浙江省杭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃定位報(bào)告(ppt69頁(yè))(文件)
【正文】 地塊北側(cè)緊鄰文一西路位置存有 1 1 0 千伏五常變電站一座和兩 條高壓線(xiàn)。每塊地塊東西長(zhǎng)，南北短， 呈較規(guī)則四邊形分布，用地較為開(kāi)闊，有利于項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃。為保障銷(xiāo)售進(jìn)展順利，需加大推廣力度以增加客群基數(shù)，導(dǎo)致推廣費(fèi)用增加。 項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)意向建議 市場(chǎng)大勢(shì)趨好 地塊優(yōu)勢(shì) 豪宅 高端物業(yè) 杭州高速發(fā)展 西溪高尚住區(qū) 高端客群需求 打造高端品牌 初步意向： 西園 西溪島居生活 大華西溪風(fēng)情 坤和 項(xiàng)目定位思考 ——關(guān)于豪宅 項(xiàng)目定位思考 ——關(guān)于濕地 濕地的價(jià)值 濕地廣泛分布于世界各地，是地球上生物 多樣性豐富和生產(chǎn)力較高的生態(tài)系統(tǒng)。在后期的 景觀(guān)營(yíng)造中，與人工造 景相結(jié)合，打造既自然 生態(tài)又能彰顯品質(zhì)的濕 地景觀(guān)。西溪自古就是 隱逸之地，被文人視 為人間凈土、世外桃 源。 項(xiàng)目定位思考 高端物業(yè) + 濱水居住 = 灣區(qū)物業(yè) 項(xiàng)目定位思考 ——灣區(qū)物業(yè) 灣區(qū)物業(yè)通常是指那些擁有灣區(qū)資源，享受稀缺景觀(guān)資源，能與水景近 距離最大限度接觸的高尚住宅。城市灣區(qū)物業(yè)以其先天的高起點(diǎn)和后天的高 標(biāo)準(zhǔn)成就了一個(gè)城市的居住理想。 項(xiàng)目定位思考 ——灣區(qū)物業(yè)的五大屬性 ? 自然屬性（稀缺性）：靠近水域，擁有良好的水景資源； ? 城市屬性（發(fā)展性）：臨近城市中心區(qū)，可充分享有城市資源； ? 理念屬性（先進(jìn)性）：深入挖掘稀缺資源，引入國(guó)際級(jí)規(guī)劃理念； ? 產(chǎn)品屬性（高端性）：卓越的產(chǎn)品力，高品質(zhì)的住區(qū)環(huán)境； ? 客群屬性（高尚性）：追求品質(zhì)生活為主的城市高上階層。 全新解讀濕地高端物業(yè)，樹(shù)立杭州濕地灣區(qū)物業(yè)典范。 2023/2/92023/2/92023/2/9Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 2023/2/92023/2/92023/2/92/9/2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/92023/2/92023/2/92/9/2023 3:47:00 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 9日星期四 2023/2/92023/2/92023/2/9 ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023/2/92023/2/9Thursday, February 9, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/92023/2/9February 9, 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 9日星期四 2023/2/92023/2/92023/2/9 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/2/92023/2/92023/2/9Feb239Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/92023/2/9February 9, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/2/92023/2/92023/2/9Thursday, February 9, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/92023/2/92023/2/92023/2/9 ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/92023/2/92023/2/92023/2/92/9/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/2/92023/2/9Thursday, February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。西溪 悉尼雙水灣 香港淺水灣 馬來(lái)西亞 Burau灣 項(xiàng)目定位思考 ——國(guó)內(nèi)灣區(qū)物業(yè)案例 中信紅樹(shù)灣（深圳） 中信紅樹(shù)灣， 65萬(wàn)平米濱海大社 區(qū)，地處市政高起點(diǎn)規(guī)劃的深圳灣 填海區(qū)，北望華僑城世界之窗景， 南眺深圳灣，西接沙河高爾夫，東 連紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)，在城市中心 擁有海景、高爾夫景等稀缺景觀(guān)。灣區(qū)物業(yè)靠江，親水，美宅， 既體現(xiàn)了風(fēng)水學(xué)的“風(fēng)水之法，得水為上”的觀(guān)點(diǎn)，也迎合了高尚住宅從 城市到自然，從密集到景觀(guān)的過(guò)渡，因而往往成為一個(gè)城市品位坐標(biāo)。 濱水居住的高端價(jià)值 西溪濕地早在新石器時(shí)代的良渚文化時(shí)期就 有了先民生活的足跡，而且歷來(lái)是皇家、儒 仕、百姓依濕居住和濱水生活的風(fēng)水寶地。 項(xiàng)目定位思考 ——關(guān)于濕地 西溪?dú)v史，十分悠久， 迄今已有四五千年歷 史。濕 地與人類(lèi)息息相關(guān)，是人類(lèi)擁有的寶貴資 源，因此濕地被稱(chēng)為“生命的搖籃”、“地 球之腎”。因此，稱(chēng)得上 豪宅的物業(yè)必然具有唯一性。預(yù)計(jì)變電站周邊樓座總面積約 4萬(wàn)平米（ 11層小高層）。 但是，項(xiàng)目北端的變電站和高壓線(xiàn)將對(duì)產(chǎn)品排布以及消費(fèi)者心理 造成影響。而高壓線(xiàn)的安 全距離更高達(dá) 10米。 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目地塊分析 ——經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 規(guī)劃用地面積： ㎡ ? 規(guī)劃建筑面積： ㎡ ? 容積率： ? 限高： ≤36米 ? 建筑密度 :≤30% ? 物業(yè)類(lèi)別：商品住宅 30萬(wàn)平米的體量，既有利于打造高檔項(xiàng)目的規(guī)模，又不至于帶來(lái)過(guò)長(zhǎng)的銷(xiāo)售 周期。 城西客群特征小結(jié) 根據(jù)市調(diào)結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)，目前板塊購(gòu)買(mǎi) 客戶(hù)主要有以下特征： 年齡： 中年偏上人群為主 籍貫： 杭州本地 47%，浙江省內(nèi)其他地區(qū) 42%，其他地區(qū) 11%。疊拼產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)知度較 低，獨(dú)棟鑒于總價(jià)高昂需求較弱。 問(wèn)卷內(nèi)容主要涉及兩項(xiàng)內(nèi)容： ? 杭州房地產(chǎn)整體需求 ? 西溪板塊區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求 限于有效問(wèn)卷只有 113個(gè)，所以問(wèn)卷結(jié)果可能有所偏頗或者不 全面，因此我們又根據(jù)對(duì)西溪板塊目前在售產(chǎn)品客群的梳理對(duì) 客群需求進(jìn)行了修正，最后得出本案將面對(duì)的客群特點(diǎn)。 ? 競(jìng)品定位高端，主流為聯(lián)排、洋房、大戶(hù)型公寓等改善型住宅。 西溪區(qū)域分析 ——價(jià)格分析 西溪區(qū)域分析 ——戶(hù)型分析 西溪區(qū)域分析 ——近期土地成交狀況 剛剛拍出的這四塊土地，都是居住用地，位置集中在荊長(zhǎng)路東西側(cè)和文一西路。 E戶(hù)型：四室兩廳三衛(wèi)， 186㎡ J戶(hù)型：三室兩廳三衛(wèi)， 218㎡ L戶(hù)型：五室兩廳五衛(wèi)， 269㎡ 點(diǎn)評(píng)： 私密居家氛圍；客廳大開(kāi)間， 北接景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)；方正書(shū)房連接景觀(guān)
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