【正文】 員再就業(yè)的稅收優(yōu)惠等，將造成營業(yè)稅減收 1020%，造成地方收入占總收入的比例下降 510個百分點。? 垂直管理體制的目的：– 保護耕地與建設(shè)用地– 遏制地方政府的短視行為47土地的國家所有與地方控制出讓權(quán)? 土地使用規(guī)范化還是利益最大化? 地方政府掌握出讓權(quán)，出讓土地收益，成為地方政府財政收入重要來源48第一部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位特征252。 中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。? 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶來短期的經(jīng)濟繁榮。一個城市市容的改善和當(dāng)?shù)鼐用衿渌顥l件的改善相比，給人的影響要直接的多，深刻地多，更能反映地方官員的政績。? 商品房銷售率、空置率，房價（供需平衡，穩(wěn)定增長）? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，物業(yè)的總量配比（地方政府為主導(dǎo)）：住宅、商業(yè)、寫字樓等不同物業(yè)的合理總量配比。– 產(chǎn)業(yè)政策：主要用于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)之間，房地產(chǎn)內(nèi)部之間的各類結(jié)構(gòu)，分為三個層次：? 確定房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和規(guī)模、發(fā)展速度的政策，如通過國家中長期發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)制定目標等；? 指導(dǎo)行業(yè)本身的政策：如當(dāng)前各類開發(fā)區(qū)的清理、整頓的政策；? 更為具體的產(chǎn)業(yè)政策：為控制別墅等高檔房的開發(fā)，而制定的有關(guān)暫停別墅、高爾夫?qū)徟囊?guī)定等– 法律手段：政府通過立法、司法，運用法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的秩序，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走上健康的可持續(xù)的發(fā)展道路。– 銀行的內(nèi)控機制太差，風(fēng)險意識薄弱，存在大量的違規(guī)違法行為。? 基金、外來投資、游資– 謀取投資收益65房地產(chǎn)開發(fā)商的利益訴求? 追求經(jīng)濟利益而忽視社會利益：利潤最大化；? 盡量追求土地獲取的低廉成本：? 盡量追求高檔房：別墅而非經(jīng)濟適用房? 盡量四兩撥千斤：提高自有資金利潤率– 貸款（土地抵押、房產(chǎn)抵押）– 工程墊支、拖延工程款– 預(yù)售66附：舊有政策環(huán)境下開發(fā)商的暴利來源? 來源一：土地重置成本：? 當(dāng)政府將土地使用由無償使用專為有償，從協(xié)議出讓到招拍掛之后，導(dǎo)致土地的重置成本（土地當(dāng)前獲取的成本）遠遠大于儲備成本（原始獲取的價格+持有期財務(wù)管理成本）? 房地產(chǎn)的銷售價格 =成本 +利潤– 成本：土地重置成本 +建筑及配套成本 +管理成本等– 利潤：利潤率受供求關(guān)系、行業(yè)利潤率的影響? 關(guān)鍵所在是：土地重置成本 土地出被成本；差價構(gòu)成了眾多開發(fā)商的第一桶金。? 這些年開發(fā)商的自有資金率普遍低于 10%，最低達 %，遠低于國際通行標準。73各方博弈關(guān)系? 地方政府與開發(fā)商的博弈– 互相吸引、互相依賴：地方政府需要開發(fā)商投資建設(shè)；開發(fā)商需要地方政府的資源或者優(yōu)惠政策獲取開發(fā)利潤– 互相防范、控制與反控制：對利益的瓜分? 政府與銀行的博弈– 土地經(jīng)營中需要銀行– 期望銀行推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展（現(xiàn)有銀行管理體系下，對本地銀行的訴求）? 政府與游資的博弈– 期望吸引游資進入行業(yè)– 懼怕游資的炒作? 中央銀行與商業(yè)銀行 /地方銀行的博弈– 整體金融風(fēng)險與單個銀行的經(jīng)營業(yè)績訴求– 整體地產(chǎn)信貸規(guī)模與單個銀行的信貸規(guī)模74各方博弈關(guān)系? 開發(fā)商與購房老百姓的博弈– 產(chǎn)品品質(zhì)與客戶價值– 過度營銷– 房價與利潤? 