【正文】 驗(yàn) 體驗(yàn)營(yíng)銷： 七星級(jí)的物管服務(wù) 通過銷售過程的物業(yè)管理，潛意識(shí)讓客戶得到體驗(yàn)，想象未來物業(yè)管理的尊貴感。 現(xiàn)場(chǎng)五重體驗(yàn)空間 二度體驗(yàn) 現(xiàn)場(chǎng)五重體驗(yàn)空間 二度體驗(yàn) 一生之城 單棟推售原則，分批次系統(tǒng)化推盤，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，單棟認(rèn)籌與解籌，散貨進(jìn)行小批量波浪式分割發(fā)售， 引爆市場(chǎng) 實(shí)現(xiàn)“三個(gè)促進(jìn)”： 促進(jìn)成交、促進(jìn)上門、促進(jìn)進(jìn)線，把握住活動(dòng)與銷售的相互關(guān)系，以活動(dòng)帶動(dòng)優(yōu)惠理由，給客戶上門理由 利用璽園三期的整體升級(jí)形象與一生之城的建筑態(tài)度，軟性訴求璽園的購(gòu)買理由，配合闔家會(huì)活動(dòng)與現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，同時(shí)為時(shí)代地產(chǎn)進(jìn)行品牌落地 星光大道銷售 +商鋪認(rèn)籌 營(yíng)銷 活動(dòng) 硬件 展示 施工進(jìn)度 工程 進(jìn)度 營(yíng)銷 節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷 強(qiáng)度 營(yíng)銷 物料 戶型 +生活 +升級(jí) ， 三本手冊(cè)制作 宣傳 推廣 ? 千人產(chǎn)品發(fā)布會(huì) ? 節(jié)日活動(dòng)（中秋） ? 十一焦點(diǎn)事件 +三期正式開放 ? 璽園 2歲主題活動(dòng) +時(shí)代地產(chǎn)發(fā)布會(huì) ? 業(yè)主鄰里節(jié) ? 澄湖路貫通儀式 商業(yè)街 +銷售中心 +北廣場(chǎng) 澄湖路形象 +私家路 +工法房 +大堂 精裝樣板房 +一二期全實(shí)景亮相 硬廣、軟文主力宣傳；電話 /客戶營(yíng)銷，挖掘老客戶資源； 業(yè)主介紹客戶成交獎(jiǎng)勵(lì) 報(bào)紙硬廣宣傳，主題活動(dòng)，制造熱度，吸引目標(biāo)客戶群 戶外、報(bào)廣硬軟炒作 +主題活動(dòng)； 持續(xù)軟文和新聞穿插其中； ?118開盤典禮 ?樣板房開放 +年底系列活動(dòng) ?客戶新春 營(yíng)銷及推廣節(jié)奏 10 9 8 12 11 09年 1月 13西單元 戶外形象出擊 宣傳 推廣 闔家會(huì)活動(dòng)： ? 教師節(jié)感謝活動(dòng)； ? 老年活動(dòng)興趣小組招募； 大眾媒體：報(bào)廣硬軟進(jìn)行宣傳，戶外廣告配合，三期準(zhǔn)備入市信息； 配合短信廣告； 13樓西單元 執(zhí)行要點(diǎn)： ? 現(xiàn)場(chǎng)熱鬧的開街儀式 ? 沿商業(yè)街廣場(chǎng)設(shè)立一系列互動(dòng)游戲，趣味偷懶、轉(zhuǎn)盤大獎(jiǎng)、砸金蛋等趣味活動(dòng)，領(lǐng)取相關(guān)的商家活動(dòng)體驗(yàn)券 ? 所有商家提供打折會(huì)員卡，業(yè)主可免費(fèi)領(lǐng)取，同時(shí)領(lǐng)取璽園三期的所有物料，并與客戶積極溝通三期事宜 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 9月 25日 活動(dòng)目的： 對(duì)外廣泛宣傳璽售樓處即將開放信心，但客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，只針對(duì)老業(yè)主與認(rèn)籌客戶開放，做神秘感，增強(qiáng)客戶解籌信心。業(yè)主教師感謝 9月 5日 售樓處 牽手一生” 璽園三期理念發(fā)布暨實(shí)景公開儀式 ?