加加大街小戶型營銷策劃報告(文件)
【正文】 ： 各競爭樓盤最少的首付都在 ，如果我們能將首付降至 2萬左右，對市場的競爭力就應該較大了！從 12月開始，上海城、香頌也逐步意識到此突圍方式，更給本案加大壓力。精裝售價：均價 5200元 /㎡， 裝修 800元 / ㎡， 實際均價 4400元 /㎡未央大邦市場認同點：韶山南唯一的純正寫字樓戶型多樣，面積從 50800不等，自由組合12米挑高空中花園 +生態(tài)休閑庭院市場推廣形象：ＳＯＦＴ低成本辦公領跑后ＣＢＤ時代市場銷售狀況：價格： 42804800元 / ㎡ 實際成交 4380元去化：去化 30％，以 60㎡ 為主， 以北面平層產品為主上海城市場認同點：大社區(qū)配套、景觀資源共享適宜居住的舒適戶型品質樓盤形象市場推廣形象：無與倫比的小戶型市場銷售狀況：價格： 4380元 / ㎡ （一口價）去化： 27％金色家園賣小戶豪宅以住為主香頌國際賣ＳＯＨＯ概念商住一體未央大邦賣寫字樓，投資與商務自用均半本案賣什么？偏商？偏住？偏住 —— 與萬科抗衡面臨品質的考驗 品質與品牌我們不占優(yōu)勢精裝公寓實景展現(xiàn)品質會所體驗營銷泳池園林配套齊備偏商 —— 與未央大邦比寫字樓配套和 未來辦公環(huán)境，我們不占優(yōu)勢12米挑高空中花園每三層一個休閑庭院8臺電梯大容量停車場客觀看待我們如何站位？高端中端低端中高端本案我們的優(yōu)勢在哪里？鄰校園區(qū)地段價值交通便利商業(yè)配套全100米地標從客觀條件看，我們有的優(yōu)勢別人也能享有戶型更舒適觀光電梯從本體條件看，不足以打動市場我們需要造優(yōu)勢！我們的劣勢在哪里？216。按照 08年下半年新 報 建 項 目 與 新 開 工面 積 的走 勢 來 看，下行的 趨勢比 較 明 顯 ，因此 09年上半年的推 貨 量 將會 有所 趨緩 。其中 開 福 區(qū) 供 應 最大 ,其次是雨花 區(qū) ,岳麓 區(qū) ,天心 區(qū) ，芙蓉 區(qū)開 發(fā) 量最小。內容提報尋找問題尋找突破差異創(chuàng)新營銷市場定位策略組織策略創(chuàng)新推廣創(chuàng)新站位定位 低首付策略差異推貨策略小眾營銷策略價格翹翹板策略在回顧中尋找癥結所在一個出位的案名一張校園經濟牌一條交通要道獲得業(yè)內外廣泛關注烽火九月魅力加加失守韶山南四大誘因小戶型敗走麥城市場競爭慘烈推廣形象偏差營銷策略無章營銷組織無序Reason 1:市場競爭慘烈大市寒冰，下半年成交急降上半年成交量顯拉鋸戰(zhàn)，下半年成交量急劇下滑，降幅最大達 36％11月回升為假象：兩個經適房大量成交上海城、融圣等的集中簽約大市寒冰，與上年比觸目驚心08各月成交量較去年普降下半年降幅加大，從 7月至 10月，降幅從 22％一路增大至 70％大市寒冰，下半年價格一再跳水08年 10月長沙市房價首次出現(xiàn)環(huán)比下降，為地產十年之罕見大市寒冰，樓盤降價求生粗略統(tǒng)計：雨花區(qū)降價樓盤 34個岳麓區(qū)降價樓盤 16個市中心降價樓盤 18個開福區(qū)降價樓盤 11個芙蓉區(qū)降價樓盤 22個降價幅度在 3001000元 /㎡08年存貨量加大，給 09年樓市造成較大壓力全年商品房累 計 成交面積為 ㎡， 占批準 預 售量的 63%。區(qū)域 新南城 北城 東城 中心區(qū) 河西 總量存量（萬 ㎡） n 全市各板 塊 區(qū) 域 樓 盤 存量 統(tǒng)計 （ 數(shù) 據(jù) 來 源： 興 鼎市 場 研
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