政府與失地農(nóng)民的博弈– 征地為了發(fā)展經(jīng)濟加快建設(shè)，農(nóng)民無地可種；– 農(nóng)民需要補償，政府克扣、拖欠、拒付? 政府與被拆遷居民的博弈– 政府加快城市建設(shè)、加快土地整理開發(fā)效率，與被拆遷居民的整體利益– 拆遷要合法、拆遷居民需要合理安置? 公眾利益與各方私利的博弈– 單位、企業(yè)、個人的違法違規(guī)行為與法律法規(guī)的約束– GDP負積累效應(yīng)與開發(fā)商的豆腐渣工程75當(dāng)前呈現(xiàn)群體利益博弈的態(tài)勢? 開發(fā)商齊心，構(gòu)成利益群體，統(tǒng)一話語– 行業(yè)協(xié)會、企業(yè)聯(lián)盟– 集體上書、扎堆開會– 控制媒體– ６月５日，國內(nèi)頗負盛名的房地產(chǎn)商民間組織 —— 中城聯(lián)盟數(shù)十家會員單位的老總聚首萬科總部，研討當(dāng)前形勢和對策；６月６日，國內(nèi)另一有影響力的房地產(chǎn)商民間組織 —— 工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會的成員召開座談會，主題是 “房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠信 ”，實際研討的也是形勢和對策?，F(xiàn)在有越來越多的證據(jù)可以表明，一些地方房價扶搖直上，就是開發(fā)商和地方政府合作的產(chǎn)物。于是人們看到，在一些地方的調(diào)控中，相當(dāng)多數(shù)量的房子砸在炒房者的手上，而開發(fā)商大多毫發(fā)無傷。三是有利益背景的研究機構(gòu)。必須看到，以利益群體的方式進行利益博弈，不是一件壞事情，因為利益群體可以將分散的利益要求凝聚為合法的、建設(shè)性的利益表達，從而使其能夠更接近決策的層面。要目錄252。 當(dāng)前階段整體政策調(diào)控的綜合分析252。此前，全國絕大部分的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的， 11號令的頒布，被業(yè)界稱為 “新一輪土地革命 ”的開始。而以前的大量協(xié)議出讓，則是讓土地收入成為某些團體的收入，土地作為不可再生的國家最重要的資源，這是最大的浪費。（ 3）沒有實力的，靠關(guān)系運作項目的公司將逐步被淘汰出局 。45號文件是針對四種情況而來：第一個是清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。第四個是嚴格控制土地的供應(yīng)量。78房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 —— 土地政策71號令： 2023年 3月 31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》要求從即日起就 “開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況 ”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2023年 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。國土資源部方面表示，此次監(jiān)察要求各地要嚴格按國家政策規(guī)定界定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施前的歷史遺留問題，不得擅自擴大范圍，不得弄虛作假、變相搭車，并要加快工作進度，于 2023年 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢。切實做好征地補償安置工作 根據(jù)報道，截止 2023年 2月，全國查出拖欠農(nóng)民征地補償費總計 億，其中河南省 。開發(fā)商，你說，怎么辦？? 在前期拆遷、市政建設(shè)中已經(jīng)大量投入甚至地塊上房子都已蓋好的開發(fā)商瞪著一雙血紅的眼睛，誰敢搶走這塊地，俺和他拼命！怎么辦？? 掛牌也要有走形式的時候！尤其對于開發(fā)商已經(jīng)大量投入的地塊83博弈案例：多年收益一筆買賣，今朝有酒今朝醉！? 土地使用權(quán)的期限從 40年到 70年不等，但所有的稅費開發(fā)商一次繳清，所以很多地方政府為了增加短期內(nèi)的財政收入，大量透支未來，一些地方政府，把未來幾十年的土地開發(fā)量都用光了。