【正文】 鎮(zhèn)作為東灘開發(fā)的戰(zhàn)略腹地，對東灘的項目運作和產(chǎn)業(yè)開發(fā)形成支持協(xié)同效應(yīng)。Copyright169。Management因此東灘的開發(fā)理念應(yīng)最終成為提升整個地區(qū)價值的核心。2/23/2023 53上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST現(xiàn)已建成垂珠園、先豐度假村、蒙古村跑馬場、上海特技城、石沙野生動物園，以及利用天然蘆葦建成的 “蘆蕩迷宮 ”等，輔有賓館、飯店、商場、通迅等服務(wù)設(shè)施。長興島俗稱鴨窩沙，分為石頭沙、瑞斗沙、潘家沙、鴨窩沙、金帶沙五個部分，從東到西長 21公里，面積 76平方公里橫沙島有 “長壽瑞地 ”的傳說，其開發(fā)始于江陰南菁書院（建于光緒八年），五六十年代橫沙島上還有鎸有 “南菁 ”二字的界樁。2023Consulting長興島和橫沙島對開發(fā)東灘的影響從以下幾個方面考慮，長興島和橫沙島的地理位置、資源特點決定了開發(fā)東灘不能忽視這兩個島的問題。兩島與東灘是互相促進還是針鋒相對的的關(guān)系取決于由誰掌握開發(fā)權(quán)。2023Consulting與相關(guān)地區(qū)的合作分析不考慮一鎮(zhèn)兩島的開發(fā)就不能保證東灘成功開發(fā)，如果能夠掌握對陳家鎮(zhèn)、橫沙島、長興島的開發(fā)控制權(quán)，對東灘開發(fā)無疑是最有利的。長興島和橫沙島：兩島開發(fā)不是東灘公司的開發(fā)重點，但是必須考慮該地區(qū)與東灘整體開發(fā)的協(xié)同性，對該地區(qū)開發(fā)的控制可以采取引入投資者組建合資開發(fā)公司，保證東灘公司在其中相對控制地位的方式。2/23/2023 56上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST建設(shè)越江隧道的三種形式市政府財政投入 政策發(fā)展方向政府投資的可能性其他組織投資 可能的影響和利弊上海實業(yè)組織投入 可能的方式和利弊2/23/2023 57上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST90年代中期以資產(chǎn)運作為重點，擴大社會融資 進一步擴大資本市場融資。加大公共財政對城市建設(shè)的支持力度。2023Consulting上海城市建設(shè)的投融資體制分析 “上海模式 ”1992年小平南巡講話催生了上海城投（上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司）， “ 上海模式 ” 浮出水面。By由上海市政府直接投資進行滬崇通道建設(shè)的可能性很小，而由上海市政府出政策和優(yōu)惠條件，社會資金投資有極大的可能，因此誰造橋遂誰就可能得到政策、資源從而掌握整個地區(qū)開發(fā)的主動權(quán)。2023Consulting上實集團主導(dǎo)滬崇通道建設(shè)的戰(zhàn)略考慮q 東灘開發(fā)作為上海市政府賦予上實集團的一項使命，集團需要從整體發(fā)展戰(zhàn)略來考慮對東灘公司的支持力度和在東灘開發(fā)中各相關(guān)環(huán)節(jié)的投入力度主導(dǎo)修建滬崇通道橫沙島、長興島協(xié)同開發(fā)東灘開發(fā)東灘整體協(xié)同開發(fā)上實集團發(fā)展上實集團主導(dǎo)修建滬崇橋隧實際意義上是推動政府賦予的開發(fā)東灘、開發(fā)崇明的使命，并使上實集團在東灘的開發(fā)中全面獲益。By跨江橋隧的建設(shè)投資金額大，施工期長，貸款本息償還壓力較大，因此在爭取政府支持的同時，也需要 “以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn) ”，挖掘項目本身的資源，通過前期開發(fā)降低總體成本。Copyright169。Managementq 參與建橋可以直接將東灘公司帶入資本市場，利于解決目前的資金短缺問題；同時有機會進入一系列潛力巨大的新產(chǎn)業(yè)（如基礎(chǔ)建設(shè)），提高融資能力，擴大發(fā)展空間，做大做強企業(yè)。上實集團要爭取全面獲益，造橋是最好的砝碼。Copyright169。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementBy2/23/2023 69上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2/23/2023 70上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting東灘三個戰(zhàn)略發(fā)展階段q 三段式開發(fā)第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間2/23/2023 72上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting東灘三個戰(zhàn)略發(fā)展階段q 第一階段需要的準(zhǔn)備第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間增強公司實力方面q 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機制）q 建立聯(lián)盟（區(qū)域間、區(qū)域外）q 建立核心支柱產(chǎn)業(yè)q 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵）q 建立人才機制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用）q 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣）q 擴大企業(yè)影響力增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面q 完善各類規(guī)劃q 開發(fā)理念創(chuàng)新q 制定階段商業(yè)合作模式q 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)）q 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 東灘概念推廣q 爭取政府及各方支持和協(xié)作2/23/2023 74上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUSTCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementBy?