【正文】 都住宅市場處于理性調(diào)整階段，價(jià)格有暗降趨勢。發(fā)展商進(jìn)駐情況 花都區(qū)目前大發(fā)展商云集，且儲(chǔ)備用地規(guī)模巨大，開發(fā)產(chǎn)品類型呈 “ 多樣化 ” 化特點(diǎn)，別墅、洋房、酒店、物流等，尤其是別墅產(chǎn)品的開發(fā)，不斷創(chuàng)新，新推出項(xiàng)目均走中高檔路線，從總體上提升了花都區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。發(fā)展商 項(xiàng)目 規(guī)模 備注雅居樂 2個(gè)項(xiàng)目及 4幅儲(chǔ)備用地 75萬平方米 名門十八二期在建美林基業(yè) 眾多項(xiàng)目 1200畝 已開發(fā)了大部分綠景集團(tuán) 金碧御水山莊 1600畝 進(jìn)入銷售后期碧桂園集團(tuán) 假日半島 1萬畝 穩(wěn)步開發(fā)萬科地產(chǎn) 天景花園 100畝 持續(xù)在售合生創(chuàng)展 北興別墅項(xiàng)目 1000畝 建設(shè)中祈福集團(tuán) 16個(gè)項(xiàng)目 6000畝 祈福鳳凰臺(tái)在建深圳萬年投資 天馬河國際公館 700畝 在售合景泰富 天湖峰景、郎悅君廷、馬鞍山一號(hào) 800畝 持續(xù)在售合和集團(tuán) 合和新城 1200畝 2期建設(shè)中新鴻基地產(chǎn) 三東大道項(xiàng)目 300畝 在建數(shù)據(jù)來源：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 方圓市場研究部花都區(qū)進(jìn)駐各大發(fā)展商一覽表 小結(jié)216。供求方面：在產(chǎn)品升級(jí)及供應(yīng)增加的刺激下，消費(fèi)者置業(yè)的欲望提升，區(qū)域消費(fèi)能力得到釋放，使近兩年花都房地產(chǎn)成交市場走紅。216。價(jià)格方面：大開發(fā)商的進(jìn)駐提升了該區(qū)域的產(chǎn)品水平，新推產(chǎn)品受到區(qū)域內(nèi)外客戶的熱捧，導(dǎo)致其價(jià)格不斷上漲；樓市走低后，由于外圍區(qū)域吸引力不足，呈現(xiàn) “ 有價(jià)無市” 局面。 隨各大發(fā)展商儲(chǔ)備用地陸續(xù)開發(fā)，未來花都市場將持續(xù)放量，價(jià)格提升空間不大。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域樓市特征區(qū)域消費(fèi)市場特征區(qū)域市場特征小結(jié)區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃汽車城、珠寶城產(chǎn)業(yè)園區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)新華鎮(zhèn)作為區(qū)中心城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，定位為花都政治、經(jīng)濟(jì)、文化、服務(wù)、生產(chǎn)和流通中心；擁有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、完善交通體系、商業(yè)中心等，開發(fā)前景好，遠(yuǎn)景具有潛力。區(qū)政府政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)域廣清、機(jī)場高速與廣州連接，縮短城區(qū) — 市中心通勤距離項(xiàng)目規(guī)劃地鐵 3號(hào)延長線和 9號(hào)線將接駁區(qū)域中心及白云機(jī)場區(qū)域各板塊特征天馬河公園板塊 ：位于新華鎮(zhèn)西區(qū) ,以汽車城的崛起為契機(jī)，已有萬科、祈福、保利等大發(fā)展商進(jìn)駐該板塊。主要項(xiàng)目有萬科天景花園、天馬河國際公館，廣州保利花園和祈福鳳凰臺(tái)也即將推出市場。板塊目前售價(jià)區(qū)間為 5600～ 7000元 /㎡區(qū)府板塊 ：最早發(fā)展區(qū)域，是花都區(qū)中高檔樓盤的聚集地；目前在售樓盤有 7個(gè)，在建樓盤 3個(gè)，均價(jià)區(qū)間 5000～ 8000元 /㎡。在售項(xiàng)目主要集中在北部三東大道周邊。