【正文】 限市場敏感度極低 ? 從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用 的是商業(yè)用地，直接導致其使用年限受到限制，僅為 40年，這是部分購房者在實際購買中會考慮到的問題，但是從實際的銷售情況來看，不會成為太大的阻礙。但隨著南京城市經(jīng)濟不斷發(fā)展，這個階層無論從數(shù)量上還是質(zhì)量上都在快速的增長，這也造成了城區(qū)酒店式公寓火爆的一個主要原因。所以他們一般會在日常辦公地旁二次臵業(yè)，做臨時居所。 投資功效 ? 投資者永遠在房地產(chǎn)市場有著不可或缺的重要因素，同時，在很大程度上也在支撐著房市的發(fā)展，受到前幾年的股市低迷的影響，很多人將持有的資金投入到房地產(chǎn)市場，高額的租金回報使這類客戶在購房者中所占的比例有著逐步上升的趨勢。由于單身公寓也屬于小戶型的范疇，其主要特點 是面積小但設計精巧，同時總價相。 南京市單身公寓分析 南京單身公寓供應市場特點分析 單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長和發(fā)展一般與這個城市的經(jīng)濟有著密切的關系，南京作為一個地域性中心城市的作用越來越明顯，隨著南京經(jīng)濟的不斷發(fā)展，來南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長，南京單身公寓市場的發(fā)展勢頭也越發(fā)的強勁。尤其南京市政府現(xiàn)在在大力的提倡向南方、浙江學習，搞私人創(chuàng)業(yè)，而這種公司對酒店式公寓需求十分旺盛，隨著南京城市影響力的不斷增強，這種需求旺盛的態(tài)勢將會不斷延續(xù)下去。由于高強度的工作之余，他們對住宅的要求首先是便捷，其中包括交通便捷，商業(yè)便捷，以及休閑便捷。 南京酒店式公寓需求特點分析 南京酒店式公寓的發(fā)展是伴隨著人們對小戶型認識的不斷加深所成長起來的，由于小戶型自身的特點對小戶型的裝飾裝潢提出了相當高的要求，特別是諸多的小戶型標間裝潢給鄰里日后生活帶來了很大的不便，在此因素的影響下，開發(fā)商紛紛推出了酒店式公寓的概念，并提出只要“提個包就可 以入住的”概念。 ? 一般情況下，普遍認為城中酒店式公寓 的競爭力在于它結(jié)合了區(qū)位及總價的一個綜合 優(yōu)勢，而如果價格的設定超出了區(qū)位的應有價值就會造成性價比的降低，迫使客戶轉(zhuǎn)而選擇替代性產(chǎn)品。所以其建筑形式主要是以單體高層建筑為主，其中亞東名座、君臨國際分別高達 24 層和 32 層。 市場所占比例 微不足道 ? 從中國各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，酒店式公寓與別墅一樣，是房地產(chǎn)商品房供應中的一類，在相 當長的一段時間內(nèi)，它會做為一個品種長久存在。 對于南京房地產(chǎn)市場來說酒店式公寓還屬于起步階段。其次地緣優(yōu)勢十分明顯，在自身規(guī)模有限的情況下，創(chuàng)業(yè)型小公司對商業(yè)辦公氛圍、地緣方便性提出了很高的要求。 城中小戶型從總體來看，銷售速度還是非常喜人的，但也有樓盤滯銷的局面，關鍵取決于開發(fā)商如何正確的引導消費者，發(fā)現(xiàn)市場空間。銷售已經(jīng)逐漸趨于穩(wěn)定，但城中稀缺黃金地段巨大的租賃市場使得需求潛力依然存在。 ? 銷售狀況分析 南京豐 富路的 “ 朗詩熙園 ” 樓盤， 前段時間 推出的面積在 35— 48 平方米的單身公寓住房格外搶手，一期 98套房子上市當天全部售罄，國慶節(jié)前推出的二期 140 套，僅 1天時間，就有 120 多套簽訂了購買合同。