大華集團(tuán)小戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)(文件)
【正文】 睞。城市功能規(guī)劃參考因素主要有三個(gè)方面 ： 即該區(qū)的歷史功能，現(xiàn)在的實(shí)際功能，或者是因?yàn)槌鞘幸驗(yàn)閿U(kuò)展，或者重新規(guī)劃而即將在未來(lái)體現(xiàn)的功能 。 與街區(qū)的歷史功能相結(jié)合 街區(qū)歷史功能越是突出 ，項(xiàng)目的功能與街區(qū)功能的吻合程度就應(yīng)越高 人們心目中既定形象 就 越是深刻 圖示 大華（集團(tuán)）營(yíng)銷(xiāo)管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 B、街區(qū)的現(xiàn)實(shí)功能 街區(qū)現(xiàn)實(shí)的功能對(duì)產(chǎn)品形態(tài)的制約性比較小，因?yàn)橐粋€(gè)現(xiàn)實(shí)的街區(qū)功能，因?yàn)樯倭藲v史底蘊(yùn)的傳承性，在人們心目中的形象也不穩(wěn)定，因此發(fā)展商在建設(shè)產(chǎn)品時(shí)，可以依據(jù)塊地的地理特征與項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，但項(xiàng)目在定位時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注地塊所在街區(qū)在項(xiàng)目建設(shè)與銷(xiāo)售期，可能因規(guī)劃產(chǎn)生的功能改變與項(xiàng)目的功能背道而弛，從而產(chǎn)生市場(chǎng)的排斥，影響產(chǎn)品的銷(xiāo)售。因此從這個(gè)角度說(shuō)，在選擇一個(gè)尚未有功能規(guī)劃地塊時(shí)，應(yīng)做好先期分析，充分運(yùn)用街區(qū)功能對(duì)產(chǎn)品的相互影響關(guān)系，爭(zhēng)取一個(gè)對(duì)項(xiàng)目最有利的機(jī)遇。而遠(yuǎn)離核心商圈，或者核心商圈的商業(yè)成熟度非常低的話(huà)，小戶(hù)型產(chǎn)品的商用功能則幾乎可以忽略不計(jì)。 如果項(xiàng)目所在地三產(chǎn)業(yè)比較繁榮，市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型的需求也就會(huì)表現(xiàn)的比較強(qiáng)烈。對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品本身、營(yíng)銷(xiāo)及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。小戶(hù)型產(chǎn)品客觀(guān)上需要有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)進(jìn)入老齡社區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)中，空巢期家庭有相當(dāng)比重。 識(shí)別當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)對(duì)小戶(hù)型營(yíng)銷(xiāo)具有重要意義，人口結(jié)構(gòu)對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)通常具有決定意義，是小戶(hù)型產(chǎn)品立項(xiàng)中最為關(guān)鍵的因素，營(yíng)銷(xiāo)者應(yīng)對(duì)此保持高度重視 小戶(hù)型產(chǎn)品的人口環(huán)境支撐 青年社區(qū) 老年社區(qū) 擁有較高的文化修養(yǎng)，價(jià)值取向趨向現(xiàn)代化，生活觀(guān)念潮流化，并且具有獨(dú)立的性格特征 當(dāng)前我們的城市中，還比較少見(jiàn) 大華（集團(tuán)）營(yíng)銷(xiāo)管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 （四）、 產(chǎn)品功能要素支持 通常我們指的小戶(hù)型產(chǎn)品有兩種概念，其一是功能型小戶(hù)型產(chǎn)品，指小戶(hù)型產(chǎn)品的功能元素只有廚測(cè)衛(wèi)臥等幾個(gè)要素每樣只有一個(gè)，即我們通常所說(shuō)的一房的概念，其面積通常不會(huì)超過(guò) 50平方米，其二是面積型小戶(hù)型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如 60平方米的兩房， 80平方米的三房。 