活動(dòng)時(shí)間： 2023年 10月 1日 ?活動(dòng)目的：通過費(fèi)翔的個(gè)人影響力和號(hào)召力，同時(shí)結(jié)合璽園三期一生之城的主題概念，向市場(chǎng)傳遞出璽園三期作為一座生活一生的城，為客戶帶來國(guó)際化配套，提升項(xiàng)目品質(zhì)形象，增強(qiáng)客戶的市場(chǎng)信心。 璽園三期會(huì)所的開幕 社區(qū)童子軍 開盤盛典” 活動(dòng)時(shí)間： 11月 18日（以預(yù)售證獲取時(shí)間為準(zhǔn)） 活動(dòng)目的：以大三期解籌名義，邀約前期未成交客戶，完成 16發(fā)售； 活動(dòng)內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)系列暖場(chǎng)活動(dòng)、抽取小汽車 1輛 刻紙 留青竹刻 亂針秀 剪紙 璽園 19“跨年新年 “歡迎回家”交房主題活動(dòng) ?活動(dòng)時(shí)間： 12月底 活動(dòng)目的： 通過現(xiàn)場(chǎng)豐富精彩活動(dòng)以及利用喊控帶來的客戶密集交房的儀式感，制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，避免客戶爭(zhēng)端的發(fā)生 ?活動(dòng)方式： 〃 當(dāng)天交房客戶獲得禮品 〃 現(xiàn)場(chǎng)豐富表演 〃 物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，展示入住形象 THANKS 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 07:35:5507:35:5507:35Friday, February 10, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023年 2月 10日星期五 7時(shí) 35分 55秒 07:35:5510 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :35:5507:35Feb2310Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023年 2月 上午 7時(shí) 35分 。 :35:5507:35:55February 10, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 10, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 10日星期五 上午 7時(shí) 35分 55秒 07:35: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 07:35:5507:35:5507:352/10/2023 7:35:55 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 璽園新年客戶答謝會(huì) ?活動(dòng)時(shí)間： 2023年 12月底 ?活動(dòng)目的： 邀請(qǐng)璽園新老業(yè)主，提升業(yè)主的榮譽(yù)感，增加社區(qū)感，提升馨苑文化品牌； ?活動(dòng)地點(diǎn)： 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) ?活動(dòng)內(nèi)容： 〃 現(xiàn)場(chǎng)精美餐飲； 〃 凡是到現(xiàn)場(chǎng)客戶均可獲贈(zèng)精美禮品一份； 〃 現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主可參與抽獎(jiǎng)（獎(jiǎng)品包括萬(wàn)寶龍鋼筆、液晶電視等）。 