【正文】 顯，大專以上學(xué)歷者占了%的比例。當(dāng)然通過按揭貸款的幫助，收入相對低一些的人士也能夠成為我們的目標(biāo)消費(fèi)群。 從南村最易通達(dá)的廣州市區(qū)為天河，而天河是外來人士的聚居地，可以初步斷定錦繡天河的外來人士的比例有可能高于這一比例。 35 錦繡天河市場分析報告 （ 8）、購房動機(jī)分析 與總體相比，目標(biāo)群體購房的目的主要是為了日常的 家居 ，作為其他用途的比例明顯下降，調(diào)查中還表明不少人已有住房， 這說明了他們對現(xiàn)有的居住條件不滿，希望能尋找到一個適合家居的理想家園， 這就要求上市盤要具有較好的綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。 37 錦繡天河市場分析報告 錦繡天河的目標(biāo)消費(fèi)群人文特征小結(jié) ?主要群體相對年輕且學(xué)歷較高（ 2635歲，大專以上學(xué)歷 ） ?收入及職位較高的高級打工一族為主（ 管理人士或?qū)I(yè)人士，家庭月收入在 7000元左右 ） ?外來人士特征明顯，愛好運(yùn)動、前衛(wèi)時尚、希望遠(yuǎn)離都市的喧囂（有郊區(qū)化傾向） ?買房主要用于自住，目的是尋找一種更舒適的生活環(huán)境 ?更為渴望一種個性空間、自由愜意、完全放松的一種生活方式 有車一族、上下班時間相對穩(wěn)定的白領(lǐng)或 SOHO一族更有可能成為我們首期的目標(biāo)消費(fèi)者。 第一位 第二位 第三位天河北 天河40% 東山13% 海珠和越秀11%珠江新城 天河28%東山和海珠%越秀11%番禺大石 天河31% % 東山10%海珠臨江 % % 東山13%白云山地帶 天河31% 越秀17% %東圃 天河58%東山和海珠11%海珠腹地 海珠42% % 天河10%番禺南村或鐘村 天河30. 8 % 海珠 %選擇人數(shù)最多的前三個地區(qū)所選擇的地段42 錦繡天河市場分析報告 （ 2）、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤分析 ?目標(biāo)消費(fèi)群對番禺幾個較為知名的樓盤、以及海珠的光大、保利、臨江的中海錦苑等相對滿意。錦繡天河已經(jīng)有較多的賣點(diǎn)，將這些賣點(diǎn)整合起來，會產(chǎn)生較強(qiáng)的整體競爭優(yōu)勢。 對于錦繡天河的地理位置，對于有車一族，則認(rèn)為較為方便快捷，認(rèn)同程度較高，反之則認(rèn)為較不方便。 ?對于躍式或錯層的追求并沒有我們想象中的火熱，調(diào)查中一部分消費(fèi)者認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)對老人和小孩并不是很適合。 ?在戶型的選擇上，以二房和三房為主，二房占 42%，三房比例達(dá)到了 46%左右。 ?尤其值得注意的是：錦繡天河有相當(dāng)一部分人士是外來白領(lǐng)，工作較忙，且錦繡天河距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，提供現(xiàn)成裝修會較為理想，即使是本地的高收入人士其實(shí)也面臨同樣的問題。 寬帶光纖入戶，保證家庭電話、傳真及網(wǎng)上快速沖浪能同時使用的需要，對外聯(lián)系要保證方便快捷，一家至少要有 2部以上電話線接口。 53 錦繡天河市場分析報告 小區(qū)環(huán)境、交通、價格、配套設(shè)施和地段這幾個因素往往是對目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生綜合影響，而不是單獨(dú)發(fā)揮作用，決策的過程往往是 ： 版塊 樓盤綜合素質(zhì) 價格 區(qū)內(nèi)環(huán)境、生活、教育等各種配套、交通情況、物業(yè)管理等 消費(fèi)者一般以日常活動點(diǎn)為中心，在一定半徑內(nèi)的多個版塊作出可能的選擇，將樓盤的綜合素質(zhì)與價格進(jìn)行對比， 選擇他們認(rèn)為性價比（價值）較高的樓盤 。 （ 7）、目標(biāo)消費(fèi)者購房決策過程 比 較 54 錦繡天河市場分析報告 （ 8）、目標(biāo)消費(fèi)者對小區(qū)配套的要求 64%52%35% 33%31% 28%26%24%17%0%10%20%30%40%50%60%70%園林綠化 體育設(shè)施超市/商鋪菜市場會所 學(xué)校醫(yī)院(醫(yī)務(wù)所)停車場餐廳目標(biāo)小群對小區(qū)配套的要求情況 綠化園林 和 體育設(shè)施配套 是很多人都較為關(guān)注的方面，因?yàn)檫@直接關(guān)乎著長久的生活質(zhì)量問題，超市、菜市場、醫(yī)院直接影響著居住的方便和舒適性，包括幼兒園在內(nèi)的學(xué)校配套也是相當(dāng)一部分消費(fèi)者很關(guān)注的問題。 , February 7, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :51:4107:51:41February 7, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 7日星期二 7時 51分 41秒 07:51:417 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :51:4107:51Feb237Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 7, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 7日星期二 7時 51分 41秒 07:51:417 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 7日星期二 上午 7時 51分 41秒 07:51: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :51:4107:51Feb237Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 7日星期二 7時 51分 41秒 07:51:417 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :51:4107:51:41February 7, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 7, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :51:4107:51Feb237Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 55 錦繡天河市場分析報告 ?5000元左右的房價， 70150M2面積， ?