【正文】 入、自營收入 的選擇由商業(yè)物業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營能力 和經(jīng)營水平?jīng)Q定，受業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)取向 制約。更具體地說：第一 是管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，第二是管理團(tuán)隊(duì)的 進(jìn)入時(shí)間，第三是管理團(tuán)隊(duì)的適應(yīng)程度。 商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)選擇商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 第二、籠統(tǒng)地說要開商場，但不知道不同業(yè)態(tài)的商場有不同的特點(diǎn)和經(jīng)營規(guī)律。主要突出表現(xiàn)在購物中心的開發(fā)上。 例：虎門步行街 —— 虎門天河城商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 不能正確地選擇業(yè)態(tài)搭配，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不能整體發(fā)揮作用甚至改造都比較困難，主要突出表現(xiàn)在選擇大型綜合超市為主力商店的購物中心項(xiàng)目上： 第一、大型綜合超市的目標(biāo)客群與業(yè)態(tài)的目標(biāo)客群不能共享。 項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)時(shí)，開發(fā)商要充分注意 設(shè)計(jì)的先進(jìn)性和該區(qū)域的可利用空間。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）位于洛杉磯的 THE COMMONS AT CALABASAS社區(qū)購物中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）位于華盛頓雷德蒙德城鎮(zhèn)中心的地區(qū)購物中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）哥倫比亞的布卡拉曼加 EL TEJAR購物中心，涉及的商業(yè)用途非常廣泛，包括 150個(gè)商店，一個(gè)美食園，一個(gè)特殊事務(wù)區(qū)，一個(gè)影院，若干餐館以及室內(nèi)娛樂設(shè)施。直銷中心 ◆ 超能中心 ◆ 特色中心需要根據(jù)基 實(shí)際情況進(jìn)一步特征化。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）超能中心 通常是露天的，貿(mào)易區(qū)的規(guī)模一般與地區(qū) 購物中心相當(dāng)。城市娛樂中心基于 “trinity of synergy”的概念，將娛樂、餐飲和零售組 合在一個(gè)步行導(dǎo)向的環(huán)境里。節(jié)日中 心的建造非常有限，由于它們對游客的依 賴性很大，它們的成功限于大的市場區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）位于里約熱內(nèi)盧的城市娛樂中心，包括一個(gè) 16屏的影院、多媒體游戲廊、音像店、主題餐館和一個(gè) IMAX劇院。 近看，別具一格的水晶門、水柱時(shí)鐘、音樂噴泉造型點(diǎn)綴其中，給這座極富現(xiàn)代感的商業(yè)建筑增添了不少迷人風(fēng)景。 中信城市廣場購物中心共分六層，在功能設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)了集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的功能特性。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 憑借其多元化的功能設(shè)計(jì)，國際品牌云集的業(yè)態(tài)組合和豐富的商業(yè)文化底蘊(yùn)，中信城市廣場屢獲殊榮。 目前，深南中商圈已成為以中信城市廣場為核心的高端消費(fèi)和以中信地鐵商場為代表的大眾消費(fèi)互為補(bǔ)充的綜合性商圈。 中信地鐵商場遵循創(chuàng)新的商業(yè)規(guī)劃理念，融合了商業(yè)與文化，合理布局，完善規(guī)劃，涵蓋了美食、服飾、精品、娛樂、特色商品等，將打造成特色區(qū)域主題購物區(qū)域，其中香港著名餐飲品牌 “蔡瀾美食坊 ”、著名服裝品牌 “鄧達(dá)智概念時(shí)尚廊 ”已強(qiáng)勢進(jìn)駐。 12年來天河城集團(tuán)成功地建設(shè)、經(jīng)營、管理了中國第一商城 — 天河城（ TEEMALL），使天河城（ TEEMALL）發(fā)展成為現(xiàn)代購物中心的代表和品牌，成功地經(jīng)營了天河城百貨發(fā)展公司（包括：天河城百貨公司及吉之島天貿(mào)公司。 1998年 12月 ,天河城通過ISO9002國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，獲得挪威 DNV認(rèn)證公司頒發(fā)的證書。 