【正文】 知識管理平臺（硬件平臺、建設方法、平臺資源）商業(yè)房地產(chǎn)東灘公司 東灘開發(fā) 總體策劃 規(guī)劃設計 基礎建設 招商引資 區(qū)域管理東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)都需要東灘公司成為一個知識經(jīng)營平臺，以支持區(qū)域平臺和產(chǎn)業(yè)平臺搭建。ByCopyright169。Management2023Consulting?抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機會?巨大的市場空間?外資進入的機遇?較弱的競爭勢力?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國之冠，提升企業(yè)影響力開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間東灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預演?東灘開發(fā)意義重大，不容失敗?東灘公司在東灘做什么?商業(yè)設施建設在東灘的地位?東灘開發(fā)的實質(zhì)和盈利模式?商業(yè)房地產(chǎn)的實質(zhì)和盈利模式?與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別?促成的知識經(jīng)營平臺的建設?商業(yè)房地產(chǎn)可實現(xiàn)資源移植進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義2/24/2023 40上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST我國零售業(yè)態(tài)雖然在種類上與國際上發(fā)達國家一樣，但在分布上相對集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設施單一落后。By 2023年外商商業(yè)企業(yè)銷售額占社會零售總額的 %。ByCopyright169。ManagementBy商業(yè)房地產(chǎn)作為一個全新領(lǐng)域，游戲的參與者較少！還沒有任何企業(yè)確立權(quán)威地位！東灘公司以先進的經(jīng)營觀念介入，有異軍突起，領(lǐng)全國之冠的機會！東灘進軍商業(yè)房地產(chǎn)，如不能局限于東灘一樣，也不能局限于上海，也許更明智的選擇是避開行業(yè)集中度較高的上海房地產(chǎn)市場！123進軍商業(yè)房地產(chǎn)將為東灘開辟新的戰(zhàn)略活動空間2/24/2023 45上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2/24/2023 46上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUSTCopyright169。Management房地產(chǎn)主營業(yè)務年銷售收入至少達到30億元；? 通過對萬科、萬達、中遠房地產(chǎn)等標桿企業(yè)以及中國所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認為今天在房地產(chǎn)業(yè) “做強 ”應至少達到以下五個指標資本雄厚房地產(chǎn)主營業(yè)務市場地位突出企業(yè)盈利能力強不吃關(guān)系飯體現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢突出2/24/2023 48上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUSTCopyright169。Management目標具有挑戰(zhàn)性但是可以實現(xiàn)。By—2/24/2023 51上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財務分析如下 By—2023Consulting東灘的戰(zhàn)略目標 Copyright169。ManagementCopyright169。ManagementCopyright169。Management任何一個行業(yè)，不論產(chǎn)業(yè)的狀況優(yōu)劣總有一些企業(yè)比其他的企業(yè)做得更好，這是因為他們設法使自己站在更有競爭優(yōu)勢的位置上。By歷史上，除了那些大震蕩的時期之外這個行業(yè)都是非常有吸引力的。q 我們有巨量的從產(chǎn)業(yè)向服務業(yè)的轉(zhuǎn)移，從而產(chǎn)生了大量對辦公樓宇的需求；q 我們需要大量的零售空間的擴展，并且新的零售業(yè)概念的發(fā)展將刺激這一需求的上升；q 大中型城市大量的人口流動和人口結(jié)構(gòu)的變化，人群工作和購物場所的變化產(chǎn)生了大量對具有新特征的商業(yè)建筑的需求；q 新的建筑產(chǎn)品和技術(shù)使得舊的商業(yè)建筑越來越失去吸引力；q 租戶在尋找更能創(chuàng)造新的購物環(huán)境和購物的舒適感覺的地方。By任何一個產(chǎn)業(yè)都不可能維持長期的高利潤，參與者的增加必然會帶來產(chǎn)能的過剩，產(chǎn)業(yè)的利潤必然越來越低。新進入者供應商 行業(yè)競爭者 購買者替代品新的 Shopping他們更清楚自己要的是什么，也面對更多的選擇，并且更會討價還價。如果說從整體的需求上升來說整個行業(yè)的利益在增加，但是它決不是像以前那樣有利可圖。Copyright169。Management 過去，大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有戰(zhàn)略，有人認為；房地產(chǎn)就是一個一個項目組成的，項目是無法預測的，所以房地產(chǎn)的戰(zhàn)略是無用的。如果企業(yè)總是在下一個項目中扮演新手他就不可能獲得好的收益。By房地產(chǎn)業(yè)不是一個產(chǎn)業(yè)，而是一個經(jīng)濟體和一個產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體。