【正文】 富產(chǎn)品類型，擴(kuò)大客戶群。大居所、小套型 ?組團(tuán)概念營(yíng)造u針對(duì)現(xiàn)在規(guī)劃對(duì)于地下室的控制，建議在組團(tuán)營(yíng)造過(guò)程中，以兩排12~16戶為一個(gè)組團(tuán)單位組成圍合院落，采用南北入的形式在組團(tuán)外圍入戶；u組團(tuán)內(nèi)部采用墊高 米的形式（便于形成整層地下室），形成整體抬高的平臺(tái)；u組團(tuán)之間的空間可以分配給每戶形成室外花園，也可以在形成每戶室外花園的基礎(chǔ)上預(yù)留出一定的公共空間。組團(tuán)內(nèi)高度 路面高度從剖面關(guān)系示意可以看出組團(tuán)內(nèi)外高差變化的關(guān)系，道路標(biāo)高和組團(tuán)內(nèi)地坪標(biāo)高相差 ，在整個(gè)組團(tuán)剖面關(guān)系中，這個(gè)高度差異對(duì)內(nèi)外景觀影響不大，反而能夠形成抬高的特色，形成臺(tái)地、坡地的景觀形式。萬(wàn)科燕南園的有內(nèi)庭院的房型，體現(xiàn)了對(duì)頂采光的充分利用。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。大配套、小功能 ?會(huì)所和商業(yè)u項(xiàng)目地塊和主要街道臨街面不多，做臨街商業(yè)的話，商業(yè)量不易做大，并且都市路車行速度快、人流量也不足、商業(yè)氛圍不濃，街鋪也不利于營(yíng)造檔次；u內(nèi)街的形式可以保證內(nèi)部商業(yè)街道的檔次，但如果商業(yè)街體量不大，不易形成商業(yè)吸引力；u建議商業(yè)和會(huì)所結(jié)合設(shè)計(jì)成一體，后期經(jīng)營(yíng)會(huì)所作為商業(yè)的核心部分，既增加了有效的商業(yè)面積，也解決了會(huì)所經(jīng)營(yíng)出路；并且商業(yè)和會(huì)所結(jié)合之后體量增加能夠以整體形象樹(shù)立區(qū)域高檔商業(yè)地標(biāo)，彌補(bǔ)本區(qū)域高檔商業(yè)不足的現(xiàn)狀83169。84169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。1）五重安防系統(tǒng)：第一重周界防越系統(tǒng)；第二重閉錄監(jiān)控系統(tǒng)；第三重門(mén)禁系統(tǒng)；第四重樓宇對(duì)講系統(tǒng)；第五重緊急求助系統(tǒng)；2）全天候車輛管理系統(tǒng)；3） “ 一卡通 ” 系統(tǒng)；4）自助電子查詢服務(wù)；u從選取的案例可以看出，對(duì)智能化的配置要求，根據(jù)物業(yè)形式不同會(huì)有一定差異，但是都突出了安保方面的智能化管理系統(tǒng)。大配套、小功能 ?智能化設(shè)施序號(hào) 系 統(tǒng) 名稱 作用 備 注1 閉 路 電視監(jiān) 控子系 統(tǒng) 安全防范 —2 周界防范 報(bào) 警子系 統(tǒng) 安全防范 —3 樓宇可 視對(duì)講 子系 統(tǒng) 安全防范 —4 家庭安全防范子系 統(tǒng) 安全防范 —5 電 子巡更子系 統(tǒng) 安全防范 —6 車庫(kù) 管理子系 統(tǒng) 安全防范 做基本的 車輛 出入 戶 控制7 寬帶 信息系 統(tǒng) 信息通信 —8 有 線電視 系 統(tǒng) 信息通信 —9 家居信息系 統(tǒng) （ 綜 合布 線 ） 信息通信 —10 一卡通系 統(tǒng) 消 費(fèi) 、停 車 、 發(fā) 卡 —11 背景音響及 緊 急廣播子系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —12 公共 顯 示系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —13 小區(qū) 導(dǎo)詢 系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —14 物 業(yè) 管理系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —15 遠(yuǎn) 程抄表系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —16 建筑 設(shè)備監(jiān) 控系 統(tǒng) 設(shè)備 控制 —17 小區(qū)控制中心系 統(tǒng) 系 統(tǒng) 控制、物 業(yè) 管理 只保留系 統(tǒng) 控制系 統(tǒng)u智能化的投入相對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，屬于比較小的投資量而且營(yíng)造周期易于控制，隨著小區(qū)智能化的發(fā)展，不易形成比較突出的智能化產(chǎn)品差距，即使由于智能化的設(shè)計(jì)產(chǎn)生了相對(duì)強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也能在短時(shí)間內(nèi)迎頭趕上；u智能化設(shè)備建議以基本的配置為準(zhǔn)，不作為產(chǎn)品主打賣點(diǎn)營(yíng)造。