大華集團(tuán)小戶型設(shè)計創(chuàng)新與市場營銷(文件)
【正文】 睞。城市功能規(guī)劃參考因素主要有三個方面 ： 即該區(qū)的歷史功能，現(xiàn)在的實際功能，或者是因為城市因為擴(kuò)展，或者重新規(guī)劃而即將在未來體現(xiàn)的功能 。 與街區(qū)的歷史功能相結(jié)合 街區(qū)歷史功能越是突出 ，項目的功能與街區(qū)功能的吻合程度就應(yīng)越高 人們心目中既定形象 就 越是深刻 圖示 大華（集團(tuán)）營銷管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 B、街區(qū)的現(xiàn)實功能 街區(qū)現(xiàn)實的功能對產(chǎn)品形態(tài)的制約性比較小，因為一個現(xiàn)實的街區(qū)功能，因為少了歷史底蘊(yùn)的傳承性，在人們心目中的形象也不穩(wěn)定，因此發(fā)展商在建設(shè)產(chǎn)品時，可以依據(jù)塊地的地理特征與項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，但項目在定位時，應(yīng)密切關(guān)注地塊所在街區(qū)在項目建設(shè)與銷售期，可能因規(guī)劃產(chǎn)生的功能改變與項目的功能背道而弛，從而產(chǎn)生市場的排斥，影響產(chǎn)品的銷售。因此從這個角度說，在選擇一個尚未有功能規(guī)劃地塊時，應(yīng)做好先期分析，充分運(yùn)用街區(qū)功能對產(chǎn)品的相互影響關(guān)系，爭取一個對項目最有利的機(jī)遇。而遠(yuǎn)離核心商圈，或者核心商圈的商業(yè)成熟度非常低的話，小戶型產(chǎn)品的商用功能則幾乎可以忽略不計。 如果項目所在地三產(chǎn)業(yè)比較繁榮，市場對小戶型的需求也就會表現(xiàn)的比較強(qiáng)烈。對小戶型產(chǎn)品本身、營銷及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。小戶型產(chǎn)品客觀上需要有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)進(jìn)入老齡社區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)中，空巢期家庭有相當(dāng)比重。 識別當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)對小戶型營銷具有重要意義，人口結(jié)構(gòu)對小戶型產(chǎn)品營銷通常具有決定意義，是小戶型產(chǎn)品立項中最為關(guān)鍵的因素，營銷者應(yīng)對此保持高度重視 小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支撐 青年社區(qū) 老年社區(qū) 擁有較高的文化修養(yǎng)，價值取向趨向現(xiàn)代化，生活觀念潮流化，并且具有獨(dú)立的性格特征 當(dāng)前我們的城市中，還比較少見 大華（集團(tuán)）營銷管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 （四）、 產(chǎn)品功能要素支持 通常我們指的小戶型產(chǎn)品有兩種概念，其一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只有廚測衛(wèi)臥等幾個要素每樣只有一個，即我們通常所說的一房的概念，其面積通常不會超過 50平方米，其二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如 60平方米的兩房， 80平方米的三房。 小戶型產(chǎn)品概念 功能型小戶型產(chǎn)品 面積型小戶型產(chǎn)品 大華（集團(tuán)）營銷管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 （五）、 產(chǎn)品要素支持 小戶型的產(chǎn)品要素支持主要是指為使小戶型產(chǎn)品更具個性，對 小戶型產(chǎn)品的外立面設(shè)計 與顏色進(jìn)行調(diào)配；為使小戶型產(chǎn)品的使用功能更大程度的認(rèn)同，而對小戶型產(chǎn)品 戶型進(jìn)行更為合理的設(shè)計 ；為了增強(qiáng)小戶型產(chǎn)品更具時尚性，對各種 數(shù)字化配套設(shè)施的設(shè)計與搭配 ， 與各種公共空間的使用功能規(guī)劃 ；小戶型 產(chǎn)品環(huán)境景觀設(shè)計 等。以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計單元，可以象搭積木一樣自由組合各種形態(tài)的戶型；二戶并一戶、三戶改二戶、半層做一戶；甚至能組合出京城最大的 1000平方米戶型 一層做一戶；也可以分割出京城最小的戶型 50余平方米 。 建外 SOHO總占地面積為 （東西長約760米），總建筑面積約為 70萬平米，地下建筑面積為 19萬平米，地上建筑面積約 51萬平米，由 18棟公寓、 2棟寫字樓、4棟 SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會所。 大華（集團(tuán)）營銷管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 落地玻璃窗或飄窗 大華（集團(tuán)）營銷管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 一定進(jìn)深的陽臺是日常起居的延伸 大華（集團(tuán)）營銷管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 四 、 小戶型概念推廣及形象包裝策略 大華（集團(tuán)）營銷管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 概念的運(yùn)用、形象的塑造 小戶型、小面積為主的分配比例，已經(jīng)充分說明其目標(biāo)客戶必須鎖定在青年一代，年齡在 25歲 —— 40歲之間，大專以上學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)收入比較有保障，渴望獨(dú)立生活，由于家庭結(jié)果或經(jīng)濟(jì)狀況使他們將目光主要投向 90平米以下的中小戶型。 大華（集團(tuán)）營銷管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 （一）、價格與地段的關(guān)系 地段位置的理解 地段是小戶型產(chǎn)品價格第一決定因素。在制定價格策略時，我們一定要小心而仔細(xì)分析顧客的購買心理與他們對本產(chǎn)品的敏感點(diǎn)分析。 C、商業(yè)區(qū)的價格會比居住區(qū)的價格高 . 商業(yè)區(qū)因為需求明顯，會明顯高于非商業(yè)區(qū)的價格。如果項目地塊越是位于城市中心，商場規(guī)模與信譽(yù)度越高，經(jīng)營的產(chǎn)品越具有時尚性，那么小戶型產(chǎn)品的價格空間也就越大，如果再在營銷方式上，進(jìn)行變化，價格就越有可能成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者。當(dāng)區(qū)域態(tài)勢處于強(qiáng)勢的情況下，而產(chǎn)品又極具競爭力時，則小戶型產(chǎn)品的價格指數(shù)應(yīng)當(dāng)向核心商業(yè)區(qū)的中高端價格看齊，當(dāng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭處于強(qiáng)勢時，小戶型產(chǎn)品的價格應(yīng)該具有預(yù)見性與市場競爭力。 小戶型產(chǎn)品因為總價
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