而城中安靜的一些區(qū)域則采用了 挑高戶型設計，目前在售的“瑞鑫蘭庭”在產(chǎn)品設計中充分的考慮到此點。目前開發(fā)商已經(jīng)感覺 到不斷上漲的價格給銷售帶來了巨大的壓力，在其最近召開的房展會現(xiàn)場來看，打折活動、特價房、以及各種促銷活動不斷，以此可以吸引部分購房者的目光。另外一個方面，強大商業(yè)支撐下的商務創(chuàng)業(yè)市場也是非常值得期待的，在南京各大商業(yè)板塊中，我們都可以看到小戶型的影子，從新街口“天空之都”到珠江路的“未來城”，再到湖南路馬臺街“世上空間”，中央門商圈的“城市先鋒”。而大學城區(qū)域隨著銀行加息及國家暫停大學城的建設等等不利因素的傳來，給大學城區(qū)域 小戶型建設帶來極大的利空點，此區(qū)域小戶型銷售將陷入低谷，在“蘋果都市”銷售中，我們也可以隱約的見到了這股寒意。 ? 價格系數(shù)分析 從江寧目前小戶型市場價格來看，還處于較低的價位，首先 這是由于江寧整個房地產(chǎn)市場大勢所決定的，生活配套設計嚴重不足這已經(jīng)成為影響江寧房地產(chǎn)發(fā)展最為關鍵的因素，而小戶型市場的成長最上述要素有著非常關鍵的支撐要求，所以目前江寧小戶型市場主要是投資者購買居多，從一方面來看，說明在目前國家缺少必要的投資手段的前提下，更多的投資眼光放到了房產(chǎn)，也說明部分投資者對江寧樓市特別是小戶型投資還是具有相當大的信心，不過同時我們也應該注意到在某些區(qū)域缺少必要租賃需求的市場面臨著相當大的風險。 但小戶型樓盤不是一把萬能鑰匙，更不是開發(fā)商糧庫倉，蘋果都市產(chǎn)品設計雖然在設計上滿足了居住及投資雙重臵業(yè)需求，但從目前產(chǎn)品銷售來看，此小戶型定位是非常不成功的，首先蘋果都市周邊缺乏有效的租賃需求者，銷售人員一直宣稱的“巨大的大 學生需求市場”，但我們認為由于周邊大學城集中的是更多的剛考上大學的新生，所以出來租房的可能性并不大。而目前江寧工業(yè)園區(qū)已經(jīng)傳出眾多的國際研發(fā)機構(gòu)將于此設點，這將有力的促進此地域小戶型樓市的發(fā)展。 江寧小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 盈家春天 江寧岔路口 60/50 8/1 40 3600 3 小區(qū)總規(guī)劃 1200戶，最后一期 250 戶（尚未開盤） 1～ 2 層為商業(yè)用房 蘋果都市 江寧天元東路 40 多平米， 2/14 24 3200 3 現(xiàn)推出的為青蘋果8～ 14 層，其 3～ 7層已經(jīng)銷售完，紅蘋果 3～ 6 層在售 1～ 2 層為商鋪 80 多平米躍層 ? 地理位臵分析 江寧房地產(chǎn)的發(fā)展板塊區(qū)域現(xiàn)象非常明顯，小戶型發(fā)展更是如此，前段時間東山鎮(zhèn)規(guī)劃的出爐，極大的刺激了岔路口樓市的發(fā)展，特別是岔路口地鐵南站的建立，京滬高速南京站及地鐵一號線南延均在岔路口設立站點，加上目前已經(jīng)規(guī)劃實施的寧蕪鐵路南京站點及南京汽車南站搬遷至岔路口，人流、物流的產(chǎn)生必將極大的推動本地域財富資本的匯集度。而在目前中央門商圈缺少大型企業(yè)支撐的情況下，中央門商圈商務市場將更多的以小戶型為物業(yè)類型的情況出現(xiàn)，最大程度上利用總價低的優(yōu)點，適應的創(chuàng)業(yè)型人群辦公需求。 而目前的小戶型在此板塊來說還屬于稀缺物，本區(qū)域第一個小戶型樓盤城市先鋒7000/9000 元 /平方米的價格在市場上所引起的火爆營銷說明此地域小戶型巨大的市場潛力。 ? 價格系數(shù)分析 我們首先從目前鼓北板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，自 在今年的 7 月份 以來 ，黑龍江路一下冒出了 6 個高檔樓盤，并且新盤均價竟然把熱點河西甩開 1000 元 /平米。 