建議在物業(yè)管理上根據(jù)物業(yè)形式不同采用兩種不同的物管形式：公寓類客戶采用標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容；別墅類客戶的物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理突出管理的尊貴性以酒店的服務(wù)質(zhì)量為標(biāo)準(zhǔn)，借用 “國(guó)際金鑰匙組織 ”酒店服務(wù)理念。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。u每位管家大使每月需要上門(mén)拜訪 20戶以上，細(xì)心聆聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)和建議。89169。分別按照普通公寓市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)，遴選了不同的項(xiàng)目樣本。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 182。項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 182。u本項(xiàng)目定位為顓橋區(qū)域標(biāo)桿物業(yè)，由此我們選擇使用春申萬(wàn)科城與春申板塊的均價(jià)比例，對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格做出科學(xué)的預(yù)估。2023年克而瑞（中國(guó)）。產(chǎn)品價(jià)格 ?預(yù)期價(jià)格 ?標(biāo)桿物業(yè)定價(jià)法? 春申板塊標(biāo)桿物業(yè)均價(jià)比例年份 2023年 2023年 2023年板塊年度價(jià)格（元 /平米） 6421 8578萬(wàn)科年度價(jià)格（元 /平米） 8466 8990 9244均價(jià)比例 32％ ％ ％春申板塊標(biāo)桿物業(yè)均價(jià)比例： ％（這里我們選擇了住宅市場(chǎng)上升階段 04年的住宅價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)值，以宏觀調(diào)控后至今 2023年的住宅價(jià)格為現(xiàn)有價(jià)值，歷時(shí)共 3年，采用加權(quán)平均法）? 公寓產(chǎn)品定價(jià) 項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)為 6500 *（ 1＋ %） 29/12*（ 1＋ ％） =9000元 /m2? Townhouse產(chǎn)品定價(jià) 項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)為 10500 *（ 1＋ %)29/12*（ 1＋ %） =14600元 /m2本項(xiàng)目銷售時(shí)間為 2023年 5月至 2023年 5月，取銷售均價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2023年 4月，距離現(xiàn)行定價(jià)時(shí)點(diǎn) 29個(gè)月， q區(qū)域未來(lái)均價(jià)采納年平均復(fù)合增長(zhǎng)率，93169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 u通過(guò)我們對(duì)數(shù)據(jù)的長(zhǎng)期研究和 CRIC系統(tǒng)的科學(xué)整理，我們發(fā)現(xiàn)在較長(zhǎng)的一段時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)，區(qū)域標(biāo)桿物業(yè)的定價(jià)與區(qū)域均價(jià)存在一定的比例關(guān)系。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 u由于本項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到銷售完畢預(yù)計(jì)要 23年時(shí)間，而區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方法和手段來(lái)對(duì)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)作出合理的預(yù)測(cè)。因此，我們選擇了一些指標(biāo)分別對(duì) townhouse產(chǎn)品及公寓產(chǎn)品進(jìn)行了修正。產(chǎn)品價(jià)格 ?定價(jià)方法u市場(chǎng)比較法：運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。