某地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)測算與開發(fā)策略(文件)
【正文】 原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例 各使用功能面積分配表 功能名稱 建筑面積（ m2） 商業(yè)（含 73000地下面積） 146877 住宅（地上計(jì)算容積率面積） 64314 公寓式辦公（地上計(jì)算容積率面積） 46174 酒店（地上計(jì)算容積率面積） 26992 合計(jì) 284357 ?項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 含六號(hào)地塊： 占地面積： 49934m2 容積率： 地上可建面積： 212719m2 預(yù)計(jì)地下面積：約 140000m2 其中：地下商業(yè)約 70000m2 注：本次物業(yè)面積測算不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。 開發(fā)成本的設(shè)定 工程類別 工程描述 建筑面積 樓面地價(jià) （元 /M2） 項(xiàng)目造價(jià)取值（元/M2） 其它各項(xiàng)費(fèi)用 （元 /M2） 單位面積開發(fā)成本合計(jì) （元 /M2） 總開發(fā)成本 （萬元/M2） 綜合商業(yè) 上有塔樓，地下兩層，地上四層 145000 （含70000地下面積） 10500（地下商業(yè)不計(jì)樓面地價(jià)） 5000 3300 18800（地下商業(yè)5000） 141000+35000=176000 高層寫字樓 地下四層，中高檔 40500 6000 5500 3300 14800 59940 高層酒店 四星級，包括精裝修及家具 52023 6000 8000 3300 17300 89960 高層住宅 高檔商品房，含裝修 46857 6000 3000 3000 12023 56228 合計(jì) 382128 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)估價(jià)部 注一：在造價(jià)計(jì)算過程中已包括地下車庫的建設(shè)成本； 注二：樓面地價(jià)按現(xiàn)行土地價(jià)格估算； 注三：其它費(fèi)用包括政府規(guī)費(fèi)、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，但不包括各項(xiàng)稅費(fèi)。 ?建筑面積： 145000平方米 ?開發(fā)成本： 176000萬元 ?年租金收入： ?年?duì)I運(yùn)成本： *30%= ?年收益： = ?投資回收周期： ? 投資成本高； ? 投資收益高； ? 投資回收周期較短； ? 投資風(fēng)險(xiǎn)較高； 酒店租金的確定 2023年累計(jì) 同比增長 四星級酒店出租率 % 四星級酒店平均房價(jià) /套 % 數(shù)據(jù)來源：上海市旅游事業(yè)管理委員會(huì) 注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、新舊程度，周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度等等 修正系數(shù) 出租率、房
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