如何做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研(文件)
【正文】 數(shù)分析法：反映市場(chǎng)行情周期性變化的一種預(yù)測(cè)方法 ? 景氣分析方法：反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平 ? 投入產(chǎn)出方法：反映基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投入變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 ? 價(jià)格及銷售量分析方法：動(dòng)態(tài)的綜合的反映市場(chǎng)行情變動(dòng)方向和程度 三、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析報(bào)告 全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步回升 ? 北京房地產(chǎn)發(fā)展回顧（總體、分階段、分物業(yè)類型） ? 北京住宅市場(chǎng)的供給與需求 ? 北京居住物業(yè)的區(qū)域特點(diǎn) ? 北京房地產(chǎn)價(jià)格 北京房地產(chǎn)總體市場(chǎng)概況分析 三、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析報(bào)告 北京住宅指數(shù)與 Hedonic指數(shù)圖 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與商品房銷售額圖 三、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析報(bào)告 商品房竣工面積與銷售面積圖 商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖 CBD的開(kāi)發(fā) 主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路 1 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 3 房地產(chǎn)政策影響分析 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 5 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 6 四、房地產(chǎn)政策影響分析 房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)的影響 金融、稅收政策等以及“四證”的控制影響施工進(jìn)度，從而影響市場(chǎng)供應(yīng) “90/70” 政策、限高、限容積率政策 政策傾斜的區(qū)域?qū)⒊蔀殚_(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 影響市場(chǎng)供求，從而影響價(jià)格走勢(shì) 對(duì)供應(yīng)節(jié)奏的影響 對(duì)產(chǎn)品形式的影響 對(duì)開(kāi)發(fā)空間的影響 對(duì)價(jià)格的影響 四、房地產(chǎn)政策影響分析 房地產(chǎn)政策影響分析的方法 ? 跟蹤市場(chǎng)政策動(dòng)向信息，了解最新政策動(dòng)態(tài)及背景 ? 領(lǐng)會(huì)政策內(nèi)容和含義，比較分析相關(guān)政策，發(fā)現(xiàn)其中變化與 聯(lián)系的脈絡(luò)，由此判斷政策目標(biāo)和意圖 ? 判斷政策影響的確切部分，以及對(duì)各主體的影響程度 ? 盡可能用定量方法分析政策影響 ? 分析政策后果，尤其是對(duì)供求的影響，并進(jìn)行必要的預(yù)測(cè) ? 政策評(píng)論，如缺失之處，從而預(yù)測(cè)政策的未來(lái)趨勢(shì) 四、房地產(chǎn)政策影響分析 房地產(chǎn)政策影響分析的案例 ? 政策出臺(tái)背景 ——《 近期政策謹(jǐn)防地產(chǎn)泡沫 》 ? 前后政策對(duì)比 ——《 兩稅合并對(duì)外資開(kāi)發(fā)商的影響 》 ? 作用部位分析 ——《 “90/70”政策解析 》 ? 效應(yīng)量化分析 ——《 土地增值稅清算管理政策評(píng)析 》 ? 政策走勢(shì)預(yù)期 ——《 2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)策略研究 》 ? 政策缺失評(píng)價(jià) ——《 對(duì)商品房預(yù)售款專戶管理的一點(diǎn)置疑 》 主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路 1 CBD的開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 3 房地產(chǎn)政策影響分析 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 5 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 6 五、供求分析 供求分析的基本內(nèi)容 ? 板塊的界定 ? 市場(chǎng)的細(xì)分 ? 供求缺口的分析 五、供求分析 供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 ? 潛在供應(yīng)量分析 可售面積 M1 未建面積 M2 潛在土地供應(yīng)量 = M1 + M2 ? 現(xiàn)有市場(chǎng)存量分析 已竣工量 銷售量 平均銷售周期 五、供求分析 供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 ? 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析方法 對(duì)區(qū)域、環(huán)線、板塊、戶型、面積、單價(jià)、總價(jià)進(jìn)行分類分析 五、供求分析 需求量分析方法 人口結(jié)構(gòu) 人口增長(zhǎng)與住宅需求潛力分析 家庭結(jié)構(gòu) 家庭規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)與套型規(guī)模的分析 收入結(jié)構(gòu) 收入與住宅需求潛力分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)整與住宅需求潛力的分析 主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路 1 CBD的開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 3 房地產(chǎn)政策影響分析 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 5 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 6 六、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性分析 ? 法律特性分析：土地出讓方式、規(guī)劃條件、開(kāi)發(fā)限制條件等 ? 經(jīng)濟(jì)特性分析：價(jià)格、租金、促銷手段、付款方式、定價(jià)策略等 ?
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