小戶(hù)型產(chǎn)品概念 功能型小戶(hù)型產(chǎn)品 面積型小戶(hù)型產(chǎn)品 大華（集團(tuán)）營(yíng)銷(xiāo)管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 （五）、 產(chǎn)品要素支持 小戶(hù)型的產(chǎn)品要素支持主要是指為使小戶(hù)型產(chǎn)品更具個(gè)性，對(duì) 小戶(hù)型產(chǎn)品的外立面設(shè)計(jì) 與顏色進(jìn)行調(diào)配；為使小戶(hù)型產(chǎn)品的使用功能更大程度的認(rèn)同，而對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品 戶(hù)型進(jìn)行更為合理的設(shè)計(jì) ；為了增強(qiáng)小戶(hù)型產(chǎn)品更具時(shí)尚性，對(duì)各種 數(shù)字化配套設(shè)施的設(shè)計(jì)與搭配 ， 與各種公共空間的使用功能規(guī)劃 ；小戶(hù)型 產(chǎn)品環(huán)境景觀(guān)設(shè)計(jì) 等。以小戶(hù)型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元，可以象搭積木一樣自由組合各種形態(tài)的戶(hù)型；二戶(hù)并一戶(hù)、三戶(hù)改二戶(hù)、半層做一戶(hù)；甚至能組合出京城最大的 1000平方米戶(hù)型 一層做一戶(hù)；也可以分割出京城最小的戶(hù)型 50余平方米 。 建外 SOHO總占地面積為 （東西長(zhǎng)約760米），總建筑面積約為 70萬(wàn)平米，地下建筑面積為 19萬(wàn)平米，地上建筑面積約 51萬(wàn)平米，由 18棟公寓、 2棟寫(xiě)字樓、4棟 SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所。 大華（集團(tuán)）營(yíng)銷(xiāo)管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 落地玻璃窗或飄窗 大華（集團(tuán)）營(yíng)銷(xiāo)管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 一定進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)是日常起居的延伸 大華（集團(tuán)）營(yíng)銷(xiāo)管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 四 、 小戶(hù)型概念推廣及形象包裝策略 大華（集團(tuán)）營(yíng)銷(xiāo)管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 概念的運(yùn)用、形象的塑造 小戶(hù)型、小面積為主的分配比例，已經(jīng)充分說(shuō)明其目標(biāo)客戶(hù)必須鎖定在青年一代，年齡在 25歲 —— 40歲之間，大專(zhuān)以上學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)收入比較有保障，渴望獨(dú)立生活，由于家庭結(jié)果或經(jīng)濟(jì)狀況使他們將目光主要投向 90平米以下的中小戶(hù)型。 大華（集團(tuán)）營(yíng)銷(xiāo)管理中心 地區(qū)業(yè)務(wù)部 （一）、價(jià)格與地段的關(guān)系 地段位置的理解 地段是小戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)格第一決定因素。在制定價(jià)格策略時(shí)，我們一定要小心而仔細(xì)分析顧客的購(gòu)買(mǎi)心理與他們對(duì)本產(chǎn)品的敏感點(diǎn)分析。 C、商業(yè)區(qū)的價(jià)格會(huì)比居住區(qū)的價(jià)格高 . 商業(yè)區(qū)因?yàn)樾枨竺黠@，會(huì)明顯高于非商業(yè)區(qū)的價(jià)格。如果項(xiàng)目地塊越是位于城市中心，商場(chǎng)規(guī)模與信譽(yù)度越高，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品越具有時(shí)尚性，那么小戶(hù)型產(chǎn)品的價(jià)格空間也就越大，如果再在營(yíng)銷(xiāo)方式上，進(jìn)行變化，價(jià)格就越有可能成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。當(dāng)區(qū)域態(tài)勢(shì)處于強(qiáng)勢(shì)的情況下，而產(chǎn)品又極具競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，則小戶(hù)型產(chǎn)品的價(jià)格指數(shù)應(yīng)當(dāng)向核心商業(yè)區(qū)的中高端價(jià)格看齊，當(dāng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)處于強(qiáng)勢(shì)時(shí)，小戶(hù)型產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該具有預(yù)見(jiàn)性與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 小戶(hù)型產(chǎn)品因?yàn)榭們r(jià)
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