【正文】 /平米 恒榮世家－－項(xiàng)目基本概況 項(xiàng)目 恒榮世家 占地面積 10萬(wàn)平米 建筑類(lèi)型 高層、小高層 組團(tuán)情況 一期 4棟（ 8＃）小高層 1棟（ 5＃）高層，共 200套 銷(xiāo)售均價(jià) 一期 2200元 /平米起價(jià) 約 2650元 /平米均價(jià) 后期 2800元 /平方米 當(dāng)月均價(jià) 2800元 /平方米 恒榮世家－－項(xiàng)目產(chǎn)品分析 層 高 結(jié)構(gòu)類(lèi)型 框架結(jié)構(gòu) 窗戶(hù) 塑鋼雙層中空玻璃 單元門(mén) 可視對(duì)講 入戶(hù)門(mén) 防盜門(mén) 樓間距 小高層 38米，高層 63米 外立面 涂料、面磚 建筑風(fēng)格 地下停車(chē)位 機(jī)械車(chē)位配比 3： 2（地下 550個(gè)，地上 350個(gè)） 內(nèi)部設(shè)施 寬帶、電話線、水、電、氣、數(shù)字電視 物業(yè)管理費(fèi) /平方米，電梯 30元 /月 恒榮世家－－項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目 恒榮世家 在售戶(hù)型區(qū)間 83138平方米 主力戶(hù)型 約 110平方米 后期推售產(chǎn)品 高層 (17)層 項(xiàng)目產(chǎn)品及 戶(hù)型分析 戶(hù)型方正 恒榮世家－－客群分析 客戶(hù)結(jié)構(gòu)： 項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位客戶(hù)：老師、公務(wù)員 項(xiàng)目靠近政府機(jī)關(guān)，職教園也距該項(xiàng)目不遠(yuǎn)，員工就近購(gòu)房。 三大板塊在 07年市場(chǎng)的規(guī)模量已經(jīng)超過(guò) 300萬(wàn)平方，總量體已超過(guò)鹽城市年去化量的兩倍，競(jìng)爭(zhēng)程度尤為激烈。 但隨著各家開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)， 08年的競(jìng)爭(zhēng)仍將以小高層、高層產(chǎn)品為主 第五部分 項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研 第一節(jié) 棟號(hào)、樓層出現(xiàn)形式專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研 第二節(jié) 板塊區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)調(diào)研分析 第三節(jié) 參考項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)調(diào)查 棟號(hào)、樓層出現(xiàn)形式專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研 （ 一 ） 、 紫薇花園 （ 東園 ） 項(xiàng)目名稱(chēng) 棟數(shù) 棟號(hào) 樓層編號(hào) 紫薇花園 （ 東園 ） 14棟 1 1 11 18 多層 16樓中 間無(wú)間隔 小高層 111樓中間無(wú)間隔 備注： 其中棟號(hào)中間跳過(guò) 1 1 17共四個(gè)數(shù)字 樓層編號(hào)無(wú)變動(dòng) （二）、瑞爾國(guó)際公館 項(xiàng)目名稱(chēng) 棟數(shù) 棟號(hào) 樓層編號(hào) 瑞爾國(guó)際公館 30棟 1 1 1 11 1 1 22 2 2 2 22 3 3 33 3 38 多層 16樓中間無(wú)間隔 小高層 111樓中間無(wú)間隔 高層中 1 1 18層用 12A代替13樓 ， 備注：其中棟號(hào)中間跳過(guò) 1 1 2 2 3 37共 8個(gè)數(shù)字 棟號(hào)、樓層出現(xiàn)形式專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研 （ 三 ） 國(guó)飛尚城 項(xiàng)目名稱(chēng) 棟數(shù) 棟號(hào) 樓層編號(hào) 國(guó)飛尚城 迎賓路棟共 6棟高層 按照正常順序排列 樓層按照正常順序排列 備注： 其中棟號(hào)按照正常順序排列 樓層編號(hào)無(wú)變動(dòng) （四）錢(qián)江方洲 項(xiàng)目名稱(chēng) 棟數(shù) 棟號(hào) 樓層編號(hào) 錢(qián)江方洲 84棟 樓號(hào) 193 層數(shù)按順序排列 備注： 