【正文】 觀景面，部分可改造為實(shí)用休閑空間，提升舒適度和附加值。 ?凸窗設(shè)計(jì) 增大觀景面和采光面，提高性?xún)r(jià)比。 ?贈(zèng)送面積提升性?xún)r(jià)比： 入戶(hù)花園、觀景陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積。 ?客廳不少于 4米面寬，主臥 面寬，保證觀景面。 ?區(qū)分觀景陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)雙陽(yáng)臺(tái)。 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 東莞 〃 中央公館 三房 133平米 寬景凸窗設(shè)計(jì) 步入式 衣帽間 入戶(hù)花園贈(zèng)送一半 觀景陽(yáng)臺(tái) 贈(zèng)送一半 生活陽(yáng)臺(tái) 81 大四房是項(xiàng)目中的明星產(chǎn)品，充分挖掘產(chǎn)品舒適度，營(yíng)造大尺度多功能的高品質(zhì)居住感 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 150155大四房 戶(hù)型建議 設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?戶(hù)型方整，南北通透， 主臥、客廳朝南布臵。 ?可考慮雙主臥設(shè)計(jì) ，主臥步入式衣帽間設(shè)計(jì)提升品質(zhì)感。 ? 客廳面寬不低于 ，主臥面寬不低于 ? 陽(yáng)臺(tái)數(shù)量不少于兩個(gè)，無(wú)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的臥室，應(yīng)設(shè)臵飄窗 ? 盡量設(shè)臵贈(zèng)送面積，提升戶(hù)型實(shí)用性及性?xún)r(jià)比 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 客廳挑高 瑞安 塘下瑞城 220平米四房 餐廳挑高 83 住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)建議要點(diǎn) 產(chǎn)品面積 房間數(shù) 客廳 主臥套房 衛(wèi)生間 露臺(tái)陽(yáng)臺(tái) 其他設(shè)計(jì)要點(diǎn) 65㎡ 2 面寬 以上 1個(gè)主臥； 面寬 共 1個(gè)，自然通風(fēng)采光 設(shè)臵雙陽(yáng)臺(tái)，即生活與主臥陽(yáng)臺(tái) 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈(zèng)送面積； 動(dòng)靜分區(qū)明確 95㎡ 3 面寬 以上，朝南 1個(gè)主臥； 面寬 共 1個(gè)，自然通風(fēng)采光 設(shè)臵雙陽(yáng)臺(tái)，生活及觀景陽(yáng)臺(tái)分開(kāi) 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈(zèng)送面積； 動(dòng)靜分區(qū)明確 100120㎡ 3 面寬 4m以上 1個(gè)主臥套房（衣帽間、衛(wèi)生間 6，朝南； 面寬 共兩個(gè)，自然通風(fēng)采光 設(shè)臵雙陽(yáng)臺(tái)，生活及觀景陽(yáng)臺(tái)分開(kāi) 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈(zèng)送面積； 動(dòng)靜分區(qū)明確 130140㎡ 3 面寬約，朝南 1個(gè)主臥套房（衣帽間、衛(wèi)生間），南北通透； 面寬 共兩個(gè)，自然通風(fēng)采光 建議設(shè)臵三個(gè)陽(yáng)臺(tái)，包含觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、主臥陽(yáng)臺(tái) 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈(zèng)送面積； 動(dòng)靜分區(qū)明確 150155㎡ 4 面寬 ，朝南 可考慮 2個(gè)主臥套房，其中大主臥包含衣帽間、衛(wèi)生間，面寬 共三個(gè)，自然通風(fēng)采光 建議設(shè)臵三個(gè)陽(yáng)臺(tái)，包含觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、大主臥陽(yáng)臺(tái) 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈(zèng)送面積； 動(dòng)靜分區(qū)明確 220㎡ 復(fù)式 45 挑高 6米 2個(gè)主臥套房，南北通透，主臥面寬 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 84 市場(chǎng)現(xiàn)狀掃描：現(xiàn)階段市場(chǎng)上各樓盤(pán)建筑外觀打造上精細(xì)化不足，未真正體現(xiàn)出高檔樓盤(pán)的品質(zhì)感與外豪形象 蘭溪新天地 現(xiàn)代風(fēng)格 +西班牙風(fēng)格 中奧 〃 蘭溪首府 — 新古典主義風(fēng)格 天博公園 1號(hào) 西班牙 +新古典主義風(fēng)格 龍翔水鄉(xiāng)麗都 現(xiàn)代風(fēng)格 ?