精致、人性化的裝修 ?全面而適度超前的智能化配套的高質(zhì)素小區(qū)是消費(fèi)者最為青睞的 ?綜合考慮樓盤的性價比是消費(fèi)者選擇某個版塊及樓盤的一個重要因素。 價格對我們目標(biāo)受眾的影響中不是最重要的，它往往是在與樓盤的綜合素質(zhì)相對比中發(fā)揮作用的。 物業(yè)管理和小區(qū)品位檔次因素影響的比例也比總體大。 SAS系統(tǒng) （安全自動化系統(tǒng)） MIS系統(tǒng) （管理信息系統(tǒng)） CNS系統(tǒng) （通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)） 主要為閉路電視全天監(jiān)控、室外紅外線報警、室內(nèi)自動消防報警（電、水、燃?xì)獾龋?IC卡門禁、安全求助裝置等有關(guān)安全家居的。 50 錦繡天河市場分析報告 （ 4）、消費(fèi)者對交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 ?大多數(shù)人認(rèn)為只要發(fā)展商提供的裝修確實(shí)比較精致、豪華，還是樂于接受現(xiàn)成的裝修，因?yàn)閭€人在時間精力、專業(yè)知識方面都有現(xiàn)實(shí)困難，集體裝修成本也相對較低。 48 錦繡天河市場分析報告 （ 2）、消費(fèi)者希望的住房價格 調(diào)查表明， 30005000元 是番禺樓盤潛在消費(fèi)者中大部分人最能接受的價格，尤以 3500元左右最為集中，其中，目標(biāo)價位在 4000元以上的人士中，期望價位主要集中于 40006000之間，錦繡天河目前的初步定價在這部分人中有較強(qiáng)的承接力。 45 錦繡天河市場分析報告 南村版塊已開始為廣州居民所接受，但目前對其認(rèn)識尚較模糊；結(jié)合消費(fèi)者對樓盤綜合素質(zhì)的要求，可強(qiáng)化錦繡天河本身的高尚質(zhì)素，淡化其南村版塊印象。 對華南碧桂園和廣地花園較為肯定的是：小區(qū)環(huán)境較好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。 ?價格偏高，交通不便是排在消費(fèi)者不滿意意見的前兩位 ，尤其是華南碧桂園的交通情況。 潛在消費(fèi)者對居住地段的偏好%% %%%% %% %%%%%%%%天河北番禺珠江新城 海珠臨江白云山地區(qū)東圃地塊海珠工業(yè)大道附近芳村地區(qū) 其他地方40 錦繡天河市場分析報告 %天河北 %珠江新城 %番禺洛溪 %海珠臨江 %白云山地段 %東圃地段 %海珠腹地 %番禺南村或鐘村 %芳村 %其他地區(qū) 細(xì)分番禺版塊可以看到，洛溪版塊因?yàn)槌墒斓纳钆涮?、較為便利的交通條件而被廣州居民認(rèn)同的程度較高，南村及鐘村版塊目前受關(guān)注的程度相對較低，但與去年基本不予留意的情形相比，南村成為未來的市場熱點(diǎn)已有啟動跡象。由于錦繡天河距離市區(qū)的實(shí)際距離較遠(yuǎn)，對交通問題的關(guān)注會在很大程度上決定著居民對樓盤的選擇。在房型設(shè)計(jì)和裝修方面盡可能考慮一些時尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。 三口之家 和 二人世界依然是我們最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)。 潛在消費(fèi)者的職業(yè)特征%%%% %%%%%%%%%%%%經(jīng)理等高中級管理人員一般管理人員技術(shù)人員與銷售人員 IT與金融業(yè)專業(yè)人士老板/董事長 其它各類綜合潛在消費(fèi)者 總體一般管理人員在總體中所占比例最大，這是總體和我們的目標(biāo)群體最大的不同。因此，在調(diào)查中，我們重點(diǎn)分析了有意向購買番禺的消費(fèi)者，及目標(biāo)價位在 4000元以上的群體，并進(jìn)行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r位樓盤而看上郊區(qū)盤的部分，從而找出尋求 真正的居住家園而主動 走向郊區(qū)化 的一類 。這正是我們的消費(fèi)者渴望和一直追尋的理想家園。灑 脫 人生 、 寫 意駿景優(yōu) 質(zhì) ， 源自 不 斷 的成熟去年被評為 “最受歡迎樓盤”，建有六個各具特色的主題園林，將西方建筑特色與江南園林景色有機(jī)揉和，區(qū)內(nèi)景觀較好，但密度不低。在同檔次的樓盤中，競爭力很強(qiáng)?！白匀蛔钍孢m”創(chuàng) 21世紀(jì)中國住宅的最高標(biāo)準(zhǔn)，保利花園在硬件建設(shè)和包裝推廣方面可謂很成功。區(qū)內(nèi)將規(guī)劃超過 1 萬平方米的中心花園、森林澗、彩虹廣場，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推廣上較為乏力，規(guī)劃中的種種美景也沒有很好地傳達(dá)給消費(fèi)者，現(xiàn)場景觀對消費(fèi)者的吸引力也較弱。翠榕苑B4 棟10 月份開始推出， 86 180平方米十余種戶型。每日的星級享受