【正文】 收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫字樓 銷售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響 48 模式二案例 廣州中信廣場(chǎng) 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 深圳信興廣場(chǎng) 49 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 中信廣場(chǎng)位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號(hào)線總站，步行僅需 8分鐘。 公寓的單元面積由 113至 237平方米不等，適合不同人士的需求。 54 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心； ?受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。 內(nèi)因： ?利用超高層寫字樓的頂級(jí)形象，深圳第一高樓擴(kuò)大知名度； ?從設(shè)計(jì)上將各部分功能獨(dú)立，各有出入口，做到互不干擾； ?建筑外觀形象突出，昭示性極強(qiáng)。 62 案例 —— 上海商城 定位為 上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體 city within a city 五星級(jí)酒店 +豪華公寓 +寫字樓 +商場(chǎng) 63 案例 —— 上海商城 ?核心功能： 五星級(jí)酒店為主導(dǎo)，以五星級(jí)酒店帶動(dòng)高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。 案例 —— 上海商城 65 豪華公寓 位于兩棟輔樓，共 472間豪華服務(wù)式公寓。各種展覽在大廳展示，根據(jù)需要優(yōu)化組合展廳。 內(nèi)因： ? 定位準(zhǔn)確，基于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次； ? 五星級(jí)酒店及高檔公寓的入住客，為國(guó)際一線品牌專賣店帶來(lái)持續(xù)的生意； ? 娛樂(lè)時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心； ? 波特曼酒店及國(guó)際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級(jí)地位。 73 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 區(qū)域歷史背景 ： 羅湖已形成的金融中心和財(cái)富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)。30%的亞洲一線品牌 ,20%的國(guó)際二、三線品牌及國(guó)內(nèi)一線品牌 . ?全部只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 二期規(guī)劃 占地 ，總建筑面積達(dá) 25萬(wàn)平方米，提供約 2023個(gè)車位 開(kāi)放式購(gòu)物空間、五星級(jí)酒店和服務(wù)式公寓的組成。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。 是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。 2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn) 一太陽(yáng)廣場(chǎng)、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過(guò)月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運(yùn)間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計(jì)劃。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能； ?多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂(lè)設(shè)施； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 模式 收益方式特征 本項(xiàng)目對(duì)收益方式的要求 擬合情況 模式一 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響 ?寫字樓部分出售，部分出租； ? 寫字樓和公寓可先期開(kāi)發(fā)銷售，以減輕資金壓力； ? 商場(chǎng)出租或整體經(jīng)營(yíng)。 困惑三： 所處位置并非商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域；人流量不大，缺少讓人群留駐的因素 困惑三：酒店式公寓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)不明顯。 購(gòu)買者重置成本不高 只要有措施可吸引 政府基本無(wú)土地出讓 區(qū)域替代品少 主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于有歷史沉淀因素的競(jìng)爭(zhēng)，集中于酒店和高檔商業(yè)。 區(qū)域增值。這樣的元素，必須能融入廣州的文化，而又能帶來(lái)新的血液。 105 項(xiàng)目分策略： 分策略之一： 利用綜合體資源共享的優(yōu)勢(shì)，將資源利用最大化； 會(huì)所、大堂、設(shè)施、服務(wù)等的共享和互融互通 分策略之二： 設(shè)計(jì)以生態(tài)概念貫穿，成為后 SARS時(shí)代健康物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)； 分策略之三： 以各功能的頂級(jí)組合構(gòu)建項(xiàng)目的頂級(jí)形象； 頂級(jí)寫字樓 +五星級(jí)酒店 +服務(wù)式公寓 +高檔商場(chǎng) 106 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略的形成 分策略之四： 以各功能的特色定位，確立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并有效減弱各功能規(guī)模偏小的影響； 酒店 —— 國(guó)際化五星級(jí)酒店 寫字樓 —— 頂級(jí)酒店服務(wù)式 公寓 —— 服務(wù)式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商場(chǎng) —— 景觀型 分策略之五： 創(chuàng)造附加值，增大溢價(jià)空間，使物業(yè)的價(jià)值最大化； 分策略之六： 以標(biāo)志性的超高層建筑確立整體形象，并形成強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊，增強(qiáng)昭示性； 107 戰(zhàn)略形成價(jià)值體系 價(jià)值體系 高形象 生態(tài) 景觀型商業(yè) 服務(wù)為先導(dǎo) 功能彈性化 綜合體資源共享 超高層 五星級(jí)酒店 標(biāo)志性雕塑及廣場(chǎng) 108 項(xiàng)目整體定位 109 形象定位 紐約 TIMES SQUARE ? 欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市體驗(yàn)，都市經(jīng)驗(yàn)。 ? 納斯達(dá)克指數(shù)撥動(dòng)著全世界的財(cái)富。 ? 代表了融合、非此即彼的現(xiàn)象。這類時(shí)尚、有特色的如北京路，是很多不同的個(gè)體組成，沒(méi)有一個(gè)整體的投資者和管理者，這應(yīng)該是本項(xiàng)目的一個(gè)明確的吸引力。 規(guī)劃指標(biāo)： 建議功能配比調(diào)整： 注：我們僅提出基于市場(chǎng)的示意性功能配比，沒(méi)有唯一性；實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計(jì)要求進(jìn)行調(diào)整。 借鑒全國(guó)性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措 標(biāo)志性 127 整體建筑風(fēng)格 建筑造型處理應(yīng)考慮能從周邊的物業(yè)中躍然而出 ， 予人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力 ， 又要適合現(xiàn)代人的審美需要 。大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。 