仙游市場(chǎng)高層住宅以新古典主義格及現(xiàn)代風(fēng)格為主 ?別墅以西班牙風(fēng)格為主，但不純粹、且建筑外立面的品質(zhì)感較低 建筑風(fēng)格建議 85 市場(chǎng)立面普遍品質(zhì)感差，客戶(hù)偏好暖色調(diào)，注重尊貴感 訪談紀(jì)要： ?建筑的外立面都還可以，沒(méi)有什么特別要求的，覺(jué)得龍翔還不錯(cuò) —— 疾控中心 林小姐 ?暖色調(diào)比較好看，黑乎乎的不好看。 ?ARTDECO風(fēng)格建筑將帶來(lái)一種大都會(huì)的感覺(jué)，能夠削弱項(xiàng)目區(qū)域的。 客戶(hù)需求 綜合考慮項(xiàng)目的整體定位、客戶(hù)需求及各建筑風(fēng)格的特點(diǎn)、成本因素等，建議本項(xiàng)目即采用 ARTDECO建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格建議 87 ARTDECO風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì) ，適合項(xiàng)目塑造高端形象 建筑風(fēng)格之立面形象 ?ARTDECO風(fēng)格 通過(guò)新穎的造型、材料的運(yùn)用等，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)。 東莞 〃 金域中央 154平米四房 空中花園贈(zèng)送一半 多功能空間全贈(zèng)送 寬景凸窗設(shè)計(jì) 步入式 衣帽間 入戶(hù)花園贈(zèng)送一半 觀景陽(yáng)臺(tái) 贈(zèng)送一半 82 樓中樓采用客廳挑高的方式增加空間的通透感，并通過(guò)精裝提升其舒適度 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 220平米樓中樓 戶(hù)型建議 ? 客廳挑高 6米設(shè)計(jì) ，增加空間的通透感 ? 雙臥室，客廳均朝南 ，增加景觀面的打造。 ?寬景凸窗設(shè)計(jì) 增大觀景面和采光面。 ?主臥步入式衣帽間設(shè)計(jì)提升品質(zhì)感。 ?贈(zèng)送面積提升性?xún)r(jià)比： 入戶(hù)花園、觀景陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積。 ?區(qū)分觀景陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)雙陽(yáng)臺(tái)。 ?客廳不少于 ，主臥不少于 ，保證觀景面。 ?客廳不少于 ，主臥不少于 ，保證觀景面 78 小三房通過(guò)精準(zhǔn)設(shè)計(jì)，戶(hù)型緊湊，實(shí)用面積集中，減少面積浪費(fèi)，通過(guò)一定創(chuàng)新提高性?xún)r(jià)比 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 95平米 經(jīng)濟(jì)三房 戶(hù)型建議 ?戶(hù)型方整， 主臥朝南布臵。 D戶(hù)型 ㎡ ?地下車(chē)庫(kù)及下沉式庭院 贈(zèng)送約 100㎡ ?地上主要通過(guò)退臺(tái)進(jìn)行面積贈(zèng)送 蘭溪新天地 蘭溪新天地 ?雙拼： 210㎡ ， 313㎡ ， 330㎡ ，三層 ?地上主要通過(guò)退臺(tái)進(jìn)行面積贈(zèng)送 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 73 各戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 戶(hù)型 市場(chǎng)現(xiàn)狀 面積區(qū)間 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 2房 ?除陽(yáng)臺(tái)、凸窗、花池外無(wú)其他贈(zèng)送形式 ?空間布局有待優(yōu)化 70㎡ 以下 面積控制 ，從而實(shí)現(xiàn)低總價(jià)，同時(shí)滿(mǎn)指標(biāo)贈(zèng)送保證舒適度， 相對(duì)總價(jià)比市場(chǎng)低 510萬(wàn)元 2+1房 （經(jīng)濟(jì)三房） 90㎡ 多功能空間 ，比市場(chǎng)同等面積產(chǎn)品多一個(gè)功能房，通過(guò) 壓縮無(wú)感知尺寸 以及 滿(mǎn)指標(biāo)的贈(zèng)送 實(shí)現(xiàn) 舒適 3房 ?戶(hù)型面積 120㎡ 以上 ?贈(zèng)送形式以凸窗和陽(yáng)臺(tái)為主， 2個(gè)以上陽(yáng)臺(tái)； 100120㎡ 空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ，保證空間舒適度，通過(guò) 贈(zèng)送提升附加值 3+1房 （緊湊四房） ?3+1房較少，贈(zèng)送空間改造的實(shí)用性不大 ?