【正文】 我們重點(diǎn)分析了有意向購(gòu)買(mǎi)番禺的消費(fèi)者，及目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的群體，并進(jìn)行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r(jià)位樓盤(pán)而看上郊區(qū)盤(pán)的部分，從而找出尋求 真正的居住家園而主動(dòng) 走向郊區(qū)化 的一類(lèi) 。 潛在消費(fèi)者的職業(yè)特征%%%% %%%%%%%%%%%%經(jīng)理等高中級(jí)管理人員一般管理人員技術(shù)人員與銷(xiāo)售人員 IT與金融業(yè)專(zhuān)業(yè)人士老板/董事長(zhǎng) 其它各類(lèi)綜合潛在消費(fèi)者 總體一般管理人員在總體中所占比例最大，這是總體和我們的目標(biāo)群體最大的不同。 三口之家 和 二人世界依然是我們最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)。在房型設(shè)計(jì)和裝修方面盡可能考慮一些時(shí)尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。由于錦繡天河距離市區(qū)的實(shí)際距離較遠(yuǎn)，對(duì)交通問(wèn)題的關(guān)注會(huì)在很大程度上決定著居民對(duì)樓盤(pán)的選擇。 潛在消費(fèi)者對(duì)居住地段的偏好%% %%%% %% %%%%%%%%天河北番禺珠江新城 海珠臨江白云山地區(qū)東圃地塊海珠工業(yè)大道附近芳村地區(qū) 其他地方40 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 %天河北 %珠江新城 %番禺洛溪 %海珠臨江 %白云山地段 %東圃地段 %海珠腹地 %番禺南村或鐘村 %芳村 %其他地區(qū) 細(xì)分番禺版塊可以看到，洛溪版塊因?yàn)槌墒斓纳钆涮?、較為便利的交通條件而被廣州居民認(rèn)同的程度較高，南村及鐘村版塊目前受關(guān)注的程度相對(duì)較低，但與去年基本不予留意的情形相比，南村成為未來(lái)的市場(chǎng)熱點(diǎn)已有啟動(dòng)跡象。 ?價(jià)格偏高，交通不便是排在消費(fèi)者不滿(mǎn)意意見(jiàn)的前兩位 ，尤其是華南碧桂園的交通情況。 對(duì)華南碧桂園和廣地花園較為肯定的是：小區(qū)環(huán)境較好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。 45 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 南村版塊已開(kāi)始為廣州居民所接受，但目前對(duì)其認(rèn)識(shí)尚較模糊；結(jié)合消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)綜合素質(zhì)的要求，可強(qiáng)化錦繡天河本身的高尚質(zhì)素，淡化其南村版塊印象。 48 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 2）、消費(fèi)者希望的住房?jī)r(jià)格 調(diào)查表明， 30005000元 是番禺樓盤(pán)潛在消費(fèi)者中大部分人最能接受的價(jià)格，尤以 3500元左右最為集中，其中，目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的人士中，期望價(jià)位主要集中于 40006000之間，錦繡天河目前的初步定價(jià)在這部分人中有較強(qiáng)的承接力。 50 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 4）、消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 ?大多數(shù)人認(rèn)為只要發(fā)展商提供的裝修確實(shí)比較精致、豪華，還是樂(lè)于接受現(xiàn)成的裝修，因?yàn)閭€(gè)人在時(shí)間精力、專(zhuān)業(yè)知識(shí)方面都有現(xiàn)實(shí)困難，集體裝修成本也相對(duì)較低。 SAS系統(tǒng) （安全自動(dòng)化系統(tǒng)） MIS系統(tǒng) （管理信息系統(tǒng)） CNS系統(tǒng) （通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)） 主要為閉路電視全天監(jiān)控、室外紅外線(xiàn)報(bào)警、室內(nèi)自動(dòng)消防報(bào)警（電、水、燃?xì)獾龋?IC卡門(mén)禁、安全求助裝置等有關(guān)安全家居的。 物業(yè)管理和小區(qū)品位檔次因素影響的比例也比總體大。 價(jià)格對(duì)我們目標(biāo)受眾的影響中不是最重要的，它往往是在與樓盤(pán)的綜合素質(zhì)相對(duì)比中發(fā)揮作用的。 55 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 ?5000元左右的房?jī)r(jià)， 70150M2面積， ?精致、人性化的裝修 ?全面而適度超前的智能化配套的高質(zhì)素小區(qū)是消費(fèi)者最為青睞的 ?綜合考慮樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比是消費(fèi)者選擇某個(gè)版塊及樓盤(pán)的一個(gè)重要因素。 13:10:2913:10:2913:102/6/2023 1:10:29 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023年 2月 6日星期一 下午 1時(shí) 10分 29秒 13:10: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 1時(shí) 10分 29秒 下午 1時(shí) 10分 13:10: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 13:10:2913:10:2913:10Monday, February 6, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 下午 1時(shí) 10分 :10February 6, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 13:10:2913:10:2913:102/6/2023 1:10:29 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :10:2913:10:29February 6, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 1時(shí) 10分 29秒 下午 1時(shí) 10分 13:10: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專(zhuān)家告訴 。 