【正文】 北京租賃市場(chǎng)，且平均出租率仍將保持樂觀。而隨著 2020 年續(xù)租成本增加迫使部分租戶轉(zhuǎn)向非核心商務(wù)區(qū)尋求辦 公面積，市場(chǎng)整體租金漲幅將進(jìn)一步放緩。 2020 年廣州商業(yè)地產(chǎn)隨著外資、港資等各路資本進(jìn)入，商鋪、商用公寓和寫字樓也呈熱銷態(tài)勢(shì)。有媒體報(bào)道， 2020 年，廣州寫字樓價(jià)格終于擺脫長(zhǎng)年“商住倒掛”的陰影，甲級(jí)寫字樓最高報(bào)價(jià)達(dá) 4萬(wàn)元 /平方米。 開發(fā)商熱情不減 近日， 中國(guó)地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)之一的金地地產(chǎn)宣布進(jìn)軍高端寫字樓。據(jù)了解，金地集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè) 10 多年，此前從未涉足寫字樓項(xiàng)目開發(fā)。其待建的國(guó)際甲級(jí)寫字樓 — “金地中心”緊臨北京長(zhǎng)安街，高達(dá) 168 米。 事實(shí)上，自樓市調(diào)控新政出臺(tái)以后，有嗅覺敏銳的開發(fā)商早已加快轉(zhuǎn)型，商業(yè)物業(yè)的高回報(bào)率吸引著眾多房企的視線。 有關(guān)人士分析認(rèn)為， 2020 年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)較為突出，從城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)在一線城市目前發(fā)展比較快。即使從北、上、廣、深來(lái)看，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的核心城市還是北京、上海等以金融業(yè)為主導(dǎo)的城市。 SOHO 中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹 在接受“破局 2020—— 中房網(wǎng) 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與格局前瞻系列訪談”時(shí)表示，不看好 2020 年的住宅地產(chǎn)和二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，仍將謀求在京滬核心地段的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。 潘石屹表示，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓的利好，主要看其租金的價(jià)格是上漲還是下跌。但目前可以看到，上海、北京繁華地段辦公樓寫字樓的租金價(jià)格都在漲，比如金融街、中關(guān)村、東二環(huán)都有很大的上漲幅度，高檔寫字樓的租金最低為 10 元 /平方米，也有 20 元 /平方米的，在未來(lái)的一段時(shí)間里，這個(gè)價(jià)位仍很堅(jiān)挺，因?yàn)楣?yīng)量是一個(gè) 下降的趨勢(shì)，而需求量是一個(gè)上升的趨 勢(shì)，而租賃市場(chǎng)是不存在任何泡沫的，是對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)反映。 首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)公司董事長(zhǎng)劉曉光表示，房地產(chǎn)在2020 年將面臨更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)情況。而首創(chuàng)已提前布局，加速商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升級(jí)，向“產(chǎn)業(yè) +地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。 世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松在日前舉辦的“房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)及分析研討會(huì)”上表示， 2020 年各城市主要 CBD 的租金都在上漲，這是市場(chǎng)自然發(fā)生的，因?yàn)槟壳罢疀]有租金管制，租金上漲意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型正在發(fā)生。對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，陳勁松解釋，“租金在漲，只要租金漲，樓價(jià)再降一降，出租回報(bào)很合理，不是不可能達(dá)到的。 如果降得快，就很快可以達(dá)到。