成本管理房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理(ppt39)(完整版)
【正文】 ；資料管理；預(yù)算編制深度要求 成本目標(biāo)的制定 —基本原則 1， 目標(biāo)的內(nèi)涵 ： 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo) 2， 目標(biāo)的作用： 目標(biāo)不一定是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù) 3，目標(biāo)的范圍： 成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本 成本目標(biāo)的制定 —主要過(guò)程 1，制定的時(shí)間 ： ? 目標(biāo)制定從立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素； ? 策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)； ? 規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)成本 ? 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）； 2，制定的方法 3，制定的要求 成本目標(biāo)的制定 —主要過(guò)程 1，制定的時(shí)間 ： 2，制定的方法 ： ? 成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。時(shí)間上有保障 工程量清單招標(biāo)管理 8，幾個(gè)常見問題 ? 有特殊照顧對(duì)象 —給機(jī)會(huì)，低價(jià)中標(biāo)；長(zhǎng)期合作伙伴優(yōu)先 ? 圖紙不夠完備 —先出招標(biāo)圖，之后出變更 ；先作暫定價(jià)，并保留甲方分包的權(quán)利； ? 時(shí)間過(guò)于緊迫 —幾方同時(shí)算量；加快評(píng)標(biāo)速度；準(zhǔn)備充分，壓縮談判時(shí)間 工程量清單招標(biāo)管理 9，總包及主要分包案例 ? 總包 ? 電梯 ： 有針對(duì)性定產(chǎn)品 技術(shù)要求 ? 鋁合金：配件細(xì)節(jié)的掌握 及分析思路 ? 裝修：材料和樣板的要求 ? 環(huán)境綠化：要建立實(shí)物量的標(biāo)準(zhǔn) ? 智能化：兩次，首先是系統(tǒng)的優(yōu)化與確認(rèn) 第三部分 工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立 1. 目的與作用 ? 掌握市場(chǎng)信息，積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為合理確定作數(shù)據(jù)支持，也為保證公司的成本控制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性； ? 要建立制度，將成本信息管理落實(shí) 2， 數(shù)據(jù)庫(kù)的主要內(nèi)容與形式 – 成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)包括成本管理信息（供方、法規(guī)）與成本信息 – 成本數(shù)據(jù)不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（價(jià)的指標(biāo)），還應(yīng)包括技術(shù)指標(biāo)（量的指標(biāo)）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫(kù) – 成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個(gè)層次的成本數(shù)據(jù)：項(xiàng)目及單體、分部分項(xiàng)及專項(xiàng)工程、人材機(jī)及設(shè)備 – 成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時(shí)記載：時(shí)間、技術(shù)特征、來(lái)源，充分反映市場(chǎng)和產(chǎn)品的特征； – 數(shù)據(jù)庫(kù)形式：不一定，可以用 工具軟件： EXCEL， AEECSS等，也可以是專用軟件：通用（如明源）、定制 （如萬(wàn)科、金地） 3，數(shù)據(jù)庫(kù)的建立方法 第三部分 工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立 1，目的與作用 2， 數(shù)據(jù)庫(kù)的主要內(nèi)容與形式 3，數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù) ? 工作內(nèi)容： 建立制度與規(guī)范，制定成本數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類；分析整理（ BCIS的方法）；錄入與維護(hù) ? 工作時(shí)間 ： 在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢價(jià)、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過(guò)程結(jié)合而不是做為額外的工作 ? 工作人員 ：專職或?qū)I(yè)人員 第三部分 工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立 成本分析是建立數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)，成本分析中有以下幾個(gè)值得注意的問題（針對(duì)項(xiàng)目） 1， 成本分析的 原則 ： ? 類似于會(huì)計(jì)：明晰性原則，重要性、可比性、一貫性； 實(shí)際發(fā)生原則（以實(shí)際結(jié)算成本為主） 2， 分析方法的統(tǒng)一 ? 成本分析與成本標(biāo)準(zhǔn)科目要對(duì)應(yīng)，各公司結(jié)合自身情況制定；一般財(cái)務(wù)有成本核算的科目，成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的口徑盡量與之對(duì)應(yīng)，可以歸并或細(xì)化，但不要交叉，使兩方面數(shù)據(jù)具有互相檢查的作用； 3， 面積的可比性 ? 分析指標(biāo)用的建筑面積有幾種：可售面積、建筑面積（多次、不同角度）、承建面積
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