我們從 整個大廈格局分布設計來看，預計 660 多戶，平均下來 110 多戶共用一部電 梯，這將給業(yè)主造成很大的不便，對于商用辦公的業(yè)主來說，這將成為他們辦公環(huán)境中不利的因素。 而從城北另外一個發(fā)展中心 —— 邁皋橋區(qū)域來看，這里無論是從交通配套角度，還是從生活設施，商業(yè)配套設施來說，相對周邊的其它區(qū)域而言，是有過之而無不及的，特別是賣皋橋地鐵站的設計已經(jīng)極大的拉近了與主城區(qū)的距離。周邊云集了南財、南郵、工業(yè)大學等 7 家名牌高校，還有十幾家科研院所，出版集團，人文氣氛相當濃厚。但風物長宜放眼量，其南京地鐵的出現(xiàn)將有望改變這種格局，特別在地鐵出口附近，居住舒適型的小戶型將有著非常大的發(fā)展?jié)摿Γ瑥摹帮L情國度”樓道口小戶型銷售來看，已經(jīng)驗證了我們在上面的分析。 ? 價格系數(shù)分析 從目前“藍籌谷”前期公布的價格來看， 5500（精裝修）元 /平方米如果結(jié)合周邊樓盤售價﹝閱城國際 4800 元 /平 方米，翠島花城 4800 元 /平方米（一般戶型）﹞及南京小戶型售價來看，此價格系數(shù)適中，仍屬于合理范圍內(nèi)，但我們相信此定價已經(jīng)充分的考慮到了周邊的生活配套設施的缺乏性等先天性劣勢。但從其地理位 臵來看，周邊生活配套嚴重不足，交通更無從談起，尚未形成規(guī)?；木幼…h(huán)境。但從此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展而言，我們認為城南樓盤性價比是最高的，特別是地鐵小行站及安德門站的設立將極大的縮小與主城區(qū)的距離，同時奧體南部與城南發(fā)展已經(jīng)融為一體，在奧體樓市的帶動下，其生活配套設施也在逐步得到完善。韻動匯目前的銷售情況及未來的走勢值得我們?nèi)リP注。 ? 銷售狀況分析 就目前形式來看，人文環(huán)境、配套設施較為齊全的龍江、莫愁湖板塊受到了消費者強有力的關注，小戶型銷售形式也較為火爆。但小戶型樓市銷售比起其它類型的住宅來講，優(yōu)勢顯得十分明顯。莫愁湖板塊由于土地、水景資源的稀缺性，平均價格達到 6720 元 /平方米，其中，占有莫愁湖獨特風景資源的金色家園樓盤均價達到 8500 元 /平方米，周邊其它價格也在 7000 元 /平方米以上，目前莫愁湖周邊土地已經(jīng)消耗殆盡，呈現(xiàn)出無地可賣的局面，預計未開盤的莫愁湖板塊樓盤有望進一步升高，而小戶型樓盤更是如此，“君園”部分區(qū)域還未開盤就已經(jīng)被市場所搶購，市場火爆程度可見一斑。 城市假日其 1～ 4 樓定位于大型餐飲廣場從理論上來理解，其嚴重的影響了上面居民的日常生活，雖然從銷售情況來看，此種影響表現(xiàn)的并不是十分明顯，但我主要是因為龍江樓市整體依然供不應求，特別是在中心位臵表現(xiàn)的非常明顯。 而奧體韻動匯、宋都奧體名座小戶型則是市場無奈下的產(chǎn)物，東度大廈、宋都大廈作為十大標志性建筑，按照構(gòu)想中是出現(xiàn)寫字樓，但由于綜合南京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀，開發(fā)商為了更好的規(guī)避風險，選擇了小戶型產(chǎn)品設計，從整體戰(zhàn)略來看，韻動匯小戶型設計有效的避開了本區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)性，有利于發(fā)揮樓盤的優(yōu)質(zhì)性，是非常正確的一步戰(zhàn)略布局。 河西龍江板塊從初開盤的龍江永嘉年華到城市假日，小戶型樓盤銷售情況非?