這就是中國(guó)今后的城市轉(zhuǎn)型，也因此 2020年市場(chǎng)的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)?！?Top 【 投資向商業(yè)轉(zhuǎn)移 西安高端寫字樓成稀缺產(chǎn)品 】 2020 年西安的“三限”政策出臺(tái)，此政策的實(shí)施把大批投資炒房客擋在門檻之外，剛性住房需求迅速占據(jù)了住宅市場(chǎng)主力。同時(shí)，外地購(gòu)房者數(shù)量急劇下滑，市場(chǎng)置業(yè)人群大多來(lái)自本地戶籍，住宅市場(chǎng)人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。然而，在住宅市場(chǎng)走低的情況下，不受限購(gòu)、限貸的商業(yè)地 產(chǎn)開始火熱起來(lái)，房產(chǎn)投資逐步向商業(yè)轉(zhuǎn)移。 如今， 2020 年已經(jīng)成為過去，在這一年里，我們聽到關(guān)于寫字樓的形容詞更多的是“售罄”、“搶購(gòu)”，住宅的“三限”政策擠出的寫字樓投資需求，使寫字樓用一年的時(shí)間就完全擺脫了“商住倒掛”現(xiàn)象。寫字樓很多，但是高端寫字樓卻越來(lái)越少，市場(chǎng)則又出現(xiàn)高端寫字樓供應(yīng)與需求的“倒掛現(xiàn)象”。 高端寫字樓除了地理位置，就是配套和環(huán)境了。成熟的生活配套 設(shè)施是必備的條件，比如高端酒店、餐飲、會(huì)所、銀行等。當(dāng)然高端寫字樓對(duì)環(huán)境也很挑剔，比如大面積的綠化、充足的停車位、便捷的交通等。寫字樓從外表 和內(nèi)在一看便知是否是高端產(chǎn)品。如果是知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，那么他們會(huì)在設(shè)計(jì)前考慮客戶愿望、城市環(huán)境來(lái)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，把設(shè)計(jì)理念與城市環(huán)境巧妙融合在一起，設(shè)計(jì)出真正適合這個(gè)城市的高端作品。還有就是寫字樓內(nèi)部的配置，比如空調(diào)、電梯、智能化的級(jí)別和檔次，這部分往往直接決定寫字樓的品質(zhì)，也是客戶群辨識(shí)寫字樓好壞的直接因素。專業(yè)的物業(yè)管理可以給客戶平時(shí)的工作環(huán)境帶來(lái)信心和活力，讓客戶在這種高檔生活環(huán)境中感受到自己的價(jià)值。 在西部大開發(fā)第一個(gè)十年，西安城市建設(shè)蓬勃發(fā)展，也吸引了大批企業(yè)搶灘，西安寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)第一波開發(fā)潮。沿 未央路、長(zhǎng)安路、南二環(huán)、高新區(qū)高新路、科技路、唐延路，甲級(jí)寫字樓呈現(xiàn)出點(diǎn)狀布局，在很大程度上滿足了企業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。在 E 陽(yáng)國(guó)際、老三屆世紀(jì)星大廈、高科廣場(chǎng)、旺座國(guó)際、旺座現(xiàn)代城、金橋國(guó)際等高端寫字樓建成之后，高端甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)開發(fā)幾乎成為空白。在西安寫字樓開發(fā)過程中，由于住宅的價(jià)格高于寫字樓的價(jià)格，而且產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商開發(fā)寫字樓的興趣逐漸降低，轉(zhuǎn)戰(zhàn)開發(fā)住宅市場(chǎng)，在近兩年，西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)幾乎出現(xiàn)斷檔。 但伴隨著西安國(guó)際化大都市建設(shè)的推進(jìn)，關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)啟動(dòng)深入，西安再次迎來(lái)投資 高潮，商務(wù)辦公需求逐漸掀起，進(jìn)而引起現(xiàn)階段的寫字樓產(chǎn)品銷售形成熱銷趨勢(shì)。記者走訪正在銷售的老三屆首座時(shí)發(fā)現(xiàn)，該售樓部人群接連不斷，有的是來(lái)觀看剛剛開放的樣板間，有的是前來(lái)咨詢節(jié)假日期間的優(yōu)惠活動(dòng)，還有大部分則是來(lái)咨詢辦公用的。大家要么是想改善辦公環(huán)境的公司，要么是中小企業(yè)新入，要么 是純投資者，各有各的觀點(diǎn)，各有各的用途。 老三屆首座置業(yè)顧問告訴記者，從市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，由于限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策的實(shí)施，住宅市場(chǎng)壓力過大，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)冬眠狀態(tài)。