其中棟號(hào)中間逢四隔開(kāi) ， 即 1 2 3 4 5 6 7 84共 9個(gè)數(shù)字剔除 樓層編號(hào)無(wú)變動(dòng) ， 在介紹時(shí)或?qū)ν庑麄鞲嬖V客戶(hù) 14樓是 13+1樓； 18樓是 17+1樓 棟號(hào)、樓層出現(xiàn)形式專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研 （ 五 ） 翠洲嘉園 項(xiàng)目名稱(chēng) 棟數(shù) 棟號(hào) 樓層編號(hào) 翠洲嘉園 約 120棟多層 ，6棟小高層 ， 棟號(hào)逢 4避開(kāi) 多層 16樓中間無(wú)間隔 小高層 111樓中間無(wú)間隔 備注： 其中棟號(hào)逢 4避開(kāi) 樓層編號(hào)無(wú)變動(dòng) ， 按照正常順序銷(xiāo)售 （六）八菱華莊 項(xiàng)目名稱(chēng) 棟數(shù) 棟號(hào) 樓層編號(hào) 八菱華莊 4棟小高層 （ 9樓 ） 別墅項(xiàng)目按照順序編號(hào) 高層按正常順序 備注： 其中棟號(hào)按照正常順序排列 樓層編號(hào)無(wú)變動(dòng) 棟號(hào)、樓層出現(xiàn)形式專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研 （ 七 ） 華夏綠城 項(xiàng)目名稱(chēng) 棟數(shù) 棟號(hào) 樓層編號(hào) 華夏綠城 47棟 152棟 樓層按照正常順序編號(hào) 備注： 其中棟號(hào)中間跳過(guò) 1 2 3 44共 5個(gè)棟號(hào) 樓層編號(hào)無(wú)變動(dòng) （八）恒榮世家 項(xiàng)目名稱(chēng) 棟數(shù) 棟號(hào) 樓層編號(hào) 恒榮世家 共 25棟 125 1 、 小高層 1 11樓 （ 3棟 ） 高層 17+1（ 1棟） 備注： 其中棟號(hào)按照正常順序排列 樓層編號(hào)無(wú)變動(dòng) 棟號(hào)、樓層出現(xiàn)形式專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研 （ 九 ） 東方花園 項(xiàng)目名稱(chēng) 棟數(shù) 棟號(hào) 樓層編號(hào) 東方花園 共 19棟 多層 16棟 小高層 3棟 119 多層 16+1樓 小高層 11樓 備注： 其中棟號(hào)按照正常順序排列 樓層編號(hào)無(wú)變動(dòng) （十）紫薇花園 項(xiàng)目名稱(chēng) 棟數(shù) 棟號(hào) 樓層編號(hào) 紫薇花園 近 100棟 棟號(hào)逢 4避開(kāi) 、 237避開(kāi) 多層 16+1樓 備注： 棟號(hào)逢 4避開(kāi) 、 2 37避開(kāi) 樓號(hào)、樓層出現(xiàn)形式調(diào)研說(shuō)明及結(jié)論 調(diào)研說(shuō)明： （ 一 ） 本次調(diào)研采取部分樓盤(pán)親自到售樓處采用明調(diào)與暗調(diào)的形式 （ 二 ） 綜合當(dāng)?shù)負(fù)P子晚報(bào) 、 新民晚報(bào) 、 鹽城廣播電視報(bào)等幾家媒體主編渠道了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣 （ 三 ） 與國(guó)飛尚城 、 恒榮世家 、 錢(qián)江方舟 、 東方花園等幾家樓盤(pán)負(fù)責(zé)人當(dāng)面溝通了解 （ 四 ） 通過(guò)對(duì)部分客戶(hù)的訪談進(jìn)行了解客戶(hù)需求與習(xí)慣 結(jié)論： （ 一 ） 通過(guò)本次調(diào)研 ， 可以看出鹽城當(dāng)?shù)乩习傩盏南M(fèi)習(xí)慣 ， 還是比較忌諱樓層及棟號(hào)中出現(xiàn) 1 14等人們觀念中數(shù)字； （ 二 ） 鹽城本地樓盤(pán)大部分都把客戶(hù)忌諱的數(shù)字在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程與規(guī)劃審批的時(shí)候都經(jīng)過(guò)處理后報(bào)批或公示 （ 三 ） 建議豐盛項(xiàng)目在報(bào)批規(guī)劃的過(guò)程中迎合當(dāng)?shù)乩习傩盏南M(fèi)習(xí)慣 ， 把忌諱的數(shù)字都避開(kāi) ， 減少銷(xiāo)售抗力 。） 豐盛項(xiàng)目棟號(hào)分布 板塊區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)調(diào)研分析 學(xué)區(qū)資源分析： ?