天河城（ TEEMALL)人流數(shù)量商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 天河城日均客流單位：萬人次商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 天河城集團(tuán) 97— 03年租金及利潤增長率租金百分比利潤總額百分比商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 天河城 97— 03年商鋪出租率商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 作為中國大陸最早的 SHOPPING　 MALL之一，號稱 “中國第一商城 ”的天河城 (TEEMALL)的成功創(chuàng)造了 “十年十個(gè)最 ”： 最早的股份制商業(yè)企業(yè) 最高速建成開業(yè) 最早引進(jìn)外商零售百貨企業(yè) 最具代表性綜合經(jīng)營模式 最現(xiàn)代物業(yè)管理 最大額單店銷售 最大客流量 最滿租位 最高效回報(bào) 最強(qiáng)力帶動 “ 十年十個(gè)最 ”商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 深圳保利文化廣場商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 深圳華潤萬象城商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 深圳 COCO PARK商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 廣州正佳廣場商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 港隆城購物中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 深圳海岸城商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 花園城中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 華潤中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 京基百納空間商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 美麗 AAA商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 太陽廣場商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 益田假日廣場購物中心經(jīng)營管理要點(diǎn) 經(jīng)營管理與運(yùn)營管理 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）購物中心職業(yè)經(jīng)理人高級專業(yè)人員購物中心運(yùn)營經(jīng)理中高級專業(yè)人員購物中心和零售房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員以專業(yè)化管理從戰(zhàn)略層面促進(jìn)購物中心可持續(xù)經(jīng)營以及物業(yè)價(jià)值提升定制中短期發(fā)展計(jì)劃、年度預(yù)算、進(jìn)行購物中心定位更新與持續(xù)運(yùn)營通過具體管理、培訓(xùn)和指導(dǎo)行為實(shí)現(xiàn)購物中心價(jià)值提升商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）知識購物中心職業(yè)經(jīng)理人購物中心運(yùn)營經(jīng)理技能市場學(xué)零售學(xué)房地產(chǎn)理論經(jīng)濟(jì)學(xué)建筑學(xué)管理學(xué)金融學(xué)會計(jì)學(xué)金融管理運(yùn)營管理開發(fā)管理投資管理 市 調(diào)租賃管理行銷管理人力資源管理租戶組合物業(yè)管理 購物中心經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 組織結(jié)構(gòu) 總 經(jīng) 理 租賃部 運(yùn)營部 工程部 市場部 行政部 財(cái)務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 部門職能 購物中心商鋪、廣告位招租現(xiàn)有租戶關(guān)系維護(hù)和跟蹤服務(wù) 新租戶開發(fā)與儲備處理購物中心租務(wù)糾紛配合政府租賃主管部門工作租 賃 部商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 購物中心形象策劃與發(fā)展工作 購物中心品牌打造 傳媒推廣及社會公益活動安排 市場動態(tài)及資訊的收集和反饋 購物中心公關(guān)工作市 場 部商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）運(yùn) 營 部 購物中心日常運(yùn)營管理 購物中心安全管理 綠化、保潔等環(huán)境管理 客戶關(guān)系維護(hù) 投訴及客戶問題處理商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）工 程 部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理及維修保養(yǎng) 設(shè)備、設(shè)施定期檢測工作 建筑工程項(xiàng)目管理 建筑智能化、節(jié)能新技術(shù)推廣應(yīng)用 