【正文】 下降，觀望心態(tài)較明顯。居住區(qū)域較為分散。167。167。核心客戶核心客戶l在花都地區(qū)從事珠寶、物流、皮具經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)企業(yè)主， 對(duì)居住區(qū)域完善的生活配套和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)有較強(qiáng)的依賴性 ；l在機(jī)場(chǎng)、南航工作的企業(yè)中高層管理人員，有班車接送，交通比較便利 。l下面各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高收入人士，改善居住環(huán)境。 家庭環(huán)境較富裕，自己也擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重生活品質(zhì)，享受生活情調(diào)，追求時(shí)尚；216。216。專業(yè)類報(bào)刊也必不可少。目標(biāo)客戶群描述目標(biāo)客戶群定位居住要求居住要求216。 社區(qū)配套 —— 能提供便捷和舒適的生活需求，如便利店、家政服務(wù)、咖啡屋、酒吧、自助銀行等；216。新城中央 —— 項(xiàng)目的區(qū)位特征，地處花都區(qū)新華鎮(zhèn)之 “ 區(qū)府板塊板 ” ，該區(qū)域定位為花都區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展中心；216。生 態(tài) ——“ 繁華都市中的寧?kù)o綠洲 ” 是本項(xiàng)目力求達(dá)到的園林景觀境界。本項(xiàng)目延續(xù)方圓集團(tuán)一貫的精神主張，注入東方式的人文精髓，體現(xiàn)孝順、和諧、誠(chéng)信的生活方式。 小城之春所倡導(dǎo)的鄰 里和諧的社區(qū)；216。 將理念與建筑，園林相融合， 在同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的市場(chǎng)上獨(dú) 樹(shù)一幟。位于花都主干道，是 來(lái)往各區(qū)及其它城市 的交通要地 。 現(xiàn)代簡(jiǎn)約的中式符號(hào)在高層建 筑的運(yùn)用，再現(xiàn)東方人居經(jīng)典216。 小城之春是源于廣州 小城之春的品牌，一來(lái)可以借鑒小城的成功，二來(lái)也可以作為品牌延續(xù)，打造品牌連鎖產(chǎn)品。主題概念定位 項(xiàng)目命名含義釋義：第一層含義 ：小城意指花都這座年輕的城市，春色則意在區(qū)別該區(qū)域建筑泛濫的歐風(fēng)美雨，以其獨(dú)特的生態(tài)人文特性呈現(xiàn)為都市亮麗的奇葩；第二層含義：指項(xiàng)目生機(jī)勃勃、萬(wàn)物逢春、充滿新的希望；第三層含義：營(yíng)造出別有情調(diào)和文化品位的生活方式；第四層含義：與項(xiàng)目園林所倡導(dǎo)的人居與自然生態(tài)的和諧意境相呼應(yīng)；主題概念定位 主題概念以 “春 ”字作為主旋律，在項(xiàng)目的各個(gè)細(xì)節(jié)中融入 “春天般 ”的元素，使整個(gè)小區(qū)給買家的感覺(jué)是陽(yáng)光、現(xiàn)代、春意盎然；住戶居住其中每天都象生活在春天的意境中?