【正文】 平均從業(yè)人數 總投資規(guī)模 完成投資規(guī)模 % 一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū) 北京的市場集中度和經營規(guī)模化程度最高，其次為上海、廣東等；山東、遼寧、天津等行業(yè)競爭水平不高 ?一類地區(qū)中，京滬市場占有 90%以上的投資額、銷售額和 80%的企業(yè)；其中，北京市擁有 1/5的企業(yè)數量和 1/2強的年度投資規(guī)模，市場集中度最高，企業(yè)規(guī)模化程度很高；滬津兩市企業(yè)數量與投資規(guī)模相比較大，競爭密集度較高； ?二類地區(qū)中， 1/4強的企業(yè)和 30%的投資額、銷售額集中在廣東，規(guī)?；潭容^高；其次為浙、蘇；閩魯遼三省的企業(yè)數量相近，但與閩省相比，魯遼的房地產從業(yè)人員分別高出 90%、 30%，投資額高出一半、銷售額只是略高，反映了山東的房地產行業(yè)規(guī)模較大，經營效率偏低；黑、吉兩省的企業(yè)經營規(guī)模相對低。 –投資環(huán)境最好的前 10個城市分布：一類地區(qū) 3個，二類地區(qū) 5個，三類地區(qū) 2個，充分體現了大城市對資源的聚集效應； –受東部地區(qū)的產業(yè)轉移影響，中部地區(qū)的部分城市開始起飛，西部地區(qū)的中心城市顯著改善； –在長三角產業(yè)北移的帶動下，環(huán)渤海特別是山東半島的提高速度加快。 將區(qū)域內的成功經驗與運作模式向其他地區(qū)推廣，同時將公司的品牌推向全國。 ?評估目標城市的市場吸引力； ?評估目標城市的進入壁壘，如行業(yè)的市場化程度、獲取政府支持的難度、是否有理想的合作伙伴等； ?通過與政府或具有良好公共關系的當地開發(fā)商合作開發(fā)項目，或成立合資控股公司開發(fā)項目，來降低進入壁壘和經營風險； ?按照優(yōu)先級順序分階段進入各目標市場，對投資和融資進行均衡管理，確保公司有足夠的現金流維持業(yè)務的持續(xù)發(fā)展。因此重點應將原有成功的項目品牌、現有區(qū)域中成功的公司品牌納入進來，結合新項目共同運作，以加快新區(qū)域公司品牌的樹立 三個階段經營戰(zhàn)略目標總攬 能力構建 區(qū)域領先 擴張競爭 經營目標 區(qū)域化 品牌化 專業(yè)化 構建房地產開發(fā)能力 寧波及周邊，浙江省內 普通商品房 項目品牌 躋身區(qū)域領先企業(yè)行列 浙江、江蘇 普通商品房，經濟適用房 公司品牌 將成熟模式向外擴展 江浙、福建、山東，其他三類地區(qū) 普通商品房，經濟適用房 公司品牌地域上的擴展 導讀 永大集團的業(yè)務職能戰(zhàn)略，將從七個方面進行資源能力整合 財務職能 資本運 作職能 公共關 系職能 組織人 力職能 市場開 發(fā)職能 營銷職能 職能 戰(zhàn)略 財務戰(zhàn)略重點注意融資渠道的拓展，從單一負債融資手段向資本運營躍進，保證持續(xù)經營 融 資 渠 道 自有資本 銀行貸款 股市融資 債券 金融工具創(chuàng)新 買殼借殼上市 開發(fā)貸款 個人貸款 結算資金 IPO上市 產業(yè)投資基金 房地產信托 內部積累 吸收權益性投資 項目債券 企業(yè)債券 工程墊款 預售房款 在集團內部推行全面預算管理，強化預算執(zhí)行監(jiān)控 銷售預算 直接材料預算 期末在建項目存貨預算 銷售預測 銷售、管理費用預算 資本支出預算 （固定資產更新、新建項目等） 預算現金流量表 預算資產負債表 預算損益表 現金預算（現金流入、流出預算） 業(yè)務預算 財務預算 生產預算 期末完工項目存貨預算 直接人工預算 制造費用預算 年度經營計劃 戰(zhàn)略規(guī)劃 戰(zhàn)略驅動 將財務管理集中在財務預算和預算執(zhí)行監(jiān)控 銷售部門 財務部門 總經理 公司最高層 各部門根據歷史銷售和行業(yè)發(fā)展，制定銷售計劃 匯總得到初步業(yè)績目標，制定損益表 變動成本預算 毛利預算 初步業(yè)績目標審核 初步業(yè)績目標審核 固定成本預算 純利預算 除去稅收和利息外凈收入預算 固定資產？ 現金流表 新一輪發(fā)展 新一輪發(fā)展 （銷售 /定單提高，固定成本降低） 中期應制定 /調整銷售計劃的細節(jié)以實現年度目標 回顧上半年目標實行情況，并采取相應措施（包括換人） 通過計劃和預算，實現資源的優(yōu)化配置。 