【正文】 整個(gè)地塊的實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，做初步的整體規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上出地塊規(guī)劃系數(shù)。因?yàn)槟壳罢麄€(gè)包頭市城市發(fā)展方向主要是向南發(fā)展，在向面得黃河北岸，政府正在著力打造一個(gè)約 10平方公里的濱河新城。東面的熱電廠今后會(huì)帶來(lái)煙塵的污染，北面是鐵路貨運(yùn)線，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目今后的入住居民帶來(lái)噪音的污染。4） 由于通過(guò)市場(chǎng)了解，目前在包頭市房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)客群絕大部分還是喜歡居住多層，如果本項(xiàng)目容積率過(guò)高，政府一味追求品質(zhì)化、標(biāo)桿性項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)影響去化速度。三、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析911）若本項(xiàng)目按照 ： 1600畝 ㎡ /畝 = = ㎡2）月度去化量： 21520㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 33480㎡ ； 22440㎡ ； 16800㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 20230㎡ ； 11880㎡ ； 9120㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 46200㎡ ； 30240㎡ ； 22920㎡取其中間值，推算出每月去化量約： 22440㎡ +11880㎡ +30240㎡ /3 =21520㎡3）年度去化量： 21520㎡ 12 年 =258240㎡ /年4）本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期： ㎡ /258240㎡ /年 =10年從近三年包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況推算，本項(xiàng)目全部去化需要約十年時(shí)間。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。 一月 21一月 2118:12:2318:12:23January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 22 一月 20236:12:23 下午 18:12:23一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 2118:12:2318:12:23January 22, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。這僅僅是從一個(gè)靜態(tài)的角度去考慮的，沒(méi)有考慮太多的政策原因、以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的因素。5） 市場(chǎng)初步了解，包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)明后兩年的上市量較大（具體數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)研、總結(jié)），勢(shì)必會(huì)形成激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。首先是鐵路沿線退界將會(huì)損失很大一部分土地面積，其次是道路退界損失土地面積。因此從發(fā)展的眼光來(lái)看，本地塊資源就顯得相對(duì)優(yōu)越。本地塊現(xiàn)有的生活配套設(shè)施主要在南面，如植物園、青春廣場(chǎng)、迎賓廣場(chǎng)等，香格里拉大酒店就在南面，以及在建的包頭萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)也在南面。87第五部分 項(xiàng)目地塊分析及預(yù)測(cè)88一、包頭市新城村項(xiàng)目概況紅色部分為地塊具體位置89整個(gè)地塊占地 2400畝，其中東邊約 500畝將劃給金科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 300畝作為回遷房?？偨ㄖ娣e 65萬(wàn)平米。截止 2023年 2月 9日，此項(xiàng)目三期基本已經(jīng)銷售結(jié)束， 09年平均單月約 30套。 晶華融合園林水系，生活廣場(chǎng)，中央景觀、樓間景觀、噴泉、木棧道。 晶華坐落于包頭市青山區(qū)民族東路麗日花園對(duì)面，西臨民族東路，對(duì)面是已建成的麗日花園、金稅佳苑；北側(cè)與東側(cè)被城市綠化帶迎賓廣場(chǎng)環(huán)抱，隔文化路與青山賓館、錦林花園相望。