130 電梯、樓梯間和服務(wù)用房被成組放置在大樓的三個(gè)角部，使村落般散置的 辦公室和花園更具整體性。 ?商務(wù)會(huì)議室 、 洽談室 、 培訓(xùn)室租賃服務(wù) 、 會(huì)務(wù)安排 136 休閑會(huì)所 —— 酒店同公寓共享 功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。 BoxLiving 服務(wù)式公寓 139 room α ?釋放小空間的多種可能 ?建筑無(wú)限可能的場(chǎng)所 BoxLiving的定位 —— 彈性空間 140 滿足變化性需求 多樣的選擇 自由設(shè)計(jì) 順應(yīng)型 ?菜單式平面（ menu plan) ?個(gè)性化平面（ cha。通過(guò)建筑設(shè)計(jì)，使公寓達(dá)到戶戶光線充足、視野開(kāi)闊的效果。 中庭的頂部 德意志商業(yè)銀行總部 131 雙層呼吸幕墻： ?利用自然光實(shí)現(xiàn)照明 ?減少空調(diào)的使用 ?通過(guò)開(kāi)啟窗實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng) ?通過(guò)遮陽(yáng)百葉防止日曬 ?室內(nèi)無(wú)眩光 呼吸式玻璃幕墻 132 超高層主入口 大堂入口氣派且具有較強(qiáng)的展示性 133 導(dǎo)示牌示意 134 建筑大堂 便利性、融合性、安全私密性 —— ?設(shè)于二層平臺(tái)，與商業(yè)入口區(qū)分 ?可以打 TAXI的大堂 ?設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫(kù) ?與商業(yè)停車完全區(qū)隔 135 商務(wù)會(huì)所 ? 會(huì)客吧：在辦公場(chǎng)合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐 ， 或獨(dú)自去飲一杯咖啡 ， 盡顯逍遙 。 建筑物的生態(tài)設(shè)計(jì) 若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開(kāi)支。主入口設(shè)在環(huán)市東路上。 123 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號(hào) 功能化體系 國(guó)際 里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在此聚會(huì)。 ? 是豐富的、多元的、可變化的。 他們?cè)谶@里，并代表著一個(gè)階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力階層。 ? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。 總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 2：形象定位：紐約 TIMES SQUARE 都市的核心和濃縮，最輝煌的都市娛樂(lè)中心，在此形成特定的階層。 ?需要向什么特征發(fā)展？ 中旅項(xiàng)目需要承擔(dān)這一使命 103 項(xiàng)目條件 可以整合的：發(fā)展商資源和區(qū)域資源 可以借力的：特有的規(guī)模和綜合體功能 ； 可以打破目前市場(chǎng)現(xiàn)狀的：最新的設(shè)計(jì)，最新的理念：主題化、娛樂(lè)化、國(guó)際化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)情。 99 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 100 形成發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù) 發(fā)展模式 KPI體系 面臨的困惑與機(jī)會(huì) 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力模型 項(xiàng)目整體的發(fā)展核心戰(zhàn)略 區(qū)域氣氛 區(qū)域未來(lái) 項(xiàng)目條件 項(xiàng)目整體的發(fā)展分策略 101 區(qū)域氣氛 珠三角甚至全國(guó)性的總部 都市化、文化的交融地 ? 中西文化交融 ? 傳統(tǒng)與時(shí)尚文化的交融 ? 生意與生活、辦工與娛樂(lè)的交融。 97 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 98 潛在新參加的競(jìng)爭(zhēng)者 （流動(dòng)性的威脅） 替代品 （替代產(chǎn)品的威脅） 購(gòu)買者 （議價(jià)能力） 已存在的 競(jìng)爭(zhēng)者 （已有的威脅） 供應(yīng)方 （議價(jià)能力） 采用波特競(jìng)爭(zhēng)力模型進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析 可利用的土地已經(jīng)較為稀缺，潛在新參加的競(jìng)爭(zhēng)者將不會(huì)太多。 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 從綜合體案例及廣州市場(chǎng)看，地鐵口與項(xiàng)目直接接駁相當(dāng)重要，關(guān)鍵是商業(yè)存在競(jìng)爭(zhēng)： “地鐵就象是一座橋梁，如果沒(méi)有這座橋梁，客戶就會(huì)順著別的橋梁流向別的地方” 地鐵口接駁是大型商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵條件。 基本符合，但面臨較大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，且單一規(guī)模過(guò)大； 模式三 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 城市商務(wù)區(qū)邊緣 主要是規(guī)模差異較大 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 主干道沿線 規(guī)模有足夠的商務(wù)客戶支持 建筑面積 34萬(wàn)㎡ 模式四 地理位置 —— 城市商業(yè)核心區(qū) 城市商業(yè)區(qū)邊緣 相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大 交通可達(dá)性地鐵口 /主干道沿線 主干道沿線 /地鐵口待定 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 區(qū)域缺乏新型高檔商業(yè)，但大規(guī)模商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯 人流及商業(yè)氣氛 需要設(shè)置吸引人氣措施 擬合度最高 擬合度最低 項(xiàng)目可塑性較大；但考慮到地理位置、項(xiàng)目規(guī)模和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特色形成，經(jīng)初步判斷，模式一與本項(xiàng)目條件最為相符。 專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購(gòu)物廊，增強(qiáng)觀光性。 無(wú)論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無(wú)比的。 功能配比： 寫字樓 商場(chǎng) 福岡劇院 及商場(chǎng) 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 81 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 —— 「化都市為劇場(chǎng)」 猶如都市中的一個(gè)多元化未來(lái)都市。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 萬(wàn)象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 74 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 項(xiàng)目立意 “與您攜手，改變生活” “構(gòu)筑深圳新天地” —— 喚起了深圳人共同的心聲 75 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 投資 ?40億人民幣 建設(shè)模式 ?十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營(yíng)銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè) 經(jīng)營(yíng)模式 ?華潤(rùn)總部進(jìn)駐，