；I備階段籌備階段 預(yù)熱階段預(yù)熱階段 升溫階段升溫階段 引爆階段引爆階段6月 15日之前 6月 16日 ~8月 31日 9月 1日～ 9月 30日 10月 1日人員籌備包括人員招聘、培訓(xùn)等7月開(kāi)始正式 VIP登記針對(duì)團(tuán)體、協(xié)會(huì)推廣及 拓展 （機(jī)場(chǎng)、南航、物流）維持項(xiàng)目的熱銷傳統(tǒng)媒體轟炸確定大型公關(guān)活動(dòng)（ 2個(gè) ）前期 VIP確認(rèn)提前 3天出價(jià)格6月 15日前外展點(diǎn)裝修完成并正式開(kāi)放 結(jié)合奧運(yùn)舉行小型活動(dòng)營(yíng)銷階段劃分按項(xiàng)目 10月 1日開(kāi)盤的銷售節(jié)點(diǎn)反推，現(xiàn)離項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間還有五個(gè)月，在充分考慮項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的工程進(jìn)度、形象展示條件等綜合因素，建議將銷售階段劃分為 4個(gè)階段，循序漸進(jìn)的對(duì)不同區(qū)域、不同目標(biāo)客戶群的采用針對(duì)性強(qiáng)的推廣方法，層層滲透，讓花都的客戶有充分的時(shí)間接受，為項(xiàng)目銷售創(chuàng)造良好的條件。在項(xiàng)目開(kāi)盤前，紙媒是最主要的媒體；根據(jù)花都消費(fèi)主力群體的特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目工程的推進(jìn)，在預(yù)熱階段開(kāi)始將增加網(wǎng)媒；隨著客戶拓展的推進(jìn)，在升溫階段，將進(jìn)一補(bǔ)增加短信平臺(tái)。印刷品形式印刷品形式 宣傳折頁(yè)交通、生活、教育配套指南社區(qū)文化小冊(cè)子樓書樓書廣告策略所舉辦的活動(dòng)將遵循結(jié)合各階段的訴求重點(diǎn)、目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)的原則舉行。新聞炒作思路籌備階段籌備階段 預(yù)熱階段預(yù)熱階段 升溫階段升溫階段 引爆階段引爆階段關(guān)鍵詞 集團(tuán)篇 區(qū)位篇 社區(qū)篇 產(chǎn)品篇炒作內(nèi)容 方圓集團(tuán)在花都有所動(dòng)作花都近兩年發(fā)展成果重點(diǎn)介紹外部交通環(huán) 境與近年來(lái)發(fā)展迅速 的區(qū)府板塊項(xiàng)目的社區(qū)文化 打造特色戶型園林特色項(xiàng)目熱賣的情況策略說(shuō)明 方圓集團(tuán)及項(xiàng)目正式亮相花都市場(chǎng)以客觀的報(bào)道從側(cè)面引起購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注 與其它大型社區(qū) 舒適生活區(qū)別 增加文化附加值維持銷售熱度銷售最后沖刺新聞炒作思路 價(jià)格將在開(kāi)盤前才正式公布，在此之前將試探性地公布價(jià)格區(qū)間，探測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)。整體感覺(jué)既豪華大氣，又能體現(xiàn)項(xiàng)目定位的品位，有別于花都目前其它在售的項(xiàng)目。看樓通道包裝建議看樓通道入口項(xiàng)目位于迎賓大道主干道旁，昭示性非常強(qiáng)，因此如看樓通道通道入口位于小區(qū)外，則建議設(shè)置一個(gè)以花為主題的拱門，讓 “ 小城之春 ” 的 “ 春色 ” 溢滿，遍布項(xiàng)目每一個(gè)角落。在通過(guò)看樓通道時(shí)，讓銷售人員與客戶有更多的交流話題。施工現(xiàn)場(chǎng)包裝建議圍墻包裝圍墻噴畫采用項(xiàng)目信息與集團(tuán)品牌相間隔的形式，一方面同時(shí)宣傳項(xiàng)目及集團(tuán)品牌，另一方面避免內(nèi)容單一。注：以上包裝建議僅供參考圍墻上方廣告施工現(xiàn)場(chǎng)包裝建議位置及裝修風(fēng)格1. 選取獨(dú)立四房，五房帶空中庭院或大露臺(tái) /退臺(tái)的母子親情居，重點(diǎn)突出長(zhǎng)輩與晚輩單元的氛圍打造，各做一套創(chuàng)意樣板房；2. 開(kāi)盤初期，選視野開(kāi)闊的 01棟、03棟的 3樓全層做標(biāo)準(zhǔn)樣板房；3. 