通常的做法是：某開發(fā)商先看好地皮，這些地皮通常是原來的農(nóng)業(yè)用地或者工業(yè)用地，接下來最關(guān)鍵 “搞定 ”能轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的 “一支筆 ”姜人杰，由政府出面收回土地，給土地原使用者一定補償，然后將這些土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、金融、房地產(chǎn)開發(fā)用地。 開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方訂立的土地使用權(quán)合同，應(yīng)當(dāng)認定無效。 金融政策分析252。此文件對高檔房和個人商業(yè)用房貸款進行了嚴格的限制。2023年 9月 2日中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的 50%，這是繼 2023年央行 121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號。 2023年 4月 25日對不符合相關(guān)要求的商業(yè)銀行實行差別存款準備金率制度。? 商業(yè)項目需要封頂之后才能辦下按揭！92博弈案例：直貸業(yè)務(wù)，我變，我變變變，能耐我何！? 首付比例提高、放貸利率一漲再漲，購房者感到壓力甚至部分人駐足觀望，銀行的 “金飯碗 ”面臨威脅！? 銀行推出直貸業(yè)務(wù)應(yīng)對信貸緊縮控制！– 建行四川省分行推出直貸式的個人住房貸款：不需開發(fā)商做擔(dān)保，銀行直接面對購房者發(fā)放。由此，購房者可以享受到一習(xí)性付款的優(yōu)惠或折扣。 交易政策分析252。建設(shè)部表示要加大政策建設(shè)力度。住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。為了加強經(jīng)濟適用房的管理， 2023年 5月 31日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行。 物權(quán)法展望95房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)濟適用房政策的推行 目前的經(jīng)濟適用房政策并未對規(guī)范市場產(chǎn)生積極作用。 土地政策分析252。? 早期進入中國的外資大賺了一筆！– 房價不漲，因為人民幣升值，賺了！– 房價瘋漲，大賺！? 匯率本身就是多方利益博弈的焦點！有資本有實力依靠人民幣升值賺取暴利或者獲取收益的利益群體自然會極力施壓！94第二部分 近年來政策走勢的利益博弈視角分析摘 討論? 人民幣升值預(yù)期，吸引了大量的外資！? 人民幣升值與匯率政策的調(diào)整– 中國央行二十一日宣布實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。– 多家銀行在關(guān)注！? 中央銀行與商業(yè)銀行的博弈！商業(yè)銀行之間的博弈（業(yè)務(wù)爭奪）！93博弈案例：匯率波動對房地產(chǎn)的影響 “先貸款、后買房 ”– 購房者可獲得最低首付兩成、最長貸款期限 30年、執(zhí)行優(yōu)惠利率（基準利率的 90%）的住房按揭貸款。不僅存在商業(yè)網(wǎng)點過于同質(zhì)化競爭，而且造成環(huán)境污染，加劇城市交通緊張等問題。這也意味著經(jīng)過反復(fù)的深思熟慮之后，央行正式使用市場調(diào)節(jié)杠桿來對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。央行 121文件要求開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不能低于項目總投資的30%，對限制居民購買二套住房有了明確的規(guī)定，二次置業(yè)者在按揭購買第二套住房的時候會遇到高首期、高利率的情況。 當(dāng)前階段整體政策調(diào)控的綜合分析252。要目錄252。? 哥們，想要地，就給點錢花，我不和你搗亂！87博弈案例：培養(yǎng)拆遷刁民還是延緩?fù)恋卣恚? 一方面，限定開發(fā)時間！? 出臺保護拆遷的政策！? 政府是為了取得平衡！? 結(jié)果是土地整理并形成市場供應(yīng)的速度被延緩 !? 2023年 6月 21日，最高人民法院公布的 “關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ”：土地使用權(quán)出讓合同的訂立與履行則由市、縣人民政府的土地管理部門具體負責(zé)。清理整頓的力度加大。 ? 土地交易過程中，大量采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，存在很多的暗箱操作和尋租行為，這也是地方政府積極支持房地產(chǎn)市場超常規(guī)發(fā)展的重要原因。