【正文】 的 06年商品房供應(yīng)量 1200萬平方 ，供大于求，壓力巨大； 新政的調(diào)控，使發(fā)展商重新洗牌，開發(fā)升級(jí)，產(chǎn) 品升級(jí)； 消費(fèi)理性，投資謹(jǐn)慎； 市場(chǎng)形勢(shì)趨緊 濱江 方向四：系統(tǒng)思考，整合推廣，連環(huán)促銷 策略一：分年度、半年度、季度、月度實(shí)效化的 計(jì)劃與總結(jié)模式，使整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)事前有 計(jì)劃，事中有監(jiān)控，事后有總結(jié)； 策略二：在年度總綱的框架下，形成環(huán)環(huán)相扣的 活動(dòng)體系、促銷體系與軟炒作體系，按部就班， 有的放矢； 營(yíng)銷節(jié)奏建議 06年 9月 15日 —— 9月 25日 內(nèi)部調(diào)整期 06年 9月 25日 —— 10月 25日 客戶阻擊期 06年 10月 25日 —— 11月 25日 客戶培育期 06年 11月 28日 公開發(fā)售期 蓄客培育期 達(dá)到總蓄客 700名（含發(fā)展消化所剩 200名） 持續(xù)熱銷期 06年 11月 28日至年底 本節(jié)點(diǎn)基于以下兩個(gè)方面的條件制定： 假定我司于九月中旬左右接受該項(xiàng)目； 本營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)指我司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分貨后的首批推貨消化計(jì)劃，首批消化 計(jì)劃我司保底可以消化 73%，理想可消化 80%； 營(yíng)銷價(jià)格建議 指標(biāo)一：全市成交均價(jià) 2023年上半年成交均價(jià) 2620元 /平方米 月度 最高價(jià) 最低價(jià) 均價(jià) 4月 3900 1500 2470 5月 10000 1600 3261 6月 10000 1600 2458 數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 結(jié)論： 46月，開福區(qū)樓市成交均價(jià)走低，尤其是 6月，受國 家宏觀調(diào)控政策影響，成交均價(jià)跌至 2458元 。 , March 7, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :50:0813:50:08March 7, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 7日星期二 1時(shí) 50分 8秒 13:50:087 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :50:0813:50Mar237Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 7, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 7日星期二 1時(shí) 50分 8秒 13:50:087 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 7日星期二 下午 1時(shí) 50分 8秒 13:50: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :50:0813:50Mar237Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 7日星期二 1時(shí) 50分 8秒 13:50:087 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :50:0813:50:08March 7, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 7, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :50:0813:50Mar237Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 指標(biāo)三：北城板塊上半年推貨、售價(jià)情況 參考結(jié)論一：市場(chǎng)指導(dǎo)均價(jià) 參考結(jié)論二：發(fā)展商先期銷售均價(jià) 2400元 /平方米 (2620+2568+2458) 247。 方向二：快速蓄客、充分培育、適合引爆 策略二：合富輝煌專職客戶部門系統(tǒng)的客戶拓展 與經(jīng)營(yíng)體系，既立體化客戶拓展渠道，又系統(tǒng)化 客戶經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。 大盤云集 壓力巨大 宏觀市場(chǎng)預(yù)判結(jié)論 《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（ 165號(hào)文件） 《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（ 166號(hào)文件 《財(cái)政部等部門要求各地從五個(gè)方面落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》 2023年 5月 29日： 長(zhǎng)沙“國六條”、“國十五條”“ 165號(hào)文” 結(jié)論一：政策板塊 政策從嚴(yán) 市場(chǎng)規(guī)范 結(jié)論二：開發(fā)板塊 （本土發(fā)展商） 項(xiàng)目 占地（畝） 開發(fā)商 星月城 750 信遠(yuǎn)智邦集團(tuán)（本土與外來的結(jié)合） 創(chuàng)遠(yuǎn) .