中國房地產(chǎn)項目開發(fā)流程及其運作模式(文件)
【正文】 供貨期 2～ 3個月，設備安裝期 40～60天 ,但土建配合期較長，一般在竣工前 4~6個月到貨； 發(fā)電機： 供貨期 20～ 30天，設備安裝期 15～ 30天。 煤氣 簽施工合同時付 30%，進場前付至 70％，通氣前付 30％，進場時間一般在主體封頂且墻體施工完成后即進場。 雨污水及道路 在外腳手架拆除后立即進場施工，按進度付款。 不可預見費 相對集中在拆遷、基礎工程，設計施工強制性規(guī)范變化，建材機電設備市場價格波動，裝修、配套設施標準的變化等。 27 房地產(chǎn)開發(fā)項目主要經(jīng)營稅費表 營業(yè)稅 按商品房銷售收入（實際到賬額）的 5％計算，按月計繳。 印花稅 按合同金額的 ‰ 計算。 由開發(fā)商繳交。 由買受人繳交。 地下室工程 40天 60～ 90天 60～ 120天 主體結(jié)構(gòu)工程 每月 3層 每月 4層 每月 4~6層 土建后期及設備安裝 90~150天 150~240天 180~300天 綜合驗收 室外配套設施工程 60~180天 收尾階段 產(chǎn)權(quán)證辦理及財務清算 三個月 ～ 半年 30 講座中的相當部分內(nèi)容純屬個人觀點，水平有限，差錯之處在所難免，敬請予以批評指正！歡迎提出不同觀點共同交流討論！ 謝謝！ THANK YOU！ 31 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。因此，對項目的開發(fā)周期不能一慨而論，應根據(jù)各項目的實際情況進行具體的分析和評判。 由買受人繳交。 企業(yè)所得稅 目前我省各地基本上是采取預估利潤（一般按銷售收入的15％），按月在繳納營業(yè)稅的同時預征所得稅，項目開發(fā)結(jié)束后再據(jù)實征稅的辦法。 教育費附加 按營業(yè)稅的 3％計算，隨營業(yè)稅繳交。 期間費用 項目管理費 即時發(fā)生，應結(jié)合開發(fā)進度和人員到位情況合理安排。 質(zhì)檢及監(jiān)理費 質(zhì)量監(jiān)督費一般為監(jiān)理費的 10%在開工前繳交，監(jiān)理費按進度付款，常規(guī)為季付。電話免費、有線電視簽合同時付全款。 電力： 一般在竣工之前的 4~6個月簽合同并進場。 25 開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表 2 成本及費用項目 資金投入特點 工程建造成本 主體工程 主體建安工程 不同項目的差異比較大，另列說明?？辈熨M發(fā)生在方案后施工圖設計前。 土地其他成本 主要是土地溢價或按合同規(guī)定應付給轉(zhuǎn)讓方的其他款項，按合同約定付款。 項目驗收交付階段 收尾階段 具體內(nèi)容詳見 《 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖 》 19 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－ 1 20 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－ 1 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－ 2 21 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－ 3 22 第三部分 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本及開發(fā)周期 一、項目開發(fā)成本費用構(gòu)成及其資金投入特點 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和費用構(gòu)成復雜、變化因素多、不確定性大，不同類型的開發(fā)項目，由于選擇不同的建筑類型、層數(shù)和結(jié)構(gòu)，建筑裝飾標準、機電設備和配套設施配置標準以及工程地質(zhì)狀況不同等等，在開發(fā)成本和費用方面都存在一定的差異。 應滿足兩路市政進水。 ?商業(yè)部分應設置自動噴淋。 17 各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表 3 類別 多層 A （ ≤6層） 多層 B （ 7~9層） 二類高層 A （ 10~11層） 二類高層 B （ 12~18層） 一類高層 （ ≥19層） 消防供電 三級 負荷供電（單回路） 二級 負荷供電 (電網(wǎng)雙回路或一回電網(wǎng)供電加自備發(fā)電機 ) 一級 負荷供電（電網(wǎng)雙回路加自備發(fā)電機） 消防給水 室內(nèi) ?6層以下可不設室內(nèi)消防給水設施。 消防登高面（僅用于高層建筑） ? 可利用消防車道作為消防登高場地，但應滿足 5米 ≤車道內(nèi)側(cè)距住宅外墻 ≤12米。 每單元電梯應不少于2臺 消防 電梯 不要求 設置消防電梯 塔式住宅 應設 消防電梯 應設 消防電梯 應設 消防電梯 16 各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表 2 類別 多層（ 9層以下） 二類高層 B（ 10~1
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