但是在這期間，商業(yè)地產(chǎn)銷量凸顯熱潮，很多開發(fā)商都轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)?？傮w 看來(lái)，部分寫字樓的售價(jià)水平低于高檔公寓的價(jià)格，而相反租金水平卻要高于高檔公寓的租金水平。所以從租金來(lái)看，目前投資寫字樓市場(chǎng)更為劃算。從產(chǎn)品面積看， 35— 99 平方米的寫字樓在市場(chǎng)接受率較高，而過于大的戶型銷量較低。從消費(fèi)者來(lái)看，所追求的則是品質(zhì)型物業(yè)管理。從市場(chǎng)板塊看，地理位置要好。 在 2020 調(diào)控之年，由于商業(yè)地產(chǎn)不受限購(gòu)政策，高端的寫字樓也較少，就形成了一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，這也是寫字樓開發(fā)的好時(shí)機(jī)，或許成為市場(chǎng)的一道風(fēng)景線。而隨著西安城市國(guó)際化大都市建設(shè)的不斷深入，將會(huì)引發(fā)新一輪甲級(jí)寫字樓的開發(fā)高潮。據(jù)記 者了解，重點(diǎn)形成區(qū)域主要在經(jīng)開區(qū)行政中心周邊以及浐灞生態(tài)區(qū)金融商務(wù)區(qū)。據(jù)悉，在 2020 年，這些區(qū)域?qū)?huì)有很多甲級(jí)寫字樓開發(fā)產(chǎn)品。 Top 【 投資超過百億 港資房企布局二三線商業(yè)地產(chǎn) 】 隨著內(nèi)地住宅市場(chǎng)調(diào)控逐步深化，部分城市的住宅市場(chǎng)已漸漸步入量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。在銷售壓力增大、貨幣緊縮的雙重夾擊下，土地市場(chǎng)也隨著冷清，昔日內(nèi)地房企紛搶“地王”此起彼伏的勝景不在。 就在內(nèi)地房企紛紛取暖御寒的同時(shí)，去年年底， 多家港資房企已悄然完成二三線城市商業(yè)地產(chǎn)布局。包括和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界、嘉里建設(shè)、恒隆、瑞安、仁恒置地在內(nèi)的多家港資房企頻頻采取行動(dòng)投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自 2020 年 10 月以來(lái)，這七大港企已在內(nèi)地土地市場(chǎng)投資百億以上。 目標(biāo)：二三線 作為香港最大的開發(fā)商之一，李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的動(dòng)作尤為更引人注目。去年 11 月初，和記黃埔子公司以 8 億元底價(jià)投得廣東佛山市南莊生態(tài)區(qū)商居用地，這是李嘉誠(chéng)旗下企業(yè)首次進(jìn)入佛山。進(jìn)入 12 月份，和記黃埔聯(lián)合長(zhǎng)江實(shí)業(yè)再次出手，以 19 億的總價(jià)拿下大連西崗區(qū)一幅住宅 商業(yè)混合用地地塊，總建筑面積 19 萬(wàn)平米。 11 月 28 日，新加坡嘉德置地集團(tuán)旗下的凱德中國(guó)，以總價(jià)約 65億獲得重慶市中心兩江交匯處一商業(yè)地塊。 10 月 28 日，嘉里建設(shè)與香格里拉聯(lián)合體在公開競(jìng)買中摘牌福建莆田市一宗商業(yè)地塊，總面積 萬(wàn)平米，總價(jià) 億。 回顧 2020 年三季度末以來(lái)，其他幾家大港資房企也頻頻行動(dòng)。仁恒置地聯(lián)合兩家企業(yè)斥資 30 億收購(gòu)珠海市唐家灣兩宗商住地塊；恒隆地產(chǎn)以 億將昆明兩宗商業(yè)地塊收入囊中。瑞安集團(tuán)以 億的底價(jià)將南京今年以來(lái)最大體量的 G51麒麟科技園商住地塊攬入懷中 ；新世界發(fā)展則斥資 14 億購(gòu)買上海實(shí)業(yè)旗下公司所持青島地塊 50%的權(quán)益。 值得關(guān)注的是，這七大港企“跑馬圈地”的佛山、大連、重慶、莆田、珠海、昆明、南京等地均是國(guó)內(nèi)二三線城市，購(gòu)地用途也幾乎全為商業(yè)用地。 “港資房企此時(shí)出手拿地一點(diǎn)也不奇怪?！睂?duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)常委副秘書長(zhǎng)陳云峰表示，目前正值內(nèi)地房企資金捉襟見肘之際，土地市場(chǎng)日益蕭條。為此，地方政府出臺(tái)多種措施來(lái)提振市場(chǎng)，因此港資房企此時(shí)出手，“實(shí)際上就是在抄底”。 