加加大街小戶型營銷策劃報告(已修改)
2025-01-21 03:55 本頁面
【正文】 內(nèi)容提報尋找問題尋找突破差異創(chuàng)新營銷市場定位策略組織策略創(chuàng)新推廣創(chuàng)新站位定位 低首付策略差異推貨策略小眾營銷策略價格翹翹板策略在回顧中尋找癥結(jié)所在一個出位的案名一張校園經(jīng)濟牌一條交通要道獲得業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注烽火九月魅力加加失守韶山南四大誘因小戶型敗走麥城市場競爭慘烈推廣形象偏差營銷策略無章營銷組織無序Reason 1:市場競爭慘烈大市寒冰，下半年成交急降上半年成交量顯拉鋸戰(zhàn)，下半年成交量急劇下滑，降幅最大達 36％11月回升為假象：兩個經(jīng)適房大量成交上海城、融圣等的集中簽約大市寒冰，與上年比觸目驚心08各月成交量較去年普降下半年降幅加大，從 7月至 10月，降幅從 22％一路增大至 70％大市寒冰，下半年價格一再跳水08年 10月長沙市房價首次出現(xiàn)環(huán)比下降，為地產(chǎn)十年之罕見大市寒冰，樓盤降價求生粗略統(tǒng)計：雨花區(qū)降價樓盤 34個岳麓區(qū)降價樓盤 16個市中心降價樓盤 18個開福區(qū)降價樓盤 11個芙蓉區(qū)降價樓盤 22個降價幅度在 3001000元 /㎡08年存貨量加大，給 09年樓市造成較大壓力全年商品房累 計 成交面積為 ㎡， 占批準 預(yù) 售量的 63%。 08年仍有 ㎡住宅尚未消化（約占預(yù)售量 1/3）08年存貨量加大，給 09年樓市造成較大壓力小結(jié)：按照以上 數(shù) 據(jù) 顯 示，目前 長 沙市存量 將 近 650萬 ㎡。這些未消化的貨量將對以后的市場產(chǎn)生直接的銷售壓力。區(qū)域 新南城 北城 東城 中心區(qū) 河西 總量存量（萬 ㎡） n 全市各板 塊 區(qū) 域 樓 盤 存量 統(tǒng)計 （ 數(shù) 據(jù) 來 源： 興 鼎市 場 研 究部 ）09年即將上市供應(yīng)量巨大，遠超長沙市可消化量區(qū)域 個數(shù) 面積（萬 /平米）已拿規(guī)劃許可證岳麓區(qū) 66 41雨花區(qū) 69 33天心區(qū) 58 23芙蓉區(qū) 29 316 12開福區(qū) 82 378 38合計 304 4284 147已拿地未上市的 項 目共 304個 ， 總 開 發(fā) 面 積為 ,其中已取得 規(guī) 劃 許 可 證 的有 147個 ,占 總 量的 48%。其中 開 福 區(qū) 供 應(yīng) 最大 ,其次是雨花 區(qū) ,岳麓 區(qū) ,天心 區(qū) ，芙蓉 區(qū)開 發(fā) 量最小。從潛在項目來看（普通住宅開發(fā)量占總開發(fā)量的 80%），即將近有 2023萬 ㎡ 的潛在貨量推向市場。09年上半年或有市場機會，下半年形勢更為嚴峻總結(jié) 分析 :近 650萬㎡未消化的 貨 量 ,近 2023萬平米的潛在供 應(yīng) 量 ,這 一 數(shù) 據(jù)足夠說 明未 來 市 場競 爭 是十分 殘 酷的 。拋 開 金融危機的影 響 不 說 ，按照長 沙目前全年的去化速度，也至少需要 3年以上才能消化（ 還 不包括 陸續(xù) 上市的新 項 目），因此未 來 12年市 場壓 力比 較 大。按照 08年下半年新 報 建 項 目 與 新 開 工面 積 的走 勢 來 看，下行的 趨勢比 較 明 顯 ，因此 09年上半年的推 貨 量 將會 有所 趨緩 。 雖 然年前 較 大的存量 對 之后的 銷 售有些 許壓 力，但是 畢 竟 沒 有新 貨 的推出 對 市 場 的影響 大。 因此，明年上半年 將會 是目前延期上市的 項 目的最好良機，到下半年 銷 售 壓 力 將 比 較嚴 峻。小戶型產(chǎn)品同樣面臨劇烈競爭在售項目 存量 潛在項目 預(yù)售量華都 10000㎡ 神禹家園 33000 ㎡天心華庭 7900㎡ 金燁融府 48000 ㎡山水花都 3500㎡ 昊天大廈 53000 ㎡鉑宮 6400 ㎡ 宮寓 40000
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