81博弈案例：一級土地開發(fā)中政府與開發(fā)商較量利益瓜分！? 政府需要有實力的一級開發(fā)商介入一級土地開發(fā)，提供資金、資源支持，提高土地收購儲備出讓效率。何謂公共利益？? 農(nóng)民作為集體土地產(chǎn)權(quán)的所有者，無權(quán)決定土地的使用，即使中央規(guī)定了土地承包 50年不變的政策，但實際上農(nóng)民承包的土地很容易被土地開發(fā)者占用。28號文： 2023年 10月 28日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》要求全國各地嚴格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)。 18號文件發(fā)布后，房地產(chǎn)業(yè)一片欣然，更媒體報道稱１８號文件是房地產(chǎn)業(yè)的冬去春來。第二個就是非法下放土地審批權(quán)。（ 5）資金為王，資金實力成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進資本時代，同時加速了現(xiàn)房時代的到來。將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響預(yù)測如下：（ 1）短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價格上漲 。透明的交易方式，將可杜絕黑幕交易。2023年 5月 9日，國土資源部簽發(fā)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》， 2023年7月 1日正式施行。 金融政策分析252。 一是媒體，除了房地產(chǎn)是媒體廣告收入的重要來源之外，地方政府的態(tài)度無疑是影響媒體的重要因素。作為博弈的另一個主角的游資與地方政府的聯(lián)盟關(guān)系則顯得相當(dāng)脆弱和不穩(wěn)定。早在 90年代初的房地產(chǎn)熱時，這個聯(lián)盟就在開始形成。68關(guān)聯(lián)下游產(chǎn)業(yè)的利益訴求：服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等? 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：– 唇齒相依！都希望房地產(chǎn)業(yè)繁榮到底！? 建筑業(yè)、建材業(yè)：– 一條線上的螞蚱69傳媒、專家學(xué)者等的利益訴求? 媒體：– 依附于地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨大的收益，房地產(chǎn)廣告收入占總收入的比例可達到30%至 50%。年，某開發(fā)商以 20萬 /畝的價格拿到了 100畝土地，時至 2023年，土地價格為 100萬 /畝，其間的財務(wù)管理成本算作 2023萬，假設(shè) 2023年房屋開發(fā)完畢，銷售定價之時的成本并非當(dāng)出原始拿地成本的 20萬畝，而是如今的重置成本 100萬 /畝，開發(fā)商 6000萬元的土地升值收益構(gòu)成了第一桶金。遠遠大于 ? 信貸軟約束，助長了房地產(chǎn)市場的投機。63地方政府的調(diào)控手段? 優(yōu)惠政策招商引資，吸引開發(fā)商，結(jié)成利益共同體? 大量拆建，刺激市場需求? 提高拆遷的補房標準，推動房價不斷上漲? 抬高土地拍賣的價格? 控制和取消經(jīng)濟適用房? 操縱媒體，甚至操縱房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，誤導(dǎo)消費者64銀行、基金等金融機構(gòu)的利益訴求? 銀行– 房地產(chǎn)價格上漲過程中，銀行把對房地產(chǎn)企業(yè)貸款和居民購房貸款看成沒有風(fēng)險、收益穩(wěn)定的一塊肥肉。既滿足富人的高端居住需求，又使貧窮老百姓和低收入者有房可住。– 直接賣地：土地出讓收入用于地方建設(shè)。而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對上下游產(chǎn)業(yè)的拉動很大，房地產(chǎn)業(yè)一活躍，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)也跟著活躍起來。多方利益博弈需要平衡 —— 游戲規(guī)則制定運行玄機重重中央政府地方政府鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村政府各部門政府一級開發(fā)商二級開發(fā)商開發(fā)商 中介