顯然，對(duì)眾多港資房企而言，選在房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的行業(yè)低谷之際，選在成本價(jià)格較低 、商業(yè)潛在價(jià)格高、地方支持性政策多的二三 線城市布局商業(yè)地產(chǎn)已成共識(shí)。 謀略：“反周期” “港資開發(fā)企業(yè)一直堅(jiān)持低負(fù)債率的穩(wěn)健發(fā)展，現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕，表現(xiàn)出的這種拿地實(shí)力并不意外?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，與內(nèi)地企業(yè)依靠高杠桿率提升利潤(rùn)不同，由于資金杠桿率過高，內(nèi)地房企一旦受外部原因影響銷售停滯，往往就可能造成現(xiàn)金流失控，造成企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在大部分房企正處于艱難求存的狀況，無(wú)力大舉拿地。 淡市拿地、旺市出貨向來(lái)是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。與內(nèi)地房企相比，在經(jīng)歷了數(shù)次金融波動(dòng)之后，已深諳地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律的港資顯然有超強(qiáng)的 “反周期”操作能力。反觀，相對(duì)缺乏經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)地房企似乎還不能做到如此收放自如的地步。 郭毅表示，目前國(guó)內(nèi)很多二三線城市的地塊，位置前景都很好，幾乎可以以底價(jià)摘得，這在前兩年房地產(chǎn)一路飛漲的時(shí)期是不可想象的。 此外，郭毅認(rèn)為，大體量商業(yè)地產(chǎn)和包含商業(yè)屬性在內(nèi)的綜合開發(fā)，不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造就業(yè)與持續(xù)稅收，同時(shí)對(duì)于開發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，也能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收益。特別是二三線城市，城市化率正在逐步走高，對(duì)于大型、綜合性商業(yè)的需求旺盛，地方政府基于政績(jī)給予大型房企一些土地和稅收上的優(yōu)惠，促進(jìn)招商引資，因而吸引到港資及外資企業(yè)。 一面是內(nèi)地房企債臺(tái)高筑沒錢拿地，一面則是面對(duì)土地市場(chǎng)驟然降溫，地方政府逐漸降低的土地出讓門檻，而二三線城市土地市場(chǎng)供需比例失衡也無(wú)疑讓資金實(shí)力雄厚的港資和外資房企有機(jī)可乘。 “一線城市商業(yè)地產(chǎn)局部已表現(xiàn)出過熱，核心區(qū)域的進(jìn)入成本 高、競(jìng)爭(zhēng)大，而二三線城市反而是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，說(shuō)明港資對(duì)整體樓市判斷敏銳?！北本┲性袌?chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)此表示，港資和外資房企在內(nèi)地拿地的速度加快，最核心還在于他們長(zhǎng)期看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。 另一方面，對(duì)于商業(yè)地塊最重要的是運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，目前國(guó)內(nèi)能夠熟練操作商業(yè)地塊的企業(yè)很少，而 港資及外資企業(yè)這部分經(jīng)驗(yàn)比較多，很多對(duì)于國(guó)內(nèi)企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)反而是機(jī)遇。 Top 【 一線城市租金普漲 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)泡沫將隱現(xiàn) 】 零售地產(chǎn)大規(guī)模供應(yīng)量或?qū)?dǎo)致空置率上升。國(guó)際房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球發(fā)布報(bào)告稱，未來(lái)北京等多個(gè)城市零售地產(chǎn)將迎來(lái)高供應(yīng)量。在傳統(tǒng)住宅開發(fā)商涉足零售地產(chǎn)漸成趨勢(shì)時(shí)，一些小型房企開發(fā)大體量購(gòu)物中心，經(jīng)驗(yàn)不足也將導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)面臨更大挑戰(zhàn)。 