等條件具備時(shí)，選面向園林的高層單元做創(chuàng)意板房；位置選取1. 要設(shè)置多種類型的樣板間，以減少賣樓的抗性；2. 將現(xiàn)代空間感融合傳統(tǒng)藝術(shù)，可設(shè)置多種不同風(fēng)格的樣板房；3. 東方風(fēng)：母子親情居長(zhǎng)輩單元4. 田園風(fēng)：母子親情居晚輩單元5. 現(xiàn)代風(fēng)：四房單元6. 3. 有文化特色的符號(hào)可作為裝飾元素；7. 4. 母子親情居的入戶花園設(shè)計(jì)為空中親情花園，是核心區(qū)域，因此入戶花園要做的精致，給人曲徑通幽的感覺(jué)；裝修風(fēng)格參考樣板房裝修風(fēng)格建議母子親情居 — 三房注：以上裝修風(fēng)格僅供參考母子親情居的三房采用現(xiàn)代中式的裝修風(fēng)格，整體色彩較為跳躍，感覺(jué)比較年輕、活躍；在家具及擺設(shè)中滲透東方的元素，重新演繹現(xiàn)代的東方人居。在洗手間安裝扶手，方便長(zhǎng)輩使用。注：以上包裝建議僅供參考臨街商鋪包裝建議第十部分 其它建議其它建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議1物業(yè)管理建議2銷售團(tuán)隊(duì)建立與培訓(xùn)建議3總 述項(xiàng)目現(xiàn)有的賣點(diǎn)比較單一，下面將通過(guò)裝修、物業(yè)管理以及銷售方面的建議，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目形象。為了體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次和精致，建議采用： 1500~2023元元 / ㎡㎡的精裝，并贈(zèng)送部分豪華家電及的精裝，并贈(zèng)送部分豪華家電及廚具，潔具廚具，潔具 ， 使項(xiàng)目給人麻雀雖小，但五臟俱全，實(shí)用，貴在實(shí)處的感覺(jué)。禮 貌 禮貌是最廉價(jià)，最能體現(xiàn)和諧的因素。物業(yè)管理建議社區(qū)活動(dòng)注：以上物業(yè)管理建議僅供參考適時(shí)舉辦社區(qū)活動(dòng) 受到項(xiàng)目規(guī)模的限制，不能像其它社區(qū)那樣經(jīng)常舉行大型的社區(qū)文化活動(dòng)，但可通過(guò)舉行一些小型的適合所有家庭住戶一起參與的小型活動(dòng)，特別是在過(guò)一些傳統(tǒng)民間節(jié)日如元宵節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)等，根據(jù)民間的習(xí)俗舉辦一些適合全家參與的特色活動(dòng)。物業(yè)管理建議管理模式注：以上物業(yè)管理建議僅供參考酒店式管理模式 在傳統(tǒng)的管理模式中引進(jìn) j酒店式管理的概念。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。 一月 21一月 2111:47:0211:47:02J。 一月 2111:47:0211:47Jan2127Jan211故人江海 別 ，幾度隔山川。項(xiàng)目的物業(yè)管理將酒店式管理與住宅管理相結(jié)合，從中挑選具有適合住宅需求的如代訂服務(wù)、有償家政服務(wù)等，讓客戶有如貴賓般的心理期待。實(shí)現(xiàn)方式 以上社區(qū)文化及社區(qū)活動(dòng)的推廣，可在通過(guò)社區(qū)文化小冊(cè)子，在客戶拓展期間向客戶展示。可通過(guò)以下簡(jiǎn)單的方式實(shí)現(xiàn)可通過(guò)以下簡(jiǎn)單的方式實(shí)現(xiàn)安 全 “ 安全 ” 是體現(xiàn)和諧的另一重要因素。物業(yè)管理的建設(shè)將通過(guò)社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)活動(dòng)舉辦以及引進(jìn)新的管理模式打造項(xiàng)目另一閃亮賣點(diǎn)，增加項(xiàng)目的附加值，成為名副其實(shí)的高端精品豪宅。