重點(diǎn)學(xué)校－－－市二小南校區(qū)、市一中南校區(qū)位于板塊內(nèi)，但由于以上學(xué)校屬于名校，學(xué)校招生名額有限，學(xué)生入讀一般需要花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)名額。 重點(diǎn)學(xué)校－市二小 重點(diǎn)學(xué)校－市一中 板塊區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)調(diào)研分析 本項(xiàng)目施教區(qū) 鹽城市政府 2023年中小學(xué)招生工作意見(jiàn) （ 07年 5月 17日） １、小學(xué)按施教區(qū)就近招收新生 ； ２、初中實(shí)行小學(xué)畢業(yè)年級(jí)學(xué)生免試升學(xué)，就近錄取新生和統(tǒng)一隨機(jī)編班的辦法。 豐盛項(xiàng)目施教區(qū)小學(xué)學(xué)生也可至潘黃鎮(zhèn)中心小學(xué)就讀 新遷戶(hù)口客戶(hù)小孩入讀施教區(qū)學(xué)校也需要交一點(diǎn)贊助費(fèi)（約 1000元左右） 板塊區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)調(diào)研分析 就讀名校辦法 市二小南校區(qū)： 入讀市二小南校區(qū)的學(xué)生需交納贊助費(fèi)， 06年贊助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為 12023元， 07年贊助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未定，還需教育局核定。 擇校生中考分?jǐn)?shù)也需達(dá)到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)（ 06年低于統(tǒng)招線 80分），然后交擇校費(fèi)，擇校費(fèi)約 25000元。 參考項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)調(diào)查 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)－水岸名都 銷(xiāo)售情況： 一期，多層，主力戶(hù)型 80－ 130平米 06年 11月份開(kāi)盤(pán)，約 500套，基本售罄，其中拆遷戶(hù)接近 70% 窗戶(hù)：塑鋼用窗，外加磁性報(bào)警智能化系統(tǒng) 隔墻：屋內(nèi)衛(wèi)生間、廚房有隔墻，其余不隔 物管費(fèi)：一期多層物管費(fèi) /㎡ 次， 07年漲價(jià)幅度約 200元 /平米 月，電梯費(fèi) 30元 /月（ 2樓不收） 參考項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)調(diào)查 市內(nèi)典型樓盤(pán)－國(guó)飛尚城 銷(xiāo)售情況： 已銷(xiāo)售多層（主要拆遷安置）、酒店 小高層、高層約 12萬(wàn)平方，估計(jì)首批于下半年開(kāi)始銷(xiāo)售 窗戶(hù)：塑鋼，玻璃為雙層中空玻璃 隔墻： (多層 )廚房、衛(wèi)生間隔墻，其余內(nèi)墻不隔 物管費(fèi)：一期多層物管費(fèi) /㎡ 月 2. 電梯費(fèi)： 30元 /月 3： 2 8戶(hù) 錢(qián)江方洲 塑鋼 未定 未定 規(guī)劃中 盛世華城 塑鋼 各分戶(hù)室內(nèi)除廚、衛(wèi)生間隔墻外無(wú)隔墻 多層 /㎡ 隔墻：本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型全為小高層、高層，建議項(xiàng)目全隔墻。 電容量：住宅電容量普遍為 8戶(hù) 第六部分 調(diào)研總結(jié)及項(xiàng)目分析 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 第二節(jié) 項(xiàng)目概要及特征 第三節(jié) 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)體系考慮 市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)受去年下半年上市量及今年上半年市場(chǎng)放量較少的影響，目前造成市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求的假象，多數(shù)樓盤(pán)還未開(kāi)盤(pán)就遭哄搶一空，資源配置極度失衡。 