成本管理房地產(chǎn)成本控制精細化管理(ppt 39)(文件)
【正文】 2， 目標的作用： 目標不一定是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù) 3，目標的范圍： 成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本 成本目標的制定 —主要過程 1，制定的時間 ： ? 目標制定從立項時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風險因素； ? 策劃、設(shè)計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標； ? 規(guī)劃方案確定后，形成正式目標成本 ? 施工圖完成后，可根據(jù)預算對目標做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）； 2，制定的方法 3，制定的要求 成本目標的制定 —主要過程 1，制定的時間 ： 2，制定的方法 ： ? 成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。 第三部分 工程成本數(shù)據(jù)庫的建立 工作案例 1， 相關(guān)制度 ： 2， 分析表格 3， 成本管理信息庫： 檢索、供方、法規(guī) 4，成本數(shù)據(jù)庫： 單價庫 ACCESS， 電梯 EXCEL 謝謝！ 請?zhí)釋氋F意見！ 沈葵 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解； ? 符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團審批），正式發(fā)布 3，制定的要求 ： 成本目標的制定 —主要過程 1，制定的時間 ： 2，制定的方法 ： 3，制定的要求 ： ? 合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫； ? 內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同； ? 盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析； ? 盡可能作為績效考核指標；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標對控制結(jié)果進行考核 成本目標的制定 —工作案例 1，某中學成本控制綱要 ： 注意前期制定的過程、計劃和人員，如何調(diào)整 2，某中學成本測算 ： 注意全成本的范圍，對產(chǎn)品的明確 3，成本調(diào)研報告格式 ： 4，成本目標評審要點 成本目標的分解 分解是為了落實 1， 要滿足動態(tài)控制的需要： – 按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標 2，要滿足成本分析的需要： – 按照標準成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標準）分解，一般只在末級科目上可以增加； 3，按內(nèi)部職責劃分： – 成本費用總額分解到各相關(guān)責任部門，列入 KPI 4，分解到設(shè)計限額： – 也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計限額 5，分攤問題： – 作為成本控制目標以已發(fā)生為準，但在經(jīng)濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務范圍在各期之間分攤； 成本目標的分解 —工作案例 1，按招標和合同項分解 ： 2，按科目細分 ： 3，責任劃分 ： 4，設(shè)計限額 成本目標的實現(xiàn) – 產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標的落實，使預測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本； – 要有保證目標實現(xiàn)的方法，技術(shù)經(jīng)濟相結(jié)合的手段；重點是在設(shè)計和招標過程中，在設(shè)計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保護設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差； – 既要有完整的流程，更要強調(diào)項目操作團隊的成本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的控制同步實現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性價比； – 動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標、變更、結(jié)算）與手段（軟件與報表）； –
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