2023年 2月 下午 1時(shí) 10分 :10February 6, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 13:10:2913:10:2913:10Monday, February 6, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 1時(shí) 10分 29秒 下午 1時(shí) 10分 13:10: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 6日星期一 下午 1時(shí) 10分 29秒 13:10: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 13:10:2913:10:2913:102/6/2023 1:10:29 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 下午 1時(shí) 10分 :10February 6, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 13:10:2913:10:2913:10Monday, February 6, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 57 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 （ 7）、目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房決策過(guò)程 比 較 54 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 8）、目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套的要求 64%52%35% 33%31% 28%26%24%17%0%10%20%30%40%50%60%70%園林綠化 體育設(shè)施超市/商鋪菜市場(chǎng)會(huì)所 學(xué)校醫(yī)院(醫(yī)務(wù)所)停車(chē)場(chǎng)餐廳目標(biāo)小群對(duì)小區(qū)配套的要求情況 綠化園林 和 體育設(shè)施配套 是很多人都較為關(guān)注的方面，因?yàn)檫@直接關(guān)乎著長(zhǎng)久的生活質(zhì)量問(wèn)題，超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)院直接影響著居住的方便和舒適性，包括幼兒園在內(nèi)的學(xué)校配套也是相當(dāng)一部分消費(fèi)者很關(guān)注的問(wèn)題。 53 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 小區(qū)環(huán)境、交通、價(jià)格、配套設(shè)施和地段這幾個(gè)因素往往是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生綜合影響，而不是單獨(dú)發(fā)揮作用，決策的過(guò)程往往是 ： 版塊 樓盤(pán)綜合素質(zhì) 價(jià)格 區(qū)內(nèi)環(huán)境、生活、教育等各種配套、交通情況、物業(yè)管理等 消費(fèi)者一般以日常活動(dòng)點(diǎn)為中心，在一定半徑內(nèi)的多個(gè)版塊作出可能的選擇，將樓盤(pán)的綜合素質(zhì)與價(jià)格進(jìn)行對(duì)比， 選擇他們認(rèn)為性?xún)r(jià)比（價(jià)值）較高的樓盤(pán) 。 寬帶光纖入戶(hù)，保證家庭電話(huà)、傳真及網(wǎng)上快速?zèng)_浪能同時(shí)使用的需要，對(duì)外聯(lián)系要保證方便快捷，一家至少要有 2部以上電話(huà)線(xiàn)接口。 ?尤其值得注意的是：錦繡天河有相當(dāng)一部分人士是外來(lái)白領(lǐng)，工作較忙，且錦繡天河距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，提供現(xiàn)成裝修會(huì)較為理想，即使是本地的高收入人士其實(shí)也面臨同樣的問(wèn)題。 ?在戶(hù)型的選擇上，以二房和三房為主，二房占 42%，三房比例達(dá)到了 46%左右。 ?對(duì)于躍式或錯(cuò)層的追求并沒(méi)有我們想象中的火熱，調(diào)查中一部分消費(fèi)者認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)對(duì)老人和小孩并不是很適合。 對(duì)于錦繡天河的地理位置，對(duì)于有車(chē)一族，則認(rèn)為較為方便快捷，認(rèn)同程度較高，反之則認(rèn)為較不方便。錦繡天河已經(jīng)有較多的賣(mài)點(diǎn)，將這些賣(mài)點(diǎn)整合起來(lái)，會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第一位 第二位 第三位天河北 天河40% 東山13% 海珠和越秀11%珠江新城 天河28%東山和海珠%越秀11%番禺大石 天河31% % 東山10%海珠臨江 % % 東山13%白云山地帶 天河31% 越秀17% %東圃 天河58%東山和海珠11%海珠腹地 海珠42% % 天河10%番禺南村或鐘村 天河30. 8 % 海珠 %選擇人數(shù)最多的前三個(gè)地區(qū)所選擇的地段42 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 2）、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤(pán)分析 ?目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)番禺幾個(gè)較為知名的樓盤(pán)、以及海珠的光大、保利、臨江的中海錦苑等相對(duì)滿(mǎn)意。 37 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 錦繡天河的目標(biāo)消費(fèi)群人文特征小結(jié) ?主要群體相對(duì)年輕且學(xué)歷較高（ 2635歲，大專(zhuān)以上學(xué)歷 ） ?收入及職位較高的高級(jí)打工一族為主（ 管理人士或?qū)I(yè)人士，家庭月收入在 7000元左右 ） ?外來(lái)人士特征明顯，愛(ài)好運(yùn)動(dòng)、前衛(wèi)時(shí)尚、希望遠(yuǎn)離都市的喧囂（有郊區(qū)化傾向） ?買(mǎi)房主要用于自住，目的是尋找一種更舒適的生活環(huán)境 ?更為渴望一種個(gè)性空間、自由愜意、完全放松的一種生活方式 有車(chē)一族、上下班時(shí)間相對(duì)穩(wěn)定的白領(lǐng)或 SOHO一族更有可能成為我們首期的目標(biāo)消費(fèi)者。 35 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 8）、購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析 與總體相比，目標(biāo)群體購(gòu)房的目的主要是為了日常的 家居 ，作為其他用途的比例明顯下降，調(diào)查中還表明不少人已有住房， 這說(shuō)明了他們對(duì)現(xiàn)有的居住條件不滿(mǎn)，希望能尋找到一個(gè)適合家居的理想家園， 這就要求上市盤(pán)要具有較好的綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。 從南村最易通達(dá)的廣州市區(qū)為天河，而天河是外來(lái)人士的聚居地，可以初步斷定錦繡天河的外來(lái)人士的比例有可能高于這一比例。當(dāng)然通過(guò)按揭貸款的幫助，收入相對(duì)低一些的人士也能夠成為我們的目標(biāo)消費(fèi)群。 潛在消費(fèi)者的年齡