【正文】 2023年中國（深圳）房地產(chǎn)成本控制精細化管理研討會 ? 工程目標成本的制定、支解與落實 ? 工程清單招標管理 ? 工程成本數(shù)據(jù)庫的建立 [2023年 02月 26日 杭州 ] 成本 管理理念 內(nèi)容要點： 5WIH 1，成本管理的目的 （ WHY)— 提 升價值 2，房地產(chǎn)項目的成本構成 （ WHAT)— 全成本，空 間與時間分布 3，房地產(chǎn)項目成本管理的出發(fā)點 （ WHERE)— 確定與控制 4，成本管理的階段 （ WHEN)— 全 過程 5, 成本管理的責任人 （ WHO) — 全 員 6，成本管理的方法 (HOW） — 目 標管理 成本管理的目的（ WHY) 1， 房地產(chǎn)公司是企業(yè) ， 利潤 是企業(yè)用永恒目標 2， 利潤與成本的關系 收入一定的情況下 ， 成本越低 ， 利潤越大 3， 成本管理的目的與企業(yè)的目標是一致的 —機構 /團隊的目標 4， 成本管理的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益 提升價值 成本控制不等于省錢 ,花得多會浪費 ， 花得少也會有浪費 ， 花多花少不是重點 ， 花的有效才是關鍵 提升價值的五種途徑 價值工程的基本公式： V=F/C Vvalue ,性價比 Ffunction ,產(chǎn)品、功能 /性能 、 服務、收益 Ccost, 費用 /成本 ? C下降 ， F上升 ? C不變 ， F上升 ? C下降 ， F不變 ? C小幅上升 ， F大幅上升 ? C大幅下降 ， F小幅下降 具體選擇哪種途徑 ， 與市場環(huán)境 、 公司經(jīng)營理念 、 產(chǎn)品方針有關 價值的評估：有顯性的 ， 有隱性的 ， 有眼前的有長遠的 ， 需要綜合平衡與決策 房地產(chǎn)項目成本的構成 （ WHAT)—全成本的概念 1，成本構成 ? 建造成本 =前期 +建安 +室外及配套 ? 開發(fā)成本 =土地 +建造 +開發(fā)間接 ? 全成本（即項目發(fā)展成本） =開發(fā)成本 +期間費（營銷和管理） 2，時間與空間上的分布 時間：建設全過程都在發(fā)生 空間：公司 +現(xiàn)場；實體 +費用 成本管理的出發(fā)點（ WHERE) 兩大基本內(nèi)容 合理確定 和 有效控制 1，合理確定 — 確定是控制的前提和基礎， 市 場定價原則，沒有準確只有合理； ? 成本的決定因素： 外部 市場；內(nèi)部 產(chǎn)品策劃與定位； ? 成本的影響因素 : 諸多經(jīng)營、技術、管理方面 。 ? 成本確定的方法 : 決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場 ? 成本確定的過程 :行業(yè)特點決定成本的特點：單件性、復雜性、多次性；從虛到實； ? 成本實現(xiàn)關鍵環(huán)節(jié) ：招標（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié)合 招標的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段 定標的原則：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品 成本管理的出發(fā)點（ WHERE) 兩大基本內(nèi)容 合理確定 和 有效控制 2，有效控制 — 動 態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù) 控制是解決問題的手段之一，目的為達到某些既定目標；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標。 控制的要素：目標、偏差測定、修正 有效控制的前提：目標要合理實在；實際結(jié)果要及時反饋 控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時刻掌握實際與目標偏差 的原因、幅度、造成后果 ，進而做出相應的調(diào)整方案 3，技術經(jīng)濟相結(jié)合的原則 — 不論是確定還是控制 成本管理的階段 （ WHEN)— 全過程 1， 階段 ? 立項 \策劃 \設計 ? 發(fā)包 \施工 \竣工 \維護 2， 對應成本實現(xiàn)過程 由虛到實 ? 虛擬：估、概、預算