【正文】 費群體追求品位的心理； 第三、全面超越周邊的業(yè)態(tài)規(guī)劃，塑造項目豐富的業(yè)態(tài)形象，使之輻射范圍更大； 第四、把項目的業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”的主要目的是為了使項目能夠 突破現存商業(yè)破敗形 象， 成為樂至城市的消費中心 ，擴大項目的影響力，為業(yè)主和商戶帶來更多的利潤。 原 則上，除了預留的鋪面外，力求所有商鋪均出售。 經營監(jiān)督： 開業(yè)后，如出現部分商 家經營不善，或者出現違反經營管理條例的商家，商業(yè)運營公司有權解除這類公司的經營權。 通過商會組織，商會會員將可以實現經營互助、信息交流及成功經驗分享。在保證商業(yè)街整體規(guī)劃的前提下，實施整個市場的品牌戰(zhàn)略，共同營造一個高尚有序的商業(yè)氛圍。 ? 聘請專業(yè)的商業(yè)經營管理公司 由實力卓著的商業(yè)經營管理公司對項目進行前期的統(tǒng)一規(guī)劃和后期的統(tǒng)一招商、經營管理及宣傳推廣，使得購物廣場的整體經營達到高度的科學化和規(guī)范化。 總價控制原則： ? 原則上按現有商鋪自然間隔進行銷售。 （八）推盤時機的把握 ? 分樓層分階段推出： 由于各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃不同 ,商業(yè)價值不同 ,因此銷售手段和銷售時機的選擇都具有很大的差異和差別。 各單元的定價原則： 綜合考慮各單元的樓層、方向、布局、業(yè)態(tài)、動線設墳等因素，制定合理的銷售價格。 促銷：“ 30000—— 20xx0—— 10000” ? 開盤前 20 名買家給予 30000 元優(yōu)惠。通過邀請專家講解項目相關投資優(yōu)勢，促成客戶下定金，同時為下一階段的內部認購聚集旺盛人氣。 （ 4）廣告啟動 在廣告宣傳方面，要結合軟文、報紙廣告、 DM 單、戶外廣告、現場包裝，進行廣告全方位覆蓋。 促銷措施：分 段優(yōu)惠（ 下誠意金越早，優(yōu)惠越多） ? 內部認購期間下誠意金，可獲得總價 96折優(yōu)惠。 租金方案 具體需參照項目周邊商業(yè)項目再定。 4) 有效時間：項目公開發(fā)售期內皆有效。 8) 5 月底完成模型制作。 ? 推介會準備妥當投資、招商手冊。 ? 招商資料在招商推介會前準備妥當。 ? 論題稿和每期論題的準備。 ? 音響、電腦等配套在拍賣會前一天準備妥當。 核心的操盤思路綱要： 流程： 項目研究 —— 整體策劃 —— 商業(yè)推廣 —— 物業(yè)改造 —— 招商調整 —— 銷售造勢 —— 客戶累 積 —— 銷售開盤 —— 持續(xù)銷售 —— 銷售清盤 要點： 定位準確 規(guī)劃合理 形象改造 商業(yè)價值體現展示 投資觀念引導 結語：本報告有關項目實際操盤的內容，由于還沒有完整的市場調研做支撐，故只是作為對后期運作指導性建議，實際的操作進場后根據項目情況和市場行情進行調整優(yōu)化。 三、 結語 近年來，隨著社會經濟的持續(xù)發(fā)展和省內外商家的進入，再加上 政府增強對外開放旅游業(yè)的扶持 力度， 樂至縣 社會消費總額逐年上升，零售業(yè)市場呈現 升溫趨勢。 隨著 樂至縣 社會經濟的持續(xù)發(fā)展，城市機能的不斷完善，居民的消費層次逐漸由目前的大眾型為主向小康型轉變，消費需求的 增長和市場空白點的涌現會給 樂至 的零售業(yè)市場帶來新一輪的商業(yè)契機。開業(yè)以來取得了不俗的業(yè)績回報， 在 樂至縣 高收入人群中擁有較大的影響力。 五、 結語 從整體上看，目前 樂至 零售企業(yè)的經營管理水平還較低，主要表現在： 賣場內部規(guī)劃不合理，商品布局混亂，缺乏必要的引導性； 營銷觀念落后，促 銷手段單一，相互競爭的激烈度不夠； 整體服務意識較為淡薄，而顧客在這方面的認知度也不強； 店堂形象落后，功能區(qū)化不明； 業(yè)種客量不足，商品配置不夠，尚未達到一定的市場飽合度。 廠商結構 樂至 屬 三 級零售市場，社會消費水平偏低，加上同省會成都的距離較遠，百貨流通領域的生產廠商大多不愿直接進駐，這使得商場的廠商組合幾乎全部由當地經銷 商構成，經銷商實力的良莠不齊正是造成當前經營困境的重要因素。 