微笑大賽 本階段營(yíng)銷推廣及活動(dòng)費(fèi)用 主題 時(shí)間及頻率 規(guī)格 內(nèi)容 預(yù)算 報(bào)紙廣告 江南都市報(bào) 1次 跨版 +1/4通欄 璽園三期認(rèn)籌信息 璽園闔家會(huì)信息 15萬(wàn) 南昌晚報(bào) 2次 跨版 +1/4通欄 20萬(wàn) 公關(guān)活動(dòng) 十一焦點(diǎn)事件 10月 1日 7日 15萬(wàn) 璽園 寶馬，新品鑒賞會(huì) 10月 10日 3萬(wàn) 澄湖路開通暨解籌 10月 17日 含汽車 5萬(wàn) 璽園 2周年主題活動(dòng) 10月 24日 2萬(wàn) 物料 現(xiàn)場(chǎng)宣傳物料 活動(dòng)相關(guān)物料 2萬(wàn) 戶外廣告 戶外廣告畫面更換 現(xiàn)場(chǎng)開放信息 短信 促銷短信 50萬(wàn)條 /15萬(wàn)每次 合計(jì)總費(fèi)用： 時(shí)間： 2023年 11月初至 2023年 1月旬初 升級(jí)南昌南的居住新觀念 3 建立價(jià)值制高點(diǎn)，奠定璽園三期項(xiàng)目的高端形象和地位 2023年 12月 09年 2月 二、營(yíng)銷安排 營(yíng)銷 活動(dòng) 營(yíng)銷 物料 新年及交房相關(guān)物料 宣傳 推廣 闔家會(huì)活動(dòng)： ? 圣誕 +元旦”雙節(jié)客戶答謝會(huì) ? 闔家會(huì)童子軍寒假活動(dòng) ? “歡迎回家”交房活動(dòng) ? 新年奧斯卡電影日活動(dòng) 硬廣 +軟文的低密度項(xiàng)目信息維護(hù)； 電話 /客戶營(yíng)銷，挖掘老客戶資源；業(yè)主介紹客戶成交獎(jiǎng)勵(lì) 10月下旬啟動(dòng) 16認(rèn)籌， 11月中旬利用三期盛大開盤解籌， 12月中旬認(rèn)籌 19，新年前解籌 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)： ? 璽園三期大堂暨工法樣板房開放 ? 三期盛大開盤儀式； ? 璽園樣板房揭幕儀式； ? 19樓新年發(fā)售會(huì) 營(yíng)銷 節(jié)點(diǎn) 三期入戶大堂 +工法樣板房 +實(shí)景樣板房 +二期交房周 工程 配合 平安夜 +圣誕節(jié) 2023年元旦 09年 1月 三期公開開盤（預(yù)售證） 平安夜 +圣誕節(jié) 璽園三期大堂暨工法樣板房開放 時(shí)間： 11月 7日（以實(shí)際工程節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)） 活動(dòng)目的：通過三期 大堂暨工法樣板房開放，鞏固客戶認(rèn)籌信息，提升項(xiàng)目整體體驗(yàn)感 。 現(xiàn)場(chǎng)精彩放送環(huán)節(jié)金喜砸蛋、飛鏢奪獎(jiǎng)等趣味活動(dòng) 鄰里節(jié)主題活動(dòng)： 活動(dòng)內(nèi)容： 銷售中心：現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備精美點(diǎn)心及冷名牌冷飲； 解籌儀式：完成啟動(dòng)大典后，上午 10： 18分正式啟動(dòng)解籌，按兩房 5萬(wàn)，三房 8萬(wàn)的原則，統(tǒng)一鎖籌 現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)：在 11： 38分，正式抽取汽車大獎(jiǎng) “璽園 2歲了”主題紀(jì)念日、會(huì)所啟動(dòng)儀式暨闔家鄰里節(jié)開幕 活動(dòng)時(shí)間： 10月 24日 活動(dòng)地點(diǎn)： 璽園現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)目的：通過璽園 2周年的主題活動(dòng)，同步啟動(dòng)闔家會(huì)系列主題活動(dòng)，如課堂、興趣組、鄰里節(jié)。 一”黃金周 工程 配合 闔家會(huì)活動(dòng)： ? 會(huì)所啟動(dòng)儀式暨闔家會(huì)開課 ? 闔家鄰里節(jié) ? 闔家會(huì)興趣小組的小型成立儀式 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)： ? 