加加大街小戶型營(yíng)銷策劃報(bào)告(已修改)
2025-01-21 03:55 本頁(yè)面
【正文】 內(nèi)容提報(bào)尋找問(wèn)題尋找突破差異創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷市場(chǎng)定位策略組織策略創(chuàng)新推廣創(chuàng)新站位定位 低首付策略差異推貨策略小眾營(yíng)銷策略價(jià)格翹翹板策略在回顧中尋找癥結(jié)所在一個(gè)出位的案名一張校園經(jīng)濟(jì)牌一條交通要道獲得業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注烽火九月魅力加加失守韶山南四大誘因小戶型敗走麥城市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈推廣形象偏差營(yíng)銷策略無(wú)章?tīng)I(yíng)銷組織無(wú)序Reason 1:市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈大市寒冰，下半年成交急降上半年成交量顯拉鋸戰(zhàn)，下半年成交量急劇下滑，降幅最大達(dá) 36％11月回升為假象：兩個(gè)經(jīng)適房大量成交上海城、融圣等的集中簽約大市寒冰，與上年比觸目驚心08各月成交量較去年普降下半年降幅加大，從 7月至 10月，降幅從 22％一路增大至 70％大市寒冰，下半年價(jià)格一再跳水08年 10月長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，為地產(chǎn)十年之罕見(jiàn)大市寒冰，樓盤降價(jià)求生粗略統(tǒng)計(jì)：雨花區(qū)降價(jià)樓盤 34個(gè)岳麓區(qū)降價(jià)樓盤 16個(gè)市中心降價(jià)樓盤 18個(gè)開(kāi)福區(qū)降價(jià)樓盤 11個(gè)芙蓉區(qū)降價(jià)樓盤 22個(gè)降價(jià)幅度在 3001000元 /㎡08年存貨量加大，給 09年樓市造成較大壓力全年商品房累 計(jì) 成交面積為 ㎡， 占批準(zhǔn) 預(yù) 售量的 63%。 08年仍有 ㎡住宅尚未消化（約占預(yù)售量 1/3）08年存貨量加大，給 09年樓市造成較大壓力小結(jié)：按照以上 數(shù) 據(jù) 顯 示，目前 長(zhǎng) 沙市存量 將 近 650萬(wàn) ㎡。這些未消化的貨量將對(duì)以后的市場(chǎng)產(chǎn)生直接的銷售壓力。區(qū)域 新南城 北城 東城 中心區(qū) 河西 總量存量（萬(wàn) ㎡） n 全市各板 塊 區(qū) 域 樓 盤 存量 統(tǒng)計(jì) （ 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源： 興 鼎市 場(chǎng) 研 究部 ）09年即將上市供應(yīng)量巨大，遠(yuǎn)超長(zhǎng)沙市可消化量區(qū)域 個(gè)數(shù) 面積（萬(wàn) /平米）已拿規(guī)劃許可證岳麓區(qū) 66 41雨花區(qū) 69 33天心區(qū) 58 23芙蓉區(qū) 29 316 12開(kāi)福區(qū) 82 378 38合計(jì) 304 4284 147已拿地未上市的 項(xiàng) 目共 304個(gè) ， 總 開(kāi) 發(fā) 面 積為 ,其中已取得 規(guī) 劃 許 可 證 的有 147個(gè) ,占 總 量的 48%。其中 開(kāi) 福 區(qū) 供 應(yīng) 最大 ,其次是雨花 區(qū) ,岳麓 區(qū) ,天心 區(qū) ，芙蓉 區(qū)開(kāi) 發(fā) 量最小。從潛在項(xiàng)目來(lái)看（普通住宅開(kāi)發(fā)量占總開(kāi)發(fā)量的 80%），即將近有 2023萬(wàn) ㎡ 的潛在貨量推向市場(chǎng)。09年上半年或有市場(chǎng)機(jī)會(huì)，下半年形勢(shì)更為嚴(yán)峻總結(jié) 分析 :近 650萬(wàn)㎡未消化的 貨 量 ,近 2023萬(wàn)平米的潛在供 應(yīng) 量 ,這 一 數(shù) 據(jù)足夠說(shuō) 明未 來(lái) 市 場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng) 是十分 殘 酷的 。拋 開(kāi) 金融危機(jī)的影 響 不 說(shuō) ，按照長(zhǎng) 沙目前全年的去化速度，也至少需要 3年以上才能消化（ 還 不包括 陸續(xù) 上市的新 項(xiàng) 目），因此未 來(lái) 12年市 場(chǎng)壓 力比 較 大。按照 08年下半年新 報(bào) 建 項(xiàng) 目 與 新 開(kāi) 工面 積 的走 勢(shì) 來(lái) 看，下行的 趨勢(shì)比 較 明 顯 ，因此 09年上半年的推 貨 量 將會(huì) 有所 趨緩 。 雖 然年前 較 大的存量 對(duì) 之后的 銷 售有些 許壓 力，但是 畢 竟 沒(méi) 有新 貨 的推出 對(duì) 市 場(chǎng) 的影響 大。 因此，明年上半年 將會(huì) 是目前延期上市的 項(xiàng) 目的最好良機(jī)，到下半年 銷 售 壓 力 將 比 較嚴(yán) 峻。小戶型產(chǎn)品同樣面臨劇烈競(jìng)爭(zhēng)在售項(xiàng)目 存量 潛在項(xiàng)目 預(yù)售量華都 10000㎡ 神禹家園 33000 ㎡天心華庭 7900㎡ 金燁融府 48000 ㎡山水花都 3500㎡ 昊天大廈 53000 ㎡鉑宮 6400 ㎡ 宮寓 40000
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