【正文】 第 21 頁(yè) 共 81 頁(yè) 的幾個(gè)新項(xiàng)目也頗得買房人的眼球??但也有客戶對(duì)這種物業(yè)模式的定位有點(diǎn)兒模糊：到底是寫字樓還是公寓？ 不管怎樣說(shuō)，集眾家所長(zhǎng)的酒店式商務(wù)公寓占據(jù)多大的公寓市場(chǎng)份額，會(huì)有多大的升值空間，有待我們繼續(xù)觀望。因?yàn)樯套」⑼度肷?、成本低、資金回收快、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，以中小戶型為主，房款總價(jià)不高，使其在市場(chǎng)上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力， 甚至從中低檔寫字樓市場(chǎng)上分得了一杯羹，這不能不說(shuō)明商住公寓受人青睞是有其獨(dú)特的背景與生存空間的。辦公的人經(jīng)常能聞見鄰居住戶家里飄出的炒菜味；而住戶每天都要提心吊膽地面對(duì)川流不息的陌生面孔。而以寫字樓立項(xiàng)的酒店式商務(wù)公寓則既能住，又可商，方便靈活。另外，如果住宅立項(xiàng)的是商務(wù)公寓，買房人只能住而不能經(jīng)商 ，即不能注冊(cè)公司。在為“住”服務(wù)方面，酒店式 商務(wù)公寓能夠?yàn)榭蛻籼峁┣鍧?、叫早、送餐、訂票、洗衣、代?gòu)物品等比酒店更周全細(xì)致的高檔、貼身、繁瑣的５０多種服務(wù)。 酒店式商務(wù)公寓則既有先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施和齊全的商務(wù)功能，同時(shí)又能提供高檔、細(xì)致、周全的酒店式服務(wù)。由京港 物業(yè)公司推出的都會(huì)華庭二期 —— 都會(huì)國(guó)際等高檔外銷公寓則因具有５Ａ級(jí)的裝修標(biāo)準(zhǔn)、成熟的商務(wù)社區(qū)與高檔的人文環(huán)境而顯示出自身的高品質(zhì)，給無(wú)論是投資、自用還是辦公的客戶以高檔次的感覺。所以完全可以把它單分出一類。商與住混合在一座樓中，辦公環(huán)境自然大打折扣。那么，這種公寓新生代與商住、商務(wù)公寓究竟有何區(qū)別？三類公寓將會(huì)誰(shuí)與爭(zhēng)鋒？ 比商住有氛圍 比商務(wù)更便捷 酒店式商務(wù)公寓與商住公寓相比，更有良好的商務(wù)氛圍。 七、酒店式公寓市場(chǎng)分析 目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的物業(yè)項(xiàng)目主要分為公寓（住宅）、寫字樓、酒店三大類型。未來(lái)的廣安大街，將與日益擴(kuò)張的金融街融為一體，成為繼金融街之后的北京又一條標(biāo)志性大街，是廣安大街的商業(yè)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)繁榮的新契機(jī)。奧林匹克精品走廊位于由瓷器口至珠市口路段的南北兩側(cè)，長(zhǎng) 500 米、營(yíng)業(yè)面積 7000 平方米。今年下半年，此風(fēng)有愈刮愈盛的苗頭。朝陽(yáng)園的塔樓首推 “ 風(fēng)車式造型 ” ，被譽(yù)為塔樓的全新解決方案，令采光充分、通風(fēng)良好、視野通透。 2000 年底 Town House 項(xiàng)目――橘郡推出后很快被搶購(gòu)一空，今年春季房展會(huì)上，同時(shí)推出了近 10 個(gè) Town House 項(xiàng)目，備受市場(chǎng)關(guān)注，銷售情況也很樂(lè)觀。 一般而言，購(gòu)房者的需求結(jié)構(gòu)呈金字塔型，隨著房?jī)r(jià)的抬高，能夠承受的購(gòu)買人群隨之減少。 ? 公路一環(huán)綠化隔離帶，綠化帶兩側(cè)大面積的空地給開發(fā)提供了先天因素，地價(jià)的因素也使得這一片區(qū)的開發(fā)適合于大多數(shù)消費(fèi)者。 建亞企劃 第 14 頁(yè) 共 81 頁(yè) ? 泛亞運(yùn)村地區(qū)。 2．需求產(chǎn)品的特點(diǎn) 北方市場(chǎng)一向以大戶型的消費(fèi)者居多，但近兩年來(lái)由于住宅的迫切需求量有所上升，因此購(gòu)房者年齡有所下降，對(duì)于住宅產(chǎn) 品的多以中小戶型受青睞。市場(chǎng)兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重，高檔住宅、低總價(jià)房趨熱，低價(jià)房比例上升，使商品房加權(quán)平均價(jià)格下降。加之經(jīng)濟(jì)適用房的性能價(jià)格比并沒有超出商品房，而且在品質(zhì)上也有著相當(dāng)大的差異，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不能取得正式產(chǎn)權(quán)等等因素都使得經(jīng)濟(jì)適用房的供給下調(diào)。 3．外銷房減少 由于內(nèi)銷房的品質(zhì)及配套服務(wù)也越來(lái)越趨同于外銷房，而且在購(gòu)買政策上，內(nèi)銷房也有所調(diào)整，從而為外銷房的開發(fā)帶來(lái)一定障礙。 二、北京市住宅市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 1．規(guī)模住宅社區(qū)不斷涌現(xiàn) 如亞運(yùn)村的歐陸經(jīng)典、望京的大西洋新城、東部的興隆家園、東潤(rùn)楓景和南部的翡翠城等都是四、五十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的大型社區(qū)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)模較大的北京，銷售尤以住宅最為看好，其空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海、廣州、深圳等城市。自 1995 年以來(lái)，受國(guó)家宏觀政策以及其他因素影響，市場(chǎng)行情一度有所下滑，但幅度 小，沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。 在經(jīng)歷了北京房地產(chǎn)沉浮發(fā)展的十多年來(lái)，市場(chǎng)已由原先的“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)為現(xiàn)有的“買方市場(chǎng)”，從市場(chǎng)的整合轉(zhuǎn)為市場(chǎng)的細(xì)分化，至此北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了激烈的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，即從具體實(shí)物的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了系統(tǒng)形象的競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者在經(jīng)過(guò)了數(shù)多樓盤的洗腦后，也日漸成熟和專業(yè)，在對(duì)關(guān)心物業(yè)的位置、價(jià)格、房型等因素外，也關(guān)心起小區(qū)的整體環(huán)境、綜合品質(zhì)、售后服務(wù)以及發(fā)展商的信 譽(yù)實(shí)力，這也是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 建亞企劃 第 1 頁(yè) 共 81 頁(yè) 目 錄 前 言 ........................................................................................................................ 5 產(chǎn)品檔案 ................................................................................................................... 