白金級(jí)家政服務(wù)u提供干、濕洗衣服務(wù)和熨衣；u提供家居清潔、保姆、照顧兒童、老人服務(wù)；u提供電召的士、緊急用車服務(wù)；u提供醫(yī)療保健服務(wù)及定期全身體檢服務(wù)；u提供私人醫(yī)生服務(wù)及心理咨詢；u提供營(yíng)養(yǎng)咨詢及健康飲食法；u提供家教服務(wù)（中英文學(xué)習(xí)經(jīng)及樂(lè)器指導(dǎo)）；u提供插花及花卉養(yǎng)護(hù)指導(dǎo)或其他。白金級(jí) “ 管家大使 ” ：u安排 10名 “ 管家大使” ，與業(yè)主保持 24小時(shí)電話聯(lián)系，并絕對(duì)保密業(yè)主信息。白金級(jí)物管可以從物業(yè)管理的三個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化要求；其一：白金級(jí) “ 管家大使 ” ；其二：白金級(jí)家政服務(wù) ；其三：白金級(jí)安全服務(wù) 。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。86169。1）、安保系統(tǒng)：第一重：小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)跟蹤；第二重，電子尋更及區(qū)內(nèi)電視監(jiān)控系統(tǒng)；第三重：每戶庭院圍墻周界報(bào)警設(shè)德國(guó) TCS黑白可視對(duì)講系統(tǒng)，每戶配四個(gè)可視對(duì)講分機(jī)；第四重：家庭安防報(bào)警系統(tǒng)，包括主動(dòng)紅外移動(dòng)感應(yīng)探測(cè)，燃?xì)庑孤陡袘?yīng)探測(cè)；第五重：緊急報(bào)警按鈕，每戶設(shè)置多個(gè)緊急報(bào)警按紐。大配套、小功能 ?專業(yè)中高檔會(huì)所主要功能 會(huì)所內(nèi)容生活服 務(wù) 閱覽 室、茶餐 廳 、家政服 務(wù) 、商 務(wù) 中心等娛樂(lè) 、健身 室外游泳池、健身房、壁球室、棋牌室、羽毛球室等兒童天地 兒童活 動(dòng) 室、 鋼 琴房u考慮到會(huì)所后期經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)成商業(yè)，除保留健身、棋牌、兒童活動(dòng)室等基本會(huì)所服務(wù)功能外，其它區(qū)域可以轉(zhuǎn)化成中型高檔餐飲、主題型健身會(huì)所、或者女子主題會(huì)所等專業(yè)會(huì)所，可由專業(yè)商家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；u會(huì)所 2023m2的面積只是作為前期銷售展示階段的內(nèi)容，所以不存在會(huì)所面積大的問(wèn)題。大配套、小功能 ?精細(xì)貼心的商業(yè)配套功能 內(nèi)容 規(guī) 模（平方米） 比例超市 小型超市 400 11%餐 飲 中西餐 飲 、咖啡吧、酒吧 1300 37%生活配套 茶 藥 、甜品零售等 600 17%郵 局 銀 行 200 6%美容美 發(fā) 、瘦身按摩等 500 15%中介、干洗、 維 修等服務(wù)設(shè) 施 500 15%總計(jì) —— 3500 100%本項(xiàng)目的會(huì)所和商業(yè)按照基本的商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)，做到精致實(shí)用。一層地下室地下室采光天窗82169。u值得一提的是中科大學(xué)村，在樓梯間利用屋頂采光，和內(nèi)庭院空間相呼應(yīng)，產(chǎn)生了極佳的內(nèi)部空間，人在行走過(guò)程中，每個(gè)不同地點(diǎn)都可以獲得獲得不同的空間感受。中庭空間和室內(nèi)空間滲透，也可以看作室內(nèi)空間的延伸。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。 第五園的組團(tuán)組合形式，組團(tuán)庭院、私家庭院的主要院落、內(nèi)庭院和后院。78169。物業(yè)名稱 面積（ m2） 戶型 特色招商依云郡 190220 四房、五房 部分房型有地下室、和地下室特殊采光天窗，有閣樓金地格林春曉 180238 三房、四房 嘗試南入口做車庫(kù)， L型創(chuàng)新房型設(shè)計(jì)金地格林世界 200225 三房、四房 二期部分聯(lián)排房型加入內(nèi)庭院設(shè)計(jì)萬(wàn)科藍(lán)山 150250 三房、四房、五房 采光天窗，部分房型有內(nèi)庭院 萬(wàn)科燕南園 190208 三房 采光天窗、內(nèi)庭院，部分房型有地下室，并且有下沉式庭院采光西郊林茵湖畔 260294 三房、四房整層地下室，并且有地下室特殊采光天窗，內(nèi)庭院，并且根據(jù)內(nèi)庭院采光特性嘗試北廳設(shè)計(jì)復(fù)地北橋城 175222 三房、四房 圍合式布局，部分房型有整層地下室名仕豪庭 170248 三房、四房、五房 整層地下室，有地下室采光天窗，室內(nèi)空間特色是內(nèi)庭院和采光天窗上海 04年以來(lái)熱銷聯(lián)排別墅面積、房型特色分析簡(jiǎn)表：77169。