土地的尋找、立項分析和儲備是房地產開發(fā)的 “ 先遣部隊 ” ，成功地實施土地戰(zhàn)略是持續(xù)開發(fā)的前提。 集團應當積極建立科學專業(yè)的土地決策機制 逐步實現土地決策與實施的分離 ? 科學分析、專業(yè)把關 ? 集體決策、高層定奪 決策 ? 土地估價師、規(guī)劃設計師 ? 造價工程師、投資分析師 人力 ? 政府公關、辦理手續(xù) ? 外部聯系、服務支持 實施 ? 高層領導、公關人員 ? 內勤人員 人力 ? 收集土地市場信息 ? 進行投資價值分析 ? 制定投標報價策略 ? 進行政府公關 ? 維護關系資源 ? 辦理征地各項手續(xù) ? 提供各項服務支持 專業(yè)化 用人所長 ? 形成科學專業(yè)的土地決策機制和組織保證 ? 以優(yōu)質、持續(xù)的土地供應和儲備，支持企業(yè)開發(fā)的滾動發(fā)展 為了戰(zhàn)略的實現，寧波永大當前人力資源發(fā)展要著重做好以下工作 ?建立人力資源信息庫，加強人力資源管理基礎性工作；控制核心，穩(wěn)定中堅，保留骨干；放開半徑，對人力資源 實施分類、分層管理 ?根據戰(zhàn)略要求，配合永大的業(yè)務和組織結構調整， 有計劃、分步驟 地進行永大內部人員調整，規(guī)范和改善內部人力資源市場，達到人才的合理流動和有效使用，實現優(yōu)化人力資源結構的目標 ?加快有利于企業(yè)人力資源發(fā)揮作用的 崗位設計和制度設計 ，對人力資源分類分層管理作出制度安排 ?對員工進行科學、 合理的績效考核 ，并使績效考核與薪酬、培訓、使用、調整緊密掛鉤 ?根據分層、分類管理的要求，完善員工工資制度的同時，建立人力資本的薪酬體系，采取不同的培訓和考核辦法，有效驅動人力資本的管理和創(chuàng)新動力，激發(fā)員工的積極性 ?抓緊實施人才引進和員工培訓， 解決企業(yè)發(fā)展的人才瓶頸 ?依據企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要， 制定中長期人力資源發(fā)展規(guī)劃 人力資源職 能 以績效考核結果為主要依據，建立公平、透明的定崗系統(tǒng)，實現公司人員的 “ 能上能下、優(yōu)勝劣汰 ” 對于此類在能力和業(yè)績都有欠缺的員工。 ? 以參與招拍掛競爭為手段。 ? 選擇進入有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校⒆闵疃乳_發(fā) ,進行土地儲備。 建議加大力度進入該市場，將該細分市場培育成普通商品房外的第二個利潤點 繼 續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)：由于永大在此階段將具備非常豐富的普通商品房的開發(fā)經驗，相應人才隊伍也相對齊備，所以將以此作為主要產品形態(tài)向新的區(qū)域市場切入； 仍然將城鄉(xiāng)結合部作為新區(qū)域市場的開發(fā)重點，進行成片小區(qū)式開發(fā)。 ?機遇： 1）資源型城市中現有的資源基礎產業(yè)，造就了較高的就業(yè)率、人均可支配收入及居民儲蓄； 2）資源型城市政府具有產業(yè)轉型、加強城市化建設等迫切需求，一系列優(yōu)惠措施進一步為房地產提供了有利條件。 二類地區(qū)重點省份：浙江、江蘇、山東、遼寧、福建 三類地區(qū)重點省份：重慶、湖北、河南、河北、湖南、山西 四類地區(qū)重點省份：四川、安徽、江西 此圖再考慮一下 階段發(fā)展規(guī)劃 ——房地產業(yè)務戰(zhàn)略發(fā)展將分三個階段進行：能力構建、區(qū)域領先、擴張競爭 能力構建 區(qū)域領先 擴張競爭 集中于本地區(qū)的發(fā)展，通過項目的成功運作，構建房地產開發(fā)的核心能力。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 企業(yè)數量 平均從業(yè)人數 總投資規(guī)模 完成投資規(guī)模 % 河北 山西 內蒙古 河南 湖北 湖南 0% 20% 40% 60% 80% 100% 企業(yè)數量 平均從業(yè)人數 總投資規(guī)模 完成投資規(guī)模 % 海南 重慶 陜西 青海 寧夏 新疆 0% 20% 40% 60% 80% 100% 企業(yè)數量 平均從業(yè)人數 總投資規(guī)模 完成投資規(guī)模 % 江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 弄一張指標解釋圖 投資環(huán)境分析：一類、二類地區(qū)具有顯著的優(yōu)勢，特大城市的投資環(huán)境明顯強于中小城市 跨區(qū)域投資的商業(yè)環(huán)境 10要素 ?