【正文】 2023/2/92023/2/92023/2/92/9/2023 3:47:00 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/92023/2/92023/2/9Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 這是一種在國內(nèi)外都發(fā)展的十分純熟的 地產(chǎn)類型，她在房地產(chǎn)的地位首屈一指。 西溪里 西溪望莊 西溪蝶園 濕地 核心價值 區(qū)域共性 地塊條件 第二部分 項(xiàng)目定位 一般定義豪宅的五大標(biāo)準(zhǔn)： 一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境幽雅，或者具有 不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精 美不可復(fù)制；四是風(fēng)格各異難以仿造：五是人文價值無法再生。 審美： 具有一定的生活情調(diào)，強(qiáng)烈向往更 高檔住宅產(chǎn)品的居住感覺。 西溪區(qū)域分析 ——總結(jié) ? 天賜的西溪加上合理的規(guī)劃，最終成就了“西貴”板塊的形成。西溪誠園 ——區(qū)位 賣點(diǎn) 區(qū)域交通 由西溪路、天目山路、文一路、紫金港路、紫 金花路、古墩路等縱橫密集路網(wǎng)組成了西溪誠 園周邊便捷的城市交通線路圖，西溪誠園還近 鄰杭州繞城高速，使遠(yuǎn)行更為方便。此外，該項(xiàng)目地理位置更佳，因此要求本案產(chǎn)品更加具有吸引力。社區(qū)內(nèi)西溪風(fēng)情建設(shè)有總面積 3萬㎡的高檔配套，包括： 5000㎡ 南會所、 ㎡新天地商業(yè)街和悅宮的 3000㎡ VIP會所。 市場需求旺盛，銷售量逐月增加 杭州房地產(chǎn)市場分析 ——總體發(fā)展特征 房價穩(wěn)步上升，市場健康成長 9月杭州市房地產(chǎn)價格比年初提高 %，余杭區(qū)則大幅增長 %，明顯高于全市房產(chǎn)成交價格漲幅。 鑒于 后市發(fā)展仍存在著不確定因素，具有前瞻性的項(xiàng)目定位理念和合理的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)方案，是本案立于不敗之地的首要保障。 注：數(shù)據(jù)來源國家發(fā)改委 全國房地產(chǎn)市場房價已經(jīng)企穩(wěn)回升，增長速率穩(wěn)健，全國整體房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個穩(wěn)定發(fā)展期。高銷售量一方面體現(xiàn)了杭州本地客群的旺盛需求和高購買力；另一方面，城市強(qiáng)大的輻射力，外地投資者亦占據(jù)了購房市場的半壁江山。 賣點(diǎn)提煉 ——西溪游艇排屋別墅大區(qū) “西溪第一盤” 賣點(diǎn)一：第一家進(jìn)駐西溪區(qū)域開發(fā)的樓盤 賣點(diǎn)二：第一大規(guī)模西溪純排屋水景別墅 賣點(diǎn)三：第一家引進(jìn)游艇的西溪排屋別墅 關(guān)鍵數(shù)字： 50萬平低密水景 3500米沿河水景 30000平米中央水景 點(diǎn)評：該項(xiàng)目與本案同在一個緯度，地理位置比本案相對較弱，生態(tài)自然環(huán)境卻優(yōu)于本案，該項(xiàng)目歷時較長，整盤雖近尾聲，但規(guī)劃中的六期未來面臨較強(qiáng)直面競爭。 賣點(diǎn)提煉 ——杭州“墻門大宅”世家生活空間 賣點(diǎn)一：中式排屋 —以小景、幽巷、靜院、敞屋等 墻門生活空間元素演繹現(xiàn)代中式墻門大宅。 據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前小高層均價 16312元 /㎡ ，排屋均價 27742元 /㎡ ， 與報(bào)價 40000元 /㎡ 有一定差距。 