【正文】 結(jié)構(gòu)規(guī)模 ? 結(jié)構(gòu)合理，比例適當(dāng)，以普通商品房用地為主，其他業(yè)態(tài)用地為輔； ? 規(guī)模適度，根據(jù)所占市場(chǎng)份額和企業(yè)優(yōu)勢(shì)、開發(fā)實(shí)力確定土地儲(chǔ)備數(shù)量。 我們的建議： 三個(gè)三分之一 ，即建成在售住宅、在建住宅、土地儲(chǔ)備各占三分之一。 建議繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)，在新區(qū)域市場(chǎng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行成片小區(qū)式的開發(fā) 品牌化：將已有區(qū)域市場(chǎng)中建立的公司品牌向新區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展，采用成功項(xiàng)目品牌、已有公司品牌和新建項(xiàng)目品牌結(jié)合使用的方式 成功項(xiàng) 目品牌 1 已有公司 品牌 2 新建項(xiàng) 目品牌 3 新 區(qū) 域 公 司 品 牌 將已有的項(xiàng)目品牌運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)向新業(yè)務(wù)區(qū)域移植，將成功項(xiàng)目的亮點(diǎn)宣傳給新區(qū)域的潛在客戶 永大已經(jīng)在原有區(qū)域建立了公司品牌，將現(xiàn)有成功的公司品牌向新業(yè)務(wù)區(qū)域移植 在新項(xiàng)目品牌的構(gòu)建上尤其注意前期的市場(chǎng)調(diào)研以及客戶關(guān)注點(diǎn)的把握； 建議在項(xiàng)目命名中采用 “ 公司名稱 +項(xiàng)目名稱 ” 的方式 在向新業(yè)務(wù)區(qū)域推進(jìn)的過程中，要求能夠迅速地在該區(qū)域建立品牌，僅靠新區(qū)域中新項(xiàng)目的成功運(yùn)作來帶動(dòng)公司品牌的模式將顯得緩慢。 專業(yè)化：繼續(xù)做好普通商品房的開發(fā)，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時(shí)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng) 小 小 大 開發(fā)難度 普通商品房 別墅 市場(chǎng)吸引力 大 經(jīng)濟(jì)適用房 公寓 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)需求大，政策支持性強(qiáng)，在此階段，該市場(chǎng)的規(guī)范與管理也相對(duì)趨于完善，同時(shí)永大在第一階段的能力構(gòu)建也具備了一定的基礎(chǔ)，特別是與政府資源的積累 建議適時(shí)進(jìn)入該市場(chǎng) 公寓和別墅市場(chǎng)的限制因素以及永大自身的資源與能力等與第一階段相比不會(huì)有太大的變化，仍然不宜進(jìn)入 第一階段的精品工程將在該細(xì)分市場(chǎng)建立良好的知名度，為公司在該市場(chǎng)領(lǐng)先奠定了基礎(chǔ)，因此第二階段將繼續(xù)鞏固該市場(chǎng)的地位 城鄉(xiāng)結(jié)合部可開發(fā)面積相對(duì)較大，為公司進(jìn)行成片小區(qū)式開發(fā)提供條件 建議繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)，躋身領(lǐng)先企業(yè)行列，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā) 品牌化：從前期成功的項(xiàng)目品牌向公司品牌轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)建立公司品牌 措施與行動(dòng) 加強(qiáng)企業(yè)文化的宣傳力度，對(duì)內(nèi)對(duì)外強(qiáng)調(diào)思想和行動(dòng)上的統(tǒng)一，將企業(yè)文化建設(shè)形成固定的工作或活動(dòng) 將宣傳重點(diǎn)從前一階段的項(xiàng)目宣傳向公司宣傳轉(zhuǎn)移，將公司名稱加入到項(xiàng)目名稱之前，對(duì)于已有的成功項(xiàng)目作進(jìn)一步宣傳，并將公司名稱凸顯出來 在新進(jìn)入地區(qū)市場(chǎng)展開公關(guān)行動(dòng)，主要針對(duì)當(dāng)?shù)卣?、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商以及媒體，可以通過組織或贊助一些公益活動(dòng)來提高企業(yè)形象 繼續(xù)提高從策劃到物業(yè)全過程的服務(wù)水平，尤其是物業(yè)的服務(wù)，也突出公司名稱，繼續(xù)推行 “ 相對(duì)低價(jià) +相對(duì)優(yōu)質(zhì) ” 的運(yùn)作模式 整體形象 服務(wù)水平 公關(guān)行動(dòng) 企業(yè)文化 廣告宣傳 公 司 品 牌 構(gòu) 建 項(xiàng)目品牌 項(xiàng)目品牌 項(xiàng)目品牌 項(xiàng)目品牌 從整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)以及其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，做到公司外部形象上的統(tǒng)一，尤其突出公司名稱以及公司信守的核心價(jià)值觀 第三階段：擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng) 時(shí)間 ： 2023年以后 