積聚、整合資源4 土地資源4 資本資源4 技術(shù)資源4 政策資源4 品牌資源我們主要的客戶?2/23/2023 81上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST以東灘作為試驗田、孵化器培養(yǎng)創(chuàng)新經(jīng)營方式、管理方。Consulting上海實業(yè) 21世紀(jì)最大的戰(zhàn)略發(fā)展平臺q 以東灘開發(fā)為契機的東灘公司的發(fā)展對上海實業(yè)來說是 21世紀(jì)最大的戰(zhàn)略發(fā)展平臺q資源平臺q產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺q投資轉(zhuǎn)型平臺q體制改革和創(chuàng)新平臺q東灘戰(zhàn)略發(fā)展平臺以知識經(jīng)營為核心聚集整合全球資源84KM2的綜合生態(tài)園區(qū) 2023政府?ManagementCopyright169。ByManagementCopyright169。ByManagementCopyright169。By改良土壤 Consulting資本實力增加開發(fā)吸引力建立產(chǎn)業(yè)積聚企業(yè)實力資本運作選擇產(chǎn)業(yè) 培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)對接資本市場 產(chǎn)業(yè)平臺 資本平臺東灘開發(fā)的準(zhǔn)備投資者合作者政府長期投入2023SINOTRUSTConsulting東灘開發(fā)第一階段需要的準(zhǔn)備q 增強東灘吸引力第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面q 完善各類規(guī)劃q 開發(fā)理念創(chuàng)新q 制定階段商業(yè)合作模式q 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)）q 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 東灘概念推廣q 爭取支持和協(xié)作增強公司實力方面q 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機制）q 建立聯(lián)盟（區(qū)域內(nèi)外、市內(nèi)外、行業(yè)內(nèi)外、國內(nèi)外）q 建立核心支柱產(chǎn)業(yè)q 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵）q 建立人才機制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用）q 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣）q 擴大企業(yè)影響力2/23/2023 73上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘開發(fā)的內(nèi)涵1 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析1 東灘開發(fā)的條件1 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段2/23/2023 71上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023Consulting東灘開發(fā)的關(guān)鍵問題是什么？橋隧不是問題！ 問題是： 橋隧建成之后我們能做什么？橋隧留給我們的是發(fā)展提高自己的時間，但是時間并不多！橋隧開通之后會帶動大規(guī)模的開發(fā)，作為崇明開發(fā)的先行者和表帥，沒有超強的運作實力 2023ManagementCopyright169。ByManagementCopyright169。ByManagementCopyright169。By橋隧不僅工程浩大，而且牽動的是上海、長江三角洲整個地區(qū)的發(fā)展，作為一個啟動因素它撬動的是一個蘊藏著無限商機的發(fā)展空間。這些因素直接影響上實集團的發(fā)展，開發(fā)東灘和崇明正提供了這樣一種契機。q 東灘開發(fā)關(guān)系到整個崇明島的開發(fā)，崇明是 21世紀(jì)上海市可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間，受到市政府重視，重要性必定會日益提高。By與東灘本身的項目既要有區(qū)分又要有形成呼應(yīng)。ManagementCopyright169。SINOTRUST2/23/2023 60上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementCopyright169。SINOTRUST完善建設(shè)性收費機制，增加政府建設(shè)資金來源2/23/2023 58上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 支持保險基金參與有盈利能力的基礎(chǔ)設(shè)施投資。