7 第 一 部 分 ................................................................................................................ 9 市 場(chǎng) 分 析 篇 ........................................................................................................... 9 一、北京市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀總論 .............................................................................. 10 二、北京市住宅市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) .............................................................................. 11 三、北京市住宅市場(chǎng)需求特點(diǎn) .............................................................................. 12 四、北京市住宅市場(chǎng)區(qū)域特點(diǎn) .............................................................................. 13 五、北京市市場(chǎng)走向 .............................................................................................. 14 六、區(qū)域市場(chǎng)分析 .................................................................................................. 16 七、酒店式公寓市場(chǎng)分析 ...................................................................................... 17 八、 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析 .......................................................................................... 21 （一）市場(chǎng)調(diào)研目的 ........................................................................................... 21 （二）市場(chǎng) 調(diào)研內(nèi)容 ........................................................................................... 22 （三）價(jià)格分析 ................................................................................................... 26 （四）戶型分析 ................................................................................................... 28 建亞企劃 第 2 頁(yè) 共 81 頁(yè) （五）客戶潛在需求分析 ................................................................................... 28 （六）客戶群體特征分析 ................................................................................... 29 九、項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ...................................................................................... 29 十、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 .......................................................................................... 31 第 二 部 分 .............................................................................................................. 33 營(yíng) 銷 定 位 篇 ......................................................................................................... 33 一、市場(chǎng)定位 .......................................................................................................... 34 二、客戶群定位 ...................................................................................................... 35 三、訴求對(duì)象特征分析 .......................................................................................... 37 四、產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向 .......................................................................................... 38 重要賣點(diǎn) ......................................................................................................... 38 產(chǎn)品硬件分析 ................................................................................................. 39 公共設(shè)施 ......................................................................................................... 45 五、價(jià)格定位 .......................................................................................................... 46 第 三 部 分 .............................................................................................................. 48 營(yíng) 銷 實(shí) 戰(zhàn) 篇 ..................................................................................................