【正文】 觀景面，部分可改造為實(shí)用休閑空間，提升舒適度和附加值。 ?凸窗設(shè)計(jì) 增大觀景面和采光面，提高性價比。 ?贈送面積提升性價比： 入戶花園、觀景陽臺贈送一半面積。 ?客廳不少于 4米面寬，主臥 面寬，保證觀景面。 ?區(qū)分觀景陽臺與生活陽臺雙陽臺。 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 東莞 〃 中央公館 三房 133平米 寬景凸窗設(shè)計(jì) 步入式 衣帽間 入戶花園贈送一半 觀景陽臺 贈送一半 生活陽臺 81 大四房是項(xiàng)目中的明星產(chǎn)品，充分挖掘產(chǎn)品舒適度，營造大尺度多功能的高品質(zhì)居住感 戶型設(shè)計(jì)建議 150155大四房 戶型建議 設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?戶型方整，南北通透， 主臥、客廳朝南布臵。 ?可考慮雙主臥設(shè)計(jì) ，主臥步入式衣帽間設(shè)計(jì)提升品質(zhì)感。 ? 客廳面寬不低于 ，主臥面寬不低于 ? 陽臺數(shù)量不少于兩個，無陽臺、露臺的臥室，應(yīng)設(shè)臵飄窗 ? 盡量設(shè)臵贈送面積，提升戶型實(shí)用性及性價比 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 客廳挑高 瑞安 塘下瑞城 220平米四房 餐廳挑高 83 住宅戶型設(shè)計(jì)建議要點(diǎn) 產(chǎn)品面積 房間數(shù) 客廳 主臥套房 衛(wèi)生間 露臺陽臺 其他設(shè)計(jì)要點(diǎn) 65㎡ 2 面寬 以上 1個主臥； 面寬 共 1個，自然通風(fēng)采光 設(shè)臵雙陽臺，即生活與主臥陽臺 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈送面積； 動靜分區(qū)明確 95㎡ 3 面寬 以上，朝南 1個主臥； 面寬 共 1個，自然通風(fēng)采光 設(shè)臵雙陽臺，生活及觀景陽臺分開 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈送面積； 動靜分區(qū)明確 100120㎡ 3 面寬 4m以上 1個主臥套房（衣帽間、衛(wèi)生間 6，朝南； 面寬 共兩個，自然通風(fēng)采光 設(shè)臵雙陽臺，生活及觀景陽臺分開 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈送面積； 動靜分區(qū)明確 130140㎡ 3 面寬約，朝南 1個主臥套房（衣帽間、衛(wèi)生間），南北通透； 面寬 共兩個，自然通風(fēng)采光 建議設(shè)臵三個陽臺，包含觀景陽臺、生活陽臺、主臥陽臺 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈送面積； 動靜分區(qū)明確 150155㎡ 4 面寬 ，朝南 可考慮 2個主臥套房，其中大主臥包含衣帽間、衛(wèi)生間，面寬 共三個，自然通風(fēng)采光 建議設(shè)臵三個陽臺，包含觀景陽臺、生活陽臺、大主臥陽臺 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈送面積； 動靜分區(qū)明確 220㎡ 復(fù)式 45 挑高 6米 2個主臥套房，南北通透，主臥面寬 戶型設(shè)計(jì)建議 84 市場現(xiàn)狀掃描：現(xiàn)階段市場上各樓盤建筑外觀打造上精細(xì)化不足，未真正體現(xiàn)出高檔樓盤的品質(zhì)感與外豪形象 蘭溪新天地 現(xiàn)代風(fēng)格 +西班牙風(fēng)格 中奧 〃 蘭溪首府 — 新古典主義風(fēng)格 天博公園 1號 西班牙 +新古典主義風(fēng)格 龍翔水鄉(xiāng)麗都 現(xiàn)代風(fēng)格 ?仙游市場高層住宅以新古典主義格及現(xiàn)代風(fēng)格為主 ?別墅以西班牙風(fēng)格為主，但不純粹、且建筑外立面的品質(zhì)感較低 建筑風(fēng)格建議 85 市場立面普遍品質(zhì)感差，客戶偏好暖色調(diào)，注重尊貴感 訪談紀(jì)要： ?