一線城市去年租金普漲 2020 年，北 京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和成都，核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹌毡槌尸F(xiàn)上漲趨勢(shì)。其中，廣州、深圳核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹕蠞q幅度分別超過 8%和 10%。北京不同核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹚絼t保持平穩(wěn)或小幅上升。王府井租金報(bào)價(jià)在去年 12 月達(dá)到 2300 元 /平方米 /月，同比上漲 15%。 CBD、中關(guān)村商鋪?zhàn)饨鹜纫灿?%和 %的上漲。三里屯商圈 12 月租金同比則下降。 高緯環(huán)球分析表示，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的積極表現(xiàn)提升了消費(fèi)者信心指數(shù)，不斷增長(zhǎng)的購(gòu)買力推動(dòng)了零售地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)受歐美經(jīng)濟(jì)不確定性的影響，國(guó)際零售品牌也紛紛將中 國(guó)一二線城市作為擴(kuò)張重點(diǎn)。 供應(yīng)大增致泡沫隱現(xiàn) 近年來(lái)，隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控政策收緊，不少傳統(tǒng)的開發(fā)商開始不同程度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。 2020 年，北京預(yù)計(jì)有 17 個(gè)零售地產(chǎn)項(xiàng)目入市，體量達(dá) 94 萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心體量達(dá) 78 萬(wàn)平方米。 高緯環(huán)球介紹，在這一趨勢(shì)中，零售地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越強(qiáng)。一些小型的、缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商建成的購(gòu)物中心體量甚至超過 10 萬(wàn)平方米。這將給招租和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更大挑戰(zhàn)，或?qū)е赂嗟膯栴}項(xiàng)目出現(xiàn)。高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平認(rèn)為，大供應(yīng)量加上缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的定位運(yùn)營(yíng)，將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)。 高緯環(huán)球中國(guó)區(qū) 投資部董事葉成宇表示，住宅市場(chǎng)的調(diào)控引起開發(fā)商資金鏈空前緊張，融資壓力巨大，則將導(dǎo)致很多項(xiàng)目或公司進(jìn)入交易市場(chǎng)， 2020 年并購(gòu)將空前活躍。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，核心位置成熟的商業(yè)物業(yè)將是大多數(shù)投資客戶的首選，二三線城市購(gòu)物中心等零售物業(yè)也將是機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注的收購(gòu)對(duì)象。 Top 業(yè)界動(dòng)態(tài) ?【 保利靜默兩月后拿地全年簽約 732 億 】 2020 年 1 月 9 日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱， 2020 年 12 月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %；實(shí)現(xiàn)簽約金額 億元，同比下降 %。 雖然 12 月份的簽約金額同比依然大幅下降，但環(huán)比來(lái)看，保利的業(yè)績(jī)其實(shí)還在增長(zhǎng)，與此同時(shí)，縱觀整個(gè) 2020 年的房企表現(xiàn)，保利的營(yíng)業(yè)收入也不算低。 業(yè)績(jī)公告顯示， 2020 年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %；實(shí)現(xiàn)簽約金額 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，同比增 %