戶(hù)型面積 130㎡ 以上，基本無(wú)贈(zèng)送 130140㎡ 多功能空間 ，比市場(chǎng)同等面積產(chǎn)品多一個(gè)功能房，通過(guò) 壓縮無(wú)感知尺寸 以及 滿(mǎn)指標(biāo)的贈(zèng)送 實(shí)現(xiàn) 4房 150㎡ 左右 空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ，保證空間舒適度，通過(guò) 贈(zèng)送提升附加值 空中別墅 ?市場(chǎng)無(wú)空中別墅產(chǎn)品 ?五房、頂復(fù)產(chǎn)品面積控制較好，戶(hù)型附加值不高，功能空間單一，無(wú)明顯亮點(diǎn) 200㎡ 左右 提升附加值 ，市場(chǎng) 創(chuàng)新產(chǎn)品 ，通過(guò)戶(hù)外空間的贈(zèng)送、功能空間多樣化形成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 別墅 （宅連店） 250㎡ 以下 面積控制同時(shí)提升附加值 ，通過(guò) 地下空間 及 戶(hù)外空間的贈(zèng)送 提升產(chǎn)品附加值同時(shí)保證舒適度，通過(guò)壓縮面積實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品單價(jià)的高溢價(jià) 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 74 對(duì)于舒適型戶(hù)型，削減非必要功能空間，節(jié)省交通面積，同時(shí)可適當(dāng)增加進(jìn)深 1 2 3 金地梅隴鎮(zhèn) （三房） 進(jìn)深：開(kāi)間 =： 1 1 2 3 綠城桂花城 140平米（三房） 進(jìn)深：開(kāi)間 =： 1 金地梅龍鎮(zhèn)的戶(hù)型 更有效地利用了建筑的進(jìn)深 ： 各功能空間更有效的集中，節(jié)省了交通面積； 可以將公共衛(wèi)生間等次要的功能間沿進(jìn)深布臵，不必要占用南、北面價(jià)值較高的面寬 家庭人口少，可將餐廳與客廳結(jié)合布臵，節(jié)省北向空間 ?對(duì)于少居室戶(hù)型， 削減非必要功能間， 如主衛(wèi)生間、獨(dú)立餐廳等 ?將 各功能空間環(huán)繞布臵 ，高效率使用交通面積 ?適當(dāng)增加進(jìn)深 ，合理安排非居住空間 ?110平米可以滿(mǎn)足舒適型三房的所有功能，并體現(xiàn)出更高的舒適性，必須通過(guò)優(yōu)化戶(hù)型結(jié)構(gòu)來(lái)控制總面積 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 75 對(duì)于緊湊型戶(hù)型，減少大而無(wú)用的面積，提高功能空間的使用率 綠城桂花城 114平米（兩房） 金地梅隴鎮(zhèn) （兩房） ? 客廳： → ? 主臥： → ? 次臥： → ?減少一個(gè)衛(wèi)生間 金地梅隴鎮(zhèn) 壓縮了空間，但贈(zèng)送了面積，并未減損使用價(jià)值 壓縮出了一個(gè)功能區(qū)，可設(shè)臵為兒童房、書(shū)房等 多出一個(gè)居住空間 綠城桂花城 114平米（兩房） 在同樣的功能空間下，壓縮無(wú)感知空間，減少總面積 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 76 所有戶(hù)型必須做到主臥朝南，客廳朝南或者朝景觀，南向面寬只給臥室或客廳使用 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 平面建議 兩梯四戶(hù)： 、消防樓梯通風(fēng)采光 兩梯六戶(hù)： 4. 0 06戶(hù)型南北通透 兩梯四戶(hù) 三梯六戶(hù) ?當(dāng)產(chǎn)品的主要景觀面與南北朝向相沖突時(shí)，應(yīng) 首先保證產(chǎn)品具有南向面寬 ，再綜合景觀角度進(jìn)行調(diào)整 ?南向面寬只給臥室或客廳使用，不要出現(xiàn)廚房等非主要功能空間占用南向面寬 兩梯四戶(hù) 77 兩房布局緊湊，加大贈(zèng)送面積，增加居家功能空間，優(yōu)化產(chǎn)品布局 65平米 兩房 戶(hù)型建議 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 福州 〃 正榮潤(rùn)城 兩房 65平米 ?戶(hù)型空間緊湊 ，功能空間壓縮整合，實(shí)用面積集中，減少面積浪費(fèi)。（ 2023年數(shù)據(jù)） —— 仙游縣城市總體規(guī)劃 （ 20232030年） 客戶(hù)定位 51 【 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) 】 大部分在外經(jīng)商，家有自建房，為進(jìn)城、教育臵業(yè)，總價(jià)承受能力不高 臵業(yè)動(dòng)機(jī) 特征 產(chǎn)品需求 重點(diǎn)關(guān)注 ?地段 ?價(jià)格敏感 ?社區(qū)環(huán)境、教育配套 ?在家有自建房，為進(jìn)城臵業(yè) ?在外經(jīng)商，以做生意或經(jīng)營(yíng)加油站居多 ?總價(jià) 4050萬(wàn) ?