第 3城 927 創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán) 秀峰山莊 653 長(zhǎng)沙市大聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 香格里麓山別墅 948 湖南凱達(dá)房產(chǎn)湖南財(cái)信控股公司 岳麓山公館 638 湖南經(jīng)投實(shí)業(yè) 天景名園 800 湖南天景名園置業(yè)有限公司 金霞花府 674 湖南宏吉置業(yè) 梅湖浪琴灣 919 湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 楓華府第 1000 湖南繼善投資發(fā)展有限公司 怡情水鄉(xiāng) 671 湖南成功新世紀(jì)投資有限公司 鄱陽小區(qū) 510 長(zhǎng)沙申奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 泰禹家園 500 湖南省泰禹實(shí)業(yè)有限公司 星語林汀湘十里 824 長(zhǎng)沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有 限公司 山水未來城 668 湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 錦湘國際星城 湖南美聯(lián)置業(yè) 比華利山 1500 湖南漢業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 同升湖山莊 1012 長(zhǎng)沙市同升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 幸福里 539 長(zhǎng)沙星河苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 部分外來品牌發(fā)展商名錄 : 項(xiàng)目 占地（畝） 開發(fā)商 珠江花城 917 珠江實(shí)業(yè) 綠城青竹園 1962 湖南綠城投資置業(yè)有限公司 萬國城 Moma 1320 當(dāng)代置業(yè) 陽光 100國際新城 990 陽光 100置業(yè)有限公司 卓越蔚藍(lán)海岸 558 深圳卓越集團(tuán) 長(zhǎng)沙玫瑰園 1000 廣州玫瑰園 中洋橘郡 2023 北京中洋創(chuàng)業(yè) 早安星城 1100 長(zhǎng)沙東業(yè)建設(shè)實(shí)業(yè) 威尼斯小城 2580 廣東碧桂園 鵬基諾亞山林 706 鵬基地產(chǎn) (深圳 ) 開發(fā)升級(jí) 產(chǎn)品分層 結(jié)論二：開發(fā)板塊 結(jié)論三：消費(fèi)者板塊 消費(fèi)理性 投資謹(jǐn)慎 ⊙ 自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。 開福區(qū)商品房 4— 6月份成交均價(jià) 指標(biāo)二 :區(qū)域交易行情 項(xiàng)目名稱 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (平方米 ) 價(jià)格 06年上半年推貨及余貨情況 推貨建筑面積 推貨套數(shù) 恒鑫瀾北灣 222 100313 均價(jià) 2750 45000 349 左岸春天 (二期 ) 170 170000 均價(jià) 3400 35000 261 景香苑 142 90000 均價(jià) 2400 60000 375 四季美景水木軒 115 150000 均價(jià) 2500 130000 1172 幸福里 539 431043 洋房 2100 57120 364 美林水郡 175 140000 均價(jià) 2800 45000 300 合計(jì) 1363 1081356 2568 442120 3421 結(jié)論 :上半年，北城板塊樓盤推售均價(jià)，基本 沒有超過 3000元 /平方米 , 其中 6盤的平均均價(jià)僅為 :2568元 /平方米。 68 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析結(jié)論 四大核心價(jià)值： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)、周邊配套、建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。 5 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì) 10 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典、方正、實(shí)用，樓宇排列間距合理，朝向較好，采用了 T型短板式的建筑設(shè)計(jì)，產(chǎn)品整體較好。 6 交通通達(dá)與 可視性 10 本案主要交通動(dòng)目前比較成熟，但進(jìn)入本地塊的交通動(dòng)線狹窄、隱蔽，故本地塊的交通通達(dá)性一般，可視性較差。君悅香邸項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成分析 價(jià)值項(xiàng) 權(quán)重 本案價(jià)值項(xiàng)對(duì)應(yīng)描述 得分 先 天 價(jià) 值 項(xiàng) 地理位置（區(qū)域規(guī)劃） 10 項(xiàng)目位處北城城郊結(jié)合部，分別由芙蓉北路、 319國道和三江四面圍合，相對(duì)郊區(qū)大盤時(shí)代而言，項(xiàng)目地段相對(duì)較好。 策略二、充分展示投資屬性， 把握板塊開發(fā)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)增值的分期開發(fā)與營(yíng)銷。 b、 客戶經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷組織威脅 —— 前期以2400元 /平方米的價(jià)格認(rèn)購將造成后階段項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升的巨大抗性。 指標(biāo)一：項(xiàng)目概況 取得預(yù)售許可證 新售樓部建成 11月初 一期封頂 春節(jié)前 07年 11月 一期交樓 07年 5月 計(jì)劃一期售完 ? 項(xiàng)目首期開發(fā)節(jié)點(diǎn)