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) ： 在鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，將較為成熟的運(yùn)營(yíng)模式向新的區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展，從地方性企業(yè)向全國(guó)性企業(yè)轉(zhuǎn)變 區(qū)域發(fā)展目標(biāo) ： 繼續(xù)專注于二類地區(qū)的業(yè)務(wù)開發(fā)，同時(shí)關(guān)注三類地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地 業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) ： 仍然專注于普通商品房的開發(fā)，同時(shí)加大力度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，并將相關(guān)經(jīng)驗(yàn)向新的區(qū)域市場(chǎng)推廣 品牌發(fā)展目標(biāo) ： 將已有區(qū)域市場(chǎng)中建立的公司品牌向新區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展，采用成功項(xiàng)目品牌、已有公司品牌和新建項(xiàng)目品牌結(jié)合使用的方式 區(qū)域化：繼續(xù)專注于二類地區(qū)的業(yè)務(wù)開發(fā)，同時(shí)關(guān)注三類地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地 福建 浙江 江蘇 山東 湖南 湖北 河南 山西 繼續(xù)定位于第二類地區(qū)的開發(fā)，尤其鞏固江浙地區(qū)的市場(chǎng)，同時(shí)重點(diǎn)開發(fā)山東和福建地區(qū)； 繼續(xù)貫徹第二階段的戰(zhàn)略方針，即將目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)瞄準(zhǔn)資源型城市； 同時(shí)關(guān)注三類地區(qū)的市場(chǎng)，尤其是重慶、河南等地，從而真正完成從區(qū)域性開發(fā)商向全國(guó)性開發(fā)商的轉(zhuǎn)變。 通過適度的地域與業(yè)務(wù)擴(kuò)展，建立區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)先地位，樹立公司的品牌形象。 社科院 2023年 3月發(fā)布的 《 中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告 》 進(jìn)一步闡明，商務(wù)環(huán)境是城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力最重要的因素， “ 貢獻(xiàn)彈性達(dá)到 ” 。 –一類地區(qū) 集中了全國(guó) 10%的房地產(chǎn)企業(yè)、 30%的房地產(chǎn)投資額和商品房銷售額，市場(chǎng)集中度相對(duì)較高，經(jīng)營(yíng) 規(guī)?；潭雀?； –二類地區(qū) 擁有 43%的房地產(chǎn)企業(yè)、 37%的從業(yè)人員、47%的年度投資額和 40%的銷售額，企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模偏小、經(jīng)營(yíng)水平一般， 競(jìng)爭(zhēng)激烈 ； –三類、四類地區(qū) 與二類地區(qū)相比，企業(yè)數(shù)量相當(dāng)、但從業(yè)人員高出 13%、將近全國(guó)的一半，投資額低 20%、銷售額低 10%，不到全國(guó)的 30%；反映了該區(qū)域市場(chǎng)的企業(yè)普遍弱小、經(jīng)營(yíng)效率低下、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不高。 ﹡ 2023年房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未正式公布，因此使用2023 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)提供分析參考，以下相同 19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率比較 19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)率比較 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū) 北京、浙江、山東、湖南、河北、江西等省的投資增長(zhǎng)較快，上海、江蘇、山西、河南、安徽、四川等省的投資增長(zhǎng)持續(xù)性較好 一類地區(qū)中，北京投資增長(zhǎng)最快，上海投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升 二類地區(qū)中，浙江、山東投資增長(zhǎng)最快，江蘇投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升，廣東、福建投資增長(zhǎng)率開始回落，東北三省投資增長(zhǎng)率波動(dòng)很大 三類地區(qū)中，湖南、重慶、河北、寧夏、陜西等省投資增長(zhǎng)較快 ,山西、河南、湖北等投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升 