十一焦點(diǎn)事件 活動(dòng)地點(diǎn)： 銷售中心 活動(dòng)組織： 邀請(qǐng)民族音樂團(tuán)隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)表演 專業(yè)紅酒師進(jìn)行紅酒知識(shí)講演 現(xiàn)場(chǎng)提供西點(diǎn)、飲品、紅酒、月餅 活動(dòng)優(yōu)惠： 凡當(dāng)日到訪的認(rèn)籌老客戶以及現(xiàn)場(chǎng)新認(rèn)籌客戶均贈(zèng)送品牌紅酒一支，進(jìn)行價(jià)格試算鎖定誠(chéng)意 “大氣開放 商家互動(dòng) ? 老客戶千人推介會(huì)； ? 銷售中心開發(fā)儀式 工程 配合 教師節(jié) 售樓處開放 一二期老客戶、前期未成交客戶、開發(fā)商關(guān)系戶專場(chǎng) 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 9月 1日（周六） — 9月 12日（周日） 活動(dòng)地點(diǎn)： 星云風(fēng)尚 宣傳方式： 銷售人員電話通知、手機(jī)短信、現(xiàn)場(chǎng)入場(chǎng)券 活動(dòng)內(nèi)容： ? 全面展示三期規(guī)劃、園林、戶型的核心升級(jí)； ? 告知客戶璽園三期啟動(dòng)一生之城主題戰(zhàn)略，并發(fā)布升級(jí)宣言； ? 發(fā)布會(huì)結(jié)束后安排一場(chǎng)電影 執(zhí)行要點(diǎn) ? 進(jìn)場(chǎng)客戶憑老業(yè)主名單，新客戶及開發(fā)商需領(lǐng)入場(chǎng)券； ? 現(xiàn)場(chǎng)宣布 13西單元作為感恩發(fā)售單位，承諾均價(jià)三期最低，同時(shí)承諾現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠額度三期最高，只針對(duì)老業(yè)主及內(nèi)部客戶發(fā)售，不對(duì)外公開； 璽園三期千人推介會(huì) “一生之城”戰(zhàn)略發(fā)布會(huì) “風(fēng)情商業(yè)街 一生之城 1 圍繞璽園三期升級(jí)帶來的全新形象價(jià)值，以實(shí)景達(dá)銷售策略 2023年 8月 9月 10月 二、營(yíng)銷安排 營(yíng)銷 活動(dòng) 營(yíng)銷 物料 三大項(xiàng)目物料出擊 主題物料體驗(yàn) 四度體驗(yàn) 主題物料體驗(yàn) 四度體驗(yàn) 提供酒店服務(wù)手推車、高檔餐盤，提供濕巾給客戶擦臉。 服務(wù)式體驗(yàn) 三度體驗(yàn) 主題物料體驗(yàn) 四度體驗(yàn) 主題物料體驗(yàn) 四度體驗(yàn) 闔家會(huì)“名廚世家”美食大比拼 例析：闔家會(huì) 讓業(yè)主找尋加入興趣點(diǎn)，讓準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)場(chǎng)觀望 闔家會(huì)運(yùn)營(yíng)體系思考 會(huì)所講課 營(yíng)銷建議 時(shí)代地產(chǎn)的新聞發(fā)布會(huì) 結(jié)合三期全新升級(jí)理念的提出，同時(shí)可借助湖東路地塊的啟動(dòng)，宣告時(shí)代地產(chǎn)的全新升級(jí)與發(fā)展東向，結(jié)合企業(yè)全新 VI系統(tǒng)與客戶經(jīng)營(yíng)理念的展示，最大限度的與項(xiàng)目宣傳相互動(dòng)，為后期長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展進(jìn)行品牌哺育。 利用焦點(diǎn)事件實(shí)現(xiàn)短時(shí)間、大事件、高轟動(dòng)、高規(guī)格的目的，以焦點(diǎn)營(yíng)銷的穿透力與傳播性為核心，制造全民關(guān)注 通過抓住體驗(yàn)式細(xì)節(jié)，聯(lián)系與消費(fèi)者之間的情感與產(chǎn)品忠誠(chéng)度，同時(shí)必要時(shí)間點(diǎn)，征服意見領(lǐng)袖。 ? 高端產(chǎn)品組合 （樓王）適時(shí)入市，以提升項(xiàng)目整體檔次，樹 立品質(zhì)標(biāo)桿。13 西單元將作為項(xiàng)目?jī)r(jià)值優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品 利用價(jià)格的杠桿，率先出擊 “一生之城”的 “璽園八大標(biāo)準(zhǔn)” ： 璽園三期 CITY LAKE CENTER 私家公園的“城” 璽園三期在園林規(guī)劃上率先提出了養(yǎng)生公園的主題概念，同時(shí)為社區(qū)孩子、老人、夫妻都提供了各自休憩娛樂場(chǎng)地，綠化與景觀上也全面突出自然健康的東方傳統(tǒng)養(yǎng)生境界。 璽園三期 CITY LAKE CENTER 生態(tài)自然的“城” 千余畝澄碧湖公園，開放式自然特區(qū)，融僑 社區(qū)素質(zhì)決定和諧鄰里、友情關(guān)愛，即將誕生生活新風(fēng)尚，一生感知。璽園，在城市中心造“城中之城”，締造昌南領(lǐng)軍型居住板塊，一生盡在掌握。 與湖為鄰的整體開發(fā)規(guī)劃理念、考慮湖景、小區(qū)景觀，低密度、一個(gè) 高品質(zhì)、低密度、生態(tài)、高居住藝術(shù)屬性、閑適都市社區(qū)。 可持續(xù)性的發(fā)展方向與購(gòu)買者真實(shí)需求 —— 逐步脫離產(chǎn)品的單純競(jìng)爭(zhēng)，脫離依靠外部支援內(nèi)部的價(jià)格體系，必須找尋項(xiàng)目 DO A CITY RATHER THAN AN ITEM 城湖之心 未來三期乃至璽園后續(xù)發(fā)展的重要斱向 城市 —— 自然、綜合 —— 自營(yíng)、價(jià)格 —— 品牌、物質(zhì) —— 精神 要從居住便利上區(qū)別象湖新城的所謂的高端，也要性價(jià)比領(lǐng)先蓮塘中心所謂低端 永恒的產(chǎn)品定位： 社會(huì)仍在發(fā)展，時(shí)代仍然在變，不同的年代，不同的居住需求，像自然法則一般，仍在發(fā)生著作用。這座新城最初的開發(fā)理念就是： 為居民建設(shè)一個(gè)終身居所 。 作為主流城市大盤， 璽園三期將涵蓋豐富的產(chǎn)品線，未來多元化和包容性吸引客戶最關(guān)鍵點(diǎn)，是項(xiàng)目由內(nèi)到外的綜合性價(jià)比基礎(chǔ)之上的轉(zhuǎn)變。 中高端產(chǎn)品的市場(chǎng)去化能力相對(duì)有限，如何占據(jù)客戶心智資源，促使目標(biāo)消費(fèi)群體的購(gòu)買是當(dāng)前重中之重。 2023供應(yīng)量： 城南象湖：供應(yīng)量： ㎡；現(xiàn)開工待售供應(yīng)量： ㎡。 接下去：樓市成交的“量不價(jià)”，取決于以下兩種力量的博弈 上沖力量 下挫力量 VS 為 對(duì)抗“通脹 預(yù)期”， 投資客加大入市 市場(chǎng) 供應(yīng)量丌及 因房?jī)r(jià)丌斷上漲，造成市場(chǎng)的追漲敁應(yīng) 出臺(tái)政策加大對(duì)販房者及開發(fā)商的金融支持（近期丌可能） 國(guó)家實(shí)斲 打壓政策 ：如二套放貸收緊、物業(yè)稅開征等 市場(chǎng) 供應(yīng)量猛增 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的問題，影響到販買力及前景預(yù)期 全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)衰退，金融危機(jī)深化，影響到國(guó)民對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)期 （類似于 08年 79月，美國(guó)房貸巨頭及投行倒閉戒出現(xiàn)深度危機(jī)） 上沖因素 下挫因素 綜上分析，下半年的市場(chǎng)走勢(shì)