大居所、小套型 ?精裝修小戶型設(shè)計(jì)示例u面積和常規(guī)房型相比有根本性的變化，一房50m2左右，兩房 70m2左右；u作為小戶型公寓來(lái)說(shuō)，此房型以內(nèi)廊式布局和復(fù)式空間相結(jié)合，保證了每戶都有南向主要房間，通風(fēng)情況略差；u一房和兩房的復(fù)式結(jié)構(gòu)可以成為其賣點(diǎn)。兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積套內(nèi)面積落地型凸窗不計(jì)入建筑面積，又可以完全作為室內(nèi)空使用。分設(shè)門(mén)戶的兩代居，避免相互干擾，也可以改造成一套房型。內(nèi)部空間設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)設(shè)不同類型、人數(shù)客戶的居住形態(tài)。房型設(shè)計(jì)內(nèi)部空間的變化考慮人生不同階段產(chǎn)生人口數(shù)量和生活方式的不同進(jìn)行內(nèi)部功能空間的重新組合，同樣也能滿足不同人生階段人群的需求 ；u由于房型設(shè)計(jì)是在套型面積不變的基礎(chǔ)上進(jìn)行，所以，會(huì)產(chǎn)生入住客戶群的差異，如同樣面積的兩房可以做成舒適型而三房就只能是緊湊型。功能套型設(shè)計(jì)方向之二，對(duì)端頭套型自然資源的充分利用。71169。公寓享受不到中心景觀的區(qū)域 小戶型公寓 靠近高速公路區(qū)域靠近學(xué)校的公寓 聯(lián)排享受不到中心景觀的區(qū)域。u兩房設(shè)計(jì)可以分為兩類，一類是內(nèi)部可分隔改造成三房的房型，絕大部分兩房做成空間功能固定的小兩房形式。考慮到公寓產(chǎn)品的快速去化和兩套組合成一套產(chǎn)生的銷售操作風(fēng)險(xiǎn)，建議取消大面積房型并且把組合房型限制在較小范圍之內(nèi)。四房舒適型三房緊湊型三房?jī)煞啃粜凸纱觾煞咳柯?lián)排別墅小戶型公寓功能套型可組合套常規(guī)做法房型分類【 80、 90 】之后房型分類目標(biāo)客戶所選物業(yè)類型的變化67169。建議的公寓房型面積組合比例關(guān)系。如果兩代居和兩代居拼接，平面布局建議一梯四戶 ；u精裝小戶型根據(jù)布局需要集中設(shè)計(jì)交通形式；u聯(lián)體別墅的平面布局如果考慮圍合布局則考慮一個(gè)組團(tuán)戶數(shù)在 1215戶之間，單體建筑六聯(lián)以內(nèi)。套型設(shè)計(jì)解決思路功能套型組合套型兩代居增加使用面積特點(diǎn)對(duì)使用功能細(xì)化復(fù)式、平面兩種方式，有銷售操做風(fēng)險(xiǎn)對(duì)三房有硬性需求的客戶吸引力較大有政策風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)對(duì)四種套型解決思路的分析可以知道，組合套型和增加使用面積的方式都有一定風(fēng)險(xiǎn)，建議作為創(chuàng)新輔助手段，不作為主力手段使用，而兩代居具有組合套型的特性，同時(shí)可以解決兩代、三代同住客戶的需求，可以作為房型設(shè)計(jì)方向之一。大景觀、小風(fēng)情 ?巴厘島風(fēng)情園林u巴厘島風(fēng)情園林對(duì)于水景的營(yíng)造和項(xiàng)目對(duì)自然河道的利用切合度很高；u通過(guò)精致水景營(yíng)造整個(gè)社區(qū)園林的核心；u通過(guò)雕塑、疊水、噴泉等景觀細(xì)節(jié)突出項(xiàng)目景致景觀的特性；u大量低成本花卉和低矮籬笆墻突出巴厘島風(fēng)情，走降低成本，保證特色的景觀營(yíng)造路線。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [2]精致景觀182。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [2]精致立面182。大規(guī)劃、小分區(qū) ?開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議u開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議分為兩期 ,一期先開(kāi)發(fā)公寓 ,然后推出別墅類物業(yè) ,大體走勢(shì)是由北向南 ,自東向西 。78層公寓聯(lián)排別墅56層公寓集中景觀縱向景觀軸線 別墅區(qū)小型公共景觀節(jié)點(diǎn) 小戶型公寓 58169。大規(guī)劃、小分區(qū) ?道路系統(tǒng)和中心景觀u因?yàn)楸卷?xiàng)目產(chǎn)品形式是公寓和別墅混合產(chǎn)品，道路系統(tǒng)處理應(yīng)該有明顯差別，公寓區(qū)域內(nèi)，盡量做到人車分流，別墅