建設：根據現有 4100 平方 米左右的營業(yè)面積，不可能做到“大而全”，應盡量減小或刪除目前的“劣勢業(yè)種”，擴大并調整現有的“優(yōu)勢業(yè)種”，且根據市場熱點，消費動向適時引入新興業(yè)種充實賣場。 經營方式 主要以租賃為主，為了吸引外地商家入駐，提高整體物業(yè)價值，可考慮租賃和聯(lián)營相結的經營方 式，三、四樓增加其他經營品類，提高單位平效。 一、 形象定位 川樂購物廣場作為樂至規(guī)模最大 的 購物場所，位于較成熟的 商業(yè)區(qū)，具有一定的先天優(yōu)勢，因此滿足需求，引領消費潮流，以嶄新的姿態(tài)切入市場是商場重樹形象的著力點。 客層定位： 面向大眾，面向家庭，滿足部分高端客層消費需求。 第六章 結論 川樂觀主義者 購物廣場 調整改造經營 ，要走出困境，需付出艱辛的努力和大量詳實的工作，且在 樂至消費水平不高，市場疲軟和現狀下，商場的市場培育有一個過程，為有效達到以經 營促進銷售，需制定詳盡的計劃和嚴格按計 劃執(zhí)行，力爭在商業(yè)物業(yè)開盤之前讓經營有一個改觀 。 商品定位：家庭與流行并重，家庭消費滿足需求，流行消費引導時尚。 樂至縣 標志性 購物廣場 。 三、 管理體制 （調整略） 人力配置 組織結構 管理制度 教育訓練 稽核工作 四，結語 川樂 購物廣場內部現在存在待解決的問題，只有明確公司定位，調整經營方針，充分完善管理制度，加強核心管理隊伍的建設，盡快提高從業(yè)人員的專業(yè)素質，才能盡快 重塑川樂購物廣場形象，提升經營業(yè)績，為川樂購物廣場的產權分割銷售打開基礎 。 樓面動線及柜位裝修 商場現有的樓面動線較為混亂，無主副通道區(qū)劃，死角太多 。 二、 經營策略 整體定位 建議：可適當調 高 商品檔次，豐富商場的服務功能，引入多元化的經營模式，降低經營成本及風險，以滿足大多數市民的消費需求。 第四章 川樂 購物廣場經營狀況分析 川樂購物廣場于 06 年 10 月開業(yè)以來，以 其較具規(guī)模的整合效應，加上 尚好佳超市 較為豐富新穎的商品組合很快博得了廣大市民的好評， 但現在 的川樂整體銷售業(yè)績并不理想， 究其原因如下： 一、 客觀背景 開業(yè)時機 開業(yè)期雖時值春節(jié)，社會消費力激增，容易在開業(yè)期內創(chuàng)造較高業(yè)績，但此時亦同為百貨的冬換季期，加上商場開業(yè)籌備期較為倉促，大部分廠商在貨源準備上必定不充足。不少專賣店都有自己的品牌形象，店堂裝修和商品管理都 較為完善，加上入駐時間長，均擁有不錯的固定客源 。 一， 超市 超市 超市（老店）位于 步行街 ，經營面積約為 20xx 平方米 ，以食品 、飲料、 日化用品等業(yè)種為主，主顧客層較為穩(wěn)定，擁有較好的信譽度。 現階段雖然 樂至 整個的商業(yè)市場容 量不大，但市場 涵蓋 面積較大，且處于良好的上升發(fā)展時期，正需要新興的大中型零售商場來帶動當地商業(yè)的發(fā)展。 從老式國營商場到新型百貨公司（超市），無論從賣場規(guī)劃、銷售方式，還是商品業(yè)種、品種、購物環(huán)境、服務、功能等方面，都有了長足的發(fā)展，但屬于剛剛越步，市場尚未成熟。 ? 專欄稿的準備。 ? 樓書、折頁在拍賣會會前一天準備妥當。 ? 邀請函在招商推介會前一周完成。 ? 推介會前一天音響等道具準備妥當。 操盤階段：銷售開盤 時間安排： 20xx 年 8 月 11日至 8 月 18日 開盤日期： 20xx 年 8 月 18日（暫定） 主要措施： 通過現場營銷和 SP活動，最大限度地擴大項目影響，在開盤當天將更多的人流引導到本項目。 6) 5 月底完成廣場新效果圖制作。 2) 本卡價值 1 萬元，憑此卡在購買商鋪時可沖抵 2 萬元購鋪款。不能享受雙重優(yōu)惠。 （二）銷售方案 核心銷售策略：利用人際關系傳播，實行客戶帶動式銷售 第一級客戶介紹第二級客戶購鋪，可獎勵現金 5000元 /間，第二級客戶再介紹第三級客戶購鋪，則第二級客戶則同樣獲得獎勵現金5000 元 /間，第一級客戶可再獲得 3000 元 /間。 （ 3）與當地廣告單位 合辦 “樂至生活”簡報 請投資專家為專欄撰文，引導投資。 ? 開盤前第 31— 50 名買家給予 10000 元優(yōu)惠。 單位控制 建議以單層和雙層整層來進行控制，即先推單層，后推雙層。在宣傳推廣當中，在保持整體造勢節(jié)奏的同時，注意控制把握時間節(jié)點，使市場推廣保持持續(xù)的熱度。采取商鋪 小 面積分割策略能有效地降低單