新機(jī)場板塊 ：樓盤分布于鏡湖大道沿線及迎賓大道南段，主要樓盤有郎悅君廷、馬鞍山一號(hào)及云峰花園等；價(jià)格在 60008000元 /㎡ 之間。該板塊后續(xù)可開發(fā)地塊多，為未來花都區(qū)樓市關(guān)注熱點(diǎn)。 項(xiàng)目地塊屬于花都新華鎮(zhèn)的區(qū)府板塊，該板塊以花都區(qū)人民政府為核心，分為東片和西片，其中東片區(qū)是樓市的集中區(qū)域，西片區(qū)自然村較多，可開發(fā)土地較少。區(qū)府版塊特征216。崛起： 2023年，花都撤市設(shè)區(qū)，作為行政中心和重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的區(qū)府板塊，受到政府和發(fā)展商的青睞，沉浸多年的房地產(chǎn)業(yè)被注入新的活力；216?，F(xiàn)狀：經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已形成聚集開發(fā)的規(guī)模相應(yīng)。在售項(xiàng)目呈現(xiàn)向北向東外延趨勢，在售樓盤主要集中在三東大道周邊，項(xiàng)目所在西片區(qū)暫無新項(xiàng)目。216。未來：雅居樂、新鴻基及本地開發(fā)商儲(chǔ)備地塊陸續(xù)開發(fā)，產(chǎn)品質(zhì)素將進(jìn)一步提升，未來競爭大。西 區(qū) 東區(qū)區(qū)府板塊 貨量區(qū)府版塊特征駿威錦東花園新鴻基花都項(xiàng)目星緣美居駿威錦東 2期雅逸豪廷 2期銀星花園凱旋國際大運(yùn)家園美力百富雅苑銀豐國際公寓駿威錦東花園 項(xiàng)目周邊在售樓盤 7個(gè)（圖中粉紅色標(biāo)識(shí)），在售貨量近 2023余套。其中 【 大運(yùn)家園 】 及 【 凱旋國際 】 兩盤項(xiàng)目占地 6萬 ㎡ 以上，為板塊在售項(xiàng)目規(guī)模最大的樓盤；貨量集中推出，兩盤目前共推貨量合計(jì)超過 1000套，達(dá) 1387套。樓盤 總貨量 在售貨量 剩余貨量凱旋國際 —— 672 ——駿威錦東花園226 30 無大運(yùn)家園 715（一期）715 ——星緣美居 264 200 64銀星花園 568 232 336美力百富雅苑518 40 無銀豐國際公寓285 45 45總計(jì) 約 4000 1934 ——項(xiàng)目周邊樓盤分布圖 戶型區(qū)府版塊特征 目前在售產(chǎn)品主導(dǎo)戶型為三房、四房，其中三房以 96140㎡ 的 小三房 為主，占到總貨量的%， 140166㎡ 的大三房僅在 【 星緣雅居 】 出現(xiàn)，占 %； 150200㎡ 占到 %。此外，小戶型比例逐漸增加，公寓式產(chǎn)品進(jìn)入?yún)^(qū)域市場。樓盤名稱 戶型比例凱旋國際三房： 96～ 101㎡ 144套 %；四房： 113～ 170㎡ 288套 %；五房： 170～ 201㎡ 240套 %星緣美居三房： 141166㎡ 156套 占 59%；四房： 179183㎡ 90套 占 34%；復(fù)式： 248323㎡ 18套 占 7%銀星花園 三房： 106138㎡ 168套 占 72% 四房： 152163㎡ 64套 占 28%大運(yùn)家園兩房： 97114㎡ 9套 占 13%；三房： 98151㎡ 633套 占 %；四房： 205㎡ 36套 占 5%；復(fù)式： 196386 37套 占 %美力百富雅苑 三房： 12 117㎡ 32套 占 67%；四房： 147㎡ 16套 占 33%駿威 錦東花園三房： 114120㎡ 32套 占 40%；四房： 124136㎡ 32套 占 40%；五房： 215227㎡ 17套 占 20%銀豐國際公寓 一房： ㎡ 266套 占 93% 二房： ㎡ 19套 占 7% 從在售產(chǎn)品的戶型分配上可見，自住需求仍為該區(qū)域的主導(dǎo)，當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣仍以追求寬松舒適為主；同時(shí)，投資性產(chǎn)品嶄露鋒芒。在售項(xiàng)目戶型比例圖 價(jià)格區(qū)府版塊特征 目前在售樓盤均為 2023年后推出，銷售周期在半年到 1年之間。從銷售價(jià)格走勢來看，該板塊售價(jià)呈現(xiàn) “ 上漲 — 企高 — 理性回調(diào) ” 的特征。 2023年 9月前，受總體樓市上揚(yáng)和花都地王效應(yīng)等利好因素的推動(dòng)。