進一步完善開發(fā)機制。上海十多年來的投融資體制改革初步形成了 “政府引導(dǎo)、社會參與、市場運作 ”的投資格局。Consulting上海城市建設(shè)的投融資體制分析以建立舉債機制為重點，擴大政府投資規(guī)模 2023Consulting東灘開發(fā)的關(guān)鍵點是越江橋隧越江橋隧不僅是啟動?xùn)|灘大規(guī)模開發(fā)的前提，也是掌握整個區(qū)域開發(fā)主動權(quán)的關(guān)鍵。2023具體的合作方式和談判條件，需要在各方互相接觸和了解，明確了合作內(nèi)容，并取得了政府相關(guān)職能部門的首肯后才能確定。由市政府出面以某種形式或政策優(yōu)勢將陳家鎮(zhèn)的開發(fā)控制權(quán)賦予東灘公司，或者由東灘公司和陳家鎮(zhèn)等多方組成合資公司。SINOTRUST2/23/2023 55上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 長興島和橫沙島目前定位是作為上海后花園提供休閑娛樂，交通改善后同樣可以開發(fā)高檔別墅住區(qū)，島上可以建設(shè)很多大型的娛樂旅游項目，借助島嶼的綜合資源優(yōu)勢，很容易和東灘形成直接的競爭。SINOTRUST橫沙島由橫沙和元沙組成，面積約 42平方公里，是 1992年國家批準(zhǔn)的旅游度假區(qū)，擁有上海唯一一處細(xì)砂海灘長興島和橫沙島位于崇明島和上海市區(qū)之間，隸屬于寶山區(qū)政府，市區(qū)到長興島只需半小時的航程2/23/2023 54上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting長興島和橫沙島的情況簡介長興島素有 “桔鄉(xiāng) ”、 “凈島 ”、 “長壽島”之美稱。2023區(qū)域互動關(guān)系各自為政的開發(fā)可能導(dǎo)致各方為了自身的利益爭奪資源，陳家鎮(zhèn)更加便利的交通和配套設(shè)施會對東灘在人流消費上產(chǎn)生截流效應(yīng)，使東灘休閑、娛樂、旅游甚至房地產(chǎn)的開發(fā)為他人作嫁衣，同時阻礙東灘自身的發(fā)展。東灘的開發(fā)與其相鄰地區(qū)的開發(fā)是互動的，東灘的生態(tài)開發(fā)成功的示范效應(yīng)會對整個地區(qū)的知名度有大幅提升，促進相鄰的地區(qū)地價、房價有更大的升值空間。By協(xié)同發(fā)展將使雙方共同受益。例如；房地產(chǎn)開發(fā)中利用陳家鎮(zhèn)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施和資源將其作為主要大眾居住區(qū)開發(fā)，而東灘憑借其地理和自然資源主要開發(fā)高檔別墅，針對不同的目標(biāo)市場，即避免了內(nèi)部競爭，也有利于實現(xiàn)生態(tài)保護。SINOTRUST最直接的影響來自：陳家鎮(zhèn)、長興島和橫沙島長興島 橫沙島東灘陳家鎮(zhèn)擬建的越江橋隧東灘擬建的連接兩島的引橋2/23/2023 51上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ByManagementCopyright169。凝煉東灘文化252。統(tǒng)一理念252。組建聯(lián)盟252。分區(qū)開發(fā)252。ByConsulting東灘開發(fā) 區(qū)域開發(fā)實物房地產(chǎn) 概念房地產(chǎn)地段、適用、經(jīng)濟 文化、品牌、主題狹義地產(chǎn) 泛地產(chǎn)限于地產(chǎn)做地產(chǎn) 與其他產(chǎn)業(yè)嫁接房地產(chǎn)競爭背景泛地產(chǎn)開發(fā)多產(chǎn)業(yè)嫁接?xùn)|灘的區(qū)域開發(fā)區(qū)別于經(jīng)濟學(xué)上的區(qū)域開發(fā)，東灘泛地產(chǎn)意義的區(qū)域開發(fā)是指：通過對一個能容納多種產(chǎn)業(yè)的區(qū)域進行符合政府長遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)域間經(jīng)濟合理分布的主題選擇、整體規(guī)劃，自投資金或聯(lián)盟組團進行配套建設(shè)，引資進行規(guī)劃產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)，提升所開發(fā)區(qū)域的地產(chǎn)價值，依靠地產(chǎn)、房產(chǎn)來獲取收益的一種開發(fā)模式。2023不限于專業(yè)房產(chǎn)商 “借勢 ”的做法，區(qū)域開發(fā)必須從立足于區(qū)域長遠(yuǎn)和整體發(fā)展，進行區(qū)域配套規(guī)劃，聚集社會和政府資源 “造勢 ”，配合開發(fā)進程逐步實施配套。ManagementCopyright169。ManagementCopyright169。ByManagementCopyright169。By改變政府單純以 GDP掛帥促進經(jīng)濟增長的方式，實現(xiàn)政府的工作重心從直接抓經(jīng)濟轉(zhuǎn)移到改善發(fā)展環(huán)境上來。SINOTRUST 2/23/2023 41上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 上海在經(jīng)濟實力和政府實力方面排名第一，在金融實力方面排序第二， 科技實力則排第五，在科技實 力方面指標(biāo)明顯不足 。ManagementCopyright169。水平等等。包括政府分。衡量指標(biāo)點。該要素反映的該要素反映的是一個國際中是一個國際中心城市參與競心城市參與競爭的經(jīng)濟實力爭的經(jīng)濟實力，是城市綜合，是城市綜合競爭力的競爭力的 重重要基礎(chǔ)。By 　　一個城市的綜合競爭力是指