西溪區(qū)域分析 ——價格分析 西溪區(qū)域分析 ——戶型分析 西溪區(qū)域分析 ——近期土地成交狀況 剛剛拍出的這四塊土地，都是居住用地，位置集中在荊長路東西側(cè)和文一西路。 城西客群特征小結(jié) 根據(jù)市調(diào)結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)，目前板塊購買 客戶主要有以下特征： 年齡： 中年偏上人群為主 籍貫： 杭州本地 47%，浙江省內(nèi)其他地區(qū) 42%，其他地區(qū) 11%。預(yù)計(jì)變電站周邊樓座總面積約 4萬平米（ 11層小高層）。 濱水居住的高端價值 西溪濕地早在新石器時代的良渚文化時期就 有了先民生活的足跡，而且歷來是皇家、儒 仕、百姓依濕居住和濱水生活的風(fēng)水寶地。 2023/2/92023/2/9Thursday, February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/92023/2/9February 9, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 2023/2/92023/2/92023/2/92/9/2023 ? 1行動出成果，工作出財(cái)富。城市灣區(qū)物業(yè)以其先天的高起點(diǎn)和后天的高 標(biāo)準(zhǔn)成就了一個城市的居住理想。 項(xiàng)目定位思考 ——關(guān)于豪宅 項(xiàng)目定位思考 ——關(guān)于濕地 濕地的價值 濕地廣泛分布于世界各地，是地球上生物 多樣性豐富和生產(chǎn)力較高的生態(tài)系統(tǒng)。 項(xiàng)目地塊分析 ——資源環(huán)境 優(yōu)勢： ?各方向優(yōu)良的路況 ?地塊有坡度的濕地環(huán)境 ?東側(cè)繞城高速綠化帶與河流 劣勢： 北側(cè)變電站和高壓線 項(xiàng)目地塊分析 ——地塊問題 地塊北側(cè)緊鄰文一西路位置存有 1 1 0 千伏五常變電站一座和兩 條高壓線。 要求本案定位 高端，設(shè)置合 理的產(chǎn)品類型 和戶型，在一 定程度上進(jìn)行 產(chǎn)品創(chuàng)新，增 強(qiáng)競爭力。社 區(qū)內(nèi)配備綠城獨(dú)創(chuàng)的園區(qū)生活服務(wù)體系、高端生活設(shè)施。 點(diǎn)評：此項(xiàng)目打造新中式建筑，其排屋產(chǎn)品對中式元素的體現(xiàn)較為到位，但其小 高層產(chǎn)品卻很難看到中式元素的體現(xiàn)。 點(diǎn)評：該項(xiàng)目以大盤造城的概念規(guī)劃，內(nèi)部配套設(shè)施齊全；建筑風(fēng)格率先采用了新古典， 前三期建筑過時，品質(zhì)感相對較弱， 5期品質(zhì)較強(qiáng)，值得借鑒；園林綠化除對大面積水 景的利用，缺少細(xì)節(jié)，不夠精致。 杭州房地產(chǎn)市場分析 ——總體發(fā)展特征 樓市由局部火爆轉(zhuǎn)向四面開花 重點(diǎn)板塊分析結(jié)論 住宅市場格局分布具有鮮明的板塊色彩 閑林、西溪 別墅排屋 高檔樓盤 中檔樓盤 中低檔樓盤 城西、錢江新城 城北、濱江、三墩 下沙、留下 由市場現(xiàn)狀得出，本案所在版塊為杭州市高檔樓盤聚集地，其中分布有杭州市大部分排屋和豪華公寓。 購房者：與新浪網(wǎng)聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示， %的網(wǎng)友近期不打算買房， %的人認(rèn)為明年 3 月是買房的最佳時機(jī)。同時房地產(chǎn)投資比重開始止跌回升，占總投資額 %。 杭州： 十一期間，杭州共成交商品房 998套，是 2023年同期 倍。西溪風(fēng)情 ——項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目位置： 文一路延伸段