【正文】 5%以上，但沒有形成明顯的賣方市場， 租戶組合策略的重點是控制續(xù)租期與調整租金并開發(fā)潛在租戶。次主力店的配置要與購物中心的功能結構即經(jīng)營種類結構緊密結合，也就是要考慮購物、飲食、休閑、娛樂等的租戶比例。由于這時購物中心的趨勢已經(jīng)明朗，經(jīng)營者和租戶雙方的心理預期發(fā)生了明顯的變化，經(jīng)營者有條件開始彌補招租期租戶組合缺陷。 如果上升期的準備工作充分，調整期的調整工作就比較主動，可以為購物中心進入創(chuàng)新期打下基礎。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 第二步，進行重點區(qū)域實驗，以確定調整力度。所以，也可以將天河城的實驗期歸并到一般購物中心的調整期。從天河城的經(jīng)營業(yè)績來看，在調整期 (包括上面所說的實驗期 )的出租率是穩(wěn)定的，租金水平和租金收入都是上升的。當然，創(chuàng)新期的任務不僅僅是租戶組合調整。早期市場期Early Market該技術前途懸而未決：一方面，它在市場上出現(xiàn)已有時日，喪失了新奇感，另一方面，人們對它的接受還不夠廣泛。大道期（早期）Main Street(Early)整個市場增長放緩，同質化的情況在增加。例：優(yōu)盤；任天堂的口袋怪獸（ Pokemon）電子游戲。例： Titleist公司 Pro V1(性能改進 )； 惠普公司的噴墨打印機（成本降低）。例：病毒式營銷；網(wǎng)上拍賣。 天河城的綠色購物中心 （放心型）。結構創(chuàng)新 (Structural Innovation)利用破壞性變化對行業(yè)關系進行重構。 當時，創(chuàng)業(yè)者的想法就是 “把北京路搬進天河城 ”，讓天河城 “城中有城，城中有街，街中有店 ”。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）第三、選擇團隊的關鍵是其主要成員的職業(yè)道德和 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）例：成功管理天河城的主要決定因素一是完整產(chǎn)權、二是強力團隊三是綜合經(jīng)營、四是持續(xù)創(chuàng)新 強力團隊完整產(chǎn)權持續(xù)創(chuàng)新綜合經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 提防購物中心四大陷阱 購物中心的期望值陷阱 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）表現(xiàn)：比照特殊個案或不同階段的購物 不能正常經(jīng)營。 購物中心的高檔化陷阱 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）表現(xiàn)：追求品牌、租戶的高檔化。不合理且同質化嚴重。施的較大背離。警惕：財務預算與經(jīng)營實際的偏離或購中信城市廣場、中信地鐵商場無縫對接，構建財富商圈謝 謝商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。為負擔。開業(yè)率持續(xù)下降。 購物中心的開業(yè)率陷阱 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）表現(xiàn)： “慎重游戲 ”。中心定出較高的租金收入要求。第四、給管理團隊充分的運作空間和設計一個嚴密的激勵約束機制。第一、管理團隊從策劃階段就要進入。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 天貿集團的創(chuàng)新歷程 1996— 1999年 2023— 2023年 2023年以后發(fā)展戰(zhàn)略 租營生存 還債蓄勢 品牌擴張經(jīng)營方式 租戶組合 商戶組合 品牌組合客戶關系 買方主導 賣方主導 戰(zhàn)略伙伴 營商環(huán)境 貪大求洋 舒適通暢 消費方式 （現(xiàn)代體驗） （業(yè)態(tài)體驗） （生活 體驗 ）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 管理團隊決定購物中心價值 管理團隊是解決問題的關鍵商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）資料來源：杰弗里 ?穆爾， 《 老企業(yè)的創(chuàng)新定律 》圖 市場生命發(fā)展周期商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 持續(xù)創(chuàng)新 — 管理的動力 一個好的購物中心的地址是可以創(chuàng)造的，實質是創(chuàng)造一個購物中心的存在和發(fā)展環(huán)境。例：天貿集團的 Townmall。例：天河城的第 8億個顧客 （開心型） 。例： Dell公司訂單銷售。例：天騰公司（ Tandem）創(chuàng)造出 ATM。大道期（衰退期）Main Street(Declining)技術的過時猶如地震那樣迅疾地降臨，暴露出公司銷售的產(chǎn)品與市場當前需求之間的斷層。保齡球道期Bowling Alley該技術被證明是真正有用的，并被認為是許多應用產(chǎn)品必需和標準的技術。天河城正在加快調整期向創(chuàng)新期的過渡，包括探索創(chuàng)新期的租戶組合的特點和策略。 對于此次租戶調整結果，有天河城的創(chuàng)業(yè)者感嘆：原以為天河城的租金到了頂，沒想到這兩年還在不斷地升。