【正文】 銷售和租賃收入測算 住宅銷售： 用市場比較法確定售價上限（平均價格）； 用成本法確定售價下限； 建議銷售單價； 住宅部分總收入； 商鋪銷售； 車庫銷售或租賃； 市場定位 財務評價 稅金計算： 損益表及靜態(tài)盈利分析： 投資利潤率、投資利稅率 現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析： 內部收益率（ FIRR）、 財務凈現(xiàn)值（ FNPV）、 項目回收期（動、靜態(tài)）； 償債能力分析； 市場定位 不確定性分析（風險分析） 主要的風險因素：開發(fā)成本、售價、開發(fā)周期、利率等； 盈虧平衡分析：計算投資利潤率為零時的項目銷售率，項目銷售率要求越高風險越大； 敏感性分析：選取核心的風險因素（如售價、成本等），分別計算其上下變動 5％、 10％及 20％對項目財務評價指標（如投資利潤率、 FIRR、 FNPV等）的影響； 風險規(guī)避與控制措施： 成本風險、市場風險、管理風險及其他風險； 市場定位 項目效益評價 社會效益； 環(huán)境效益； 國民經濟評價； 市場定位 結論和建議 結論：可行、不可行； 改進建議； 市場定位 案 例： 鐵達公司 商品混凝土生產項目 投資可行性研究 市場定位 第四講 房地產項目規(guī)劃設計 ? 總體規(guī)劃 ? 建筑風格 ? 景觀設計 ? 戶型設計 ? 配套設施 教學內容 總體規(guī)劃 總體構思； 因地制宜，與周圍環(huán)境協(xié)調； 用地平衡和管網布置； 規(guī)劃設計要則； 規(guī)劃設計 總體構思 以人為本的設計思想； 因地制宜，與周圍環(huán)境融合； 個性化設計，主題鮮明；（例：四季花城） 規(guī)劃設計 空間關系處理 動與靜的關系； 實與虛的關系； 建筑與環(huán)境的關系； 高層建筑與低層建筑的關系； 規(guī)劃設計 用地平衡和管網布置 小區(qū)用地平衡； 總體布局與居住環(huán)境； 工程管線和道路交通的綜合規(guī)劃； 規(guī)劃設計 規(guī)劃設計要則 功能適用； 面積適中； 智能化，滿足高科技和環(huán)保要求； 規(guī)劃設計 建筑風格 建筑風格與居住文化； 內部與外型設計； 建筑風格類型： 歐陸風格、 異域風格、 鄉(xiāng)村風格、 古典風格（例：芙蓉古城） 規(guī)劃設計 景觀設計 賣房就是賣環(huán)境的設計要求； 突出特色、力求創(chuàng)新； 以自然景觀為主，與人造景觀結合； 發(fā)展立體綠化，海陸空結合； 便于人際交往，有社區(qū)文化支撐； 規(guī)劃設計 戶型設計 設計概述； 設計流程； 戶型比例與樓層安排； 規(guī)劃設計要則； 規(guī)劃設計 戶型設計概述 戶型的經濟分類： 安置、實用、舒適、豪華； 設計難點剖析： 專家與用戶的分歧； 專家與專家的分歧； 規(guī)劃設計 戶型設計流程 進行市場調查； 掌握戶型需求； 確定戶型大??； 進行功能分區(qū)； 進行戶型布局； 確定戶型構成； 住宅空間配置； 規(guī)劃設計 戶型比例與樓層安排 戶型不宜過雜； 以目標業(yè)主群細分確定戶型構成比例； 樓層類型： 低層住宅、多層住宅、高層住宅； 規(guī)劃設計 配套設施 配套功能：居家、消閑、感觀、投資； 配套功能的誤區(qū)； 配套功能也需要創(chuàng)新； 配套設施的科技含量與智能化； 規(guī)劃設計 建設智能小區(qū)的七點忠告 智能小區(qū)不同于智能大廈； 要結合本地文化背景； 開發(fā)商要從實際出發(fā)； 無需過分求得技術上的領先； 要采用技術手段減少人力資源； 關鍵在于軟配套； 智能小區(qū)建設是一種探索； 規(guī)劃設計 開發(fā)商、策劃師與建筑師的合作 開發(fā)商與策劃師； 策劃師與建筑師； 規(guī)劃設計 第五講 房地產項目工程管理 ? 項目進度管理 ? 項目成本管理 ? 項目質量管理 ? 項目資金平衡 教學內容 第六講 房地產項目銷售策劃 ? 價格策略 ? 廣告策略 ? 促銷策略 教學內容 價格策略 房地產價格的影響因素； 項目定價目標及方法； 項目定價的詳細程序； 項目定價的基本策略； 價格促銷策略； 規(guī)劃設計 房地產價格的影響因素 成本因素； 競爭因素； 產品差異； 消費者心理因素； 開發(fā)商目標； 法律政策因素； 規(guī)劃設計 項目定價目標及方法 定價目標：高利潤、高收益、保持價格穩(wěn)定、應付或避免競爭； 定價方法：成本導向（成本加成、目標收益、售價加成）、需求導向（理解值、需求定價）、競爭導向（隨行就市、跟隨領導者）、可比樓盤量化定價； 規(guī)劃設計 項目定價的詳細程序 收集分析市場信息和標的物資料； 估計成本和需求； 分析競爭對手； 選擇定價目標及方法； 規(guī)劃設計 項目定價的基本策略 總體定價：低價、中價、高價； 過程定價：低開高走、高開低走、穩(wěn)定價 格； 時點定價：折扣和折讓定價、單一和差別 定價、用戶心理定價； 規(guī)劃設計 價格促銷策略 運用價格組合； 適時調價； 幾種定式：廣告戶、低自備款、限時折價 幾種變招：降低購房門檻、運用促銷價格、制定目標各個擊破、請你來做發(fā)展商、樓盤升值保值促銷；