建筑的外立面都還可以，沒有什么特別要求的，覺得龍翔還不錯 —— 疾控中心 林小姐 ?暖色調(diào)比較好看，黑乎乎的不好看。 ?ARTDECO風(fēng)格建筑將帶來一種大都會的感覺，能夠削弱項(xiàng)目區(qū)域的。 客戶需求 綜合考慮項(xiàng)目的整體定位、客戶需求及各建筑風(fēng)格的特點(diǎn)、成本因素等，建議本項(xiàng)目即采用 ARTDECO建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格建議 87 ARTDECO風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢 ，適合項(xiàng)目塑造高端形象 建筑風(fēng)格之立面形象 ?ARTDECO風(fēng)格 通過新穎的造型、材料的運(yùn)用等，成為一種摩登藝術(shù)的符號。 東莞 〃 金域中央 154平米四房 空中花園贈送一半 多功能空間全贈送 寬景凸窗設(shè)計(jì) 步入式 衣帽間 入戶花園贈送一半 觀景陽臺 贈送一半 82 樓中樓采用客廳挑高的方式增加空間的通透感，并通過精裝提升其舒適度 戶型設(shè)計(jì)建議 220平米樓中樓 戶型建議 ? 客廳挑高 6米設(shè)計(jì) ，增加空間的通透感 ? 雙臥室，客廳均朝南 ，增加景觀面的打造。 ?寬景凸窗設(shè)計(jì) 增大觀景面和采光面。 ?主臥步入式衣帽間設(shè)計(jì)提升品質(zhì)感。 ?贈送面積提升性價比： 入戶花園、觀景陽臺贈送一半面積。 ?區(qū)分觀景陽臺與生活陽臺雙陽臺。 ?客廳不少于 ，主臥不少于 ，保證觀景面。 ?客廳不少于 ，主臥不少于 ，保證觀景面 78 小三房通過精準(zhǔn)設(shè)計(jì)，戶型緊湊，實(shí)用面積集中，減少面積浪費(fèi)，通過一定創(chuàng)新提高性價比 戶型設(shè)計(jì)建議 95平米 經(jīng)濟(jì)三房 戶型建議 ?戶型方整， 主臥朝南布臵。 D戶型 ㎡ ?地下車庫及下沉式庭院 贈送約 100㎡ ?地上主要通過退臺進(jìn)行面積贈送 蘭溪新天地 蘭溪新天地 ?雙拼： 210㎡ ， 313㎡ ， 330㎡ ，三層 ?地上主要通過退臺進(jìn)行面積贈送 戶型設(shè)計(jì)建議 73 各戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 戶型 市場現(xiàn)狀 面積區(qū)間 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 2房 ?除陽臺、凸窗、花池外無其他贈送形式 ?空間布局有待優(yōu)化 70㎡ 以下 面積控制 ，從而實(shí)現(xiàn)低總價，同時滿指標(biāo)贈送保證舒適度， 相對總價比市場低 510萬元 2+1房 （經(jīng)濟(jì)三房） 90㎡ 多功能空間 ，比市場同等面積產(chǎn)品多一個功能房，通過 壓縮無感知尺寸 以及 滿指標(biāo)的贈送 實(shí)現(xiàn) 舒適 3房 ?戶型面積 120㎡ 以上 ?贈送形式以凸窗和陽臺為主， 2個以上陽臺； 100120㎡ 空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ，保證空間舒適度，通過 贈送提升附加值 3+1房 （緊湊四房） ?3+1房較少，贈送空間改造的實(shí)用性不大 ?戶型面積 130㎡ 以上，基本無贈送 130140㎡ 多功能空間 ，比市場同等面積產(chǎn)品多一個功能房，通過 壓縮無感知尺寸 以及 滿指標(biāo)的贈送 實(shí)現(xiàn) 4房 150㎡ 左右 空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ，保證空間舒適度，通過 贈送提升附加值 空中別墅 ?市場無空中別墅產(chǎn)品 ?