其中僅以銀豐國(guó)際公寓以 1800元 /㎡ 的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以 9000元 / ㎡ 的價(jià)格為眾盤之冠。樣板房裝修風(fēng)格建議獨(dú)立四房現(xiàn)代風(fēng)在東方風(fēng)的基礎(chǔ)上融入更多的現(xiàn)代元素，大量使用燈光營(yíng)造濃重的時(shí)尚氛圍。樣板房裝修風(fēng)格建議母子親情居 — 兩房母子親情居的兩房是專門為長(zhǎng)輩設(shè)計(jì)，在裝修材料上多采用木材、木制家具，讓整體感覺(jué)溫馨、和諧。注：以上包裝建議僅供參考項(xiàng)目圍墻現(xiàn)狀 包裝后效果施工現(xiàn)場(chǎng)包裝建議圍墻廣告當(dāng)樓體建至 1/4～ 1/3時(shí)，在條件允許的情況下可在圍墻的正面或側(cè)面做項(xiàng) 目名稱的夜光彩虹，字體隨工程推進(jìn)而向上移，增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性。注：以上包裝建議僅供參考看樓通道包裝建議總 述項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)隨著工程的推進(jìn)，在各營(yíng)銷階段廣告訴求重點(diǎn)更換相應(yīng)的內(nèi)容。注：以上包裝建議僅供參考看樓通道包裝建議指示系統(tǒng)看樓通道包裝建議項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)包裝采用簡(jiǎn)約的幾何圖形，選用綠色、藍(lán)色等感覺(jué)清爽的主色調(diào)，讓人感覺(jué)清晰明了，又能感受 “ 春意 ” 滿園。注：以上裝修風(fēng)格僅供參考售樓部包裝建議總 述看樓通道是客戶通往樣板房的必經(jīng)之處，是展示項(xiàng)目形象的重要途徑之一?；I備階段籌備階段 預(yù)熱階段預(yù)熱階段 升溫階段升溫階段廣告宣傳物料 VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)戶外大型廣告項(xiàng)目宣傳折頁(yè)模型外展點(diǎn)包裝背景板交通、生活指南小冊(cè)子 （客戶拓展用）模型到位 VIP登記物料社區(qū)文化小冊(cè)子樓書（戶型圖、樓書介紹）工程配合圍墻廣告外展點(diǎn)包裝板房外展點(diǎn)開(kāi)放看樓通道完成銷售中心開(kāi)放導(dǎo)視系統(tǒng)包裝完成臨街商鋪包裝階段物料配合建議第九部分 現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓部包裝建議1看樓通道包裝建議2施工現(xiàn)場(chǎng)包裝建議3樣板房包裝風(fēng)格建議4臨街商鋪包裝建議5售樓部包裝建議 銷售中心大堂銷售中心是客戶對(duì)項(xiàng)目留下第一印象的的關(guān)鍵，是項(xiàng)目定位的重要體現(xiàn)，因此建議銷售中心的包裝采用具有現(xiàn)代簡(jiǎn)約、時(shí)尚感強(qiáng)的硬裝，配以色彩的軟裝作為點(diǎn)綴，凸顯現(xiàn)代東方生活的意境。成功登記 A憑證的投 40名客戶可獲得認(rèn)領(lǐng)項(xiàng)目?jī)?nèi)名貴的樹(shù)種，在開(kāi)盤時(shí)，客戶可將因游客戶名字的牌子親自掛在樹(shù)上，成為 A憑證客戶身份象征?？? 