；鸨? 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 城市假日 江東北路218 號 50 18/3 39 7300（毛坯） 銷售完畢（開盤銷售一個月，只剩下朝北戶型） 14 層為大型餐飲廣場。在目前國家加大 對房地產(chǎn)投資控 制力度以及購房者普遍對房地產(chǎn)投資持幣觀望的大環(huán)境下，城東小戶型樓盤銷售屬于奇跡。但從銷售情況來看，市場對其價格有著非常高的認可度，再次印證了南京業(yè)內(nèi)對城 東房產(chǎn)開發(fā)的觀點：“城東，有地就是爺。 目前城東小戶型開發(fā)更取決于開發(fā)商產(chǎn)品設計的需要，由于城東樓盤一直處于供不應求的局面，所以開發(fā)商在最大利潤的驅(qū)使下，很少涉足小戶型，目前開發(fā)的小戶型更主要的是適應其裙樓商業(yè)經(jīng)營的需要，同時緊靠路邊巨大的噪音污染，如果建造其普通住宅無疑在很大程度上將降低住宅的品質(zhì)。 雖然城東土地出讓體量較小，但我們發(fā)現(xiàn)此兩個小戶型樓盤在產(chǎn)品定位時嚴格的遵尋周邊市場的需求，市場策劃定位，“都市公社”依靠其旁邊的“南京理工大學”和“南京農(nóng)業(yè)大學”強有力的學生消費市場，推出了投資型小戶型。這說明，在南京商品房總體供大于求的形勢下，小戶型住宅卻顯得無法滿足市民整體的購房需求。南京小戶型市場在南京房地產(chǎn)發(fā)展大勢越發(fā)的趨于溫和的情況下，異軍突起。我們從有關部門得到的數(shù)據(jù)來看，江南八區(qū) 70％以上的住宅高于 40萬元／套。君園項目全部由單身公寓構(gòu)成，由于地段的稀缺性和房地產(chǎn)市場整體的看好，該項目很是受購房者青睞，目前開發(fā)商善在醞釀中。南京的單身公寓在地段分布上未呈現(xiàn)具體規(guī)律，從城市中心區(qū)域到河西直至江寧都其存在。 ? 就體量而言，單身公寓無論是 在各自項目中還是總體融匯到市場中，都占有不高的份額。 ? 單身公寓一般屬于在建樓盤中的一部分，開發(fā)商在實際開發(fā)中為了實 現(xiàn)項目產(chǎn)品的多樣性或是具體的市場需要可能涉及部分該類產(chǎn)品。 ? 在目前南京商務辦公氛圍并不濃重，總價過高使得很大部分的購房者將遭遇強大的資金壓力。 ? 一般情況下，普遍認為城中酒店式公寓 的競爭力在于它結(jié)合了區(qū)位及總價的一個綜合優(yōu)勢，而如果價格的設定超出了區(qū)位的應有價值就會造成性價比的降低，迫使客戶轉(zhuǎn)而選擇替代性產(chǎn)品。 ? 隨著南京城市化步伐的加快，老城區(qū)的土地資源越來越稀缺，我們在上表可以發(fā)現(xiàn)，城中的酒店式公寓規(guī)模大多局限在 4000 平方米 — 5000 平方米之間。從南京目前所開發(fā)的小戶型項目中，就存在大量的此類產(chǎn)品，以亞東名座、君臨國際和金陵王府為代表，其火爆的銷售形式再次證明了這一點。 目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀 、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 酒店式服務公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負責管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務。由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，區(qū)域性相當明顯。 三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀 目前