資源環(huán)境與產業(yè)關聯度 ?基礎建設（交通通信、水電燃氣） ?區(qū)域市場壁壘 ?勞動力市場彈性及技術能力 ?對外合作與開放程度 ?私營企業(yè)參與度 ?融資環(huán)境 ?政府管理及廉政 ?稅費負擔 ?司法效率 世界銀行 2023年對中國 23個城市 3900家企業(yè)的調查顯示，投資環(huán)境最好的城市（杭州、上海、廣州、深圳）都位于一類、二類地區(qū)；中西部城市呈現相對劣勢。 房地產行業(yè)基本處于 完全競爭階段 ：各企業(yè)市場占有率普遍很低，領先企業(yè)的市場份額不到 1% ，進入壁壘低、退出壁壘高，行業(yè)淘汰快。 *現行商品房空置率計算 =未售出數量 /前三年竣工數量 2023年各區(qū)域商品房住宅市場供需比較 19992023年各區(qū)域房地產市場供需增長比較 0 5000 10000 15000 20230 25000 30000 35000 40000 45000 一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū) 萬平米 施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū) 竣工面積增長率 銷售面積增長率 投資增長分析：各區(qū)域投資在 20%以上的高位增長，推動市場繼續(xù)快速成長；漲幅波動大，二類地區(qū)較穩(wěn)定，四類地區(qū)增長較快 如圖所示 *，房地產施工面積與房地產投資增長率有較強的正向相關性，投資增長將推動未來房地產市場的繼續(xù)成長； 各區(qū)域市場的投資增長不均衡： –一類地區(qū)的年投資增長率在 1530%之間波動，同期施工面積增長率從 %上升到%； –二類地區(qū)的年投資增長率波動區(qū)間不到 個百分點，施工面積漲幅也相對穩(wěn)定； –三類地區(qū)的年投資增長率在 2333%的高位上波動，推動了同期施工面積的高位成長； –四類地區(qū)的年投資增長率相對最高， 2023年底增長率達 30%，同期施工面積呈現相似的增長曲線。 施工面積比較 二類地區(qū) % 四類地區(qū) % 一類地區(qū) % 三類地區(qū) % 新開工面積比較 一類地區(qū) % 二類地區(qū) % 四類地區(qū) % 三類地區(qū) % 竣工面積比較 二類地區(qū) % 四類地區(qū) % 一類地區(qū) % 三類地區(qū) % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū) 施工面積增長率 竣工面積增長率 上海、北京、浙江、江蘇、山東的供給增長迅速，而廣東、浙江供給量最大，天津和東北地區(qū)的供給漲幅不斷回落 一類地區(qū)中，滬市的住宅竣工面積比銷售面積低 %，求大于供；同時，滬市竣工面積僅比北京市高%，但新開工面積和施工面積分別高出 %、 %，反映了市場需求的拉動作用；天津市的竣工面積增長率持續(xù)下滑， 2023年住宅施工面積為銷售面積的 ，未來供給相對不充足； 二類地區(qū)中，粵蘇浙魯四省供給量最大， 2023年住宅竣工面積都在 2023萬平米以上、新開工面積都超過3200萬平米、施工面積都超過 5800萬平米；施工、竣工面積最大的為粵、浙，而新開工面積最大的為蘇、浙，兩省供給增長未來將繼續(xù)加快；山東省施工、竣工增幅都超過福建省，供給增幅達到高位；東北三省的供給增長回落較快。 0 1000 2023 3000 4000 5000 北京 天津 上海 合計 萬平米 1999 年銷售面積 2023 銷售面積 2023 年銷售面積 2023 年銷售面積 0 500 1000 1500 2023 北京 天津 上海 合計 億元 1999年商品房銷售額 2023商品房銷售額 2023年商品房銷售額 2023年商品房銷售額 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 北京 天津 上海 一類地區(qū) 房屋銷售面積增長率 商品房銷售額增長率 0% 10% 20%