【正文】 議，原則上由各方按建筑面積分攤維修費用。 （ 1）原有的建筑、裝修、設(shè)備損壞等，屬于必修項目應(yīng)予以修復(fù)。 注意蟻害的防治。房屋質(zhì)量狀態(tài)的檢查與評定大體上可分為房屋完損等級鑒定和房屋安全檢查鑒定。 三、房屋建筑結(jié)構(gòu)的分類 房屋建筑結(jié)構(gòu)依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)通?？捎腥N分類方法： （ 1）按主要承重構(gòu)件材料分類，可分為木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼與混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)以及其他結(jié)構(gòu)。 四、房屋建筑構(gòu)造 房屋建筑構(gòu)造一般是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱屋頂、樓地面、樓梯（高層設(shè)電梯）和門窗、陽臺、雨篷等部位組成。概括起來，建筑物可以分為以下兩種民用建筑（含公共建筑）和工業(yè)建筑在實際操作中，可分別參考以下資料掌握各種房屋的建筑構(gòu)造，以便更好地做好房屋的維修養(yǎng)護及修繕工作。樓板包括結(jié)構(gòu)層和天花、地面裝飾。 （ 1）廠房類型。 六、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分 （一）房屋完損的四個標(biāo)準(zhǔn) 各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好或損壞程度來劃分的，將房屋完損狀況分成四個標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）完好標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）基本完好； （ 3）一般損壞標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）嚴(yán)重損壞標(biāo)準(zhǔn)?；螂m個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明變形或損壞。 七、房屋完損等級評定方法 （ 1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定。 八、評定房屋完損等級應(yīng)注意事項 （ 1）評定房屋完損等級是根據(jù)評定出房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項完損程度的基礎(chǔ)上，對整幢房屋的完損程度進行綜合評定。若地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等三項完損程度不在同一個完損標(biāo)準(zhǔn)時，則以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來評定。 （ 7）在遇到對重要房屋評定完損等級時，必要時應(yīng)對地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件進行復(fù)核或測試過后才能確定基完程度。 九、評定房屋完損等級的基本做法 房屋完損等級的評定可分為定期和不定期兩類： （ 1）定期評定房屋完損等級，一般每隔 $ 年 ) % 年（或按各地規(guī)定）對所管的房屋進行全面的逐幢完損等級評定。隨著年代增長，房屋結(jié)構(gòu)的各部分構(gòu)件，由于自然損壞和人為損壞因素，其強度會大大削弱。有的原屬一般損壞房屋，不進行維修保養(yǎng)，也會向嚴(yán)重損壞方面轉(zhuǎn)化。 人為因素 人為因素是同自然因素相對而言，也可以解釋為由于人們有房屋內(nèi)生活和生產(chǎn)過程中使用不合理等而造成的房屋損壞和房屋結(jié)構(gòu)提前破損。 預(yù)防保養(yǎng)不善 有的房屋構(gòu)件和設(shè)備，由于沒有適當(dāng)?shù)夭扇☆A(yù)防保養(yǎng)措施或者修理，造成不應(yīng)產(chǎn)生的損壞或提前損壞，以致發(fā)生房屋破損、倒塌事故。自營維修工程管理是指物業(yè)管理公司自營施工維修工程的管理；發(fā)包維修工程管理是指委托外單位進行維修施工工程的管理。所以房屋修繕有其獨立的特點。同時要求修繕后，一定要與周圍的建筑相協(xié)調(diào)。有些材料可以用新材料代替，通過修繕工程的實踐、觀察、研究、總結(jié)，可以改進舊房的結(jié)構(gòu)與裝修。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 （ 6）房屋修繕是多工種同時進行的，一般是主體交叉施工，場地狹小，施工、運輸困難，手工操作比重大，可以培養(yǎng)工人“一工多技”和“一專多能”技術(shù)。因此，對舊有房屋原有的構(gòu)造、部件、裝飾、布局等好的設(shè)計與做法可借鑒，可發(fā)展好的建筑藝術(shù)。比如受到原有資料、條件、環(huán)境的局限，設(shè)計與施工都只能在一定范圍內(nèi)進行，難以作出超越客觀環(huán)境的創(chuàng)新。