需求低總價(jià)類(lèi)產(chǎn)品，一般不選擇沿溪的產(chǎn)品 ?120㎡ 左右三房 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) ?首臵客戶(hù) ?為戶(hù)口、教育問(wèn)題進(jìn)城臵業(yè) ?訪談紀(jì)要 ?主要是關(guān)注 社區(qū)氛圍 ，像仙游這邊買(mǎi)房子的不是沒(méi)房子住，都有自己建房的，一棟一棟的，但是他們可能更喜歡這種有社區(qū)的，而且還有這種 去城里住的觀念 非常強(qiáng)烈 —— 浩瀚臵業(yè)莆田市場(chǎng)企劃 ?其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶(hù)承受的總價(jià)在4050萬(wàn) ，有的是因?yàn)橄矚g住在溪邊，關(guān)注的話(huà)首先是 價(jià)格 ，再有就是小區(qū)的 綠化、規(guī)劃 （原均價(jià)4500元 /㎡ ） —— 中奧蘭溪首府銷(xiāo)售主管 客戶(hù)定位 52 客戶(hù)定位：主抓本地中高端客戶(hù)，兼顧剛需及改善型客戶(hù) 邊緣客戶(hù) 重要客戶(hù) 核心客戶(hù) ?縣城教師、公務(wù)員，榜頭高級(jí)木工，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人 ?比例： 60% ?產(chǎn)品需求： 三房 為主，滿(mǎn)足居住的品質(zhì)需求，部分因購(gòu)買(mǎi)力限制選擇 兩房 ?關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、教育配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?榜頭及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主、縣城高級(jí)公務(wù)員 ?比例： 30% ?產(chǎn)品需求：購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，主要以享受型 三房、四房 為主 ，部分需求 樓中樓、別墅 等 ?關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?楓亭等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)，莆田客戶(hù) ?比例： 10% ?產(chǎn)品需求：兩房、三房等 客戶(hù)定位 53 除了市場(chǎng)正常的平層產(chǎn)品之外，可能的方向有別墅、整棟的空中別墅產(chǎn)品以及酒店式公寓 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)要求容積率 ≤ ， 因此物業(yè)類(lèi)型選擇上有以下 3種方向： 別墅 產(chǎn)品提升整體項(xiàng)目形象； 個(gè)別整棟的 空中別墅 產(chǎn)品，制造當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品； 酒店式公寓 產(chǎn)品，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資風(fēng)氣低迷，必須制造新的營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)的引導(dǎo)。 街區(qū)小品 商業(yè)包裝建議 40 遠(yuǎn)距離建立形象地標(biāo)，近距離增強(qiáng)識(shí)別便利 ? 通過(guò)色彩和建筑形式設(shè) 計(jì)，建立醒目統(tǒng)一的外檐形象，遠(yuǎn)距離建立地標(biāo)感； ?首層應(yīng)根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的 需要設(shè)計(jì)足夠的面寬， 保證店鋪的進(jìn)入性和櫥 窗展示功能； 商業(yè)包裝建議 41 霓虹廣告就是人氣，做立面前提前設(shè)計(jì)安排 ?霓虹廣告：營(yíng)造人氣，做立面前提前設(shè)計(jì)安排；充分利用外立面的昭示性； ?視野角度直接影響廣告效應(yīng) 商業(yè)包裝建議 42 充分考慮到夜景燈光效果，避免使用冷色調(diào)燈柱 ?夜晚的燈光效果可以渲染街區(qū)的商業(yè)氛圍： ?在營(yíng)銷(xiāo)階段有助于聚集項(xiàng)目人氣，樹(shù)立形象。 ?商業(yè)旗艦打造契合項(xiàng)目整體氣質(zhì)，前后建議采用大幅落地玻璃門(mén)窗，最大限度的前觀溪景、后賞社區(qū)水景等。 預(yù)計(jì)建安費(fèi)用 1600元 /㎡ ，前期工程費(fèi) 150元 /㎡ ，園林及室外配套 200元 /㎡ ?測(cè)算結(jié)果： 以利潤(rùn)率 30%進(jìn)行測(cè)算，項(xiàng)目高層保本銷(xiāo)售均價(jià) 6694元 /㎡ 核心問(wèn)題解析 序號(hào) 細(xì)項(xiàng) 內(nèi)容 計(jì)算公式 單位成本 (元 /㎡ ) 總額（元 ） 1 成本 土地費(fèi)用 地價(jià)（含 3%契稅） 2030 423,683,330 2 前期工程費(fèi)用 勘探設(shè)計(jì)、三通一平 150 31,306,650 3 建安成本（ 18層） 土建、水電、安裝 1600 33