部分觀點解讀為對中國房地產(chǎn)市場用腳投票?！? 北京中原 地產(chǎn)亦分析稱，目前外資對中國房地產(chǎn)市場并未完全看空。 “有進(jìn)有出，這并不矛盾，只能說明外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場上有著非常重要的作用?！?2020 年包括地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的社會融資需求肯定是要增長的，樓市疲軟，融資渠道的持續(xù)關(guān)閘已經(jīng)讓公司的財務(wù)數(shù)據(jù)不斷變壞，今年一二季度會最關(guān)鍵，有一部分企業(yè)已經(jīng)把外資當(dāng)做了救命稻草。 2020 年也是如此，多數(shù)的地方政府工作報告中都提及了大力引進(jìn)外資。 一方面，自去年以來觸發(fā)部分投資者向美元區(qū)回流的國內(nèi)外市場環(huán)境依然存在。 這種新的變化趨勢也在部分外資機構(gòu)處得到證實，這些外資機構(gòu)正在低調(diào)尋找“藍(lán)海”，比如商業(yè)地產(chǎn)?！巴赓Y本來就有零售等服務(wù)業(yè)方面的先天優(yōu)勢，如果再捆綁商業(yè)地產(chǎn)，有可能探索完善的產(chǎn)業(yè)鏈，藍(lán)海并不是空想。 從解決土地出讓款項的資金騰挪，直至股權(quán)主導(dǎo)權(quán)的爭執(zhí)突顯，外灘 81 地塊的操作過程始終充滿變數(shù)。在雙方各執(zhí)一詞的“口水戰(zhàn)”中，早已低調(diào)購得外灘 81 地塊酒店權(quán)益的第三方，無意間被“捅”了出來。然而有知情人士告知 《第一財經(jīng)日報》，有關(guān)“第三方”來頭同樣不小，實際上是房地產(chǎn)業(yè)“大鱷”萬達(dá)集團(tuán) [簡介最新動態(tài) ]。根據(jù)記者在上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的查詢結(jié)果，這一項目的確尚未獲取預(yù)售許可證。外灘 81 地塊最近的規(guī)劃環(huán)評顯示，這一項目將分 為南北兩部分，南區(qū)