述主流媒體主流媒體 +協(xié)助媒介協(xié)助媒介籌備階段籌備階段 預(yù)熱階段預(yù)熱階段 升溫階段升溫階段 引爆階段引爆階段媒體組合 紙媒 紙媒 +網(wǎng)媒 紙媒 +網(wǎng)媒 +雜志 +短信平臺(tái) 紙媒 +短信平臺(tái)策略說(shuō)明紙媒軟文炒作，留 下感性認(rèn)識(shí)項(xiàng)目圍墻廣告輔助紙媒炒作仍未主要 媒體在紙媒操作的前提 下增加網(wǎng)媒炒作及 網(wǎng)媒硬廣，維持時(shí) 間長(zhǎng)，宣傳面廣， 成本相對(duì)紙媒低 權(quán)威專業(yè)雜志以專 題報(bào)道形式重點(diǎn)介 紹目前花都有特色 樓盤，增加客觀性 短信維系舊客戶聯(lián) 系，購(gòu)買客戶資料 進(jìn)行短信轟炸 適量的硬廣用于開(kāi) 盤前的預(yù)告保持項(xiàng)目的熱度主流媒體媒體策略籌備階段籌備階段 預(yù)熱階段預(yù)熱階段 升溫階段升溫階段 引爆階段引爆階段協(xié)助媒介 休閑會(huì)所 休閑會(huì)所＋商業(yè)廣場(chǎng) 休閑會(huì)所＋公園＋酒樓食肆休閑會(huì)所＋公園＋酒樓食肆作 用休閑會(huì)所是花都購(gòu) 房者比較喜歡的休 閑娛樂(lè)場(chǎng)所拓展成為方圓會(huì)聯(lián) 盟商家，吸引客戶 入會(huì)，將項(xiàng)目、甚 至方圓品牌滲透給 客戶人氣聚集地接奧運(yùn)的火熱勢(shì)頭 增加方圓及項(xiàng)目的 知名度 開(kāi)拓酒樓食肆 VIP包廂消費(fèi) 客戶 公園與商業(yè)廣場(chǎng) 皆 是 人氣聚集地 的 首選－協(xié)助媒介媒體策略開(kāi)盤以前以大型戶外廣告為主，紙媒硬廣為輔，各營(yíng)銷階段的訴求重點(diǎn)將結(jié)合客戶的關(guān)注點(diǎn)而層層推進(jìn)，并配以不同的宣傳印刷品。根據(jù)營(yíng)銷各階段的特點(diǎn)，其推廣方式將以項(xiàng)目所在的區(qū)府板塊為中心，推廣面隨各營(yíng)銷階段的層層推進(jìn)向花都周邊擴(kuò)散，采用不同的推廣通路。潛移默化地影響，得到客戶的認(rèn)同，達(dá)到迅速銷售的目的。 小城之春又區(qū)別于廣州 小城之春 。項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目核心價(jià)值梳理主題概念定位 項(xiàng)目命名花都 戶型方正，功能清晰216。 地處花都近年來(lái)新興 的黃金領(lǐng)地； .216。小城之春小城之春品牌價(jià)值216。精致宅院 —— 以高標(biāo)準(zhǔn)的建筑空間、裝修設(shè)計(jì)，乃至管理服務(wù)，體現(xiàn)項(xiàng)目的高端品質(zhì)定位。216。在這里，建筑上強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)代風(fēng)格和主張；對(duì)于東方建筑元素不做太多細(xì)節(jié)或具象的表現(xiàn)，而更多的是體現(xiàn)在精神理念和人文關(guān)懷上。 社區(qū)參與度 —— 由于自己的工作的原因，缺少與鄰居的交流，社區(qū)活動(dòng)參與度較小。 外立面 —— 具備一定的時(shí)尚氣息，并具有較強(qiáng)的標(biāo)識(shí)性 ；216。 娛樂(lè)項(xiàng)目 —— 網(wǎng)球、游泳、羽毛球、乒乓球都是周末的常規(guī)活動(dòng)；偶爾也會(huì)與家人一起去休閑放松；216。 家居裝飾可以簡(jiǎn)約時(shí)尚，但應(yīng)該處處充滿品味和個(gè)性，色彩的搭配更豐富多層次；216。目標(biāo)客戶群描述目標(biāo)客戶群定位消費(fèi)特征消費(fèi)特征216。 生于 60年代末與 70年代之間，年齡在 28~40歲之間，目前處于事業(yè)發(fā)展的全盛時(shí)期；216。重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶l看好花都未來(lái)發(fā)展，從事房地產(chǎn)長(zhǎng)線投資的投資者 ；l在廣州生活工作，因?yàn)閭€(gè)人認(rèn)同花都環(huán)境，投資兼度假功能的高端客戶 。167。