【正文】 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。目 錄前 言……………………………………………………………………………………………………………………3一、項目綜合分析………………………………………………………………………………………………………4項目區(qū)位………………………………………………………………………………………………………………4產品分析………………………………………………………………………………………………………………5………………………………………………………………………………………………………6結論……………………………………………………………………………………………………………………7二、項目定位分析…………………………………………………………………………………………………………8項目定位思考…………………………………………………………………………………………………………8定位思路及推廣策略構思……………………………………………………………………………………………10項目核心概念體現……………………………………………………………………………………………………11項目核心概念的營造…………………………………………………………………………………………………11三、項目推廣定位………………………………………………………………………………………………………13宣傳話題………………………………………………………………………………………………………………13標志性人群界定………………………………………………………………………………………………………14結論……………………………………………………………………………………………………………………15四、項目形象包裝………………………………………………………………………………………………………16形象風格取向…………………………………………………………………………………………………………16象征物的設計…………………………………………………………………………………………………………16印刷制品設計…………………………………………………………………………………………………………16五、營銷推廣通道設計策略……………………………………………………………………………………………19推廣通道構架及組成…………………………………………………………………………………………………20品牌推廣渠道…………………………………………………………………………………………………………21目標通道………………………………………………………………………………………………………………23現場通道………………………………………………………………………………………………………………23拓展通道………………………………………………………………………………………………………………25六、公共關系……………………………………………………………………………………………………………25政府層面………………………………………………………………………………………………………………26媒體層面………………………………………………………………………………………………………………26客戶層面………………………………………………………………………………………………………………27七、推廣進程構想………………………………………………………………………………………………………29后 記……………………………………………………………………………………………………………………30前 言先前我們對朝陽區(qū)亞奧版塊有過一些簡單的認識和總結，在接觸本項目后，我們發(fā)現本項目存在著很多先天因素的不足，與周邊各主要競爭樓盤相比，缺乏明顯的優(yōu)勢，在綜合分析各種因素以后，我們發(fā)現，要實現一個高價位，人為提升項目品質，增加項目內涵，創(chuàng)造差異化和個性顯著的推廣概念便顯的尤為重要。在本案的策劃中，我們提出以“概念主義”提示“產品主義”操作主題思路，即在人為創(chuàng)造合理個性化推廣概念后，以概念為核心，回歸產品本質，在產品和產品內涵上下功夫，努力弱化產品劣勢，塑造區(qū)域內個性突出的具有一定影響力的精致典范。一、項目綜合分析新產品面世的數量和速率是衡量一個行業(yè)市場發(fā)展程度的重要標志。對于所有京城地產的從業(yè)者來說，與日俱增的新盤既讓人滿足于行業(yè)紅火的境況，又讓人擔心于隨之而來的競爭。無論如何，這些新上市的樓盤是倍受矚目的，是頻頻見諸報端的，是跳躍在項目各式各樣的市場研究營銷分析報告中的，是影響著京城樓市進程的。在這里，我們將客觀地收集資料并加以整理、分析，務求以一貫的專業(yè)精神，為貴方提供最佳的專業(yè)意見，以期能找準【華辰公寓】項目的獨特個性，為項目成功開發(fā)定下基調，為京城樓市發(fā)展推波助瀾。項目基本情況項目地塊評析◆ 生活配套設施比較齊全，交通便利◆ 周邊住宅項目發(fā)展成熟，居住氛圍良好總用地面積總建筑面積住宅部分容積率綠化率總戶數停車位㎡㎡㎡%804戶412輛項目戶型中小面積戶型，基本控制在50~120㎡之間，以兩房為主負面因素分析◆ 城鐵概念—升值空間提前預支以及供應爆發(fā)引發(fā)的價格競爭導致價格上漲受阻；◆ 通州整體生活配套、文化消費落后及交通成本高成為限制項目品質提升的主要因素；◆ 本案規(guī)模較小，缺乏組團效應； 本項目缺陷在于項目規(guī)模偏小，缺乏組團效應，并且周邊旗艦凱旋等競爭項目規(guī)劃完善，因此本項目從環(huán)藝、綠化、景觀以及配套設施都難以與上述樓盤相比較。在購房者日趨理性化的市場背景下，本項目缺少區(qū)域熱點，市場關注度難以提高，尤其是對于吸引CBD地區(qū)客戶的影響力上難以持久。如何使本項目銷售時在其他各競爭項目壓力下實現突圍，達到快速銷售的目的，將是下階段市場推廣的關鍵所在?！?附近住宅多為年代較早的多層建筑，建筑外觀與本項目建筑外立面不太和諧，周邊居民固定陳舊的生活狀態(tài)對于本案倡導一種新的住宅概念可能有所影響；◆ 樓盤可發(fā)掘的個性買點過少；◆ 周邊競爭性樓盤數目眾多，價格競爭力不強；發(fā)掘的營銷資源◆ 公司資源A、公司敏銳的市場意識與良好的項目操作能力；B、先進的銷售模式及銷售隊伍良好的工作狀態(tài)及方式可以為目標完成提供一定程度的保證?！?項目外部資源A、政策優(yōu)勢通州區(qū)的定位已經由原來的衛(wèi)星城變成了北京的新城區(qū)，交通方面、基礎配套方面、其他醫(yī)療教育等設施政府也在極力加快建設速度，可以看出，通州在開發(fā)方面政府明顯在