五房、頂復(fù)產(chǎn)品面積控制較好，戶型附加值不高，功能空間單一，無明顯亮點(diǎn) 200㎡ 左右 提升附加值 ，市場 創(chuàng)新產(chǎn)品 ，通過戶外空間的贈送、功能空間多樣化形成產(chǎn)品競爭力 別墅 （宅連店） 250㎡ 以下 面積控制同時提升附加值 ，通過 地下空間 及 戶外空間的贈送 提升產(chǎn)品附加值同時保證舒適度，通過壓縮面積實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品單價的高溢價 戶型設(shè)計(jì)建議 74 對于舒適型戶型，削減非必要功能空間，節(jié)省交通面積，同時可適當(dāng)增加進(jìn)深 1 2 3 金地梅隴鎮(zhèn) （三房） 進(jìn)深：開間 =： 1 1 2 3 綠城桂花城 140平米（三房） 進(jìn)深：開間 =： 1 金地梅龍鎮(zhèn)的戶型 更有效地利用了建筑的進(jìn)深 ： 各功能空間更有效的集中，節(jié)省了交通面積； 可以將公共衛(wèi)生間等次要的功能間沿進(jìn)深布臵，不必要占用南、北面價值較高的面寬 家庭人口少，可將餐廳與客廳結(jié)合布臵，節(jié)省北向空間 ?對于少居室戶型， 削減非必要功能間， 如主衛(wèi)生間、獨(dú)立餐廳等 ?將 各功能空間環(huán)繞布臵 ，高效率使用交通面積 ?適當(dāng)增加進(jìn)深 ，合理安排非居住空間 ?110平米可以滿足舒適型三房的所有功能，并體現(xiàn)出更高的舒適性，必須通過優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)來控制總面積 戶型設(shè)計(jì)建議 75 對于緊湊型戶型，減少大而無用的面積，提高功能空間的使用率 綠城桂花城 114平米（兩房） 金地梅隴鎮(zhèn) （兩房） ? 客廳： → ? 主臥： → ? 次臥： → ?減少一個衛(wèi)生間 金地梅隴鎮(zhèn) 壓縮了空間，但贈送了面積，并未減損使用價值 壓縮出了一個功能區(qū)，可設(shè)臵為兒童房、書房等 多出一個居住空間 綠城桂花城 114平米（兩房） 在同樣的功能空間下，壓縮無感知空間，減少總面積 戶型設(shè)計(jì)建議 76 所有戶型必須做到主臥朝南，客廳朝南或者朝景觀，南向面寬只給臥室或客廳使用 戶型設(shè)計(jì)建議 平面建議 兩梯四戶： 、消防樓梯通風(fēng)采光 兩梯六戶： 4. 0 06戶型南北通透 兩梯四戶 三梯六戶 ?當(dāng)產(chǎn)品的主要景觀面與南北朝向相沖突時，應(yīng) 首先保證產(chǎn)品具有南向面寬 ，再綜合景觀角度進(jìn)行調(diào)整 ?南向面寬只給臥室或客廳使用，不要出現(xiàn)廚房等非主要功能空間占用南向面寬 兩梯四戶 77 兩房布局緊湊，加大贈送面積，增加居家功能空間，優(yōu)化產(chǎn)品布局 65平米 兩房 戶型建議 戶型設(shè)計(jì)建議 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 福州 〃 正榮潤城 兩房 65平米 ?戶型空間緊湊 ，功能空間壓縮整合，實(shí)用面積集中，減少面積浪費(fèi)。（ 2023年數(shù)據(jù)） —— 仙游縣城市總體規(guī)劃 （ 20232030年） 客戶定位 51 【 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 】 大部分在外經(jīng)商，家有自建房，為進(jìn)城、教育臵業(yè)，總價承受能力不高 臵業(yè)動機(jī) 特征 產(chǎn)品需求 重點(diǎn)關(guān)注 ?地段 ?價格敏感 ?社區(qū)環(huán)境、教育配套 ?在家有自建房，為進(jìn)城臵業(yè) ?在外經(jīng)商，以做生意或經(jīng)營加油站居多 ?總價 4050萬 ?需求低總價類產(chǎn)品，一般不選擇沿溪的產(chǎn)品 ?120㎡ 左右三房 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 ?首臵客戶 ?為戶口、教育問題進(jìn)城臵業(yè) ?訪談紀(jì)要 ?主要是關(guān)注 社區(qū)氛圍 ，像仙游這邊買房子的不是沒房子住，都有自己建房的，一棟一棟的，但是他們可能更喜歡這種有社區(qū)的，而且還有這種 去城里住的觀念 非常強(qiáng)烈 —— 浩瀚臵業(yè)莆田市場企劃 ?