【正文】 南通金鼎灣營銷總綱 南通豪宅新定義 謹呈：南京建鄴 項目屬性 —— 傳統(tǒng)城市中心 /具備豪宅屬性 ? 區(qū)域：南通主城區(qū) /傳統(tǒng) CBD+CLD區(qū) /市場認知度極高 ? 指標： /10萬方純小高層 ? 產(chǎn)品：精裝修，主力面積 150平米 200平米 ? 風格：立面風格歐洲古典 /低調(diào)貴氣 /厚重沉穩(wěn) ? 理念：南京頂級豪宅金鼎灣移植 /產(chǎn)品細節(jié)有調(diào)整 什么是豪宅？ ? 從價格角度看，豪宅的價格必然構(gòu)成了一個城市的價值屋脊 ? 從客戶角度看，豪宅的客戶是社會財富的金字塔的頂層 ? 從產(chǎn)品角度看，豪宅的產(chǎn)品必然具有相當?shù)牟豢蓮椭菩? 什么是豪宅？ —— 豪宅在功能上遠遠超越了使用范圍 功能一：一種權(quán)貴豪富的階層標識 平民眼中的天價 / 大眾看不見的頂層 /奢華的銷金窟 人生置業(yè)的終極夢想 / 最具炫耀性的符號 /占據(jù)大眾認可的稀缺資源 功能二：一種與眾不同的生活方式體驗 多處置業(yè)，非生活必需品 / 奢侈品的意象 /每處豪宅代表一種生活方式 客戶偏好的不同，決定了他對生活方式需求的不同，也決定了他為各種生活方式買單的意愿 豪宅分類 資源占有型 產(chǎn)品領(lǐng)先型 自然資源 城市資源 人文資源 產(chǎn)品力 品牌領(lǐng)先 CBD 城市景觀 外籍聚 居區(qū) 豪宅屬性界定 ——金鼎灣“城市型、 CBD區(qū)域型豪宅” 豪宅產(chǎn)品分類 獨棟別墅 600m2以上 奢華型豪宅 300500m2 舒適型豪宅200m2以下 例： 世茂佘山莊園 上海紫園 御翠豪庭 例： 翠湖天地 華府天地 湯臣一品 例： 世茂濱江花園 仁恒濱江花園 濟南路 8號 豪宅屬性界定 ——金鼎灣“城市型、 CBD區(qū)域舒適型豪宅” 企業(yè)目標 —— 建立豪宅品牌線，做專業(yè)型開發(fā)商 ① 形成可復制的精裝豪宅品牌線 ② 建鄴走出南京本土的第一個異地項目，只能成功，不許失敗 ③ 提升企業(yè)品牌價值，可成為 “精裝豪宅專家 ”的專業(yè)型開發(fā)商 結(jié)合項目自身屬性與企業(yè)目標 不同類型的豪宅之間無可比性 本項目有可打造成南通城市豪宅的標桿 項目目標 成為南通城市型豪宅 南通市中心有沒有豪宅出現(xiàn)？ 問題界定 城市豪宅 價值指標 核心地段 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 便利指標 人文指標 商務(wù)指標 自然指標 規(guī)劃指標 建材、設(shè)備設(shè)施指標 配套指標 建筑指標 豪宅外部條件 豪宅產(chǎn)品素質(zhì) 稀缺資源 核心商務(wù)區(qū) 城市核心區(qū)，城市資源極大豐富 認知高尚、歷史悠久的人文積淀區(qū)域 稀缺的山體、海景、湖泊、公園等自然資源 發(fā)展商品牌指標 實力雄厚、一線品牌 規(guī)劃氣勢與社區(qū)園林 建筑形象與品質(zhì) 高檔齊全的配套 名牌、先進的設(shè)備設(shè)施 城市豪宅價值指標是什么？ —— 先天條件，內(nèi)外皆優(yōu) 市場解析 —— 主城區(qū)項目價高，但社區(qū)品質(zhì)不純粹 項目名稱 城市資源 規(guī)模 （萬方） 容積率 套數(shù) 類型 面積 （平方米） 總價（萬） 銷售率 全景大廈 南大街 110 高層、商鋪 120250 108300 41% 江海名苑 濠河、南大街 住宅356套 商鋪109間 高層、小高層、多層、 商鋪、商場 95200 85220 住宅100% 玉蘭公寓 無 1249 高層、小高層 90230 0% 主城區(qū)典型項目為商住混合型社區(qū)，不純粹 主城區(qū)典型項目毛坯單價主要集中在 9000元 /m2，其中部分達到 11000元 /m2以上 綠城玉蘭公寓憑借其企業(yè)品牌，在新城區(qū)售價達到 9500元 /m2 玉蘭公寓 產(chǎn)品 地 段 資源 品牌 展示 配置 全景大廈 江海名苑 市場解析 —— 豪宅六大要素：產(chǎn)品、地段、資源、品牌、配臵、展示 全景大廈，地段具備較強烈豪宅屬性， 品牌 /產(chǎn)品缺乏一定支持 江海名苑，地段具備豪宅屬性， 品牌 /產(chǎn)品缺乏一定支撐 玉蘭公寓，品牌知名度高， 地段、資源、人文過于單薄 南通的城市遺憾， 南通城市中心從未出現(xiàn)豪宅！ 為什么 LOUIS VUITTON每一次 Logo顏色或形式的改變，都會重復贏得時尚界的瘋狂追捧？ 品牌 品質(zhì) 品位 故事，傳承 為什么 Rolls Royce每年 300多輛純手工制造的昂貴轎車，會讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財富卻未見得能擁有一輛 Rolls Royce ？ Not Just For But 什么是豪宅： 欲望是人性的弱點，導致人產(chǎn)生了 稀有資源的強烈占有欲 。 欲望是 非必需的 ，是超越物質(zhì)需求的 精神滿足。 欲望永遠追求滿足但又無法永遠滿足，所以 具有無限性 。 什么是豪宅： 金鼎灣 基于不可復制的地段 用產(chǎn)品建立南通城市型豪宅標桿 目標理解 背景分析 1. 南通目前唯一主城區(qū)大體量、純住宅項目； 2. 南京建鄴進入南通的開山之作； 3. 南京建鄴已積累初步頂級精裝豪宅開發(fā)經(jīng)驗 目標 1： 定義豪宅標準，樹立標桿 目標理解 已確定基本條件 1. 本項目規(guī)劃、一期產(chǎn)品已確定，并動工 2. 南通主城區(qū)主力房價在 85009500元 /m2，但仍有個別項目毛坯價格達到 11000元 /m2以上，并于開盤 2日內(nèi)完成去化 目標 2： 創(chuàng)造溢價空間，重定價格天花板 目標理解 企業(yè)戰(zhàn)略 1. 南通是建鄴集團走出南京的一個城市 2. 形成 “精裝豪宅 ”品牌線 “精裝豪宅 ”開發(fā)經(jīng)驗 目標 3： 確立精裝豪宅品牌線和專業(yè)型企業(yè)形象 目標理解 城市占位 、江蘇北大門 3. 本項目占據(jù)整個城市最優(yōu)質(zhì)的地段資源 目標 4： 讓南通這座城市沒有遺憾 目標下的競爭解析，我們沒有所謂的競爭對手， 最大的競爭在于我們自己，是否能夠開創(chuàng)這座城市的先河？ 項目解讀，豪宅標準之下，我們還有哪些不足？ 區(qū)域價值思考 主城區(qū)是位于 城市中心， 是傳統(tǒng)高端住宅片區(qū)，交通便捷、配套完善、生活和商務(wù)均十分便利。 區(qū)域內(nèi)濠河是南通母親河，擁有深厚的 城市人文歷史 。 青年西路板塊是南通傳統(tǒng) 的政務(wù)和事業(yè)單位集中 區(qū)。 主城區(qū)從 07年至今未有任何住宅用地，現(xiàn)有 土地具有不可復制性和絕版性 。 項目地塊 城市都市核心區(qū) 全市政治、經(jīng)濟、文化、教育科研和商貿(mào)物流中心，主要承擔全市的集聚功能、創(chuàng)新功能、服務(wù)功能、管理功能和輻射功能 南大街 本案 事業(yè)單位聚集地 典型代表：海關(guān) 金融機構(gòu)聚集地 典型代表：農(nóng)行 項目地處桃塢路商圈內(nèi)，步行至南大街商圈約 10分鐘； 周邊各類配套一應(yīng)俱全； 基地周邊密集高購買力人群。 