【正文】 和生態(tài)資源的均好 區(qū)域貴族氣質(zhì)的物業(yè)品質(zhì) 產(chǎn)品的稀缺和不可替代性，租賃 /出售高回報 戶型的舒適性、產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新 地段 景觀 身份感 保值 關(guān)注點 產(chǎn)品 服務(wù) 專屬專業(yè)的個性化貼心服務(wù)品質(zhì) 項目自身 豪宅和奢侈品一樣，其價值不在于產(chǎn)品本身，而在于其所賦予擁有者的標(biāo)簽性！ 國際頂級烈酒品牌絕對伏特加(ABSOLUTVOD KA)推出圣誕限量版，大受追捧。 項目緊臨桃塢路商圈，生活配套極其完善，超市（新一家超市）、銀行（中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行）、醫(yī)院（南通市第一人民醫(yī)院）、餐飲休閑娛樂樣樣俱全。 青年西路板塊是南通傳統(tǒng) 的政務(wù)和事業(yè)單位集中 區(qū)。 欲望是 非必需的 ，是超越物質(zhì)需求的 精神滿足。 欲望永遠(yuǎn)追求滿足但又無法永遠(yuǎn)滿足，所以 具有無限性 。 主城區(qū)從 07年至今未有任何住宅用地，現(xiàn)有 土地具有不可復(fù)制性和絕版性 。 項目周邊教育配套較為完善 中學(xué)配套：市一中（重點中學(xué)）、十二中、十四中、十五中距離本項目較近 小學(xué)配套：城西小學(xué) 項目價值思考 ——地塊四至 陳舊、低端、與豪宅居住環(huán)境不符合 本項目地塊 南 東 北 西 項目價值思考 ——本體 中小規(guī)模、純住宅社區(qū) 基本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 可用地面積： 46622㎡ 總建筑面積： ㎡ 地上面積： ㎡ 地下面積： 16514㎡ 容積率： 綠化率： 39% 項目價值思考 ——景觀 公園式居住環(huán)境、高綠化覆蓋 規(guī)劃解析：圍繞中央園林和景觀綠軸分布， 公共空間 ——半公共空間 ——半私密空間 ——私密空間的層層遞進(jìn)， 創(chuàng)造良好的空間層次，為居住者營造強烈的區(qū)域歸屬感和領(lǐng)地感。 Berluti的每一雙鞋子都是手工制作，花紋和顏色都不同，也就是說世界上沒有任何一款 Berluti是一模一樣的。 “ 金鼎灣”會讓這座城市不再遺憾 營銷策略總綱 營銷思考 1： 如何破除項目周邊舊印象對項目高端化的不利影響？ 案例借鑒 上海綠洲雅賓利 —— 破除區(qū)域不利影響 ?區(qū)位：位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)西起西藏北路 ,南臨中興路 ,北靠天通庵路 ,東接寶通路 ,總占地面積 ?項目規(guī)模：總占地面積，地上 50萬方， 4萬方城市公園， 16萬方立體商業(yè)， 33萬方高檔公寓、 5A級寫字樓、星級酒店、名流俱樂部 ?區(qū)域劣勢： 周邊老公房眾多，整體環(huán)境差 ?項目定位：市中心 HOPSCA國際復(fù)合街區(qū) ?功能定位： HOPSCA——融合 HOTEL、 OFFICE、 PARK、SHOPPINGMALL、 CLUB、 APARTMENT的綜合社區(qū) ?項目推廣語： 2023年上海置業(yè)顛峰旗艦，打造城市首席 CLD中央生活區(qū) 綠洲雅賓利花園 定位 中央腹地，國際都心 借鑒 1 零距離人民廣場 借鑒 2 沙盤、桌椅、地面、扶梯 ?? 置身其中，早已忘記進(jìn)門前的樣子 綠洲雅賓利花園 ——銷售系統(tǒng) 豪華售賣系統(tǒng) 借鑒 3 綠洲雅賓利花園 ——銷售系統(tǒng) 區(qū)域優(yōu)勢強化記憶 家對面就是人民廣場、黃浦江、東方明珠、華府天地 …… 借鑒 4 綠洲雅賓利花園 ——銷售系統(tǒng) 營造歷史感，加強人文 品牌保證建立客戶信心 最終成績， 2023年 4月綠洲雅賓利開盤，周邊同類產(chǎn)品銷售價格為 12023元 /m2的情況下，該項目銷售價格達(dá)到 19000元 /m2，并在開盤當(dāng)天完成 85％的房源去化 客群不接受精裝修原因 擔(dān)心品質(zhì)不過關(guān) 市場上沒有好的精裝修產(chǎn)品 34%18%31%17%客戶不接受精裝修產(chǎn)品的原因擔(dān)心品質(zhì) 風(fēng)格不喜歡 市場上沒有好的精裝修產(chǎn)品 物不抵值博園嵐郡別墅客戶 —— 沒有看好覺得合適的精裝修樓盤，如果感覺物有所值的話也可以接受 綠城玉蘭公寓看房客戶 —— 現(xiàn)有市場的精裝修都不滿意，所以比較喜歡自己裝修，可以按自己的想法裝 某銀行行長 —— 沒有覺得特別好的，都是自己裝，別人裝好的東西，不一定自己喜歡，自己可以挑自己喜歡的品牌，裝得好，自己也覺得舒服，如果有價格合適，品質(zhì)也不錯和風(fēng)格也比較喜歡的也是可以考慮下的 某私營企業(yè)老板 —— 不喜歡精裝修。 營銷戰(zhàn)略 ②用差異化特色產(chǎn)品引導(dǎo)特定人群需求 差異化 產(chǎn)品 創(chuàng)造 生活 階層 生活 豪宅，對城市規(guī)劃、區(qū)域板塊提升、帶動周邊區(qū)域發(fā)展，均有重大影響。 完成項目營銷動作 時尚感 ? 創(chuàng)新推出 “ 豪門夜宴選房活動 ” ，高檔的布臵，高雅的氛圍，既給客戶 新鮮的感受 ，又體現(xiàn)項目 高檔次 。 ? 社區(qū)內(nèi)保留珍貴 百年古樹 ，制造 稀缺感 ； ? 炒作項目 土地價值 ，強調(diào)其 獨一無二 的區(qū)位和 稀缺性 。這就如同在戰(zhàn)場中建立一條穩(wěn)固的紡線，使得項目首先立于一個不敗之地。