瀛通盧灣濱江項目定位報告(文件)
【正文】 自住需求已經(jīng)解決，自我實現(xiàn)需求也已經(jīng)解決，但野心無法遏止其向更高的身份標簽邁進 豪宅不僅是景觀資源平臺也是人際資源平臺 關鍵客戶表征 深入與總結 客戶定位 年富力強，懂得享受 處于事業(yè)成就豐收期 依靠天賦與努力，乘勢而上，獲得成功 已經(jīng)屬于各自所在地或所在行業(yè)的領袖 但是期望一個世界級的舞臺與社交策源地 野心勃勃，國際化背景為主 為建構頂級資源平臺 期望頂級身份標簽的 “尊崇享受者” 客戶來源 客戶類型 比例 一線豪宅 本地客戶 35% 國內(nèi)富豪 25% 港澳臺 15% 國際人士 25% 二線豪宅 本地客戶 40% 國內(nèi)富豪 30% 港澳臺 15% 國際人士 15% 金融危機和限外政策夾擊下，未來 3年，國內(nèi)隱形富豪及東南亞地區(qū)人士比重將提高 晉商等（資源類產(chǎn)業(yè)）已逐漸顯現(xiàn)出強大的購買力 港澳臺及東南亞作為上海濱江豪宅的主力，仍將扮演重要角色 北美和西歐在金融危機下，工業(yè)型企業(yè)和金融業(yè)影響較大，比重將下降 價值提升 提升策略 頂級豪宅的價值提升策略 ———— Tips ———— 市場： 極簡主義建筑、裝修奪人眼球 —— 皇都花園、 SOHO北京公館等 產(chǎn)品： SOHO北京公館 純極簡主義豪宅，與本案建筑風格及戶型相似度高 價值： 極簡概念另房地產(chǎn)價值進一步遞升 提升策略：演繹完全 極簡 主義“感 對區(qū)域經(jīng)濟型的房型比較熱衷，對朝向及戶型也極為看重。 ?國內(nèi)其他客源： 以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。對水情有獨鐘，屬于 最愛江景 的客層，比較強調(diào)會所的功能，偏愛全裝修房。 層層退臺，超大敞開式露臺 ，全落地玻璃窗 增加室內(nèi)和室外的溝通空間，讓住戶擺脫密閉空間，實現(xiàn)景觀和生態(tài)的雙重親近。日暉借勢規(guī)模效應，既形成競爭，又帶來聯(lián)動發(fā)展 景觀資源不容忽視，原有設計和屬性造成項目改造的局限性 先天不足，但潛力無限，準確定位方能 “以小博大” 全方位解讀本案的立地條件 —— 定位思考 定位公寓式辦公？還是濱江豪宅？ 定位策略生成 我們的機會 我們的目標 定位初步構想 定位策略 2023世博年，推動區(qū)域開發(fā)高潮； 盧灣一線濱江的景觀優(yōu)勢； 定位辦公，受區(qū)位和自身配置原因，價值不高，且去化困難； 內(nèi)部差異化定位，避免自身的產(chǎn)品同質(zhì)競爭 ； 在土地性質(zhì)不變情況下，打破原有設計思路，挖掘潛在價值； 順應市場趨勢，完成產(chǎn)品與市場的有效對接，精細化定位； A樓 —— 超甲級 5A寫字樓 B樓 —— 區(qū)隔 A樓，打造面向世界的濱江豪宅 走雙線式、差異化、精細化的特色定位 項目定位 定位研判 項目定位三策略 板塊定位策略 —— 區(qū)位選擇，是濱江還是盧灣？ 市場定位策略 —— 價值選擇，是一線還是二線？ 產(chǎn)品定位策略 —— 功能選擇，是豪宅還是 Soho公館？ 板塊鎖定 盧灣 —— 上海浦西豪宅新領地 曾 經(jīng)， 湖南路、新華路、華山路 …… 文化底蘊和法國梧桐筑起了第一代豪宅區(qū) 如 今， 新天地、陸家嘴濱江、世紀公園 …… 絕對地段和成熟商業(yè)夯實了第二代豪宅區(qū)的基石 當，法國梧桐包裹下的老上海馬路走到了盡頭 那，每一寸代表絕對中心地段的區(qū)域愈將稀世珍貴 除了地段，還是地段，這就是豪宅生存的基本法則 不用嘆息錯過了新天地，下一個盧灣神話剛剛開始 因為，僅憑 “盧灣” 兩個字，我們就足以聯(lián)想到 “豪宅” …… —— 上海豪宅領地變遷 內(nèi)長寧 盧灣區(qū) 黃浦區(qū) 陸家嘴 內(nèi)徐匯 本案 靜安區(qū) 新華路 愚園路 華山路 興國路 湖南路 思南路 建國西路 靜安區(qū)板塊鎖定 濱江 —— 第一居所級的豪宅燙金底線 本案 小陸家嘴 外灘 第一灣 世博園區(qū) 第二灣 陸家嘴濱江豪宅 本案所屬區(qū)位 沿江位置 同處浦江都心流域 政府規(guī)劃 改革開放 20年，推動浦東陸家嘴的崛起 2023世博會，催生浦西盧灣濱江裂變 區(qū)域背景 依托外灘成熟區(qū)域 背靠盧灣成熟區(qū)域 定位屬性 比肩“浦東陸家嘴” “浦江第一灣” 打造“浦西陸家嘴”
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