消防等危機(jī)事件應(yīng)急處理商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）行 政 部日常行政事務(wù)管理 企業(yè)文化建設(shè)與宣傳 團(tuán)隊(duì)建設(shè)，人力資源管理，員工培訓(xùn)建筑智能化、節(jié)能新技術(shù)推廣應(yīng)用 規(guī)章制度的監(jiān)督實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）財(cái) 務(wù) 部會計(jì)、出納業(yè)務(wù) 各項(xiàng)收支費(fèi)用核算及報(bào)表編制 合同控制和審計(jì)經(jīng)營數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 購物中心戰(zhàn)略發(fā)展決策支持和參與商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 經(jīng)營功能商務(wù)功能運(yùn)營功能品牌功能維護(hù)功能驅(qū)動功能控制功能商戶組合與功能布局 租賃部客戶關(guān)系與現(xiàn)場管理 運(yùn)營部市場營銷與公共關(guān)系 市場部工程改造與設(shè)備運(yùn)維 工程部團(tuán)隊(duì)建設(shè)與行政運(yùn)行 行政部會計(jì)財(cái)務(wù)與計(jì)劃統(tǒng)計(jì) 財(cái)務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 開業(yè)率（面積開業(yè)率，戶數(shù)開業(yè)率） 靜態(tài)指標(biāo) 開業(yè)增長率（試業(yè)期內(nèi)開業(yè)率的增長率） 動態(tài)指標(biāo) 功能覆蓋率 （各種業(yè)態(tài)的開業(yè)率） 業(yè)態(tài)指標(biāo) 購物中心開業(yè)招商控制 檢驗(yàn)尺度：開業(yè)率與開業(yè)增長率商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）功能布局品牌結(jié)構(gòu)商戶等級 調(diào)整計(jì)劃填空游戲 開業(yè)率商戶結(jié)構(gòu) 商戶數(shù)量 控制方向：商戶數(shù)量與商戶結(jié)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）經(jīng)營缺陷物業(yè)增值盈虧平衡替代計(jì)劃主力店簡化招商帶動商戶吸引人流錨店 陷阱 招商陷阱：主力店與增長空間商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃與招商是必要的 招商的每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)由管理團(tuán)隊(duì)把關(guān)商業(yè)規(guī)劃中的商戶組合應(yīng)由同一機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)招商 專業(yè)機(jī)構(gòu)：管理團(tuán)隊(duì)與中介機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）職業(yè)經(jīng)理管理規(guī)則 經(jīng)營技術(shù)市場管理業(yè)態(tài)特點(diǎn)物業(yè)條件人才來源經(jīng)營管理職業(yè)操守從業(yè)經(jīng)歷管理體系行業(yè)地位 購物中心職業(yè)經(jīng)理 職業(yè)經(jīng)理的地位和條件商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）Text地址可以創(chuàng)選業(yè)態(tài)優(yōu)勢巨大中國市場廣闊第一是團(tuán)隊(duì)第二是團(tuán)隊(duì)第三還是團(tuán)隊(duì)第一是選址第二是選址第三還是選址 管理團(tuán)隊(duì)是購物中心成功的關(guān)鍵 購物中心成功經(jīng)營之道 購物中心開發(fā)三一原理 真正的商業(yè)地產(chǎn)商要能成功經(jīng)營一個(gè)項(xiàng)目， 必須做到： “項(xiàng)目物業(yè)一平米不能賣， 開發(fā)和經(jīng)營資金一元錢不能缺， 管理團(tuán)隊(duì)到位一分鐘不能晚 ” 。一、 SHOPPING MALL綜合服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 購物中心選型與規(guī)模 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）地域條件購物中心有限輻射商圈核銷售經(jīng)營（相同業(yè)態(tài)銷售，鄰近業(yè)態(tài)銷售） 購物中心租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 購物中心不同經(jīng)營階段租戶組合特點(diǎn)的差異 根據(jù)不同階段特點(diǎn)制定適當(dāng)?shù)淖鈶粽{(diào)整策略 購物中心從租賃經(jīng)營的角度分為 : 招租期、上升期、調(diào)整期和創(chuàng)新期。在配置主力店時(shí)，一般會有百貨公司和綜合超市，選擇這兩種業(yè)態(tài)的主力店時(shí)， 一條必須堅(jiān)持的標(biāo)準(zhǔn)就是該主力店的母公司沒有拖欠供應(yīng)商貨款的記錄。 上升期是指購物中心的出租率保持在 9