詳情如下： 總套數(shù) 491 最低價(jià) 3500元 /平米 4100元 /平米 總套數(shù) 384 最低價(jià) 4300元 /平米 4800元 /平米價(jià)格走勢(shì)如下：歐風(fēng)麗景的二房三房在2023年下半年價(jià)格一直保持在 45元左右，而它的150平米以上的躍層最高賣到 5800元 /平米。室內(nèi)隱梁、隱柱，水電管線暗埋。裙樓首層布置商業(yè)、停車、公建配套及住宅架空挑廊和大堂。綠化設(shè)計(jì)以集中綠地為主，輔以廣場(chǎng)綠化、路邊綠化及宅旁綠化，配合廣場(chǎng)、水系、廣場(chǎng)雕塑、環(huán)境小品、照明等，使人小區(qū)內(nèi)綠意盎然，令人心曠神怡。在園林內(nèi)提供青少年、老人活動(dòng)的場(chǎng)地。 “歐風(fēng)麗景 ” 用地面積 75173㎡ ，總面積 157218㎡ ，是集商業(yè)、文化、休閑、住宅為一體的配套齊全且環(huán)境舒適的高檔居住小區(qū)。n 目 標(biāo)購(gòu)買(mǎi) 客 戶 群主要集中在高 級(jí) 管理 層 、醫(yī)院，學(xué)校教 師 、個(gè)體生意人及 銀 行和政府公 務(wù)員 ， 還 有來(lái)自鄂 爾 多斯、呼市、山西等外地和一小部分的本地投 資 客戶 。n ③ 、 該 區(qū)域 環(huán) 境 優(yōu) 美、交通便利。n 青山區(qū)住宅 項(xiàng) 目 較 多，受人 們 消 費(fèi) 理念的影響（ 賣 在昆區(qū)，住在青山），青山區(qū)的住宅 銷 售的都比 較 好（除個(gè) 別戶 型面 積較 大的樓 盤(pán) ）。價(jià)格上 漲的 趨勢(shì) 仍將持 續(xù) 。n 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)發(fā) 展上面已 經(jīng) 達(dá)到省會(huì)城市的 規(guī) 范水準(zhǔn)，有商品房 預(yù) 售網(wǎng)上公示系 統(tǒng)，但同 時(shí) ，幾家大的開(kāi) 發(fā) 商（國(guó)內(nèi)前十名）控制了 50%以上的 銷 售；北京的代理行大多涉及到包 頭 的 項(xiàng) 目非常少，當(dāng)?shù)氐恼?、?dāng)?shù)氐氖?場(chǎng) 保 護(hù) 主 義 比 較 明 顯 ，目前大的房地 產(chǎn) 企 業(yè) 有：保利、萬(wàn)達(dá)、恒大已 經(jīng)進(jìn) 入，由于拿地位置 較 好，目前 銷售 進(jìn) 展 順 利，但價(jià)格并不高。n 昆青二區(qū)房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)發(fā) 展 較為 迅速，有多家外地開(kāi) 發(fā) 商 進(jìn) 入 進(jìn) 行開(kāi) 發(fā) ，除全國(guó)知名地 產(chǎn) 品牌外，主要以福建、廣 東 、浙江 為 主。? 2023年以來(lái)，由于恒大華府的進(jìn)駐，九原區(qū)的住宅價(jià)格被拉升起來(lái)。 66五、九原區(qū)住宅市場(chǎng)? 九原區(qū)是包頭四城區(qū)之一，處于東河區(qū)和青山區(qū)之間，由建設(shè)路貫穿連接?xùn)|河區(qū)、九原區(qū)、青山區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通通訊便利，伴隨包頭市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市規(guī)劃落實(shí)，市政府的遷入、商務(wù)區(qū)的完善、新都市城區(qū)的建設(shè)、市體育場(chǎng)館的落成，九原區(qū)已成為包頭市最具發(fā)展?jié)摿?、最具活力的主城區(qū)。n 目前在售的 項(xiàng) 目有萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng) 、意城晶 華 ，整體均價(jià)在 35005500之 間 。土地價(jià)格在 90100萬(wàn) /畝 。54第三部分包頭市區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)研55一、昆區(qū)住宅市一、昆區(qū)住宅市 場(chǎng)場(chǎng) 情況情況市 場(chǎng) 特點(diǎn)n 昆區(qū)地 處 包 頭 市的中心地 帶 ，房?jī)r(jià)位列包 頭 市四區(qū)之首，樓 盤(pán) 多、檔次高，作 為包 頭 的政治文化中心，消 費(fèi) 者 購(gòu)買(mǎi) 力 強(qiáng) ；n 市 場(chǎng) 供 應(yīng) 量大、 產(chǎn) 品 類 型豐富，區(qū)域內(nèi)整體主力 戶 型以 80100平方米區(qū) 間 的兩居為 主， 120136的三居 為輔 ，以及少量的 150170的三居和 200以上的復(fù)式 結(jié) 構(gòu)。