【正文】 年。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。它具有以下特點： ? 速度要求快 [時間 ] ? 品質(zhì)要求高 [質(zhì)量 ] ? 單價高但使用壽命短 [成本 ] ? 適用范圍 ? 適用：預(yù)售條件相對寬松，或?qū)嶓w建筑難以滿足積客或銷售要求的項目 ? 注：預(yù)售條件對形象進度要求較高，建議利用商業(yè)或會所兼作售樓處 背景 52 現(xiàn)狀 影響 ? 設(shè)計 ? 常規(guī)的設(shè)計周期通常無法滿足項目進度要求 ? 緊縮設(shè)計周期，無法保證設(shè)計質(zhì)量，為后期施工帶來隱患 ? 設(shè)計不完善可能導(dǎo)致成本的增加 ? 采購 ? 建設(shè)時間短，常規(guī)采購周期無法滿足進度要求 ? 緊縮采購周期，供貨無法保證需求 ? 訂貨時間過緊，帶來采購成本的增加 ? 使用期限 ? 臨時售樓處使用周期短，使用后基本拆除，可再次利用材料少 ?影響時間 ?售樓處的設(shè)計、采購與建設(shè)成為關(guān)鍵路徑，不優(yōu)化此路徑則會影響項目進度 ?影響質(zhì)量 ?成果質(zhì)量主要受項目團隊及分供方影響，不容易達成效果穩(wěn)定，或需要花大量精力保證效果 ?影響成本 ?成本升高，且此部分成本并未帶來額外的利潤 背景 53 解決策略 ? 時間 ? 制作臨時售樓處方案模塊，使新項目能夠拿來就用，節(jié)約設(shè)計周期 ? 固化精裝及軟裝方案，對材料及家具的種類和數(shù)量進行預(yù)算，可提前進行采購，節(jié)約采購周期 ? 質(zhì)量 ? 將成熟的平面布局和功能固化，避免重復(fù)錯題 ? 配以不同立面形式進行組合，具有相對靈活性 ? 成本 ? 減少因周期短而造成的成本增加 ? 通過壓縮模塊面積，減少土建、精裝和軟裝的成本 ? 探討可重復(fù)利用的可能性 背景 54 模塊說明 —— 平面 成果說明 55 模塊說明 面積控制 ?面積控制及指導(dǎo)原則： – 面積控制在 500㎡ 以下 – 不均勻使用內(nèi)裝成本 – 符合人氣營造的需求 售樓處 項目 面積（㎡） 裝修標準 主廳 （約 330㎡ ） 迎賓接待區(qū) 高檔精裝 （約 420㎡ ） 門廊（按一半計算） 沙盤區(qū) 投影區(qū) 洽談區(qū) 小計 配套 （約 170㎡ ） 服務(wù) （約 90㎡ ） 水吧臺 衛(wèi)生間 收銀室 6 銷控室 20 小計 辦公庫房 （約 80㎡ ） 地產(chǎn)辦公室 16 普通裝修 （約 80 ㎡ ） 地產(chǎn)更衣室 收銀檔案室 銷售庫房 客服辦公室 物業(yè)儲藏室 設(shè)備室 水吧庫房 保潔工具間 走道 小計 約 500㎡ 總計 成果說明 56 功能詳解 平面特點 1. 面積減少到 500㎡ 以內(nèi)； 2. 在入口處增加品牌展示區(qū)； 3. 保留入口處較為開闊的序列感，但面積縮減； 4. 將次入口布置在端頭，有利于提高投影區(qū)的利用率，并使沙發(fā)座洽談區(qū)趨于完整； 5. 保留衛(wèi)生間的弧形設(shè)計，模塊化； 6. 辦公區(qū)相對更加緊湊； 7. 具有一定的靈活性，可根據(jù)氣候的不同靈活移動外墻的位置，形成半室外空間。 每增加一個出入口，就至少增加 6個保安（三班倒），例如在成都，每個保安 每月的費用至少在 20233000元，每年將增加 144000—216000元 兩個相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對，便于兩個相鄰地塊人員的步行交通 ，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例） 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層 ； （ 競星劍 ） 贈綠規(guī)劃和底層挖掘 （ 日月劍 ） 減少入口 “ 看好家門 ” 在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層 或采用停車橋 優(yōu)化車庫柱網(wǎng)，控制車庫面積，標準為：車庫面積 / 車位數(shù)應(yīng)小于 35平米 45 七劍導(dǎo)航 2個工具、 7張圖紙、 5個表格 2個工具 產(chǎn)品庫預(yù)案推演模型（見附件） 7圖 5表 ? 產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標對比表） ? 景觀資源利用分析圖（含戶型景觀利用比例分析 表） ? 首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標表） ? 入口及地庫平面分析圖（含地庫面積指標分析表） ? 社區(qū)整體橫縱剖面分析圖 ? 配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面積指標表） ? 典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖 46 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。（可利用總圖預(yù)案指標求解模型） 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 ? 若項目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 建議：謹慎使用可以成為定價的參考 優(yōu)點： ?同樣是和周邊樓盤、競盤比較定價，相對科學，有理論支撐。否則將極大影響模型準確性。 ?不能完全覆蓋市場方面的影響。比方說，在考慮隨著時間因素房價上漲的時候就不能考慮因為道路修通造成房價上漲的因素） – 按照未來事件對房價影響的期望值對房價進行時間的修正。 是否有便捷的城市公共交通 區(qū)域未來是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來前景） 配套 公共交通數(shù)量和便捷程度 周邊道路交通狀況良好，道路通暢 靠近輕軌、地鐵等交通車站 靠近大超市、購物中心、餐飲娛樂等生活設(shè)施 靠近優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學、中學等教育設(shè)施 靠近好的醫(yī)院 有體育、運動休閑娛樂設(shè)施 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套完善：供排水、供電、供氣等。 –實際評價時，每項指標按照相互對比評分。 樓盤質(zhì)素（ X） 樓價 Y 樓盤 A 樓盤 B 樓盤 C 樓盤 D 樓盤 E 樓盤 F 房價 Yf＝ a+BXf 房價 P與質(zhì)素 X回歸直線 Y＝ a+BX Xf Yf 33 公式中 a和 B如何計算，如何檢驗公式可靠性？ 2222 )(][)([ yynxxnyxxynr???????????22 )( xxnyxxynb???????