然后還有留一個備用的臥室，書房一個?！? “是我見過最好大堂和會所，服務(wù)人員都很親和，應(yīng)該是上海最好的樓盤。 ?銷售期間全過程的細(xì)致體貼服務(wù)：引導(dǎo)停車、撐傘遮陽、排憂解難 …… ?小區(qū)現(xiàn)場的安全保證體系，服務(wù)者分級：物業(yè)經(jīng)理、私人助理、社區(qū)衛(wèi)士 …… ，小區(qū)內(nèi)設(shè)巡警、隱性特衛(wèi)隊，充分體現(xiàn)安全性 ACTION 3：身份感的體現(xiàn)，預(yù)約看房 ?客戶預(yù)約接待方法： ?通過網(wǎng)絡(luò)，電話來進(jìn)行預(yù)約看房，預(yù)約的組織綁定客戶的信息收集功能； ?開發(fā)商和媒體視為重要客戶，需要提前一周預(yù)約，每周四是項目對外開放日，參觀人員基本上為媒體、同行、開發(fā)商； ? 服務(wù)團隊：客戶主管 +4名客戶服務(wù)人員的搭配，專門負(fù)責(zé)預(yù)約以及客戶的后續(xù)維護(hù)等內(nèi)容?！? “ 你們的維護(hù)工作一定要跟上，豪宅的保養(yǎng)工作一定要做好。 因為工作關(guān)系，鄭先生的 朋友非常多，經(jīng)常會在外面或家里聚會 ， 所以絕不會考慮買太遠(yuǎn)的房子，最好是距離比較近，周邊的配套和服務(wù)也跟的上。 客戶生活樣本狀態(tài)臨?。ǔ侵懈辉ｋA層） ——低調(diào)的奢華 李先生，做貿(mào)易生意，三口之家，兒子在英國念書，夫人是高校的教師。 李先生雖然長年在外地奔波，但仍然帶有非常傳統(tǒng)的南通人的氣質(zhì)， 日常生活很務(wù)實 ，因為自己也是白手起家，所以對于金錢并不揮霍，但 對于自己特別鐘愛的東西，依然會重金獲得 。一層北面的臥室改成了書房，二層南面的臥室現(xiàn)在是客房，將來會改作兒童房。 客戶生活樣本狀態(tài)臨摹（其他縣市富裕階層） ——彰顯富有，但體現(xiàn)品位 推廣策略的原則，“ 我們需要高調(diào) /從而讓高端客戶群集體關(guān)注 /產(chǎn)生對此項目的價值聯(lián)想 /了解項目的渠道更多來源于圈層“ 客戶語錄 “ 我買房子一般都是聽朋友推薦的，自己一般不會專門去找 ” “喜歡名車 ” “我很少看報紙 ，非常不喜歡收到短信或者促銷電話 ” ?線上推廣，高調(diào) /轟動的市場形象，形象為主，務(wù)“虛” —— 不是證明，而是告訴市場我是什么 ?線下影響圈層，小眾推廣，務(wù)“實” —— 配合線上，表明低調(diào)性 推廣攻略 解決的主要問題：“ 因圈層暗喻而產(chǎn)生的標(biāo)簽沖動 ” 戶外的訴求點：凸顯稀缺地段上的產(chǎn)品價值 方法：簡單明確進(jìn)行項目形象展示，形象告知，形成關(guān)注，形成市場仰視 真正的豪宅，是需要和大眾拉開距離的，即使是我們的意向客戶 線上：戶外廣告 推廣攻略 高端客戶活動 . ——活動在精不在多，每一次活動都要嚴(yán)格控制好品質(zhì)和細(xì)節(jié)，注重圈層營銷。 典藏紅酒品鑒暨新品發(fā)布 依據(jù)客戶身份和興趣愛好，聯(lián)手奢侈品牌，結(jié)合整體推售節(jié)點，將產(chǎn)品信息貫穿于各類名流社交活動中，形成項目的口碑傳播和影響力。 , February 26, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :36:2100:36:21February 26, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 26日星期日 12時 36分 21秒 00:36:2126 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :36:2100:36Feb2326Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 26, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 26日星期日 12時 36分 21秒 00:36:2126 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 26日星期日 上午 12時 36分 21秒 00:36: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :36:2100:36Feb2326Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 26日星期日 12時 36分 21秒 00:36:2126 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :36:2100:36:21February 26, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 26, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :36:2100:36Feb2326Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。玉蘭公寓 評分標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 產(chǎn)品 25％ 50 70 80 20 開發(fā)商品牌 15％ 20 3 20 3 90 地段 30％ 80 24 90 27 50 15 自身配置 10％ 20 2 20 2 70 7 資源占有 20％ 80 16 80 16 50 10 總評分 100％ 各項目售價 10500 9500 9500 相對售價 18261