四類地區(qū)中，江西、廣西投資增長(zhǎng)最快，安徽、甘肅投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升，四川投資增長(zhǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 北京 天津 上海 一類地區(qū) 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 河北 山西 內(nèi)蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 收益增長(zhǎng)與盈利分析：一類地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益在 35%左右的高位穩(wěn)定增長(zhǎng)，二類、四類地區(qū)的行業(yè)盈利能力最強(qiáng) 三年來，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)總收入均持續(xù)穩(wěn)定上升，但漲幅因區(qū)域市場(chǎng)不同略有回落； 2023年底，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額 /經(jīng)營(yíng)總收入）區(qū)別較大，盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)利潤(rùn)率（ 2023年全國(guó)僅為 %) 存在較大統(tǒng)計(jì)誤差，但這一區(qū)別仍反映了房地產(chǎn)業(yè)外部監(jiān)管環(huán)境和自身獲利能力的相對(duì)地區(qū)差異性。 0 2023 4000 6000 8000 10000 12023 廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江 萬平米 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計(jì) 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計(jì) 0 1000 2023 3000 4000 5000 6000 7000 8000 北京 天津 上海 萬平米 施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 北京 天津 上海 一類地區(qū) 施工面積增長(zhǎng)率 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 北京 天津 上海 一類地區(qū) 竣工面積增長(zhǎng)率 三類、四類地區(qū)中供給較為集中的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河北、湖南、河南，總體上仍有上升空間 0 500 1000 1500 2023 2500 3000 3500 4000 河北 山西 內(nèi)蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 萬平米 施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 40% 20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 河北 山西 內(nèi)蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 施工面積增長(zhǎng)率 40% 20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 河北 山西 內(nèi)蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 竣工面積增長(zhǎng)率 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 0 1000 2023 3000 4000 5000 6000 江西 安徽 廣西 四川 貴州 云南 甘肅 萬平米 四川省供給量最大，施工、新開工、竣工面積與二類地區(qū)水平類似； 從竣工面積看，超過 1000萬平米的依次為渝、鄂、皖、 800萬平米以上的依次為冀、湘、豫；六省目前為三類、四類地區(qū)中的供給熱點(diǎn)； 從新開工面積看，超過 1300萬平米的為渝、鄂、皖、 1100萬平米以上的依次為豫冀贛湘；從施工面積看，超過 2700萬平米的依次為渝豫鄂、 2023萬平米以上的依次為冀皖湘；河南、江西、湖南將加入未來的供給熱點(diǎn)； 從施工面積 /銷售面積來看，川鄂為 ，皖滇為 ，目前全國(guó)的平均水平為 ，四省及邊疆地區(qū)房地產(chǎn)供給仍有較大上升空間。 0 200 400 600 800 1000 1200 河北 山西 內(nèi)蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 0 40 80 120 160 200 河北 山西 內(nèi)蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 河北 山西 內(nèi)蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2023 江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 0 50 100 150 200 250 300 江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析：各區(qū)域供給差異較大，一類地區(qū)年供給增長(zhǎng)率持續(xù)上升；二類地區(qū)的市場(chǎng)供給量最大，約占全國(guó)的45%；三類地區(qū)年供給增幅由高位下滑；四類地區(qū)波動(dòng)很大 2023年，全國(guó)商品房住宅施工面積達(dá) ，新開工面積達(dá)，竣工面積 ； 2