其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶承受的總價在4050萬 ，有的是因?yàn)橄矚g住在溪邊，關(guān)注的話首先是 價格 ，再有就是小區(qū)的 綠化、規(guī)劃 （原均價4500元 /㎡ ） —— 中奧蘭溪首府銷售主管 客戶定位 52 客戶定位：主抓本地中高端客戶，兼顧剛需及改善型客戶 邊緣客戶 重要客戶 核心客戶 ?縣城教師、公務(wù)員，榜頭高級木工，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人 ?比例： 60% ?產(chǎn)品需求： 三房 為主，滿足居住的品質(zhì)需求，部分因購買力限制選擇 兩房 ?關(guān)注點(diǎn)：價格、教育配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?榜頭及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主、縣城高級公務(wù)員 ?比例： 30% ?產(chǎn)品需求：購買力強(qiáng)，主要以享受型 三房、四房 為主 ，部分需求 樓中樓、別墅 等 ?關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?楓亭等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，莆田客戶 ?比例： 10% ?產(chǎn)品需求：兩房、三房等 客戶定位 53 除了市場正常的平層產(chǎn)品之外，可能的方向有別墅、整棟的空中別墅產(chǎn)品以及酒店式公寓 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)要求容積率 ≤ ， 因此物業(yè)類型選擇上有以下 3種方向： 別墅 產(chǎn)品提升整體項(xiàng)目形象； 個別整棟的 空中別墅 產(chǎn)品，制造當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品； 酒店式公寓 產(chǎn)品，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資風(fēng)氣低迷，必須制造新的營銷賣點(diǎn)，進(jìn)行市場的引導(dǎo)。 街區(qū)小品 商業(yè)包裝建議 40 遠(yuǎn)距離建立形象地標(biāo)，近距離增強(qiáng)識別便利 ? 通過色彩和建筑形式設(shè) 計(jì)，建立醒目統(tǒng)一的外檐形象，遠(yuǎn)距離建立地標(biāo)感； ?首層應(yīng)根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的 需要設(shè)計(jì)足夠的面寬， 保證店鋪的進(jìn)入性和櫥 窗展示功能； 商業(yè)包裝建議 41 霓虹廣告就是人氣，做立面前提前設(shè)計(jì)安排 ?霓虹廣告：營造人氣，做立面前提前設(shè)計(jì)安排；充分利用外立面的昭示性； ?視野角度直接影響廣告效應(yīng) 商業(yè)包裝建議 42 充分考慮到夜景燈光效果，避免使用冷色調(diào)燈柱 ?夜晚的燈光效果可以渲染街區(qū)的商業(yè)氛圍： ?在營銷階段有助于聚集項(xiàng)目人氣，樹立形象。 ?商業(yè)旗艦打造契合項(xiàng)目整體氣質(zhì)，前后建議采用大幅落地玻璃門窗，最大限度的前觀溪景、后賞社區(qū)水景等。 預(yù)計(jì)建安費(fèi)用 1600元 /㎡ ，前期工程費(fèi) 150元 /㎡ ，園林及室外配套 200元 /㎡ ?測算結(jié)果： 以利潤率 30%進(jìn)行測算，項(xiàng)目高層保本銷售均價 6694元 /㎡ 核心問題解析 序號 細(xì)項(xiàng) 內(nèi)容 計(jì)算公式 單位成本 (元 /㎡ ) 總額（元 ） 1 成本 土地費(fèi)用 地價（含 3%契稅） 2030 423,683,330 2 前期工程費(fèi)用 勘探設(shè)計(jì)、三通一平 150 31,306,650 3 建安成本（ 18層） 土建、水電、安裝 1600 33