博思堂-寶應(yīng)市白田雅苑商鋪營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-56(ppt57頁(yè))(文件)
【正文】 哪個(gè)商鋪”利潤(rùn)都差不多， “我”自然選擇“性?xún)r(jià)比”更好的！ 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 41 在地段、環(huán)境、居住人群、交通條件等差異不大的情況下， 社區(qū)底商銷(xiāo)售的快慢、好壞，一定程度上取決于： 該片區(qū)域的總價(jià)優(yōu)勢(shì) 總結(jié)： 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 42 因此，在市場(chǎng)還鮮有“ 5000元 /平”單價(jià)的挑戰(zhàn)下， 誰(shuí)先將這一“高價(jià)”拋向市場(chǎng)， 在可能獲得“最大利潤(rùn)”的同時(shí)， 必然要承擔(dān)“高利潤(rùn)”背后的風(fēng)險(xiǎn)！ 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 43 營(yíng)銷(xiāo)策略建議： 一、兩層商鋪分割銷(xiāo)售 二、延長(zhǎng)蓄水期，“培育”市場(chǎng) 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 44 建議一：兩層商鋪分割銷(xiāo)售 目 的：降低投資客或自營(yíng)者的“入市風(fēng)險(xiǎn)”，擴(kuò)大客群范圍， 縮短銷(xiāo)售周期。 2023/3/72023/3/72023/3/7Mar237Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 2023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 8:24:05 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 7日星期二 2023/3/72023/3/72023/3/7 ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/72023/3/7March 7, 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 7日星期二 2023/3/72023/3/72023/3/7 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/3/72023/3/72023/3/7Mar237Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/72023/3/7March 7, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/3/72023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/7 ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ? 價(jià)格的超出必將導(dǎo)致，商業(yè)性商品房去化速度的降低。 ? 本項(xiàng)目所處區(qū)域今后幾年的商業(yè)發(fā)展緩慢但潛力較大，市場(chǎng)的需求將支撐此區(qū)域的未來(lái)商業(yè)較快速的發(fā)展。 ? 沿街商業(yè)為周邊幾個(gè)成熟的住宅小區(qū)配套，這些住宅小區(qū)的品質(zhì)普遍不高，沿街商業(yè)也以中小檔次為主 ? 周邊無(wú)大型集中行商業(yè)，區(qū)域無(wú)法對(duì)其他區(qū)域進(jìn)行商業(yè)性人氣吸引，區(qū)域內(nèi)商業(yè)，均為本區(qū)域人群消化。未來(lái)該區(qū)域商業(yè)前景看好 ? 本案位置屬于寶應(yīng)縣的北部偏遠(yuǎn)地帶，在寶應(yīng)消費(fèi)群中“心理距離較遠(yuǎn)”。 結(jié)論： 08年市場(chǎng)在宏觀(guān)調(diào)控影響以及 07年大量開(kāi)發(fā)的區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看， 08年的供應(yīng)量非常大，又因 0708年的大量宏觀(guān)調(diào)控因素， 08年市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。僅本案周邊在售或即將出售的樓盤(pán)就多達(dá) 6家，樓盤(pán)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，已接近白熱化，價(jià)格戰(zhàn)已十分的明顯，預(yù)計(jì)今年需求量不僅不會(huì)明顯增加，而且還會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)萎縮，我們必須找出與其它樓盤(pán)差異點(diǎn)并將其深化，使本案在所有項(xiàng)目當(dāng)中脫穎而出。 ? 從目前情況來(lái)看，周邊項(xiàng)目的入住情況不高，部分小區(qū)尚未交房。 ? 沿街商鋪因面積段不同，位置差異，價(jià)格跨度較大。市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)場(chǎng)所的需求將加大。 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 20 縱 向 比 較 與鑫寶佳園比較 本案產(chǎn)品周邊小環(huán)境略勝一籌 本案市場(chǎng)關(guān)注度略強(qiáng)于鑫寶佳園 交付使用日期晚，形成期房銷(xiāo)售的弱勢(shì)地位 與世紀(jì)園比較： 本案產(chǎn)品周邊配套環(huán)境、地理位置、商業(yè)氛圍等不占優(yōu)勢(shì) 二層連家店的產(chǎn)品特性，致使商鋪銷(xiāo)售總價(jià)不低 本案期房銷(xiāo)售，選擇余地較大，世紀(jì)園基本售完 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 21 2023年白田中路北段市場(chǎng)預(yù)計(jì)： 價(jià)格空間會(huì)持續(xù)、平穩(wěn)、小幅上升 商鋪去化速度平緩 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 22 一級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格 采用市場(chǎng)比較法為主，競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法加以權(quán)衡 價(jià)格測(cè)評(píng)原則： 同質(zhì)同區(qū)樓盤(pán)： 30%35% 同區(qū)異質(zhì)樓盤(pán)： 15%20% 同質(zhì)異區(qū)樓盤(pán)： 10%15% 國(guó)泰華苑 (a): Wa=19% 鑫寶佳園 (b): Wb=55% 新街口商業(yè)街 (c): Wc=17% 考慮到目前本案項(xiàng)目周邊在售商業(yè) 體量不大，故采用以上權(quán)重比 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 23 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案各影響因素的具體情況 本案 國(guó)泰華苑 鑫寶佳園 新街口商業(yè)街 均價(jià)（元 /㎡ ） Px Pa=5500 Pb=3100 Pc=10000 位置 23 16 18 16 21 環(huán)境 25 16 21 16 22 交通 9 5 6 5 8 配套 13 9 11
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