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 預期領先就是要求購物中心的經(jīng)營者在招租期要為今后的租戶調整留有余地，要做好功能布局的分階段改進計劃。重點區(qū)域調整的經(jīng)驗堅定了我們加大調整力度的決心。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 基于對購物中心不同時期的特點分析和策略安排，天貿集團決定在 2023年實行 “天河城品牌形象提升工程 ”，包括租戶組合調整、 CI導入、二次裝修和優(yōu)化服務四大內容， 第一步，進行三個方面的調查，以明確租戶調整的方向。 調整期的購物中心的出租率保持在 99%以上，處于賣方市場。 上升期是指購物中心的出租率保持在 95%以上，但沒有形成明顯的賣方市場，租戶組合策略的重點是控制續(xù)租期與調整租金并開發(fā)潛在租戶。由于這時購物中心的趨勢已經(jīng)明朗，經(jīng)營者和租戶雙方的心理預期發(fā)生了明顯的變化，經(jīng)營者有條件開始彌補招租期租戶組合缺陷。次主力店的配置要與購物中心的功能結構即經(jīng)營種類結構緊密結合，也就是要考慮購物、飲食、休閑、娛樂等的租戶比例。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 招租期包括購物中心開業(yè)前招商到出租率達到 95%， 其特點是買方市場或租戶談判力量較強， 租戶組合策略的選擇重點是處理出租率、租金水平和租戶結構的關系。三、天貿集團三大業(yè)務的發(fā)展與天河城密不可分，把 “天河城 ”作為核心和整體品牌來認識和發(fā)展。 地下 2層為停車場，可停放上千輛汽車 ,日均車流量達到 2023輛次。 1992年 8月 18日奠基、 11月 18日動工。天河城集團是一家定向募集的中外合資的股份有限公司。項目位于深圳地鐵一號線科學館站地下，深圳市區(qū)兩大主干道深南中路和上步路在此交匯，總建筑面積達 17970平方米，其中商業(yè)面積 16240平方米，是深圳目前商業(yè)體量最大，商業(yè)氣氛最成熟的地鐵商業(yè)。位于地鐵 1號線科學館站地下空間并直接連通購物中心 LG層和華強北商圈的中信地鐵商場開業(yè)，中國內地首家 “蔡瀾美食坊 ”、 “鄧達智概念廊 ”簽約進駐，還設有名牌折扣店、休閑驛站等特色經(jīng)營專區(qū)，是目前深圳最大的地鐵商業(yè)項目。 Louis Vuitton、 Cartier、 Fendi、 TOD’S、 Hugo Boss、Burberry、 Versace、 Ermenegildo Zegna等眾多世界頂級品牌服飾，以及逸和軒酒家、豫園上海飯莊、王子廚房、新南國影城、中航健身會、瑪花纖體、星巴克、哈根達斯等眾多知名休閑餐飲商家進駐。 作為深圳市乃至華南區(qū)國際化高檔購物中心的代表，中信城市廣場地處深南中商圈，占地 5萬平方米，建筑面積 15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）加利福尼亞州的米申維覺的 Kaleidoscope,是一個節(jié)日、娛樂性質的新生代社區(qū)中心 .商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）明尼阿波利斯的美國廣場是全美最大的封閉型購物廣場。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）加利福尼亞的貝弗利希爾斯 ,兩條花園小道的交匯處特色中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制）紐約中央谷地的 Woodbury Common Factory Outlets直銷中心。它代表了質量、品 位和價格導向的細分市場。 沿著大都市區(qū)城區(qū)邊緣的主要高速公路選 址。廉價中心 是一種迅速發(fā)展起來的購物中心類型，曾經(jīng) 一度被稱為折扣中心。節(jié)日中心 20世紀 70年代，購物中心的特色化和細分化成為發(fā)展趨勢，進入 90年代，這一聲勢進一步加速。城市娛樂中心◆ 特色中心 ◆ 決定購物中心類型的首先是主要的租戶類型，其次是購物中心的規(guī)模和商圈。 第二、大型綜合超市的人流動線設計自成一體，出入口和電梯安排以我為主，很難與購物中心合諧連接。 例：某大型購物中心與同期開業(yè)的另一鄰近的大型 購物中心相比（強調商品結構，忽視業(yè)態(tài)結構；強調租 戶組合，忽視功能布局；強調銷售動線，忽視體驗動線）。 例：廣州某開發(fā)商，稱自己的項目做什么樣的商場都可以。 例：深圳某地鐵上蓋約 2萬平方米商業(yè)物業(yè)，因為卸貨平臺及送貨通道狹窄，不具備開設大型百貨公司或綜合超市或區(qū)域購物中心的條件。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 購物中心在選擇主力店和次主力店時，要充 分兼顧開業(yè)需求（開業(yè)面積、開業(yè)時間）和 持續(xù)經(jīng)營（租戶組合、租金增長），以保證 商業(yè)物業(yè)最大的增值空間。自有商品◆ 在美國，約有 220萬家不同的公司 被聯(lián)邦統(tǒng)計局定義為零售商，它們經(jīng)營著 260萬個以 上零售店。營業(yè)面積 100平方米左右，利用率高即時食品、日用小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點，商品品種在 3000種左右，售價高于市場平均水平以開架自選為主，結算在收銀處統(tǒng)一進行 營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設施，開設多項服務項目 程度較高 3折扣店 Discount Store居民區(qū)