【正文】 積比例分配。 房地產(chǎn)企業(yè)成本 費(fèi)用明細(xì)表 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 74 75 要注意的是 （ 1）按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目支出有無計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。 （ 2）檢查有無白條入賬現(xiàn)象 白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題。 計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。 但由于補(bǔ)償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入，不能開具發(fā)票，原占地機(jī)構(gòu)收取補(bǔ)償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。 房屋開發(fā)成本的 核算方法 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 82 83 檢查方法：通過現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一方面無法提供真實(shí)工程項(xiàng)目的成本核算資料，也同時(shí)把應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息費(fèi)用計(jì)入工程項(xiàng)目成本，降低了成本利潤率，偷漏了土地增值稅。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 85 86 （ 5）稅前扣除的銷售成本是否進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅法差異的調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、 開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 86 87 A、計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的借款利息費(fèi)用的調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定的 借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 89 90 國稅發(fā) 【 2023】 第 142號(hào) 可售單位工程成本費(fèi)用 ＝可售總成本費(fèi)用 247。 （ 1）熟悉商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)?規(guī)則 （ 2） 注意私改規(guī)劃提高“容積率 ” 增加銷售面積的行為 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 91 92 私改規(guī)劃提高“容積率 ” 是房地產(chǎn)企業(yè)暴利黑幕手法之一，住宅樓規(guī)定得比較死，不好見縫插“樓”，更多的開發(fā)商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等項(xiàng)目上面，以盡可能擴(kuò)大建筑面積。 《 建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知 》 （建住房? 2023? 44號(hào)） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴(yán)格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修。保修期從交付之日起計(jì)算。 因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 由此可見，上述規(guī)定與稅法所規(guī)定的“計(jì)入成本對(duì)象的施工成本” 差異較大，應(yīng)關(guān)注由此引起的暫時(shí)性差異的納稅調(diào)整問題。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 101 102 （四）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi) 的檢查 國稅發(fā) 【 2023】 89號(hào) 自 2023年 1月 1起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在銷售收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過部分可無限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 稅法上的這一規(guī)定實(shí)際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定（見 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 第 32條） 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 100 101 國家稅務(wù)總局令第 13號(hào)（內(nèi)資企業(yè)） 在建工程和工程物資損失包括企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的因停建、廢棄和報(bào)廢、拆除在建工程項(xiàng)目以及因此而引起的相應(yīng)工程物資報(bào)廢或削價(jià)處理等發(fā)生的損失。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 98 99 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 95 96 《 商品房銷售管理辦法 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 93 94 維修基金的管理 模式 稅收政策的規(guī)定 開發(fā)企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。 蘇國稅發(fā) 【 2023】 62號(hào) 預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)的差額，在配套設(shè)施工程結(jié)束當(dāng)年調(diào)整成本費(fèi)用。 會(huì)計(jì)上往往會(huì)對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行預(yù)提。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 B、有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。 如檢查某房地產(chǎn)公司的安康花園項(xiàng)目，企業(yè)賬面配套設(shè)施僅有幼兒園和居委會(huì)、配電室等，而經(jīng)實(shí)地檢查發(fā)現(xiàn)有 1000平方米商業(yè)門臉已對(duì)外出租（出租收入已按規(guī)定申報(bào)納稅），經(jīng)進(jìn)一步詢問會(huì)計(jì)承認(rèn)了將成本已計(jì)入開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本，少納所得稅 330000元的事實(shí)。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 79 80 （ 3）檢查配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅?： A、屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 80 81 B、屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅缓笤賹?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 81 82 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。 現(xiàn)行的補(bǔ)償方式有兩種，一是由土地部門從收取的土地出讓金中支付；二是由土地部門按政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在 《 收回國有土地協(xié)議書 》 中明確土地補(bǔ)償金額，作為土地出讓金的一部分，由取得土地的企業(yè)直接支付給原土地使用機(jī)構(gòu)。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。 開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的 郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 75 76 開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)所屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 73 74 審查成本計(jì)算是否正確 審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)工程成本，放在一個(gè)賬戶中進(jìn)行核算，成本內(nèi)容包羅萬象，時(shí)間范圍有始無終，而不是以項(xiàng)目為核算對(duì)象，進(jìn)行明細(xì)核算，使確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本失取了依據(jù)。 內(nèi)部處臵資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變的處臵行為，包括但不限于以下情形： （ 1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品 （ 2 （ 3）改變資產(chǎn)用途（如， 自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營 ）； （ 4）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移； （ 5）上述兩種或兩種以上情形的混合。 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) ①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； ②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ③ 按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含 15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 （ 2）不同合作建房方式的所得稅處理 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 63 64 A、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方 分配開發(fā)產(chǎn)品 的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同） 開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 64 65 B、凡開發(fā)合同或協(xié)議中 約定分配項(xiàng)目利潤 的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 : ① 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 61 62 拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊居民區(qū)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原住戶普遍采用建成后新房等面積安臵，即“拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)”的方式，如需增加面積則以市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售。 檢查時(shí)可以從銀行存款賬入手， 檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的 57%不允許動(dòng)用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較， 查找涉稅問題。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動(dòng)產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。 （ 5）根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進(jìn)行核對(duì)，看開票金額與收取貨款金額是否一致。 （一）銷售收入檢查的方法 53 54 （ 3）驗(yàn)證審核開發(fā)項(xiàng)目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。 核實(shí)納稅人實(shí)際參與開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量，各項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)，重點(diǎn)核對(duì)基本情況資料，與該項(xiàng)