市場(chǎng)分析總結(jié)： 市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 城中板塊： 無(wú)可比擬的地段優(yōu)勢(shì)在一定程度上宣告了板塊樓盤(pán)的熱捧程度，但相對(duì)較 高的單價(jià)、總價(jià)成了購(gòu)房的門(mén)檻。 市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 物業(yè)形態(tài)偏好： 市民普遍偏向于購(gòu)買(mǎi)多層物業(yè)，小高層、高層物業(yè)市場(chǎng)接受度低。 景觀綠化： 水系是鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特色，但真正利用好水系造景的樓盤(pán)寥寥無(wú) 幾，多數(shù)樓盤(pán)小區(qū)還停留在花草加小樹(shù)苗的年代。 逸品項(xiàng)目地址位于西環(huán)路以西，青年路以南。 內(nèi)部 外部 客觀 主觀 整體規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶(hù)型產(chǎn)品特色 高綠化率園林 純小高層社區(qū) 新的生活方式 南京知名開(kāi)發(fā)商 周邊成熟配套 成熟居住氛圍 樓間距、視野 優(yōu)美的項(xiàng)目立面 項(xiàng)目特征架構(gòu) 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)體系初步考慮 產(chǎn)品主義： 親水生活， 32萬(wàn)平米創(chuàng)新產(chǎn)品社區(qū) 第四代住宅 風(fēng)情主義： 引入鹽城現(xiàn)代建筑的精髓 —— 法式風(fēng)情、貴胄生活 生活方式： 倡導(dǎo)鹽城新的生活方式 全優(yōu)生活 國(guó)際化建筑，親水生活、公園內(nèi)種出的房子 社區(qū) 02城市總體規(guī)劃方針確定，以西環(huán)路為軸心的城西片區(qū)為城市生活居住區(qū)域； 03年，西環(huán)路貫通， 03年底 04年初于西環(huán)路形成“八大房產(chǎn)商”鹿戰(zhàn)西環(huán)路的局面，打造鹽城首席高尚具主生活區(qū)； 05年－ 07年，城市“重點(diǎn)向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐步向西”的 發(fā)展方向更加明確城西板塊在城市發(fā)展中的地位。 項(xiàng)目的規(guī)劃與社區(qū)內(nèi)外的自然景觀相結(jié)合，精心打造出 32萬(wàn)㎡的生態(tài)國(guó)際園林生活社區(qū)。 倍訊易 關(guān)鍵詞：尚城生活，全新的生活方式 與多層建筑不同，高層建筑帶來(lái)的是更加開(kāi)闊的視野； 高層建筑帶來(lái)了社區(qū)較低的建筑覆蓋率，從而增加了社區(qū)內(nèi)園林的綠化率，帶給居住者更多的綠化景觀空間。 戶(hù)型篇：把握合理尺度和居住空間的經(jīng)典戶(hù)型 關(guān)鍵詞：品牌開(kāi)發(fā)商、實(shí)力的開(kāi)發(fā)組合。 02:11:5002:11:5002:113/8/2023 2:11:50 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023年 3月 8日星期三 上午 2時(shí) 11分 50秒 02:11: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 2時(shí) 11分 50秒 上午 2時(shí) 11分 02:11: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 02:11:5002:11:5002:11Wednesday, March 8, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 2時(shí) 11分 :11March 8, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 02:11:5002:11:5002:113/8/2023 2:11:50 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :11:5002:11:50March 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 2時(shí) 11分 50秒 上午 2時(shí) 11分 02:11: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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