房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查案例(文件)
【正文】 ： 某地產(chǎn)公司共有二期開發(fā)項(xiàng)目，其中第一期已經(jīng)完工銷售，第二期尚處在預(yù)售階段，該企業(yè)將所有地價款均攤?cè)胍黄冢斐苫煜杀緦ο蟆?4二、合法扣稅憑證檢查 （四）檢查真票虛開問題 4．評估報告列支成本問題 （ 1）以土地投資，被投資地產(chǎn)企業(yè)將土地價值按照評估價入賬。同增值稅專用發(fā)票資金回流同樣的檢查方法。而以假票代替開具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。1．了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計(jì)入開發(fā)成本情況。將工程決算書同企業(yè)實(shí)際列支的成本進(jìn)行核對。87三、收入檢查一般方法（十五）檢查以地?fù)Q房在實(shí)際銷售階段是否納入銷售入。但如果項(xiàng)目在外地，隱瞞項(xiàng)目問題就很難在建設(shè)局、規(guī)劃局查出。 2．工抵房問題。81三、收入檢查一般方法 （九）到銀行去查按揭款情況 某企業(yè)采取偽造銷售合同的手段，隱瞞按借款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。如果有向非金融機(jī)構(gòu)的借款，一定要審查借款合同，看是否有利息發(fā)生，無利息發(fā)生的借款一般是假的。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要 2%的手續(xù)費(fèi)，在 06年 12月 31日的憑證中，列支給中介公司傭金 72萬，而該公司僅申報 1800萬收入，隱瞞了另外的 1800萬。在稽查實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預(yù)售款項(xiàng)分別在預(yù)收賬款同應(yīng)收賬款貸方反映。由于征管原因，此類問題的確存在。71二、財(cái)務(wù)部門檢查 （二）責(zé)令提供蓋著備案章的銷售合同 目前全國很多地方都已經(jīng)實(shí)行銷售合同網(wǎng)上備案，給銷售合同的核查提供了便利。68一、售樓處檢查 （二）取得銷控表 69一、售樓處檢查 （三）及時亮明身份，突擊售樓部經(jīng)理的微機(jī)。對該項(xiàng)目有基本的感性認(rèn)識，在房地產(chǎn)稅務(wù)檢查期間，項(xiàng)目所在地的查看應(yīng)當(dāng)是經(jīng)常性的，只有熟悉樓盤實(shí)際情況，才能結(jié)合財(cái)務(wù)資料，核對稅款繳納的真實(shí)性。例如：視同銷售、工資、廣告費(fèi)、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān) %的建筑行業(yè)營業(yè)稅，可以扣除 33％的所得稅扣除成本，而建筑公司企業(yè)所得稅大部分為核定征收，決定了 “ 真票虛開 ” 有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見偷稅手法 ,通過對本案例的學(xué)習(xí) ,可以使檢查人員對一般的偷稅手段有感性認(rèn)識 ,增強(qiáng)稽查的針對性。本案中，金海岸公司 “ 虛列成本偷稅 ” 和 “ 取得假發(fā)票 ” 是兩種不同性質(zhì)的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非 “ 一事 ” ，可以依照 《 稅收征管法 》 和 《 發(fā)票管理辦法 》 分別罰款，并不違反 “ 一事不二罰 ” 原則。49 根據(jù) 《 中華人民共和國發(fā)票管理辦法 》 第三十六條、 《 中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則 》 第四十八條之規(guī)定，決定對該單位取得假發(fā)票的行為，責(zé)令限期改正，并處１萬元罰款。45項(xiàng)目 年度 2023 2023 2023檢查調(diào)整情況 1 隱瞞收入 1傭金發(fā)現(xiàn) 1000 1000 2違章建筑 400 3隱瞞首付 570 合計(jì) 2970 1000 1570 400 2 多列成本 材料價款 建安費(fèi) 1200 拆遷協(xié)議 不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 500 利息攤?cè)氤杀? 合計(jì) 查補(bǔ)稅款計(jì)算 3 調(diào)整后預(yù)售收入 3000 4 調(diào)整后銷售收入 5 計(jì)稅成本 6 期間費(fèi)用 7 稅金及附加 8 應(yīng)納稅所得額 9 稅率 10 應(yīng)納稅額 11 已納稅額 12 查補(bǔ)稅額 定性處理 13 偷稅數(shù)額 14 非偷稅數(shù)額 15 稅罰款 16 發(fā)票罰款 1 17 行為罰款 5 18 查補(bǔ)合計(jì) 合計(jì) 46四、定性處理及依據(jù)查補(bǔ)稅款及稅罰款 1發(fā)票罰款 2阻撓檢查行為罰款 3涉稅案件移送 447 根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第六十三條之規(guī)定，決定對該單位少列收入、虛列成本等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款 稅，并處偷稅數(shù)額 50%的罰款計(jì) 。 43（ 2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi) 根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，檢查人員對預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)的問題，進(jìn)行了調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)在預(yù)售階段列支廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)共計(jì) 255萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬元。39（ 5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期 根據(jù)國稅發(fā) [2023]31號文件對于計(jì)稅成本的規(guī)定，其發(fā)生的 1000萬元配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)?，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為 10萬平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本 500萬元，企業(yè)多列開發(fā)成本 500萬元。 是否假票金額均要調(diào)減銷售成本？36假票金額一期直接 成本 (已完工 )已售面積部分調(diào)已售面積部分調(diào)減銷售成本減銷售成本未售部分調(diào) 減存貨成本二期直接 成本（未完工）調(diào)減二期開發(fā)成本共同成本 配比原則在兩個成本對象間分?jǐn)倢儆谝黄诔杀疽咽勖娣e部分，已售面積部分，調(diào)減銷售成本調(diào)減銷售成本未售部分調(diào) 減存貨成本屬于二期成本 調(diào)減二期開發(fā)成 本37（ 4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議 該企業(yè)開發(fā)成本中共列支拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2300萬元，檢查人員核查拆遷補(bǔ)償協(xié)議時，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。 經(jīng)過協(xié)查，共有 19份加蓋有該局代開發(fā)票專用章的建筑安裝（代開）發(fā)票并非該局開具，屬假票，涉及金額
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