區(qū)域 土地總數(shù)占地面積 (平米 )規(guī)劃建筑面積 (平米 )成交總價(jià) (萬(wàn)元 )樓面地價(jià) (元平 /米 )東河區(qū) 9 174 高新區(qū) 0 0 0 0 0 九原區(qū) 12 1038875 336 昆區(qū) 1 74408 372040 1058 青山區(qū) 3 3090 350 合計(jì) 25 1994319 431 七、土地交易成交七、土地交易成交 積壓積壓 一一 覽覽08年、 09年土地 積壓匯總 表53八、小結(jié)n 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場(chǎng)供應(yīng)量充足；n 價(jià)格水平從 2023年到 2023年一直維持在 3000元左右偏上的均價(jià)水平， 2023年市場(chǎng)表現(xiàn)良好，目前由于包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、 保利拉斐公館、 恒大華府等高端項(xiàng)目的拉動(dòng)，價(jià)格有所提升，上漲到 3300—5500 上下浮動(dòng)的均價(jià)。161。區(qū)域 土地總數(shù) 占地面積 (平米)規(guī)劃建筑面積 (平米)成交總價(jià) (萬(wàn)元)樓面地價(jià) (元平 /米 )東河區(qū) 4 142897 282302 172 高新區(qū) 0 0 0 0 0九原區(qū) 8 498385 626昆區(qū) 1 74408 372040 1058 青山區(qū) 1 12428 49712 2796 562七、土地交易成交七、土地交易成交 積壓積壓 一一 覽覽08年土地積壓匯總表4809年土地 積壓詳 表區(qū)域 掛牌出讓土地位置 土地面積（平方米） 規(guī)劃用途 土地使用年限 容積率　成交總價(jià)（萬(wàn)元）規(guī)劃建筑面積 (平米 )樓面地價(jià)(元 /平方米 )九原區(qū) 裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū) 地塊一面積工業(yè) 工業(yè) 50年 ≥ 1229 48 地塊二面積為青山區(qū) 青山區(qū)友誼大街北側(cè)、春光小區(qū) 辦公可兼容商業(yè) 商業(yè) 40年 ＜ 114 57 東河區(qū) 東河區(qū)工業(yè)南路15號(hào)街坊，工業(yè)路東側(cè)、站北路（規(guī)劃道路）兩側(cè)地塊一住宅面積為，商業(yè)面積為商業(yè)、住宅居住 70年商業(yè)＜＜ 2539 192 地塊二面積 商業(yè)商業(yè) 40年?yáng)|河區(qū) 東河區(qū)工業(yè)路東、糧庫(kù)巷南 居住可兼容商業(yè)居住 70年商業(yè)40年＜ 608 14 七、土地交易成交七、土地交易成交 積壓積壓 一一 覽覽49區(qū)域掛牌出讓土地位置土地面積（平方米） 規(guī)劃用途土地使用年限容積率　成交總價(jià)（萬(wàn)元）規(guī)劃建筑面積 (平米 )樓面地價(jià)(元 /平方米 )東河青山區(qū)賽音道 3號(hào)街坊 居住可兼容商業(yè)居住 70年商業(yè)40年＜ 395 25 九原九原區(qū)永茂泉村210國(guó)道麻池支線以東地塊一面積為 加油站用地 商業(yè) 40年 ＜ 29 128 地塊二面積 商服用地青山青山裝備制造園區(qū)， 110國(guó)道南側(cè)、青山區(qū)包頭裝備制造園區(qū) B線路西側(cè) 工業(yè) 工業(yè) 50年 ≥ 180 97 七、土地交易成交七、土地交易成交 積壓積壓 一一 覽覽09年土地 積壓詳 表50區(qū)域掛牌出讓土地位置土地面積（平方米）用途 使用年限 容積率　 成交總價(jià)（萬(wàn)元） 規(guī)劃建筑面積 (平米 ) 樓面地價(jià)(元 /平方米 )九原九原區(qū)沙河南環(huán)路北、花園路東（石拐棚戶區(qū)安置房北） 居住可兼容商業(yè) 居住 70年商業(yè) 40年 ＜ 517 191 東河?xùn)|河區(qū)北梁九江口核心區(qū) 商業(yè) 商業(yè) 40年 ＜ 169 159 九原九原區(qū)沙河街南、健康路西 商業(yè) 商業(yè) 40年 ＜ 5 49 東河?xùn)|河區(qū)巴彥塔拉大街南 商業(yè)可兼容公寓 居住 70年 ＜ 4 54 七、土地交易成交七、土地交易成交 積壓積壓 一一 覽覽09年土地 積壓詳 表51分析：分析： 09年包年包 頭頭 市土地市土地 積壓積壓 11宗，宗， 積壓積壓 面面 積積 ，萬(wàn)平米， 積壓積壓 金金 額額 5999萬(wàn)元，市萬(wàn)元，市中心的昆區(qū)沒(méi)有一宗土地。區(qū)域 宗地名稱 /位置 用途占地面積（平米）容積率成交總價(jià)（萬(wàn)元）規(guī)劃建筑面積樓面地價(jià)（元 /平）中標(biāo)單位供應(yīng)時(shí)間成交日期昆區(qū)鋼鐵大街南，原醫(yī)學(xué)院舊校區(qū) 商住 74408 ＜ 53372040 1058 無(wú) 無(wú)東河新中西路南側(cè)、和平路東側(cè)（原南三小院內(nèi)）住宅 7225 ＜ 8670 917 無(wú) 無(wú)東河鐵西 11號(hào)街坊（原天安技校及周邊） 商住 41620＜ 70754 168 無(wú) 無(wú)08年土地積壓詳表45區(qū)域 宗地名稱 /位置 用途占地面積（平米）容積率成交總價(jià)（萬(wàn)元）規(guī)劃建筑面積樓面地價(jià)（元 /平）中標(biāo)單位供應(yīng)時(shí)間成交日期九原健康路 89號(hào)街坊，新春街南、健康路東商住 112381 ＜ 2 224762 119 無(wú) 無(wú)九原 健康路 89號(hào)街坊，健康