銷售均價(jià)為 6500元 /㎡ ； 2023年 9月份后，政策頻調(diào)市場，但由于花都樓市自住型置業(yè)占主導(dǎo)，因而受政策調(diào)控影響滯后，價(jià)格依舊高企。 07年底推出的售價(jià)區(qū)間在 80009000元 /㎡ ； 2023年以來，調(diào)控影響日益呈現(xiàn)，區(qū)域市場出現(xiàn)有價(jià)無市的局面，成交量萎縮。對此，各盤通過促銷策略降低售價(jià)，從 4月實(shí)地調(diào)研得出，目前區(qū)域售價(jià)在 60008000元 /㎡ 之間。樓盤名稱 開盤時(shí)間 開盤價(jià)格（元 /㎡ ） 目前價(jià)格（元 /㎡ ） 裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡ ）凱旋國際 2023年 9月 6000 6500 毛坯星緣美居 2023年 12月 8000 7800 毛坯銀星花園 2023年 5月 6500 6900 毛坯大運(yùn)家園 2023年 11月 9000 7500 毛坯美力百富雅苑 2023年 9月 7100 5500 毛坯駿威錦東花園 2023年 1月 5100 8000（尾貨） 毛坯銀豐國際公寓 2023年 11月 9000 9000 1800 項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)格走勢情況 后續(xù)市場狀況區(qū)府版塊特征項(xiàng)目 /地塊 位置 規(guī)模 地塊現(xiàn)狀 預(yù)推貨量新鴻基花都項(xiàng)目三東大道與曙光大道交匯處左側(cè)占地 6萬 ㎡ 在建，部分 正負(fù)零零總貨量 11棟洋房及 9棟別墅雅居樂雍逸豪廷二期區(qū)政府東側(cè)、名門十八南面 總建 ㎡在建，部分建至 2層總貨量 4座約 400多套駿威錦東花園 2期花都新華紫薇路錦東花園西側(cè)—— 已設(shè)圍墻， 未動(dòng)工 ——廣東開發(fā)商某項(xiàng)目金華路金華花園對面4座住宅樓，具體面積不詳 打地基 ——在建項(xiàng)目情況一覽表 項(xiàng)目目前在開發(fā)和待開發(fā)地塊共 9塊地塊，主要集中在東部；其中已動(dòng)工地塊為以下 4塊，其中包括新鴻基、雅居樂和本地開發(fā)商駿威房地產(chǎn)旗下地塊，均有可能在 2023年下半年開售，與本集團(tuán)項(xiàng)目預(yù)推時(shí)間較為接近，值得關(guān)注。 項(xiàng)目所在區(qū)域西區(qū)基本無開發(fā)用地，建設(shè)北路 3幅地塊由于規(guī)模小，地塊所屬發(fā)展商開發(fā)能力不強(qiáng)。 另外，大運(yùn)家園、凱旋國際在售樓盤后續(xù)將有新一期產(chǎn)品推出，預(yù)計(jì)總貨量在 1000套左右。 數(shù)據(jù)來源：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 方圓市場研究部區(qū)域消費(fèi)者市場分析區(qū)域 特征 構(gòu)成比例本地 經(jīng)商人士 次主力公務(wù)員、教師、專業(yè)人士、白領(lǐng) 主力經(jīng)過長時(shí)間積累的原居民 次主力外地（包括廣州） 經(jīng)商人士及高級(jí)管理人員 次主力皮具、汽車、珠寶、物流等產(chǎn)業(yè)的外聘中層干部 補(bǔ)充投資客 補(bǔ)充在售項(xiàng)目消費(fèi)者特征216。從在售 7個(gè)項(xiàng)目的消費(fèi)者特征調(diào)研得出，目前區(qū)域消費(fèi)者仍以區(qū)域本地消費(fèi)者居多，以換房為目的的購房行為為主。216。區(qū)域板塊購房群體以花都本地為主，廣州等外圍區(qū)域?yàn)檩o；其中本地客戶高收入人群為主導(dǎo)購買力，外地客戶則以長期在花都區(qū)域經(jīng)商及高層管理人員居多；216。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，交通、教育、生活配套體系不斷完善，板塊吸引力將不斷增強(qiáng)，外圍區(qū)域消費(fèi)者的購房比例將得到提升。 總結(jié)區(qū)域市場分析216。20232023年板塊貨量激增，總住宅推售套數(shù) 4千余套，預(yù)計(jì) 2023年下半年新鴻基、雅居樂、綠城等項(xiàng)目集中放量，競爭激烈；216。