對房地產(chǎn)業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。Copyright169。Management特別是對一個成長的生意來說面對產(chǎn)能不足，人們更愿意去集成更多的環(huán)節(jié)以保證自己能將事情做得更好。2/24/2023 63上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST因此，如果企業(yè)能夠設計創(chuàng)造出新的項目理念使得每個平方米的收益提高或者使土地的利用提高就能獲得更高的收益。2023Consulting東灘商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位接下來一個關(guān)鍵問題是企業(yè)的運營范圍。我們認為，縱向?qū)I(yè)化才是今天的道路 — FOCUS! 培養(yǎng)一種什么樣的能力能夠使企業(yè)獲得超出平均利潤的收益。正是在這種意義下戰(zhàn)略定位才格外關(guān)鍵2/24/2023 65上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST216。216。2/24/2023 66上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST該區(qū)域的生活方便程度：交通狀況，商業(yè)網(wǎng)點，體育休閑場所分布，醫(yī)療教育設施，供電供水供氣情況污染狀況：空氣質(zhì)量，水質(zhì)、土質(zhì)環(huán)境，輻射物輻射狀況，其他腐蝕或環(huán)境污染因素。Copyright169。ManagementBy簽訂工程施工合同劃清責任權(quán)利關(guān)系。Copyright169。ManagementByq 營銷管理 ：結(jié)合市場銷售時機變化、競爭對手商業(yè)行動和企業(yè)經(jīng)營需要開展多種形式的宣傳推廣，促進商圈的繁榮q 財務管理 ：整體運營的現(xiàn)金流管理，必須的財務規(guī)章制度建設q 物業(yè)管理 ：保證基本的環(huán)境、燈光、供水供電、保安等條件。ByCopyright169。ManagementBy 研究對象消費出行交通量 研究首先將交通小區(qū)間的消費出行流按次數(shù)分組，分別考察各組的空間特征。/（ 1）上海商業(yè)空間布局至 1995年止為單中心極化模式，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)具有等級序列明確、空間分布不均和強中心線型結(jié)構(gòu)的特征。（ 4）徐家匯地區(qū)有潛力形成準市級商業(yè)中心。 2023Consulting商業(yè)房地產(chǎn)服務的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)我國零售業(yè)業(yè)態(tài)百貨商店購物中心專賣店專業(yè)店便利店大型綜合超市超級市場我國零售業(yè)態(tài)購物中心大（外部環(huán)境）多（行業(yè)業(yè)態(tài)）明確（經(jīng)營主題）統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理模式地區(qū)型購物中心社區(qū)型購物中心鄰近型購物中心商業(yè)房地產(chǎn)商必須對所服務的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)有深入的理解和把握2/24/2023 75上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting房地產(chǎn)價值鏈中的關(guān)鍵增值環(huán)節(jié) 客戶價值企業(yè)利潤客戶價值利潤實現(xiàn)122/24/2023 77上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理2/24/2023 78上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting選擇以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理的其他意義起步期發(fā)展期成熟期房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)生命期示意圖房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期性需要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流平衡經(jīng)營風險商業(yè)物業(yè)資源具有可以使資產(chǎn)更大程度升值的潛力土地的特性決定了房地產(chǎn)行業(yè)的生命
。SINOTRUSTConsulting形成商圈商業(yè)管理是必須加強控制的另一個環(huán)節(jié)租戶管理商業(yè)物業(yè)管理營銷管理財務管理物業(yè)管理商戶收益實現(xiàn)客戶價值商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)升值2/24/2023 79上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023Consulting抓住兩端，從 “軟 ”到 “軟 ”的商業(yè)房地產(chǎn)定位商業(yè)房地產(chǎn)本身就是一個寬廣的平臺，東灘公司首先需要在這個大平臺上選擇合適的切入點在價值鏈的五個主要環(huán)節(jié)中，投資策劃不僅僅是操作的開端，更是整體運作的最基礎支撐，對其后的多個環(huán)節(jié)起到方向性的指導作用。