桃塢路 項目價值思考 5分鐘直達城市商業(yè)、商務(wù)中心 項目價值思考 周邊配套完善，交通便利 交通配套 教育 配套方面 商業(yè)及 醫(yī)療配套 現(xiàn)地塊交通便捷，直達性強，公交 6路、 12路、 13路、 16路、 42路等。 項目緊臨桃塢路商圈，生活配套極其完善，超市（新一家超市）、銀行（中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行）、醫(yī)院（南通市第一人民醫(yī)院）、餐飲休閑娛樂樣樣俱全。 項目周邊教育配套較為完善 中學配套：市一中（重點中學）、十二中、十四中、十五中距離本項目較近 小學配套：城西小學 項目價值思考 ——地塊四至 陳舊、低端、與豪宅居住環(huán)境不符合 本項目地塊 南 東 北 西 項目價值思考 ——本體 中小規(guī)模、純住宅社區(qū) 基本經(jīng)濟技術(shù)指標 可用地面積： 46622㎡ 總建筑面積： ㎡ 地上面積： ㎡ 地下面積： 16514㎡ 容積率： 綠化率： 39% 項目價值思考 ——景觀 公園式居住環(huán)境、高綠化覆蓋 規(guī)劃解析：圍繞中央園林和景觀綠軸分布， 公共空間 ——半公共空間 ——半私密空間 ——私密空間的層層遞進， 創(chuàng)造良好的空間層次，為居住者營造強烈的區(qū)域歸屬感和領(lǐng)地感。 項目價值思考 ——建筑風格 低調(diào)貴氣、厚重沉穩(wěn)、提升物業(yè)價值 項目價值思考 ——產(chǎn)品 國家標準、更人性化居住空間 項目價值思考 ——附加值 國內(nèi)外頂尖裝修團隊聯(lián)手，確保精裝修品質(zhì) 全球知名品牌，業(yè)務(wù)遍布瑞典、韓國、日本、美國世界十多個國家及地區(qū)，中國地區(qū) 60個城市擁有 140家專賣店，“意大利設(shè)計、德國品質(zhì)”，響應(yīng)全球， 博洛尼家居集團曾為海外多個豪華商務(wù)型住所進行設(shè)計、裝修與產(chǎn)品配套服務(wù)。 超一流的品質(zhì)，工程保障（金螳螂） 世界品牌影響力，博洛尼 強勢和優(yōu)勢： 地段＋產(chǎn)品規(guī)劃＋精裝修產(chǎn)品 明顯的不足： 周邊環(huán)境 我們的客戶是一群什么樣的人，他們需要什么？ 一線城市土地價格的不斷攀升促使一些跨國企業(yè)將生產(chǎn)基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移； 國內(nèi)外各大企業(yè)總部向一線城市“遷徙”。 中國成為“世界工廠”取決于以下三點： 廉價而豐富的勞動力 低廉的工業(yè)土地價格 巨大的消費市場 世界工廠 梯度轉(zhuǎn)移 長江三角洲是國際制造業(yè)轉(zhuǎn)移和外商投資的重點區(qū)域 轉(zhuǎn)移重點 作為有“北上?！敝Q的南通，隔江與中國經(jīng)濟最發(fā)達的上海及蘇南地區(qū)相依，以及蘇通長江大橋的建立，將納入上海一小時的經(jīng)濟圈，更好的迎接上海及蘇南發(fā)達部分產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件 城市屬性 —— 蘇通大橋接駁 /上海 1小時經(jīng)濟圈 /經(jīng)濟迅猛發(fā)展 0 2 0 8 年南通市G D P 及增幅走勢01000202330000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%G D P 總量（億元） 增幅（按可比價計算）G D P 總量（億元） 890 1007 1226 1742 1758 2111 2510增幅（按可比價計算）