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)域洋房以大三房及四房為主，毛坯交房；集團(tuán)項(xiàng)目的文化概念、高檔定位將會(huì)在區(qū)域市場競爭中獨(dú)樹一幟；216?？蛻羧夯疽员镜馗叨丝蛻魹橹?，但是個(gè)別行業(yè)客戶不容忽視，如機(jī)場南航系統(tǒng)員工、獅嶺皮革私營業(yè)主等等，拓展?jié)摿薮螅?16。品牌發(fā)展商進(jìn)駐將提升板塊產(chǎn)品質(zhì)素，項(xiàng)目競爭將從價(jià)格競爭演變?yōu)榘l(fā)展商實(shí)力、產(chǎn)品的競爭；重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析大運(yùn)家園萬科天景花園朗悅君廷 項(xiàng)目概況大運(yùn)家園 項(xiàng)目小區(qū)分兩期開發(fā)，一期 19棟共 715套，一梯兩戶。 項(xiàng)目位于迎賓大道與鳳凰路交界，占地約 ㎡ ，總建筑面積約 16萬 ㎡ ，容積率 ； 項(xiàng)目于 2023年 11月首推 6棟260套； 2023年 5月 1日一期全部推出。迎賓大道 百壽路個(gè)案分析 產(chǎn)品分析大運(yùn)家園戶型 面積區(qū)間（ ㎡ ） 套數(shù) 比例兩房 97114 9 %三房 98151 633 %四房 205 36 5%復(fù)式 196386 37 %合計(jì) 715 100% 項(xiàng)目一期為小高層洋房組成，其中三房戶型面積在 98151㎡ 之間，占 %，為項(xiàng)目的主打戶型；其余為兩房、四房及復(fù)式單位。 產(chǎn)品采用一梯兩戶的純板式設(shè)計(jì)，南北通透，戶型實(shí)用率高達(dá) 87%以上；項(xiàng)目采用圍合式的布局，外圍單位受小區(qū)外部噪音干擾大。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢大運(yùn)家園?區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目緊鄰區(qū)府、馬鞍山公園、中心廣場等，位于花都中心地段，享受周邊完善生活配套；?交通利好：項(xiàng)目位于規(guī)劃中的地鐵出口沿線，對外交通便利；?地王優(yōu)勢：項(xiàng)目所處地塊為花都地王，營造了 “ 花都地標(biāo)性樓盤 ” 形象；?產(chǎn)品優(yōu)勢：一梯兩戶板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光極佳；綠化面積大；優(yōu) 勢劣 勢?噪音干擾：項(xiàng)目采用圍合式布局，絕大部分單位臨近交通要道，受噪音干擾大；?戶型設(shè)計(jì)不合理： 120㎡ 以上的大三房戶型占 40%，不受自住型客戶青睞； 銷售分析大運(yùn)家園 大運(yùn)家園首期 6棟于 2023年 11月推出市場，當(dāng)時(shí)價(jià)格為 9000元 /㎡ （毛坯），為花都洋房的最高價(jià)格；由于地王效應(yīng)，該盤推出即成為花都市場焦點(diǎn)，但宏觀調(diào)控效應(yīng)初顯，市場觀望情緒重，導(dǎo)致該盤成交緩慢。 2023年 5月 1日，項(xiàng)目售樓部投入使用，并將首期余下 6棟單位一起推出市場，但定價(jià)不變的基礎(chǔ)上利用促銷措施（ 98*971000元 /㎡ ）下調(diào)價(jià)格，均價(jià)下調(diào)至 7500元 /㎡ (毛坯）。從 “ 五一 ” 期間銷售情況看，由于廣州整體樓市貨價(jià)齊推，花都郊區(qū)價(jià)格低洼優(yōu)勢不明顯，因而成交情況也顯一般。價(jià)格走勢媒介推廣?據(jù) 07至 08年的報(bào)紙廣告監(jiān)測顯示，大運(yùn)家園在首推項(xiàng)目時(shí)共投放 3次廣告（逢周五）， 08年至今為投放廣告；?媒介推廣上側(cè)重網(wǎng)絡(luò)廣告，推盤前期在焦點(diǎn)、搜房網(wǎng)首頁投放大幅廣告。日期 版面 宣傳內(nèi)容 189。 第一次推貨宣傳 189。 推盤前 VIP認(rèn)購 1 開盤前宣傳廣州日報(bào)周五廣告監(jiān)測 小結(jié)大運(yùn)家園可借鑒之處?本項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模大，在產(chǎn)品塑造上注重園林細(xì)節(jié)