2023 三個策劃一個管理 SINOTRUSTConsulting連接商業(yè)房地產(chǎn)商、商戶和消費者的價值傳輸鏈條商業(yè)房地產(chǎn)商商戶 消費者產(chǎn)業(yè)價值客戶價值投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理價值承諾 價值實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)企業(yè)商業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)2/24/2023 76上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUST 研究地域設定2/24/2023 74上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 （ 5）上海市存在東、西區(qū)社會空間分異，導致商業(yè)購物行為的空間個性特性，對商業(yè)設施規(guī)模、交通設施布局產(chǎn)生影響。（ 2）一級商業(yè)中心（市級商業(yè)中心）南京東路，二級商業(yè)中心（準市級商業(yè)中心）四川北路，三級商業(yè)中心（次商業(yè)中心）靜安寺、人民廣場、淮海中路，四級商業(yè)中心（區(qū)商業(yè)中心）滬西體育場、國際展覽中心、上海電視臺、豫園、楊浦體育場、虹口體育場、和平公園、徐家匯、五角場構(gòu)成等級結(jié)構(gòu)清晰的四級商業(yè)體系。/ ManagementCopyright169。ByManagementCopyright169。ManagementCopyright169。Byq 配置項目管理人員保證項目期間問題的迅速解決和工程的按計劃實施，批準市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。ManagementCopyright169。By周邊地區(qū)的主要商業(yè)場所，人口分布情況和購買力特點，在建的商業(yè)場館規(guī)模和定位。Consulting投資策劃環(huán)節(jié)須調(diào)查的內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理與項目投資相關(guān)的社會經(jīng)濟環(huán)境：政策環(huán)境，金融環(huán)境，產(chǎn)業(yè)分布特點，商業(yè)環(huán)境整個城市的人口分布特點，人流流動特點，主要的人流匯聚點和商業(yè)圈特點分析。2023216。216。Consulting投資策劃環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理216。2023有的企業(yè)用模仿的方式，但是在今天產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)在轉(zhuǎn)變和形成的過程中模仿可能會加速死亡。有的企業(yè)競爭范圍很廣，并且盡力涉足不同的項目，有的企業(yè)則選擇某些集中的環(huán)節(jié)，特定的項目、地域、客戶。SINOTRUST?價值鏈環(huán)節(jié)利潤空間下降?土地獲得?建筑、建材?戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的抄襲模仿?開發(fā)概念?營銷策劃?價值提升最大的環(huán)節(jié)2/24/2023 64上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵影響因素戰(zhàn)略目標 行業(yè)發(fā)展特征企業(yè)內(nèi)部、外部資源產(chǎn)業(yè)核心商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢定位從戰(zhàn)略的角度來講，競爭優(yōu)勢來自兩方面，成本領(lǐng)先和差異化。2023 投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理一個成功的產(chǎn)業(yè)具有縱向集成的趨勢，也就是在縱向上做得越來越多。By另一方面，產(chǎn)業(yè)價值鏈的每個環(huán)節(jié)都有不同的專業(yè)領(lǐng)域，資產(chǎn)管理、工程管理、中介等等。 這些產(chǎn)業(yè)有著自身的經(jīng)濟規(guī)律和從根本上不同的特點。ManagementCopyright169。他們從不在乎自己會選擇什么樣的項目來做，從不在乎自己下一個做的事是從沒有做過的。因此，選對了行業(yè)并不意味著財富，關(guān)鍵的如何應對行業(yè)的變化，將自己放在一個可持續(xù)的優(yōu)勢地位，從而獲得競爭優(yōu)勢。By 每一方都希望在其中獲得更多的利潤。新的寫字樓，翻修的商業(yè)建筑。今天還是很少企業(yè)認真去想和認真去做這件事。ManagementCopyright169。對商業(yè)房地產(chǎn)而言這個行業(yè)在未來真正獲利的主要是原因是存在需求。ManagementCopyright169。了解這些變化幫助你選擇如何成功的進入一個游戲。By? 企業(yè)的關(guān)鍵問題是如何制定自身的戰(zhàn)略并有效地實施。ByBy 管理目標 SINOTRUST，實現(xiàn)跨區(qū)域擴張的整體開發(fā)能力；? 為東灘開發(fā)培養(yǎng)對區(qū)域開發(fā)有深刻理解的人才；2/24/2023 54上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementCopyright169。SINOTRUSTConsulting中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財務分析如下2/24/2023 52上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023凈資產(chǎn)收益率至少達到 10%。ManagementCopyright169。 ?成成長目標?效效益目標?管管理目標成長目標和管理目標是根據(jù)東灘現(xiàn)狀分析提出的東灘在未來五年內(nèi)應該加強的關(guān)鍵點。ByConsulting總資產(chǎn) 50億房地產(chǎn)主營業(yè)務收入 30億元凈資產(chǎn)收益率 10%地域擴張強勢品牌?2023年全國上市房地產(chǎn)公司主營收入前五強的企業(yè)平均