加加大街小戶型營(yíng)銷策劃報(bào)告(文件)
【正文】 ： 各競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)最少的首付都在 ，如果我們能將首付降至 2萬(wàn)左右，對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力就應(yīng)該較大了！從 12月開(kāi)始，上海城、香頌也逐步意識(shí)到此突圍方式，更給本案加大壓力。精裝售價(jià)：均價(jià) 5200元 /㎡， 裝修 800元 / ㎡， 實(shí)際均價(jià) 4400元 /㎡未央大邦市場(chǎng)認(rèn)同點(diǎn)：韶山南唯一的純正寫(xiě)字樓戶型多樣，面積從 50800不等，自由組合12米挑高空中花園 +生態(tài)休閑庭院市場(chǎng)推廣形象：ＳＯＦＴ低成本辦公領(lǐng)跑后ＣＢＤ時(shí)代市場(chǎng)銷售狀況：價(jià)格： 42804800元 / ㎡ 實(shí)際成交 4380元去化：去化 30％，以 60㎡ 為主， 以北面平層產(chǎn)品為主上海城市場(chǎng)認(rèn)同點(diǎn)：大社區(qū)配套、景觀資源共享適宜居住的舒適戶型品質(zhì)樓盤(pán)形象市場(chǎng)推廣形象：無(wú)與倫比的小戶型市場(chǎng)銷售狀況：價(jià)格： 4380元 / ㎡ （一口價(jià)）去化： 27％金色家園賣(mài)小戶豪宅以住為主香頌國(guó)際賣(mài)ＳＯＨＯ概念商住一體未央大邦賣(mài)寫(xiě)字樓，投資與商務(wù)自用均半本案賣(mài)什么？偏商？偏??？偏住 —— 與萬(wàn)科抗衡面臨品質(zhì)的考驗(yàn) 品質(zhì)與品牌我們不占優(yōu)勢(shì)精裝公寓實(shí)景展現(xiàn)品質(zhì)會(huì)所體驗(yàn)營(yíng)銷泳池園林配套齊備偏商 —— 與未央大邦比寫(xiě)字樓配套和 未來(lái)辦公環(huán)境，我們不占優(yōu)勢(shì)12米挑高空中花園每三層一個(gè)休閑庭院8臺(tái)電梯大容量停車(chē)場(chǎng)客觀看待我們?nèi)绾握疚?？高端中端低端中高端本案我們的?yōu)勢(shì)在哪里？鄰校園區(qū)地段價(jià)值交通便利商業(yè)配套全100米地標(biāo)從客觀條件看，我們有的優(yōu)勢(shì)別人也能享有戶型更舒適觀光電梯從本體條件看，不足以打動(dòng)市場(chǎng)我們需要造優(yōu)勢(shì)！我們的劣勢(shì)在哪里？216。按照 08年下半年新 報(bào) 建 項(xiàng) 目 與 新 開(kāi) 工面 積 的走 勢(shì) 來(lái) 看，下行的 趨勢(shì)比 較 明 顯 ，因此 09年上半年的推 貨 量 將會(huì) 有所 趨緩 。其中 開(kāi) 福 區(qū) 供 應(yīng) 最大 ,其次是雨花 區(qū) ,岳麓 區(qū) ,天心 區(qū) ，芙蓉 區(qū)開(kāi) 發(fā) 量最小。內(nèi)容提報(bào)尋找問(wèn)題尋找突破差異創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷市場(chǎng)定位策略組織策略創(chuàng)新推廣創(chuàng)新站位定位 低首付策略差異推貨策略小眾營(yíng)銷策略價(jià)格翹翹板策略在回顧中尋找癥結(jié)所在一個(gè)出位的案名一張校園經(jīng)濟(jì)牌一條交通要道獲得業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注烽火九月魅力加加失守韶山南四大誘因小戶型敗走麥城市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈推廣形象偏差營(yíng)銷策略無(wú)章?tīng)I(yíng)銷組織無(wú)序Reason 1:市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈大市寒冰，下半年成交急降上半年成交量顯拉鋸戰(zhàn)，下半年成交量急劇下滑，降幅最大達(dá) 36％11月回升為假象：兩個(gè)經(jīng)適房大量成交上海城、融圣等的集中簽約大市寒冰，與上年比觸目驚心08各月成交量較去年普降下半年降幅加大，從 7月至 10月，降幅從 22％一路增大至 70％大市寒冰，下半年價(jià)格一再跳水08年 10月長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，為地產(chǎn)十年之罕見(jiàn)大市寒冰，樓盤(pán)降價(jià)求生粗略統(tǒng)計(jì)：雨花區(qū)降價(jià)樓盤(pán) 34個(gè)岳麓區(qū)降價(jià)樓盤(pán) 16個(gè)市中心降價(jià)樓盤(pán) 18個(gè)開(kāi)福區(qū)降價(jià)樓盤(pán) 11個(gè)芙蓉區(qū)降價(jià)樓盤(pán) 22個(gè)降價(jià)幅度在 3001000元 /㎡08年存貨量加大，給 09年樓市造成較大壓力全年商品房累 計(jì) 成交面積為 ㎡， 占批準(zhǔn) 預(yù) 售量的 63%。區(qū)域 新南城 北城 東城 中心區(qū) 河西 總量存量（萬(wàn) ㎡） n 全市各板 塊 區(qū) 域 樓 盤(pán) 存量 統(tǒng)計(jì) （ 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源： 興 鼎市 場(chǎng) 研
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