【正文】 演講完畢，謝謝觀看！ 。 7\從 XX項(xiàng)目銷(xiāo)售案看房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的變化與發(fā)展 。 5\房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的新特點(diǎn)及新趨勢(shì) 。 3\論房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容與方法 。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 （Ｐ４２５－４６４） 項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃； 項(xiàng)目銷(xiāo)售和租賃收入測(cè)算； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； 項(xiàng)目不確定性分析； 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)； 結(jié)論與建議； 市場(chǎng)定位 投資估算與資金籌措 開(kāi)發(fā)成本估算： 土地成本（地價(jià)、征遷補(bǔ)償、三通一平）， 前期工程（規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研、地勘、報(bào)建）， 建安工程（樁基、土建、五通、智能化設(shè)施、電梯）， 基礎(chǔ)設(shè)施（五通工程、綠化工程、道路及排水工程）， 公建配套（學(xué)校、醫(yī)院、文體、娛樂(lè)、郵電、市場(chǎng)、變電站、調(diào)壓站、垃圾處理）， 期間稅費(fèi)（配套建設(shè)費(fèi)、建安監(jiān)督費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)償、供電用電負(fù)荷、其他）， 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)； 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算：管理費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用； 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偅? 資金籌措、使用及借款利息； 市場(chǎng)定位 銷(xiāo)售和租賃收入測(cè)算 住宅銷(xiāo)售： 用市場(chǎng)比較法確定售價(jià)上限（平均價(jià)格）； 用成本法確定售價(jià)下限； 建議銷(xiāo)售單價(jià)； 住宅部分總收入； 商鋪銷(xiāo)售； 車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售或租賃； 市場(chǎng)定位 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 稅金計(jì)算： 損益表及靜態(tài)盈利分析： 投資利潤(rùn)率、投資利稅率 現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析： 內(nèi)部收益率（ FIRR）、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）、 項(xiàng)目回收期（動(dòng)、靜態(tài)）； 償債能力分析； 市場(chǎng)定位 不確定性分析（風(fēng)險(xiǎn)分析） 主要的風(fēng)險(xiǎn)因素：開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、利率等； 盈虧平衡分析：計(jì)算投資利潤(rùn)率為零時(shí)的項(xiàng)目銷(xiāo)售率，項(xiàng)目銷(xiāo)售率要求越高風(fēng)險(xiǎn)越大； 敏感性分析：選取核心的風(fēng)險(xiǎn)因素（如售價(jià)、成本等），分別計(jì)算其上下變動(dòng) 5％、 10％及 20％對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如投資利潤(rùn)率、 FIRR、 FNPV等）的影響； 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施： 成本風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)； 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 社會(huì)效益； 環(huán)境效益； 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； 市場(chǎng)定位 結(jié)論和建議 結(jié)論：可行、不可行； 改進(jìn)建議； 市場(chǎng)定位 案 例： 鐵達(dá)公司 商品混凝土生產(chǎn)項(xiàng)目 投資可行性研究 市場(chǎng)定位 第四講 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 總體規(guī)劃 ? 建筑風(fēng)格 ? 景觀設(shè)計(jì) ? 戶(hù)型設(shè)計(jì) ? 配套設(shè)施 教學(xué)內(nèi)容 總體規(guī)劃 總體構(gòu)思； 因地制宜，與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)； 用地平衡和管網(wǎng)布置； 規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體構(gòu)思 以人為本的設(shè)計(jì)思想； 因地制宜，與周?chē)h(huán)境融合； 個(gè)性化設(shè)計(jì)，主題鮮明；（例：四季花城） 規(guī)劃設(shè)計(jì) 空間關(guān)系處理 動(dòng)與靜的關(guān)系； 實(shí)與虛的關(guān)系； 建筑與環(huán)境的關(guān)系； 高層建筑與低層建筑的關(guān)系； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 用地平衡和管網(wǎng)布置 小區(qū)用地平衡； 總體布局與居住環(huán)境； 工程管線(xiàn)和道路交通的綜合規(guī)劃； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t 功能適用； 面積適中； 智能化，滿(mǎn)足高科技和環(huán)保要求； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格與居住文化； 內(nèi)部與外型設(shè)計(jì)； 建筑風(fēng)格類(lèi)型： 歐陸風(fēng)格、 異域風(fēng)格、 鄉(xiāng)村風(fēng)格、 古典風(fēng)格（例：芙蓉古城） 規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 賣(mài)房就是賣(mài)環(huán)境的設(shè)計(jì)要求； 突出特色、力求創(chuàng)新； 以自然景觀為主，與人造景觀結(jié)合； 發(fā)展立體綠化，海陸空結(jié)合； 便于人際交往，有社區(qū)文化支撐； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶(hù)型設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)概述； 設(shè)計(jì)流程； 戶(hù)型比例與樓層安排； 規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶(hù)型設(shè)計(jì)概述 戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)分類(lèi)： 安置、實(shí)用、舒適、豪華； 設(shè)計(jì)難點(diǎn)剖析： 專(zhuān)家與用戶(hù)的分歧； 專(zhuān)家與專(zhuān)家的分歧； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶(hù)型設(shè)計(jì)流程 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查； 掌握戶(hù)型需求； 確定戶(hù)型大??； 進(jìn)行功能分區(qū)； 進(jìn)行戶(hù)型布局； 確定戶(hù)型構(gòu)成； 住宅空間配置； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶(hù)型比例與樓層安排 戶(hù)型不宜過(guò)雜； 以目標(biāo)業(yè)主群細(xì)分確定戶(hù)型構(gòu)成比例； 樓層類(lèi)型： 低層住宅、多層住宅、高層住宅； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 配套功能：居家、消閑、感觀、投資； 配套功能的誤區(qū)； 配套功能也需要?jiǎng)?chuàng)新； 配套設(shè)施的科技含量與智能化； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)智能小區(qū)的七點(diǎn)忠告 智能小區(qū)不同于智能大廈； 要結(jié)合本地文化背景； 開(kāi)發(fā)商要從實(shí)際出發(fā)； 無(wú)需過(guò)分求得技術(shù)上的領(lǐng)先； 要采用技術(shù)手段減少人力資源； 關(guān)鍵在于軟配套； 智能小區(qū)建設(shè)是一種探索； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 開(kāi)發(fā)商、策劃師與建筑師的合作 開(kāi)發(fā)商與策劃師； 策劃師與建筑師； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 第五講 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 ? 項(xiàng)目進(jìn)度管理 ? 項(xiàng)目成本管理 ? 項(xiàng)目質(zhì)量管理 ? 項(xiàng)目資金平衡 教學(xué)內(nèi)容 第六講 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃 ? 價(jià)格策略 ? 廣告策略 ? 促銷(xiāo)策略 教學(xué)內(nèi)容 價(jià)格策略 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素； 項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)及方法； 項(xiàng)目定價(jià)的詳細(xì)程序； 項(xiàng)目定價(jià)的基本策略； 價(jià)格促銷(xiāo)策略； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 成本因素； 競(jìng)爭(zhēng)因素； 產(chǎn)品差異； 消費(fèi)者心理因素； 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)； 法律政策因素； 規(guī)劃設(shè)計(jì)