而通過房屋修繕工程成本管理，可降低消耗，提高勞動生產(chǎn)率，增加盈利。 不可抗力 主要是指人們無法預(yù)料的突發(fā)性的天災(zāi)人禍所造成的損壞，如洪水、火災(zāi)、地震、臺風(fēng)、戰(zhàn)爭等。例如房屋坡度不符合要求。 十、造成房屋損壞的原因 造成房屋損壞的原因是多方面的，大致可歸納以下幾種： 自然因素 房屋建筑物因在自然界中，經(jīng)常受到日曬雨淋、風(fēng)雪侵襲及干濕冷熱等氣候變化影響，使其構(gòu)件發(fā)生風(fēng)化剝落和老化等侵蝕，質(zhì)量引起變化。如果不及時修理或加固，就會發(fā)生構(gòu)件墜落或塌屋傷人事故。 （ 2）不定期進行房屋完損等級的評定一般有以下幾種情況： 根據(jù)氣候特征，如雨季、臺汛、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對危險房屋、嚴(yán)重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查評定完損等級； 房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后，重新進行評定完損等級； 接管新建房屋后，要進行評定完損等級。 （ 9）危險房屋的標(biāo)準(zhǔn)與評定方法另按建設(shè)部頒布的 $%— ’《 危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 》 進行。 （ 5）評定房屋完損等級時，若超過允許的下降分項的范圍時，則整幢房屋完損等級可下降一個等級，但不能下降到危險房屋的等級。嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的 《 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 》 中規(guī)定的方法進行，不能以建筑年代來代替、劃分評定，也不能以房屋的原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的高低來代替評定房屋完損等級。 其他結(jié)構(gòu)房屋是指竹、木、石結(jié)構(gòu)、磚拱、窯洞、捆綁等類型的房屋（通俗稱簡易結(jié)構(gòu)）。 （ 5）危險房。需要進行中修或局部大修更換部件。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。 （ 2）單層廠房主要構(gòu)件的形式。屋頂包括結(jié)構(gòu)層、防水層和隔熱層。 （一）民用建筑（含公共建筑） （ 1）基礎(chǔ) （ 2）墻體。 對有些組成部分中尚不能包括的部分，如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并入一個部分。巨型（吊掛）結(jié)構(gòu)。評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定的方法，對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好損壞等級評定。 注意房屋修繕與防火、防風(fēng)、防洪、防雷等相結(jié)合。 （ 3）提高房屋結(jié)構(gòu)能力的修繕有： ! 加強房屋抗震能力。凡是由用戶使用不當(dāng)或故意破壞等責(zé)任事故而造成的損壞，不但應(yīng)由用戶負責(zé)修繕，其情節(jié)嚴(yán)重者，還應(yīng)追究其損壞公物的責(zé)任，并督促用戶或責(zé)任者限期修復(fù)。私產(chǎn)（包括單位自管房）或者是在公產(chǎn)房內(nèi)屬于用戶自己搭建的房屋、自添的設(shè)備。 第四節(jié) 房屋維修管理的范圍 一、房屋維修范圍 房屋維修范圍是指房管部門應(yīng)負責(zé)修繕的公有出租的房屋工程項目的范圍。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護工程是否確保?。ㄓ茫艉托⌒薨踩闹笜?biāo)，包括事故率、違章率。小修養(yǎng)護計劃完成率一般要求達到 ( 以上，遇到特殊情況或特殊季節(jié)，物業(yè)管理協(xié)會可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護計劃率。 走訪查房率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)內(nèi)住（用）戶總戶數(shù)之百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。包括人工定額和材料定額。 一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達到 !、優(yōu)良品率達到 $ % 。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修和管理人員，但不包括從事新建房屋的工程隊人員。 七、房屋維修工程考核指標(biāo) 房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)